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任意売却と住宅ローン滞納の相談はエイミックスにお任せください

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新型コロナウイルス感染拡大への対応 全国住宅ローン返済相談センターでは、この度の新型コロナ感染拡大による非常事態宣言を受け、外出がままならない相談者様の状況に配慮し、ご自宅や近隣などご指定の場所へ出張訪問相談を強化しております。

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全国住宅ローン返済相談センター 新着コンテンツ

 

メディアでの特集多数

TVや新聞など、多くの取材を頂いております。

任意売却の専門家としてのメディア取材実績

 

「住宅ローンの返済ができない」そんな悩みは任意売却で解決できます。

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様々な状況での住宅ローンの問題を不動産の「任意売却」で解決することが可能です。

任意売却とは?

矢印任意売却のメリット 矢印任意売却のデメリット 矢印任意売却に費用はいくらかかるの?
矢印任意売却の流れ 矢印任意売却と競売の違い 矢印任意売却後の残債はどうなるの?

 

任意売却相談の解決事例

「相談してよかった」「こんな方法があったのか」

ご相談頂いた方々からよく頂戴する言葉です。私たち全国住宅ローン返済相談センターのもとには、各地からご相談が多数寄せられています。特にご相談の多い解決事例を紹介しましょう。同じ様な悩みや、苦しみを抱えていらっしゃる方が任意売却でどのように問題を解決したか、ぜひ、あなたの状況と照らし合わせてご参考にして下さい。

 

ご相談の多い任意売却解決事例

矢印リースバック 矢印収入減少 矢印失業・転職失敗 矢印病気・入院
矢印税金滞納 矢印不動産投資失敗 矢印多重債務 矢印離婚
矢印定年退職・老後 矢印ギャンブル・浪費

 

新着の解決事例

その他、多くの方々の住宅ローン返済問題を任意売却で解決してきました。またご相談いただいた方からのお便りも頂戴しております。

任意売却相談の解決事例集

任意売却をされたお客様の声

 

全国住宅ローン返済相談センターの任意売却相談員・専門家

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代表相談員 貝阿彌佳則

エイミックス代表 貝阿彌

任意売却で社会貢献させていただきたい!

任意売却という手法で社会的弱者になりうる方を競売や破産から回避させ解決すること! 住宅ローン滞納、延滞している、既に競売開始決定通知書が届いた時の対応!離婚時、離婚後の住宅ローン残債のある自宅処分に悩む個人(任意売却、住宅ローン延滞相談)及び収益投資用不動産の任意売却、担保処分、法人所有の担保不動産のコンサルティング(企業再生)を手がけること。それにより社会的弱者となられた方を任意売却で救済できると思います!


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相談員・専門家紹介(全国住宅ローン返済相談センター任意売却相談員)

全国住宅ローン返済相談センターエイミックス 代表挨拶

 

任意売却は任意売却専門業者にご相談ください。

 通常の売却とは異なる任意売却は、専門的な知識と経験が必要となってくるテクニカルな方法です。ご依頼はもちろん、ご相談に関しても任意売却を専門に扱う業者である「任意売却専門業者」に依頼されることをおすすめ致します。もちろん、わたしたち全国住宅ローン返済相談センターを運営するエイミックスは、任意売却専門の不動産会社です。安心してご依頼、ご相談ください。

また、任意売却は、最初の取り組みが大切です。信頼できる業者を探すためにも無料で相談できる窓口をご利用ください。また、できるだけ早い行動が解決への近道です。まずはお気軽にわたしたち全国住宅ローン返済相談センター(エイミックス)の無料相談窓口からお電話ください。

任意売却専門業者とは?

 

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各地の任意売却相談室

全国住宅ローン返済相談センターは、東京、大阪、名古屋に事務所を開設しており、首都圏・関東地方は東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、群馬県、栃木県、茨城県の1都6県、関西地方は大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、和歌山県の2府4県、東海地方は愛知県、岐阜県、三重県の3県を自社で完全カバーいたしております。

※ご相談は無料です。
※各地の相談室での面談はもちろん、ご自宅や近隣への訪問も喜んで致します。
※ご自宅などへご訪問に関しても手数料や交通費など頂いておりません。

各地の任意売却相談室

矢印大阪事務所 矢印東京事務所 矢印名古屋事務所 矢印京都相談室
矢印神奈川相談室 矢印千葉相談室 矢印埼玉相談室

 

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任意売却

住宅ローンが返せなくなった場合、家は差押さえられ競売にかけられます。

住宅ローンの返済途中に家を売らなければならないにも関わらず、売却してもローンが完済できないような場合、債権者(金融機関など)は家を売らせてはくれません。なぜなら、不動産を売買する際には、住宅ローンの完済が条件となるからです。

家を売却して、延滞している住宅ローンの返済に充てる方法が「任意売却」です。

 

1.任意売却とは

住宅ローンの返済が困難になり債権者から一括弁済を求められている状態で、担保となっている不動産が競売にかけられるのを回避して、債権者の合意を得て売却する方法を、「任意売却(省略して「任売」ともいいます)」といいます。

また、滞納していなくても、転勤や離婚など何らかの事情で不動産を売却しなければならないこともあるでしょう。その際、売却後にローンが残ってしまうような状況では、原則として債権者は担保の解除に応じてくれません。そのような場合に、売った後の残債(残りの借入金)をどのように返済するか、返済計画を債権者と協議してから不動産を売却するのも任意売却です。

一般的に不動産は所有者の自由な意思で売却することができますが、このような状況の場合は任意売却となり、債権者の意向が売却に大きく影響するのです。

 

2.任意売却は競売・通常売却と何が違う?

 

2.1.通常売却との違い

住宅ローンの返済中であっても、転勤による引っ越しや家族が増えて住居が手狭になることから家を買い替えたり、物件の資産価値が上がって利益を取るために売却したりという状況になることがあります。最近では、離婚で財産を清算するために、自宅を売却するケースも増えてきています。

住宅ローンを約定通り返済している時に家を売る場合、売却代金でローンを完済できれば、一般的に金融機関は問題なく売却による完済処理を進めてくれます。また、売却代金だけでは完済できない場合でも、不足を補う自己資金を準備できるのであれば完済は可能です。

このような「通常売却」の場合、物件の所有者が不動産屋に相談して売却を進め、売却が決まり次第、金融機関にその旨を連絡して住宅ローンの完済手続きを依頼します。

ところが、住宅ローンの返済を滞納している場合、通常売却のように所有者の自由意思で売却を決めることはできません。仮に売却を求めても、債権者(金融機関)はローンを全額回収するために延滞損害金も含めた一括弁済を条件とします。

その際、債権者が求める完済金額を超える価格で売買が成立するのであれば、ローンは完済できるため売却が可能です。しかし、売買価格が低くローンが残ってしまう場合には、債権者は担保の抹消には応じないので原則として売却はできなくなります。

また、延滞していなくても不動産を売却してローンを完済できない場合、債権者は担保の抹消には応じてくれません。

任意売却では、このように通常売却ができない状況で、無担保状態となった後の残りの債務をどのように返済するかを交渉し、債権者の同意を得たうえで担保物件を売却します。

 

2.2.競売との違い

住宅ローンの返済を一定期間延滞した場合、ローンの借入人(債務者)は借入金を分割で返済する権利を失い(期限の利益の喪失)、債権者は残っている住宅ローンの全額返済をいつでも請求することができる状態になります。債権者がこれ以上返済を猶予できないと判断を下し、担保となっている不動産を差押さえて強制的に売却するのが「競売」です。

競売は一般の市場ではなく、裁判所が入札形式で行うため、実勢価格より20~30%以上低い価格での売却になります。売却代金は裁判所によって債権者に分配され、大抵多くの債務が残ってしまうことになります。

また、不動産の明渡し時期も裁判所によって指定され、その日に立ち退かない場合には強制退去が命じられます。

さらに、競売になってしまうと、所有者の意見は一切反映されません。

ただし、場合によっては競売が始まっても一定期間までなら任意売却に持ち込むことができます。

 

3.任意売却のメリット・デメリット

 

3.1任意売却のメリット

競売より高い価格で売却できる

競売では裁判所が鑑定評価を参考に売却基準価格を決め、8割以上の価格で入札することになっています。そのため、一般的には競売による売却は実勢価格(一般市場の相場)より2~3割は低くなります。

しかし、任意売却であれば、ある程度の制限はあるものの一般市場での売買となるため、競売に比べて実勢価格に近い価格で売却できる可能性が高いといえます。そのため、競売よりも住宅ローンの残債を圧縮して少なくすることができ、その後の新生活の負担をより軽減できる可能性があるのです。

 

競売より早くスピーディーに売却できる

競売では代位弁済や一括請求されてから競売開始決定されて期間入札で落札されるまで約半年~1年程度の期間がかかります。その期間中もずっと住宅ローンの遅延損害金が加算されていきますので、競売期間が長くかかるほど遅延損害金の額が膨れ上がってしまいます。

しかし、任意売却であれば競売での落札を待たずに債権者と調整の上で不動産をスピーディーに売却しますので期間を短縮でき、遅延損害金の積み上げを競売よりも少なくすることができるのです。その結果、その後の新生活の負担を競売より軽減できる可能性が高まるのです。

 

売却後残債の返済の相談ができる

不動産売却後の残債について、無理のない現実的な返済方法を債権者と相談することができます。売却後の新生活の生活費を考慮して支払うことができる範囲内で債権者と協議して決めた金額を支払えばよいため、新生活の負担をより少なくすることができるのです。

競売の場合、債権者から一括弁済を迫られ、自己破産を余儀なくされ、連帯保証人の給料が差押さえられることもあります。

 

自己資金の持ち出しが原則不要

通常売却では、売却にかかる仲介手数料や登記料、転居費用などを自己資金で用意しなければならなく、競売でも転居費用は自己負担となります。マンションの場合は管理費や修繕積立金の滞納があれば売主が滞納分を払って解消してから買主に引き渡すことになります。

しかし、任意売却であれば、これらの費用を債権者と調整の上で売却代金から差し引くことができるので、自己資金を準備しなくてもよいのです。債権者としても競売よりも高い金額で売れるので多少の費用は負担してもらえるからです。(※転居費用は持ち出しになる場合があります)

 

明渡し時期など自分の意向を債権者に相談できる

任意売却は、通常売却ほど所有者にとって自由な状況ではありませんが、競売と違ってある程度自分の意向を債権者に相談することができます。売却価格や明渡し(転居)時期について、多少なりとも所有者の意向が反映される形で売却活動が進むため、全てが強制的に進められてしまう競売に比べて大きなメリットです。実務的には間に入っている私どもを介して債権者との折衝も進めていきますので債務者本人がいろいろ交渉するなどの手間はかかりませんのでご安心ください。

 

個人情報がある程度守られる

ローンを一定期間滞納すると、個人信用情報にその事実は掲載されてしまいます。しかし、不特定多数の人に知られるというものではありません。

不動産が競売にかかると、競売情報が新聞やインターネットで公示されます。そのため、ローンを滞納して競売になっている事実を不特定多数の人が知ることとなり、周囲の人にも知られる可能性があります。

任意売却の場合でも家を『売却している』こと自体は周囲には分かることもあります。なぜなら実勢価格に近い価格で売却するために販売活動を行い、実際にお客様を案内するなどして普通に不動産を売却するのと同じように販売活動を進めていくからです。しかし競売であれば『そういう事情なのだな』と周囲には分かってしまいますが、任意売却であれば普通に売却していることしか分かりませんので、周囲に知られたくない事情は分からないように売却できるので安心です。経験上ですが周囲もよほど親しい人以外は他人の家の売却にそこまで関心は高くなく引越しされるのですねくらいの感覚なので、想像以上にあっさりと任意売却できてしまうことも少なくありません。

 

売却後そのまま自宅に住み続けられる場合もある

担保となっている自宅を任意売却する際、新しい所有者(買主)に家賃を払ってそのまま住み続けるリースバック(セール&リースバック)という方法があります。また、親族や知人に買い取ってもらう方法もあります。

ちなみに私どもへのご相談でリースバックを検討されるご理由のトップ3は下記になります。

  • ①お子様が転校したくないと言っている
  • ②高齢の親が同居していて引越しは厳しい
  • ③自宅で会社をしているので住所を移転できない

番外編で大型犬のラブラドール2頭を連れて引越しはできないというケースもありました。 任意売却とリースバックを組み合わせることで住宅ローン問題と引越ししたくないできない問題を同時に解決することも可能になるのです。

 

競売よりも前向きに次に進んでいくことができる

金銭的なこともそうなのですが、競売と違って前向きに話が進むことが、私どもが任意売却のお手伝いをして一番実感していることです。

任意売却は所有者の意思で能動的に売却しているため競売のように追い立てられるイメージもなく精神的ダメージも比較的少ないので、自分自身で後始末をして気持ちを切り替えて次に前向きな気持ちで進んでいくことが可能です。不動産の所有者ではなくなったことに変わりはないのですが、精神的な負担は競売で落札された場合より軽いということが任意売却のメリットでもあるのです。

精神的なことかと思われるかもしれませんが、気持ちをしっかり切り替えて前向きに次に進んでいくことができるということは今後の生活の再建にとってとても大切なことだと思います。

 

3.2任意売却のデメリット

競売より所有者本人が動かなければならないことが多い

競売の場合は所有者が何もしなくても裁判所が手続きを進めていき最終的には落札されるのですが、任意売却の場合は所有者本人が何かと動かなければならないことがあります。 例えば、任意売却中は販売活動に協力して頂かなければなりません。所有者が居住中の場合では購入検討者の内覧時に立ち会って頂くお時間を取ってもらわないと売ろうにも売れません。また、販売開始時の媒介契約書や買主が見つかったあとの売買契約書などにもサインや押印をしてもらわなければいけません。 最初に任意売却の意思表示を債権者に伝えて頂くのも所有者本人からしか受け付けてもらえませんので必要です。つまり競売なら放っておいてもいいことが任意売却だとご自身の意思で任意で売却する形になるのでご自身の手間ヒマも増えることになるのです。

 

すべての債権者の同意が必要

担保設定や税金などの差押え登記をしている債権者全員が同意しないと、任意売却はできません。債権者が複数ある場合、交渉の難易度は上がります。交渉の経験があって慣れていないとうまくまとまらずに交渉が決裂してしまうこともあります。

 

債権者の意向が売却価格や時期に影響する

競売と違って任意売却は実勢価格で売買できますが、不動産の査定価格が低くローン残高との差が大きい場合、債権者にとっては大きな債務が残ることになるため、売却の同意が得られないこともあります。

また、時間がかければもう少し高く売れるかもしれないと所有者が思っても、債権者の判断で売却を急かされ、そのため希望よりも低い価格で売却せざるを得なくなることがあります。

通常売却ならいついくらで売るかは所有者の自由ですが、任意売却では債権者の判断に左右されてしまうのです。

 

連帯保証人・連帯債務者・担保提供者の同意が必要

ローンに連帯保証人などがついている場合、全員の同意を得なければ任意売却できません。遠方に住んでいたり、既に離婚していたりしても、利害関係人全員の同意が必要です。連帯保証人が親兄弟であったり、第三者であったりすると、配偶者が連帯保証人の場合よりも話しにくいですし、離婚した元配偶者が連帯保証人や共有者であればそちらとも話をして頂かないと任意売却を進めることはできなくなるのです。そのような場合でも私どもは最初だけつないでいただければあとはこちらで話をするようにしていますので気が重いかもしれませんが最初だけなんとか頑張って頂きたいところではあります。

 

競売になってしまう場合もある

売り出しをかけていてもなかなか売れない場合、任意売却中といえども競売を申立てられてしまうこともあります。

 

債権者との交渉が難しくどこに依頼すればよいか分からない

任意売却は通常売却と違って、債権者との交渉や法律の知識が必要となります。債務者個人が交渉するにはとてもハードルが高いので、任意売却の実績のある専門家の協力が必要だといえるでしょう。 ただし、特に資格がなくても「任意売却専門」を肩書きにすることもできてしまうため、依頼先の選定は慎重にしなければなりません。

 

4.任意売却後の残債について

 

4.1オーバーローン(住宅ローンが残る場合)

ローン残高が任意売却代金を上回る状態を「オーバーローン」といい、売却後ローンが残ってしまいます。残債を一括弁済できれば良いですが、困難である場合には、債権者との交渉により無担保状態で返済を継続することになります。 実際にローンがいくら残るのか、それをどのように返済するかを協議しますが、場合により、残債の返済が軽減されたり、残債の一部を免除してもらえたりすることもあります。全てケースバイケースとなりますが、債権者との交渉が大きなカギとなります。

 

4.2アンダーローン(住宅ローンを完済できる場合)

ローン残高が任意売却代金より低い状態は「アンダーローン」といい、不動産の売却代金でローンを完済できます。

 

5.任意売却終了までの流れ

任意売却は、たいていローンを延滞し債権者から督促を受けている場合に検討します。または、既に競売開始決定が届いている場合もあるでしょう。

「任意売却」の相談から終了までの流れを簡単にご説明します。

 

① ご相談、現状の確認

ローンの返済状況、債権者からの督促状況、家計の状態などを確認し、改善可能かどうかを判断します。

 

② 不動産価格の査定

任意売却の査定では、債権者の基準に合わせた厳しい基準での査定をします。安易に高い査定では、いつまでも売れ残ることになるからです。

 

③ 媒介契約の締結

不動産の売却の「媒介契約」を締結することで、任意売却するための交渉と売却活動を依頼することができます。

 

④ 債権者との交渉

任意売却の同意を得るためすべての債権者と交渉します。

 

⑤ 販売活動

通常売却と同様に、市場にて積極的に販売活動を行います。高く売却するためには居住希望の一般のお客様に買って頂くのが理想的です。一般のお客様は室内を内覧して検討するため販売活動中にはできるだけ内覧に協力して頂くことが重要です。

 

⑥ 売買契約

不動産の売却が決まれば、買主と売買契約を締結します。

 

⑦ 最終配分案の確定・債権の最終調整

売買成立後、全ての債権者・利害関係人を対象に不動産の決済日(債務の返済日)と最終分配の確定作業を行います。

 

⑧ 引っ越し

タイミング的には任意売却での買主が見つかって売買契約をしてから決済までの約1ヵ月間の間にお引越しされる方が多いです。あまり早くから引っ越してもそこから家賃が発生するためできるだけ任意売却期間中は自宅に住んでおきながらタイミングよく引っ越すことで家賃を支払うロスを軽減することができます。

 

⑨ 売買の決済・物件引渡し

売買代金の受領が行われ、全ての利害関係人に分配、清算します。債権者は担保の抹消登記書類を提出し、物件につけられた担保はすべて抹消されます。物件が買主に引渡され所有権が移転します。

 

⑩ 新生活

債権者と協議した無理のない方法で残債を返済しながら、新たな生活を始めましょう。

 

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