リースバックと任意売却で住みながら売却し返済の悩みを解消する
最近よく聞く「リースバック」
リースバックという言葉を最近良く耳にしませんか？TVのコマーシャルなんかでも、最近では見かけるようになりましたね。さて、ではこのリースバックとは何なのでしょう？というお話をしましょう。
例えば
○住宅ローンの返済が厳しくなり、自宅の売却を考えなくてはならない状況になった。
○でも、住み慣れた我が家を手放したくない、子供も卒業までは今の学区で通わせたい。
○いざ売却しようと思ってもオーバーローン状態でどうしたら良いかわからない。
出来ればこんな状態で売却も出来て、そのまま住み続けられる方法はないのか？という想いをお持ちの方も多いでしょう。そんな都合のいい方法はないかとお思いの方、実はそんな方法があるのです。それが「リースバック（セール＆リースバック）」という方法なのです。
ただし、そんな夢のような方法には条件があります。
住宅ローンの返済が厳しくてもリースバックで住み続けるには？また、どんな方が向いているのか？などを詳しく解説してまいりましょう。
ちょっと一言
今ひとつわかりにくそう…説明の文章は読むのも大変…と言う方は、無料相談窓口をご利用ください！専門家が、あなたの状況に応じてわかりやすく説明致します。
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この記事を読んでわかること
- １． リースバックとは何か？
- ２． 返済に困った方のリースバックとは？
- ３． メリット
- ４． デメリット
- ５． 気をつけるべきトラブル
- ６． 解決事例
- ７． リースバックに任意売却専門会社を選ぶ理由
監修
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。
１．リースバックとは何か？
今お住いの自宅を不動産会社や投資家などに購入してもらい、賃料（家賃）を払い、大体3年間前後くらいの一定の期間を設けて借り受ける契約をして、今の自宅を賃貸住宅として住み続ける事ができる方法です。
セールアンドリースバックとも呼ばれます。同じような方法である、「親子間売買」が出来ない場合で、自宅に思い入れがある、子供の学校区の問題で、今の住まいを離れられない…という方におすすめする方法で、売却時に買い戻しを前提に計画的に話をしておけば、期間終了後に買い戻すことも可能です。
リースバック物件を買う買主様はどういう方かというと「大家業を営んでいる方・不動産投資家・不動産会社様」がほとんどです。買主は所有者が買い戻しが出来ると考えた一定期間の賃料（家賃）を得ることが目的なので、賃料（家賃）はご近所の家賃相場、買い戻し費用、売買価格を参考に話し合って客観的に決定します。
２．返済に困った方のリースバックとは？
住み慣れた我が家を手放すこと無く住み続けられるリースバックは、住宅ローンの返済が滞るなど、返済が難しい状況の方には夢のような解決方法でしょう。
しかし、やはり返済困難時でのリースバックは実施が難しく、リースバックを大きく宣伝している専門業者や、大手不動産会社などでは受け付けてもらえないことが多くあります。また、受け付けてもらえても、そもそもの住宅ローンの問題が解決できず、競売になって手放さなければならなくなってしまう恐れも出てきます。
そんな住宅ローンの返済が苦しいお客様でもリースバックと任意売却を併用すれば、返済が困難になり、売却せざるを得なくなっても、住み慣れた自宅やその環境にそのまま住み続けることが可能になってくるのです。
もし「リースバックの専門業者や大手不動産会社では受け付けてもらえなかった…」そんな場合は、任意売却専門の業者に相談すれば良いのです。住宅ローンの返済の問題を債権者と交渉するなど、適切な手順を踏んで任意売却することで、払えない状況でもそのまま今の家に住み続けるリースバックが可能になるのです。
任意売却と組み合わせるから
オーバーローンで売却し、さらに残債を交渉＋そのまま住み続ける
通常のリースバックでは、通常売却+リースバックとなり、住宅ローンの残債がある状態で、且つ売却価格が残債をした回る（オーバーローン状態）での売却は出来ません。
そこで任意売却+リースバックすることで、オーバーローン状態での売却が可能となり、返済困難になった状況でも売却を可能とし、さらにそのまま今の家に住み続けられるのです。
任意売却とは？
住宅ローンが払えない人の解決方法
任意売却とは、競売にかけられることなく、自己破産も回避し、自宅を自分の意志で売却し（債権者の合意を得て）、残った債務も返済しやすい金額で、それを分割で返済することも認めてもられる解決方法です。文字通り自分の意志で売却しますので、一般的な価格で売却でき、より残債務を少なく出来るのです。
競売になると住み続けられない
また、住宅ローンの返済が滞り続けると、強制的に競売は進み、あなたの意思とは関係なく売却されてしまいます。そうなれば住み続けるという可能性も無くなってしまいます。
競売と任意売却は、同じくご自宅を”売却する”行為ですが、大きく意味合いが変わってくるのです。
ポイントは家賃を継続して払えるか
月々の返済額より楽になるとは限りません。
リースバックは、先述のように今までお住まいの自宅を任意売却で所有者を変更し、購入してくれた人に賃貸のように家賃を払って住み続ける方法です。ですので、賃貸契約と同じように継続して月々の家賃を支払って行かなければなりません。ただし、その家賃の設定は、物件の立地などの条件により必ずしも返済している住宅ローンの返済額より安くなるわけではありません。
そもそも住宅ローンの返済が厳しくなった状況でのリースバックというわけですから、この設定される賃料が支払い続けられるのか？住宅ローンの返済時よりも楽なものなのか？がポイントになります。ここが無理して払っていかなければならない賃料設定になるようですと、本末転倒です。その場合は、このリースバックという方法は断念して頂く必要があります。
家賃はいくらぐらい？
リースバックでの家賃設定は、だいたい売却価格の６～１３％が年間の賃料として設定されます。
例えば、
1,500万円での売却が決まった場合、仮に６％と考えると1,500 x ６％を12ヶ月で割り、7万5千円の設定になります。ここで、この家賃設定で支払が続けられるかが重要なポイントとなります。
※賃料設定は物件の地域（都市部なのか）などで変わります。
リースバックでは、物件価格が高いほど家賃は上がる
リースバックはその仕組み上、不動産の物件価格が高いほど賃料も高くなります。リースバックの大家さんの利回りの目線が、例えば今回は８％だったとして例にしてみましょう。
８％での毎月のリースバック賃料は
- ・物件価格が1,000万円の場合：1,000万円×8％/12ヵ月＝6.66万円/月
- ・物件価格が2,000万円の場合：2,000万円×8％/12ヵ月＝13.33万円/月
- ・物件価格が3,000万円の場合：3,000万円×8％/12ヵ月＝20万円/月
といった具合に物件価格に応じてリースバック時の家賃も高くなっていくという仕組みです。
なので住宅ローンの返済が厳しい、住宅ローンが払えない…と悩まれていてリースバックすると、リースバックをした物件価格によっては、もともとの住宅ローンよりも毎月のリースバックの家賃のほうが高くなってしまう…ということも十分にあり得るということです。
毎月10万円の住宅ローンが払えないけど今の家に住み続けたいから…と、リースバックを選択すると、もし物件の売却価格が2000万円だった場合、毎月のリースバックの家賃は13.33万円となりますので、住宅ローンのときよりも高くなってしまうのです。「それが払えるのであれば住宅ローンも払えるでしょう？」という世界です。
それでも住み続けたいからと無理してリースバックにして、住宅ローンはなくなりますが、毎月のリースバックの家賃負担は重くのしかかってきます。そして結局リースバックの家賃も払えなり、苦労してリースバックした家を退去せざるをえなくなってしまうのです。
住み続けられる期間はどれくらい？
リースバックする時に投資家などと賃貸契約を結ぶのですが、その時に予め期間が決められ、通常は3年程度の契約となります。その後契約が満了すると立ち退くか、契約を更新するかとなります。
また、リースバックは賃貸で住み続ける間に資金を用意し、自宅を買い戻すことも出来ます。その場合は、予め投資家などと年数を決めて契約を交わします。
家賃が払えなくなったらどうなる？
もし、家賃が継続して払えなくなった場合は、自宅から退去していただかなければなりません。
そして、それに合わせて当然ながら買い戻すことも出来なくなることになりますので、リースバックする際は、今の住宅ローンの返済の厳しさを考え、その賃料で支払を続けられるのか？をしっかりと考える必要があります。
３．メリット
1.引っ越しをしなくてよい
リースバックは、売却した不動産をそのまま賃貸で使い続けられるので、引っ越しや立ち退きの必要がありません。
お子様の転校に悩んだり、事業所として登録している場合は移転によって取引先に迷惑をかける心配する必要がなくなります。その上、引っ越しにかかる費用も使わずに済みます。
2.物件管理の手間や費用が不要
所有者から賃貸人という立場に変わりますので、当然、固定資産税や都市計画税の支払いは必要ありません。家賃だけ支払えば何の問題もありません。
物件のメンテナンスは、所有者(購入者・貸主)が行います。これまでの自宅の維持にかかっていた手間や費用が必要なくなりますので、家計や事業の立て直しに専念して頂けます。
3.将来買い戻すことができる
今は売却するが将来的に買戻す、というご相談も購入者によっては了承して頂ける可能性があります。契約時に取り決めを交わして置く必要があります。契約の中身は買い戻し時の購入金額や諸費用など盛り込みます。
４．デメリット
1.家賃(賃料)の支払いが必要
賃貸借契約を結んだ購入者に毎月決められた額の家賃（賃料）を支払う必要があります。この家賃は期間中の賃料ですので、将来的に買い戻しを希望した場合でも戻ってきません。もちろん賃貸契約書を締結する際には賃貸保証会社に入る必要があります。
2.期限が決められる
リースバックの賃貸借契約の期限は無限ではありません。賃貸借契約時にリースバックの期限も設定され、一般的な不動産のリースバックでの期限は2～3年程度の定期借家契約となります。
3.買い戻せない場合は手放す。
リースバック契約期間に資金を貯めて、買い戻すことを希望される方が多くいらっしゃいます。しかし、リースバック契約期間の間に資金を貯めるか集める必要があり、期間終了時に不動産を買い戻せない場合は、結局自宅を手放すことになってしまいます。
お子様の在学中だけでも…などの期間限定なのか、将来的に買い戻すかを資金的にも計画的に考慮して契約しなければなりません。
５．気をつけるべきトラブル
「誰にも知られず」は鵜呑みにしない
リースバックを取り扱っている不動産会社のホームページに、リースバックのメリットとしてよく『リースバックしたことが近所に絶対にわからない』とうたっているところもありますが、それをそのまま鵜呑みにすると危険です。リースバックで家やマンションに住み続けたいという理由の一つに、『近所に分からないようにこっそり売ってそのまま賃貸で住み続けたい』というものが多いのですが、実はふとしたことから近所には所有者が変わったことがわかってしまうものなのです。
マンションの場合は管理組合からわかる
一戸建ての家の場合ならまだなんとか隠し通せる可能性はありますが、マンションの場合はけっこう難しくなります。なぜなら、マンションの場合は管理組合に加入するのがマンションの『所有者』になるからです。リースバックで元所有者がそのまま住み続けるにしても、管理組合に対しては新所有者が区分所有者変更届を出さなければならないので、管理組合の組合員の名前が変わってしまいます。
結局、元所有者がマンションに住み続けていても、マンションを売却したことはまわりにわかってしまうということなのです。
それでも、リースバックの目的が、そんなことは関係なく住み続けることが第一だというだけならOKだと思いますが、リースバックした目的が『まわりに分からないようにこっそり売却したい』ということであれば、このようになってしまっては、目的が達成できないことになってしまいます。
とくに住宅ローンやその他の返済が厳しい場合などには、そういった事情が近所にはわからないように、リースバックで危機を脱したいとお考えのご相談者様も多くいらっしゃいます。もしリースバックしていることがわかってしまうと、目的は達せられないことになってしまい、何のためにリースバックして売却したのか分からなくなってしまいます。
残債はない場合のリースバックにも危険はある
これは事業者に多いケースで、住宅ローンの残債は無い状態で、別でまとまったお金が必要になったが家は売れないという理由からリースバックする場合、家の売却価格が高ければ高いほど、手元に入るお金も多くなるのですが、その分、リースバックでの家賃設定も高額になってしまいます。
この場合は、リースバックで家を売って手元に得たお金が、「リースバックの家賃」という形で、ものすごいスピードで減っていく恐怖と今度は戦っていかなければなりません。
いづれのケースでもリースバックをあまり安易に選択しないほうがよいということです。
きちんとしたプロの目でリースバック後の生活が成り立つのか、無理のない計画を立てることが必要です。
リースバックは不動産売買
リースバックといえども、れっきとした不動産の売買にかわりはありませんので、あまり安易に考えるべきではありません。
私たちもリースバックをご希望のご相談者様とお話しする中で、リースバックを希望される背景や動機、目的などをきちんとヒアリングさせて頂いてリースバックすることでご相談者様の目的が達成できるのかをアドバイスさせて頂いています。
リースバックを専門に取り扱う不動産会社でも所有者がリースバックをしたいというだけでそのままリースバックに応じるところもありますので、いざリースバックしてからこんなはずではなかったとならないように注意しましょう。
余談ですが、奥さんに内緒の借金がありその返済のために奥さんやご家族にバレないようにリースバックしたいというご主人様からのご相談も今までありましたが、こっちのほうはもっと隠し通すのは難しいと考えるべきでしょう。リースバックするだけなら条件さえ合えばできますが、リースバックすることでご相談者様の目的が本当に達せられるのかどうかはきちんとしたプロの目線でアドバイスを受けたほうがいいと思います。
６．解決事例
私たちエイミックスでは、色々なケースを任意売却とリースバックで解決致しました。皆様にはそれぞれに住み続けたいという切実な理由がありました。
ここでは、平成15年の設立から20年で解決してきた事例の中から、代表的なものをご紹介致しましょう。（※プライバシー保護の為、相談者のお名前、地域は変更しています。）
相談者の一例
吉川様（仮名）の場合
「病気で要通院、転居も困難で任意売却とリースバック」
年齢 65歳
職業 年金受給
家族 妻・子供
住所 大阪市
・奥様と２人で年金生活の中、奥様が痴呆症を発病。
・自身も糖尿病から透析を受けねばならず仕事が困難。
・生活のために借り入れ増え多重債務に。
・奥様の症状重く、自身の透析もあり転居が難しい状況。
任意売却してからの支払いも困難と思われる為、不動産の売却後、生活保護、自己破産のご提案も説明いたしました。任意売却と並行して破産と生活保護の手続きも行い、販売活動開始。奥様は施設に入ることになり、販売５ヶ月目にして、個人投資家の購入者が見つかりました。しかし、ご主人の透析を行なう病院への通院範囲での賃貸探しという条件と、賃貸物件の借入れに必要な諸費用などを捻出する貯蓄が無い状態が足かせに。そこで、「リースバック」の提案をしたところ、買主側もリフォームする代金の節約にもなり、債務者としても、出費せずに以前と変わらない生活が出来ることから利害が一致。売却が成就いたしました。
担当者の一言
お二人共にお身体の状況が芳しくない中で、様々な状況を考えながら選択肢を広げていく方法で任意売却の活動を進めました。その中でお二人に何が一番最良の方法かを考え、生活保護や自己破産などお話させて頂きました。大変な案件でしたが、リースバックで住み続けるというお二人に最良な結果に導けたのは何よりなことでした。
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７．リースバックに任意売却専門会社を選ぶ理由
リースバック専門として広告を出している会社に問い合わせて依頼したものの、なかなか思い描いた通りにはなっていない…という方もいらっしゃいます。
と、いうのも先日私どものご相談者様で、大手フランチャイズのリースバックに問い合わせしてリースバックを依頼したものの、いざ蓋を開けたら希望していた条件とはかなりの開きがあったため、当社にもご相談頂いたという方がいらっしゃいました。
有名な大手専門業者に依頼したものの
このご相談者様は、自宅マンションの住宅ローンの残高が1000万円ほどで毎月の支払いが8万円ほどで、あと13年ほどで返し終わる予定でした。
しかし、夫婦で会社を経営されていて運転資金としてまとまったお金が必要になったのです。
最初は不動産担保ローンを検討したそうです。
しかし金利があまりにも高いために断念したとのことでした。
そしてその次に検討したのがリバースモーゲージです。
リバースモーゲージの方は住宅ローンの残高が残っているとのことで話が進みませんでした。
そこでリースバックというものがあるとインターネットで調べてリースバック専門の大手フランチャイズグループに問い合わせたそうです。
問い合わせ時のイメージと違い、やってきたのはいかにもなおじさん。
そこでまず不安になったのは、そのリースバック専門の大手フランチャイズグループに問い合わせをすると、最初は本部につながってきちんと受け答えをしてもらえたのですが、その後に自宅マンションにやってきたのは、いかにも不動産屋さんという感じのおじさんだったそうです。そう、それはフランチャイズ加盟店の社長さんでした。
そして提案されたリースバックの条件が
- ・買取価格1500万円
- ・リースバック賃料12万円
とのことでした。
ご相談者様は住宅ローンの残高と買取価格の差額が500万円あるので諸経費を差し引いても手元に会社の運転資金として400万円以上は残るのではないかと期待したそうです。
しかしその後の詰めた話の際にそれ以外にも様々な費用を先に差し引かれるということがわかったのです。
- ・リースバックの賃貸契約時の敷金・礼金
- ・退去時の原状回復費用
などがそのリースバックの見積もりに入っていたそうです。
両方でしめて200万円以上でした！
こうなってくるとご相談者様の手元に残る現金は200万円程度になってしまいます。
会社の運転資金としては心もとない金額ですし、毎月のリースバック家賃が12万円なので今までの住宅ローンの支払い額である月8万円よりも毎月4万円も上がってしまうのにも悩まれました。
その大手フランチャイズの加盟店の社長さんが言うには、「最大手のうち以上に良い条件を出せるところはありませんよ」とのことでした。
それでご相談者様は他にも広告を出しているリースバック専門の会社や不動産買取業者にも相談したそうです。
しかし条件はどこも似たりよったりで最初に聞いた大手フランチャイズグループのほうがまだ良いと思える条件のところもあったそうです。
リースバックのセカンドオピニオン
それでも会社の資金繰りも待ってはくれないため、最後に当社に相談されたということでした。当社でだめならもう最初に話を聞いたリースバック専門の大手フランチャイズグループにリースバックしてもらおうと考えていたそうです。
当社はリースバック専門ではありませんが、不動産の任意売却を専門に、長年にわたってご相談者様の住宅ローンの問題を解決していることもあり、様々なケースでのネットワークを持っています。
そして、ここ数年では、リースバックの認知度が年々上がっていて、任意売却したとしても住み続けたいというご要望も多くなっていますので、任意売却の出口としてリースバックするためのネットワークもそれなりに構築されてきているのです。
そして、当社の取引先の中で一番良かったリースバック条件が
- ・買取価格2000万円
- ・リースバック家賃13.4万円
- ・敷金礼金なし
- ・退去時の原状回復費用不要
というものでした。
リースバック専門の大手フランチャイズグループよりリースバック家賃は1.4万円ほど上がってしまいますが買取価格が2000万円になり、敷金礼金や退去時の原状回復費用も不要という条件にご相談者様はとても喜んで頂きました。
このリースバック取引にかかる諸経費は、当社の仲介手数料である72.6万円(税込み)と登記費用3万円弱で合計75万円ほどでした。
なので、ご相談者様のお手元には920万円以上の現金が残り、会社の資金繰りも一息つけ、住み慣れたマンションに賃貸で住み続けられることになったのでした。
リースバックを検討する際に、広告をたくさん出している大手のリースバック専門業者に問い合わせる方は多いと思います。
多少満足がいかなくても大手という安心感から依頼したという人もいるかもしれません。
ただ、やはりいろいろなところから話を聞いて情報を取っていくということが一番損しない方法だと思います。今回のご相談者様でも、そのままでは手元に残るお金が200万円そこそこだったのが、920万円以上に増えたのです。
差額の720万円を稼ぎ出すのは大変です。それくらいの価値があると思って大手の専門会社だけでなくいろいろな可能性を探ってみましょう。
いわば、リースバックのセカンドオピニオンともいうべきものです。
リースバックで有名な大手は「差押え」があると受けない
さらに、より任意売却専門業者に依頼するべき理由となるケースを紹介しましょう。
家を手放さざるを得ないけど、どうしても今の家に住み続けたいと考え、インターネットなどでリースバックをよく宣伝している「リースバックの専門業者」を中心にあっちこっちに問い合わせたものの、すぐさま断られまくってしまうケースがあります。
それはどんなケースでしょう？
それは、すでに『差押え登記がついている』場合です。差押え登記は様々な理由でつけられるのですが、基本的には何らかの債務不履行がある場合に債権者がその債権の保全のために差押え登記をつけるのが一般的です。
難しいことを抜きにすると、もし家の売買などで持ち主が変わる場合に新しい持ち主は差押えがついたまま譲り受けることはまずありえないので、所有者が変わる前に必ず差押え登記を外さなければいけません。つまり、債権者からすれば『差押え』登記しておけば勝手に売買されて債権をとりっぱぐれることが無くなるというメリットがあります。なぜなら、差押えをしている不動産を売買する際には、必ず差押えをしている債権者に声がかかるのですから。
その差押え登記がついていると、リースバック専門業者は買取ができないという決まりになっているところが多く、買い取れないということは賃貸することも当然できないので、リースバックはできないということになるのです。
色々な原因で「差押え」は起こり得る
差押えで一番多いのは税金の滞納による差押えです。税金の滞納による差押えを解除してもらわないかぎり、リースバック専門業者にリースバックしてもらえません。そのためには、税金の滞納分を全額納めて、差押えを解除してもらうしか方法はありません。税金の滞納額が少ない場合は、ともかく多額を滞納している場合は厳しくなります。
あとマンションであれば管理費や修繕積立金、駐車場料金などを滞納していると管理組合から差押え登記されてしまいます。この場合も、滞納している全額を払って差押え登記を解除してもらわない限り、リースバックができなくなります。
そのほかにも、カードローンやキャッシングなどの借り入れの返済を滞納すると、貸金業者によっては仮差押え登記をつけてくる場合があります。仮差押えでも差押えと同じ保全効力がありますので、仮差押えがついていてもリースバック専門業者には断られてしまいます。
そして、この仮差押えを外してもらうには、最低限滞納している分を払う必要があります。
また、住宅ローンを滞納して競売の申立てをされてしまうと、競売開始決定の差押えをされてしまいます。
この場合は、住宅ローンの滞納分だけではなく、住宅ローンの残金全額を払わない限り、競売の取り下げをしてもらえないため、事実上売却しなければいけないのですが、そもそも差押えがついているとリースバック専門業者は買い取れないと言われるので困ってしまうのです。
任意売却専門会社ならそれが出来る
そんなこんなで、お金に困っているからリースバックを検討しているのに、その困っているそもそもの原因のために差押え登記をされてしまい、結果的にリースバックを断られて困ってしまった人が当社に相談されるという流れが増えています。リースバックを希望されているならこの時点で諦めるのはまだまだ早いですよ。
当社にご依頼頂いて任意売却の手続きを進めれば、リースバックできる可能性はまだまだ広がります。ご安心ください。
先述のリースバック専門業者も、直接リースバックで買い取る場合は差押えがついていると断るしかないのですが、当社が間に入って差押えをつけてきているところときちんと話をつけますので、その上でまたそのリースバック専門業者に打診すればリースバックで買い取ってもらうことが可能になるのです。
エイミックスにご相談下さい
リースバックを取り扱う業者は大手企業を含め数多くありますが、住宅ローンが払えなくなった、なりそうな状況で住み続けるには、リースバックを任意売却とともに行う必要があります。それは、経験と知識、債権者との関係、その他専門家とのネットワークなどが必要な難度の高い方法となります。
私たち全国住宅ローン返済相談センターを運営するエイミックスは、「任意売却」に特化した活動を続け20年の実績がある専門業者。多くのお客様からご相談をいただき、解決してきた相談員があなたの問題に個別に対応致します。
今、住宅ローンの問題を抱えていらっしゃる方々、ぜひお気軽に私たちにご相談ください。ご相談は無料ですし、全国に相談室も設けております。もちろんご自宅へも喜んでまいります。
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