任意売却ブログ
住宅ローンの滞納から競売開始決定通知が届くまでの期間と各種通知が届くタイミング
住宅を購入する際に利用した住宅ローンを滞納してしまった場合、段階的にさまざまな通知が届き、最終的に住宅が競売に掛けられることになります。
ここでは、それぞれのタイミングを確認しておきましょう。
ローン返済の滞納が続けば、まず金融機関からの催告・督促が届く
リストラや失職による収入減のほか、離婚によって生じる家計の収支の変化など、さまざまな事情によって、住宅ローンの返済が滞ることがあります。
ローンの滞納があった場合には、ローンの名義人および連帯保証人には、1～2カ月程度のうちに、金融機関から返済を迫る連絡が来ます。
ここで返済すれば大きな問題にはなりませんし、今後の返済が難しくなりそうであれば、売却や残債の整理についての相談をしておいた方が無難でしょう。
滞納が概ね3カ月程度続くと、催告状あるいは督促状が届くことになります。この段階においては、一刻も早く滞納分を全額返済することが求められます。
「期限の利益」が喪失すれば、ローン残債の一括返済を求められる
催告や督促を放置したまま滞納から5カ月ほど経過すると、残り1カ月内に滞納分の一括返済がなければ、住宅を差し押さえならびに（競売による）売却する予告が届きます。
住宅ローン利用者には、返済期限までは分割で返済してもよいという「期限の利益」の権利があります。
しかし滞納が続くとこの権利が失われ、一括での返済を求められるのです。これが、「期限利益の喪失」と呼ばれるものです。
滞納後6カ月の経過が、実際の「期限利益の喪失」のタイミングです。ここで、当該の通知と住宅ローンの残債一括返済を求める請求が来ることになります。
同時に金融機関は、保証会社に一括請求を求め、保証会社が代理で返済を行います（代位弁済）。
裁判所の権限による住宅の「競売」を経て、残債を返済し続けるという状況
代位弁済から一定期間の後、債権者は保証会社に移行し、ローン名義人は保証会社へ残債を返済することとなります。この段階では既に期限利益は喪失しているため、全額の一括返済が必要です。
多くの場合、一括返済は難しいため、住宅の任意売却もしくは競売をもって返済に充てることとなり、代位弁済から1カ月後程度にその旨の通知が届きます。
競売とは、裁判所の権限によって物件を売却し、返済に充てる（不足分は、継続して返済が必要）というものです。
競売が決まれば、裁判所から担保不動産競売開始決定通知が届き、住宅は差し押さえの状態となります。競売による落札者が決まれば、速やかに立ち退かなければなりません。
それを防ぐために有効なのが任意売却でもあるのです。
住宅ローンが残ったまま離婚する場合に財産分与はどうなるのかについて
婚姻期間中に築いた財産は夫婦共同のものであり、離婚時は財産分与という形で分割されます。
では住宅ローンの残った住宅は、財産分与にあたってどのような扱いをうけるものなのでしょうか。
財産分与の前に、不動産の価格とローンの残債の差額をチェック
婚姻期間中に購入した住宅は、夫婦共同の財産となります。
夫婦共同の財産は、離婚時には財産分与という形で、双方に一定の割合で分けられることになります。
対象となる財産には、不動産や現金・有価証券などの「プラスの財産（婚姻期間中に増えた財産）」だけではなく、ローンなどの借金、いわゆる「マイナスの財産」も考慮されることになります。
財産分与の内容を考えるためには、マイナスの財産を含めて判断するため、まず不動産の査定価格とローンの残債の差額を確認するところから始めなければなりません。
両者を比較したとき、査定価格の方が高い場合を「アンダーローン」、ローンの残債の方が高い場合を「オーバーローン」と呼びます。
アンダーローンの住宅ならば、財産分与は比較的明快なものに
まず、アンダーローンのケースを見てみましょう。
離婚を機に住宅を手放すのであれば、売却した額をローンの返済に充て、差額として残った金額を夫婦で二分するというシンプルな分配が可能です。
また、どちらかが住宅に住み続ける場合は、査定価格から住宅ローン残債を引いた差額が、実質的なプラスの財産と考えられることになります。住宅を離れる側は、そのプラスの財産の半額を請求することができるのです。
売却してもローンが残る場合は、借り換えや任意売却などの方策が必要
一方、オーバーローンの場合、仮に住宅を売却してもローンを完済することができず、債務だけが残ることとなります。
この状態において債務は分与の対象ではなく、契約時の各自の責任（ローンの名義および連帯保証の有無）が継続していくこととなり、当初の条件で返済しなければなりません。
この状態では、どちらが住宅に住み続けるのかといった条件によって、不公平感やリスクだけが残る結果となってしまいます。また、家族ではなくなった二人で離婚後も協力して支払っていくという不安定な状況を続けていくことは、お互いにとって現実的ではありません。
この事態を解消するためには、離婚成立に至る前に、ローンの借り換え（住み続ける側が単独で借り換えるなど）や売却（任意売却など）に関する夫婦間での協議が欠かせません。
協議によっても合意が得られない場合は、家庭裁判所への離婚調停もしくは財産分与請求調停の申し立て、そこでも解決しなければ離婚裁判の提起を以って解決を図ります。
住宅ローンが残ったまま離婚するときに確認すべきことと手続きの流れ
離婚は夫婦問題の解決する手立てではあるものの、住宅ローンが残ったままだと新たな問題が生じることもあります。
ここでは順を追って、離婚後に新しい問題が生じないための確認事項を整理していきましょう。
住宅ローンが残った家に、どちらが住み続けるのかがポイント
離婚によって婚姻関係そのものを解消したとしても、夫婦間のすべての問題が解決するとは限りません。
特に、ローンを利用して住宅を購入した場合、問題がむしろ解決しづらい要素となってしまうこともあります。
夫婦間での連絡が上手く取れなくなる可能性もあるので、必ず離婚の成立前に夫婦間で確認すべき事項を各段階で整理しておきましょう。
まず確認すべきなのは、住宅ローンの名義人が誰かという点。これは、離婚後にどちらが住み続けるのかという判断に関連して、重要なポイントとなります。
ローンの名義人と実際に住む人が違えば、リスクを伴うこととなる
ここでは、一般的なケースとして夫が名義人となっている例で考えてみます。夫が名義人のまま住宅に住み続けるのであれば、特に大きな問題はないと考えられます。
逆に、名義人ではない妻が住み続ける場合は注意が必要です。
この場合、妻は「家賃を支払っていない賃借人（＝使用貸借人）」という立場にあり、名義人（夫）が返済を滞納してしまうと、退去を余儀なくされてしまいます。
妻が住宅ローンの連帯保証人になっている、もしくは共同名義となっている場合、夫に返済の滞納があれば、妻に督促が来ることとなります。この関係性は、離婚したというだけでは自動的に解消されることはありません。
離婚後に住む人と名義人が異なる場合は、あらかじめローンの借り換えなどによって名義人を変更するという手続きが得策と言えます。
段階的に財産分与や売却に関しても手続きを進めることが重要
婚姻後に購入した住宅であれば、住宅をはじめとする不動産は夫婦の共同の財産となるため、財産分与に関しての確認も必要です。
分与の割合を鑑みて、住宅ローンの残債額と支払い方法、および前述のように「離婚後に誰が住むのか」を含めて整理しておかなければなりません。
最終的な段階としては、売却という選択肢も視野に入れます。
まずは不動産業者に査定金額を出してもらい、売却によってローンの完済が可能であるか否かを判断します。査定金額をローンの残債が上回る（＝オーバーローン）の場合、金融機関の許諾の下、可能な額を返済する「任意売却」という手続きを採ることもできます。
場合によっては任意売却を行って夫婦の連帯責任で買った家を完全に清算しておいたほうが、次の新生活においてプラスに働くことが多々あるからです。精神的にもスッキリとした形で次の生活に踏み出すことができるのです。
離婚後に住宅ローンを夫婦共同名義のまま放置しておくことで起こり得るトラブル
夫婦が住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、住宅ローンの名義が誰にあるのかによって、離婚時にはさまざまなトラブルの可能性が残されることになります。
ここでは、そうした実例を挙げながら、トラブル回避の道を模索してみましょう。
離婚後であっても、共同名義のローンには双方に支払い義務が
離婚をした夫婦にとって、共同の財産であった住宅には、夫婦のどちらかが出て行って、どちらかがその家に住み続けるという判断が求められることがあります。
多くの場合、住宅はローンを組んで購入するはずです。そのローンの名義人が夫婦共同名義、もしくは出て行く側であると、非常にデリケートな問題をはらむことになります。
ローンが共同名義の場合、ローンの債権者である金融機関などは、夫婦合算の収入を元にして貸付の審査を行っています。離婚したという状況にあっても、住宅ローンの残債は夫婦共同で支払わなければいけないことに変わりがないからです。
名義人の事情で大きく左右される、住宅に残った側の立場
夫がローンの名義人のまま家を出て行き妻が家に残る場合、ローンの支払い義務は夫にあります。ここで夫側に支払いの滞納があり、妻が連帯保証人になっていれば、妻側にも督促が行くことになります。連帯保証人は、離婚後でも完済まで解消することはできないからです。
心情的また経済的にも、夫が自分の住んでいない住宅のためのローン支払いを続けることは容易ではありません。何かのきっかけで滞納してしまったり、恣意的に払わなくなるという可能性もゼロではありません。
また、夫側のローンの滞納が続けば妻は退去を余儀なくされますし、名義人の意向によって、住宅が競売などで売却されることもあります。
また普通に売却しようにも家に残った妻によって売却を阻害されることもあり得るのです。
いずれにおいても、残った妻が家に住み続けられる権利は非常に不安定なものです。
この状態を長く続けていくことはおすすめできません。
トラブル回避には、ローンの借り換えや任意売却などの方策を
離婚した後にも妻が住み続けるために最も有効と考えられるのが、妻名義での住宅ローンの借り換えです。
これで、夫の状況とは関係なく住宅を所有することができますが、妻側の経済的な負担が非常に大きくなってしまいます。
そこでローンの残債が多い場合には、任意売却という方法が最も有効となることが多いです。
通常、物件の売却時には残債の一括返済が求められます。任意売却とは、住宅の売却によってもローン債務が残る場合に、債務者・債権者の合意の下、なるべく双方が納得する額で売買を成立させることです。
残ったローンを可能な額で返済し続けることで、新生活での経済的負担を大きく下げることができます。また、第三者に任意売却を行い、その第三者から改めて借り受けるという方法（リースバック）などによって、離婚後も妻が住宅に住み続けることが可能となる場合があります。
離婚後に家を出た夫が夫名義の住宅ローンを滞納した場合の妻へのリスク
「住宅ローンの支払いを慰謝料の代わりに」といった要望が、離婚時に夫側から出されることがあります。
しかしこの約束は、ローンの滞納などを考えるとリスクの大きい選択肢と言わざるを得ません。
この記事では実際の滞納時における支払い義務の有無を含め、離婚後に家を出た夫が夫名義の住宅ローンを滞納した場合の妻へのリスクについてご紹介します。
離婚で夫が出て行き妻が夫名義の住宅ローンの残った家に住むという結論の危険性
離婚に際して妻側が経済的に不安定な部分も多く、新しい住居を構えることが難しいため、夫婦で住んでいた住宅を（元）夫が離れた上で、名義は夫のままの住宅に妻が住み続けるというケースも多く見受けられます。
ここで問題となるのが、住宅ローンの支払いがまだ残っている場合です。特に名義人である夫のローン支払いに滞納などがあると、妻側が大きな問題を抱えてしまうことになるからです。
「慰謝料代わりの住宅ローン支払い」は、大きなリスクが残る
中には、慰謝料や養育費の代わりに、妻が住む住宅のローンを払い続ける約束を交わすこともあるようです。しかし、住宅ローンはあくまでも金融機関などからの借り入れのことであり、夫婦間の約束事である慰謝料や養育費とは性質が異なるものです。
慰謝料や養育費が滞ったとしても家を失うことはありませんが、住宅ローンの支払いが滞ると最終的に家を失ってしまうことになるからです。
住宅ローンの名義人が夫であり、妻がその連帯保証人となっている場合のケースではどうなるのでしょうか？
夫が住宅ローンの支払いを滞納すると、支払いの督促は家に住み続けている妻側に届くことになります。このケースでそのまま住み続けるには、本来であれば慰謝料・養育費を受け取る立場にあるはずの妻がローンの返済を行う必要が生じることとなります。
このように連帯保証人という立場は離婚によっても解消することができないため、妻側にはリスクだけが残ってしまいます。
妻が支払い義務の残った物件に住み続けるためのポイント
妻が連帯保証人になっていない場合、離婚後もそこに住んでいる妻は「使用貸借人」（家賃負担のない借主）であり、名義人である夫の状況によって出て行かざるを得ないこともあります。ローンの滞納や、夫側による物件売却のケースが該当します。
連帯保証人としての債務の有無を問わず、妻が住宅に住み続けるためには、妻名義でローンの借り換えを行うなどの措置を講じておくほうが将来にわたって断然安心です。
妻側の経済的な事情などで借り換えが難しい場合は、債務者である夫と金融機関の合意の元で第三者に任意売却を行い、その第三者から改めて借り受けるという方法（リースバック）などによって、離婚後も妻が住宅に住み続けることが可能となる場合があります。
離婚後のお互いの生活に憂いを残さないためにも、自宅やその住宅ローンの清算は二人できちんと行っておくということがここでの最大のポイントとなります。
