任意売却のちょっと役立つ豆知識
投資用ワンルームマンションの売却でお困りなら任意売却を検討する価値があります
こんにちは。
エイミックス東京支店の細貝です。
ローンで購入した投資用ワンルームマンションを売ろうと思ったがなかなか売れずに困っているという方は多いのではないでしょうか？
特に新築で35年ローンを組んで投資用ワンルームマンションを購入された方はそのままではなかなか売れないということがほとんどなのです。
なぜ新築で買った投資用ワンルームマンションを売ることが難しいのでしょうか？
それは・・・
『ぶっちぎりのオーバーローン』
だからです。
例えば都内で新築投資用ワンルームマンションを2500万円で購入した場合をご紹介します。
| 購入価格 | 2,500万円 |
| 賃料月額 | 8万円 |
| 管理費月額 | 8,000円 |
| 修繕積立金月額 | 5,000円 |
| 固定資産税年額 | 10万円 |
| 表面(グロス)利回り | 3.84% |
| 実質(NET)利回り | 2.92% |
といった感じです。
(話を簡単にするために購入時の諸費用は考えないこととします。)
この物件を金利3％・35年ローンで購入すると、月々のローンのお支払いは9.6万円となります。
賃料が月額8万円なのでそもそもの月の収支が1.6万円の赤字なのも投資そのものとしては問題ありなのですが、下記のようなメリットをうたって強めに営業をかけてくる不動産会社も多いようなので、何とかなるだろうと思って購入してしまっているケースも多々あります。
●節税対策になる。確定申告で税金が戻ってくる。
●将来の年金がわりになる。
●生命保険のかわりになる。
そういったメリットが少しの持ち出しで享受できて、将来の資産形成にもなりますよ、みなさんもこっそり持たれてますよ、今しかありませんよ、などと言わると、不動産のプロでもなければそんなものなのかと納得してもおかしくありません。
投資用ワンルームマンションを購入される方の大半は、
●会社員
●公務員(役所職員・警察・消防・教職員・保育士など)
●医療関係(医師・看護師・介護士・理学療法士など)
などの安定した給与収入を得ている方々になります。
ただ、実際に購入してから運用を開始すると、
●税金が大きく戻ってくるのは購入諸費用を大きく損金計上できる初年度のみだった。それ以降は少しの赤字分を給与収入と合算して還付を受けられますが、ローンの持ち出しの方が断然大きいレベルにがっかりする。
●年金がわりといってもローンを払い終わるのは30年以上先なのでそのときの賃料が下がっている可能性もあり不安に感じる。
●生命保険のかわりになるといっても団体信用生命保険でローンが完済されても物件自体の価値が下がっている可能性があるので満期金額が目減りするので損をする。
などなどのデメリットが垣間見えてきて、これなら早く売ってしまおうと考えられる方々が増えるのです。
そこで大問題となってくるのが・・・
『ぶっちぎりのオーバーローン』
だということです。
投資用ワンルームマンションの売却価格の決め方は、自分で住む実需の分譲マンションの決め方とはまったく異なります。
投資用ワンルームマンションは収益不動産となりますので、投資家は収益還元法により購入価格を検討します。
簡単に言えば賃料収入から逆算して希望の利回りになる価格でしか買いませんということです。
上記の例で言えば・・・
月額賃料が8万円⇒年額で96万円となりますので投資家の希望の利回りが8％だとすると、
96万円÷8％＝1,200万円
これが投資家が購入検討する価格となります。
この場合でもし10％欲しいという話になれば購入検討価格は960万円まで下がります。
逆に6％が希望だとすれば購入検討価格は1600万円まで上がることになります。
いずれにしても2500万円のローンを組んでいますので、960万円や1600万円で売ろうとするとかなりの残債が出ることになってしまいます。
そしてその残債は売却の決済のときまでにどこかで資金調達して引渡しの際には売買代金と合わせて完済しなければいけません。
新築の投資用ワンルームマンションは、購入して中古物件になった瞬間にこのような状態になっていると認識する必要があります。
残念ながら・・・
ローンを全て返済できる金額では買い手はまずつかない
ということです。
そうこうしているうちにもっと大変な事態が起こります。
賃借人からの退去通知
が入ります。(サブリースの場合は大丈夫です。)
賃貸マンションなので当然ですがもともとの収支がプラスではなく持ち出しなのでそのダメージは大きいのです。
上記の例でいうと、ローンの支払いと管理費・修繕積立金を合わせた9.6万円が丸々持ち出しとなってしまいます。
そして、賃借人が退去するとルームクリーニングを入れて次の募集をかけなくてはなりませんが、それにもさらにお金がかかります。
こんなことは続けていられないと考えて売却を検討するもののやはり、
『ぶっちぎりのオーバーローン』
なのでうまくいきません。
そうこうしているうちに、なんとかやり繰りしてきたローンの支払いまで厳しくなりそうになってきます。
そしてローンの支払いができなくなると・・・
競売
されるのを待つだけになってしまいます。
もうどうしようもないのでしょうか・・・？
ローンの残った投資用ワンルームマンションを売却するのに威力を発揮する方法が
任意売却
です。
弊社が専門に取り扱う任意売却を行えば、ローンの残った投資用ワンルームマンションを売却できます。
特に自宅をお持ちで投資用ワンルームマンションのローン返済が滞ると、自宅にも悪影響を及ぼすことがありますので早めの対処が必要です。
ぜひ早めにご相談ください。
また、弊社の任意売却に対する取り組みとして、お客様ご自身でオーバーローンなのかどうかを瞬時に無料で判定できるシステムをご用意しております。
この『ハウマッ家』を使えば、不動産会社に査定に来てもらうより簡単に今の自分の家の相場が分かります。
何度でも無料でご利用頂けます。
その結果、
オーバーローン
だった場合はぜひ一度、
任意売却
をご検討下さい。
任意売却専門の株式会社エイミックスが一生懸命あなたの立て直しのお手伝いをさせて頂きます。
なぜ大手不動産会社でなかなか売れなかったのに任意売却ですぐ売れたのか？
こんにちは。
株式会社エイミックス東京支店の細貝です。
『ローンの支払いが滞っていて家を売らなければならないので大手不動産会社で売りに出しているのですが、数か月経つのに売れそうな気配がなくこのままでは不安です。』
『大手不動産会社で売りに出していて売れない間に住宅ローンの延滞が増えてしまい、期限の利益を喪失して一括請求をするという通知が来てしまいました』
などというご相談が最近増えています。
そして面談でこれまでのいきさつをお聞きすると、かなり無理がある価格設定で売りに出していたケースが非常に多いということに大変驚きます。
その根本的な理由はたった1つ、
【大手不動産会社は任意売却を行わない】
からということに尽きます。
住宅ローンの残債が減っていて、住宅ローンの残債＜売却相場価格である場合はそもそも悩む必要はありません。
住宅ローンの残債に仲介手数料やその他売却にかかる経費を乗せて売りに出しても、売却相場価格を大幅に超えない限りはいずれは売れていき目的が達成されるからです。
しかし、住宅ローンの残債があまり減っておらず、そのわりに家の価値や相場が下がっている場合は、住宅ローンの残債＞売却相場価格となりますので、売却価格で住宅ローンを返済しようとするだけでも売却相場価格を超えてしまいますので売りに出しても動きが悪くなってしまいます。
そのうえさらに仲介手数料やその他売却にかかる費用を乗せて売りに出してしまうと、売却相場価格よりもぶっちぎりで高い売り物件となってしまい、買いたいという手を挙げる人がいなくなってしまうのです。
これだけインターネット上でも売り物件情報が出回っている状況で、買主さんもだいたいの相場をつかんでいる現在で、そういった相場よりもぶっちぎりで高い売り物件を売却するのは、大手不動産会社であっても物理的に不可能に近く至難の業なのです。
任意売却は大手より任意売却専門会社にお任せくださいでも弊社がご説明している通りです。
では、なぜ大手不動産会社は任意売却を行わないのでしょうか？
大手不動産会社が任意売却を行わない理由は様々なのですが、
『債権者や税金窓口など通常の不動産売却よりも交渉先が多岐に渡り手間暇がかかる割には頂くことができる仲介手数料は同じ』
という部分が大きいと思います。
不動産取引における報酬額は宅建業法で厳しく上限が制限されており、任意売却であっても例外ではないからです。
また、普段から任意売却を扱っていてそういった債権者等との交渉を行っていないと、任意売却をしようとしても窓口すら分からないという状況になります。
任意売却をしようとしてもできないのです。
そこで大手不動産会社が打開策として売主に提案できるのは主に下記3パターンとなります。
【パターン①】住宅ローン残債の減りに合わせて価格を少しずつ下げていき売却
⇒売却中であっても住宅ローンの支払いは毎月行っていきますので、少しずつですが住宅ローンの残債は減っていきます。それに合わせて売り出し価格を下げていって市場相場に近づけていく方法です。時間がものすごくかかります。
【パターン②】売主の持ち出しで穴埋めして売却
⇒住宅ローンの残債に届かない価格で買主から打診があった場合に、その差額を売主が自己資金や借り入れでの資金調達で持ち出しをして売却代金と合わせて住宅ローンを完済して売却する方法です。売却を急ぎかつ売主に資力がある場合に取られることが多い方法です。
【パターン③】買い替えローンを使って穴埋めをして売却
⇒買い替え先の家の住宅ローンに売却物件の差額分を乗せてまとめて住宅ローンを組んで売却する方法です。大手不動産会社から買い替えの提案を受けるケースは多いのではないでしょうか。なぜなら買い替えをすることで仲介会社としては売りと買いで2回仲介に入れるため、仲介手数料もその2回分頂くことができるからです。今の物件が売れたら次の物件を買いたいと思っている人にはちょうどよい方法です。
以上の3パターンが大手不動産会社が住宅ローンの残債＞売却相場価格の際によく売主に提案する売却手法だといえます。
しかし、よく考えてみてください。
パターン①とパターン②はお金も時間も余裕のある売主にしかできないの売却方法だと思いませんか？
もし住宅ローンの支払いが厳しいので払えなくなる前に売却をしてしまおうと考えているのに、
パターン①⇒時間がかかる&支払いは続く
パターン②⇒まとまったお金がいる
となってしまい、そもそもの売却目的を達成させることができません。
時間がかかりすぎてしまえば、住宅ローンの支払いがさらに厳しくなってしまうこともあり得ます。
パターン③⇒今の家のローンは終わるが次の家のローンが始まる
となってしまい、住宅ローンの支払いが厳しくて売却するのにまた住宅ローンの支払いを抱えることになり、これもまた売却目的を達成させることができません。
大手不動産会社には販売力があり、広告宣伝費用の予算も潤沢なので、売却依頼をすれば確かに不動産は売れるでしょう。
しかし上記で申し上げた通り、
住宅ローンの残債＜売却相場価格
の場合にその販売力が最大限に発揮されるのです。
逆に、
住宅ローンの残債＞売却相場価格
の場合は、大手不動産会社のその強みを十分に発揮できない＝なかなか売れないということになります。
そして、
住宅ローンの残債＞売却相場価格
の際の不動産の売却に威力を発揮するのが弊社が専門的に取り扱う、
任意売却
という売却手段なのです。
弊社の任意売却に対する取り組みとして、お客様がまず自分自身がどのような状況なのか、住宅ローンの残債＞売却相場価格なのか、住宅ローンの残債＜売却相場価格なのか、をご自身で瞬時に無料で判定できるシステムをご用意しております。
この『ハウマッ家』を使えば、不動産会社に査定に来てもらうより簡単に今の自分の家の相場が分かります。
何度でも無料でご利用頂けます。
そして、
住宅ローンの残債＞売却相場価格
だった場合はぜひ一度、
任意売却
をご検討下さい。
大手不動産会社で長期間売りに出していて売れなかった物件が、任意売却であれば売れたというケースはたくさんあります。
また、住宅ローンの支払いが厳しいのであればなおさら悠長に売れるのを待っている場合ではないはずです。
弊社エイミックスは任意売却のパイオニアとして、大手不動産会社でなかなか売れずお困りのご相談者様のお力になれるものと自負しております。
ご相談は何度でも無料です。
にっちもさっちもいかなくなってしまう前にぜひエイミックスにご相談下さい。
もちろん、にっちもさっちもいかなくなってしまっていてもエイミックスがお助け致しますのでご安心ください。
住宅ローンの滞納から競売開始決定通知が届くまでの期間と各種通知が届くタイミング
住宅を購入する際に利用した住宅ローンを滞納してしまった場合、段階的にさまざまな通知が届き、最終的に住宅が競売に掛けられることになります。
ここでは、それぞれのタイミングを確認しておきましょう。
ローン返済の滞納が続けば、まず金融機関からの催告・督促が届く
リストラや失職による収入減のほか、離婚によって生じる家計の収支の変化など、さまざまな事情によって、住宅ローンの返済が滞ることがあります。
ローンの滞納があった場合には、ローンの名義人および連帯保証人には、1～2カ月程度のうちに、金融機関から返済を迫る連絡が来ます。
ここで返済すれば大きな問題にはなりませんし、今後の返済が難しくなりそうであれば、売却や残債の整理についての相談をしておいた方が無難でしょう。
滞納が概ね3カ月程度続くと、催告状あるいは督促状が届くことになります。この段階においては、一刻も早く滞納分を全額返済することが求められます。
「期限の利益」が喪失すれば、ローン残債の一括返済を求められる
催告や督促を放置したまま滞納から5カ月ほど経過すると、残り1カ月内に滞納分の一括返済がなければ、住宅を差し押さえならびに（競売による）売却する予告が届きます。
住宅ローン利用者には、返済期限までは分割で返済してもよいという「期限の利益」の権利があります。
しかし滞納が続くとこの権利が失われ、一括での返済を求められるのです。これが、「期限利益の喪失」と呼ばれるものです。
滞納後6カ月の経過が、実際の「期限利益の喪失」のタイミングです。ここで、当該の通知と住宅ローンの残債一括返済を求める請求が来ることになります。
同時に金融機関は、保証会社に一括請求を求め、保証会社が代理で返済を行います（代位弁済）。
裁判所の権限による住宅の「競売」を経て、残債を返済し続けるという状況
代位弁済から一定期間の後、債権者は保証会社に移行し、ローン名義人は保証会社へ残債を返済することとなります。この段階では既に期限利益は喪失しているため、全額の一括返済が必要です。
多くの場合、一括返済は難しいため、住宅の任意売却もしくは競売をもって返済に充てることとなり、代位弁済から1カ月後程度にその旨の通知が届きます。
競売とは、裁判所の権限によって物件を売却し、返済に充てる（不足分は、継続して返済が必要）というものです。
競売が決まれば、裁判所から担保不動産競売開始決定通知が届き、住宅は差し押さえの状態となります。競売による落札者が決まれば、速やかに立ち退かなければなりません。
それを防ぐために有効なのが任意売却でもあるのです。
住宅ローンが残ったまま離婚する場合に財産分与はどうなるのかについて
婚姻期間中に築いた財産は夫婦共同のものであり、離婚時は財産分与という形で分割されます。
では住宅ローンの残った住宅は、財産分与にあたってどのような扱いをうけるものなのでしょうか。
財産分与の前に、不動産の価格とローンの残債の差額をチェック
婚姻期間中に購入した住宅は、夫婦共同の財産となります。
夫婦共同の財産は、離婚時には財産分与という形で、双方に一定の割合で分けられることになります。
対象となる財産には、不動産や現金・有価証券などの「プラスの財産（婚姻期間中に増えた財産）」だけではなく、ローンなどの借金、いわゆる「マイナスの財産」も考慮されることになります。
財産分与の内容を考えるためには、マイナスの財産を含めて判断するため、まず不動産の査定価格とローンの残債の差額を確認するところから始めなければなりません。
両者を比較したとき、査定価格の方が高い場合を「アンダーローン」、ローンの残債の方が高い場合を「オーバーローン」と呼びます。
アンダーローンの住宅ならば、財産分与は比較的明快なものに
まず、アンダーローンのケースを見てみましょう。
離婚を機に住宅を手放すのであれば、売却した額をローンの返済に充て、差額として残った金額を夫婦で二分するというシンプルな分配が可能です。
また、どちらかが住宅に住み続ける場合は、査定価格から住宅ローン残債を引いた差額が、実質的なプラスの財産と考えられることになります。住宅を離れる側は、そのプラスの財産の半額を請求することができるのです。
売却してもローンが残る場合は、借り換えや任意売却などの方策が必要
一方、オーバーローンの場合、仮に住宅を売却してもローンを完済することができず、債務だけが残ることとなります。
この状態において債務は分与の対象ではなく、契約時の各自の責任（ローンの名義および連帯保証の有無）が継続していくこととなり、当初の条件で返済しなければなりません。
この状態では、どちらが住宅に住み続けるのかといった条件によって、不公平感やリスクだけが残る結果となってしまいます。また、家族ではなくなった二人で離婚後も協力して支払っていくという不安定な状況を続けていくことは、お互いにとって現実的ではありません。
この事態を解消するためには、離婚成立に至る前に、ローンの借り換え（住み続ける側が単独で借り換えるなど）や売却（任意売却など）に関する夫婦間での協議が欠かせません。
協議によっても合意が得られない場合は、家庭裁判所への離婚調停もしくは財産分与請求調停の申し立て、そこでも解決しなければ離婚裁判の提起を以って解決を図ります。
▼当センターでご相談を受けた「離婚」に関する解決事例集です。起こりうる色々なケースをご参考になさって下さい。▼
住宅ローンが残ったまま離婚するときに確認すべきことと手続きの流れ
離婚は夫婦問題の解決する手立てではあるものの、住宅ローンが残ったままだと新たな問題が生じることもあります。
ここでは順を追って、離婚後に新しい問題が生じないための確認事項を整理していきましょう。
住宅ローンが残った家に、どちらが住み続けるのかがポイント
離婚によって婚姻関係そのものを解消したとしても、夫婦間のすべての問題が解決するとは限りません。
特に、ローンを利用して住宅を購入した場合、問題がむしろ解決しづらい要素となってしまうこともあります。
夫婦間での連絡が上手く取れなくなる可能性もあるので、必ず離婚の成立前に夫婦間で確認すべき事項を各段階で整理しておきましょう。
まず確認すべきなのは、住宅ローンの名義人が誰かという点。これは、離婚後にどちらが住み続けるのかという判断に関連して、重要なポイントとなります。
ローンの名義人と実際に住む人が違えば、リスクを伴うこととなる
ここでは、一般的なケースとして夫が名義人となっている例で考えてみます。夫が名義人のまま住宅に住み続けるのであれば、特に大きな問題はないと考えられます。
逆に、名義人ではない妻が住み続ける場合は注意が必要です。
この場合、妻は「家賃を支払っていない賃借人（＝使用貸借人）」という立場にあり、名義人（夫）が返済を滞納してしまうと、退去を余儀なくされてしまいます。
妻が住宅ローンの連帯保証人になっている、もしくは共同名義となっている場合、夫に返済の滞納があれば、妻に督促が来ることとなります。この関係性は、離婚したというだけでは自動的に解消されることはありません。
離婚後に住む人と名義人が異なる場合は、あらかじめローンの借り換えなどによって名義人を変更するという手続きが得策と言えます。
段階的に財産分与や売却に関しても手続きを進めることが重要
婚姻後に購入した住宅であれば、住宅をはじめとする不動産は夫婦の共同の財産となるため、財産分与に関しての確認も必要です。
分与の割合を鑑みて、住宅ローンの残債額と支払い方法、および前述のように「離婚後に誰が住むのか」を含めて整理しておかなければなりません。
最終的な段階としては、売却という選択肢も視野に入れます。
まずは不動産業者に査定金額を出してもらい、売却によってローンの完済が可能であるか否かを判断します。査定金額をローンの残債が上回る（＝オーバーローン）の場合、金融機関の許諾の下、可能な額を返済する「任意売却」という手続きを採ることもできます。
場合によっては任意売却を行って夫婦の連帯責任で買った家を完全に清算しておいたほうが、次の新生活においてプラスに働くことが多々あるからです。精神的にもスッキリとした形で次の生活に踏み出すことができるのです。
▼当センターでご相談を受けた「離婚」に関する解決事例集です。起こりうる色々なケースをご参考になさって下さい。▼
