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離婚時に家の住宅ローンが残っている状態での財産分与

婚姻期間中に購入した住宅は、夫婦共同の財産となります。夫婦共同の財産は、離婚時には財産分与(ざいさんぶんよ)という形で、双方に一定の割合で分けられることになります。

不動産査定

対象となる財産には、不動産や現金・有価証券などの婚姻期間中に増えた財産「プラスの財産」だけではなく、ローンなどの借金、いわゆる「マイナスの財産」も考慮されることになります。

財産分与の内容を考えるためには、マイナスの財産を含めて判断するため、まず不動産の査定価格と住宅ローンの残債の差額を確認するところから始めなければなりません。両者を比較したとき、査定価格の方が高い場合を「アンダーローン」、住宅ローンの残債の方が高い場合を「オーバーローン」と呼びます。


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財産分与(ざいさんぶんよ)とは、離婚の財産的効果として、一方の者の請求により婚姻中に協力して蓄積した財産を清算するため財産を民法第768条、民法第771条に基づき分与すること。”

出典:「財産分与」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年2月08日 (金) 13:00 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/財産分与

財産分与の前に現在価格と住宅ローンの残債の差額をチェック

アンダーローンの場合(財産分与は比較的明快)

アンダーローン
図:アンダーローンのイメージ

まず、住宅ローンの残債が残らないアンダーローンのケースを見てみましょう。

離婚を機に住宅を手放すのであれば、売却した額を住宅ローンの返済に充て、差額として残った金額を夫婦で二分するというシンプルな分配が可能です。また、どちらかが住宅に住み続ける場合は、査定価格から住宅ローン残債を引いた差額が、実質的なプラスの財産と考えられることになります。住宅を離れる側は、そのプラスの財産の半額を請求することができるのです。


オーバーローンの場合 (売却や借り換えなどが必要)

オーバーローン
図:オーバーローンのイメージ

一方、住宅ローンの残債が残るオーバーローンの場合、仮に住宅を売却しても住宅ローンを完済することができず、債務だけが残ることとなります。この状態において債務は分与の対象ではなく、契約時の各自の責任(ローンの名義および連帯保証の有無)が継続していくこととなり、当初の条件で返済しなければなりません。

この状態では、どちらが住宅に住み続けるのかといった条件によって、不公平感やリスクだけが残る結果となってしまいます。また、家族ではなくなった二人で離婚後も協力して支払っていくという不安定な状況を続けていくことは、お互いにとって現実的ではありません。

この事態を解消するためには、離婚成立に至る前に、ローンの借り換え(住み続ける側が単独で借り換えるなど)や売却(任意売却など)に関する夫婦間での協議が欠かせません。協議によっても合意が得られない場合は、家庭裁判所への離婚調停もしくは財産分与請求調停の申し立て、そこでも解決しなければ離婚裁判の提起を以って解決を図ります。

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