不動産の競売とは？もし手続きが進んでしまったらどうなる

　　　　　　　　　　　　　　　　　

そう、不動産の競売（けいばい）とは、住宅ローンの借入先である金融機関が、担保（たんぽ）となっているあなたの自宅など不動産を差し押さえし、そして強制的に売却し、債務（さいむ）を回収しようとする行為のことです。

では、さらに詳しい特徴や任意売却（にんいばいきゃく）との違い、そして、あなたに降りかかるであろう代表的なデメリットについて解説しましょう。

不動産の競売とは？

具体的に分けると、以下の２つになります。

これらを合わせて一般的に「競売（けいばい）」と呼ばれます。

この名称の「強制」は、担保不動産競売は強制的に行われないという意味ではなく、そもそも自身の意志と関係なく行われる強制的なもので、以下の特徴があります。

というもので、あえてわかりやすく簡単に説明すると、最終的には自身の意志と関係なく無条件に自宅がとられ、多くの借金が残ることになるのです。

２．任意売却との違い

「任意売却」も「競売」も簡単に言えば「自宅を売却する方法」であるところは同じです。

しかし同じ「家を売却する」という行為でも、比較すると両者は全く違う方法とも言える違いが多くあります。

なにより一番の大きな違いは、自分の意志の有無に尽きるでしょう。

そして自分の意志とは関係なく売却されることは、販売価格にも影響し、最終的な残債の有無にも関ります。

即ちそれは、ご自宅を処分したその後の生活も大きく変えてしまうほどの大きな違いがあるということなのです。

売却後の生活にも大きな違いが出る

また、両者ではその後の生活にも大きな違いが出てきます。

では、具体的に比較した例を出してみましょう。

貴方の今の残債が2,000万円として、競売で売却されてしまった場合と比較してみましょう。残る残債など、売却後の生活が大きく変わってくるのです。

任意売却の場合は、話し合いで残債について、大幅に圧縮された金額での返済になったり、債務者に無理のない額での分割返済が認められたり（※平均的に月1万円ずつでの返済が認められています）と、もっとも重要とも言える「売却後の生活」にも大きく関わる違いがあるのです。

競売で処分されても残債務は支払わないといけないのを知らない人も多数です！

概要をわかりやすく表にまとめましたのでご覧ください。

この２つの方法を比較すると、まず競売の場合は、自分の意志で売却できないことを筆頭に、売り主に不利益となるデメリットと言えるところが多くあることがおわかりいただけると思います。

対して、任意売却の場合を見てみると、競売で考えられるそのデメリットの多くは、任意売却で解消出来るのです。

３．もし競売の手続きが進んでしまったら

住宅ローンの滞納が続き、約6ヶ月位になると（状況により大きく変わります）、競売の申し立てが行われた後、競売開始決定の通知が届き、いよいよ競売への手続きが進んでいくこととなります。

では、競売が進められていくと、どんな不利益な事が起こりうる可能性があるのか？ここでは、さらに具体的な、あなたに降りかかるデメリットをいくつかご紹介しましょう。

　あなたのまわりで起こること

あなたのまわりで起こること

3-1.家が差押登記（さしおさえとうき）される！

まず、金融機関など債権者は、競売で売却を終えるまで、あなたが勝手にご自宅等不動産を勝手に売ってしまえないようにします。

これは「差押登記」と言われるもので、登記簿謄本にこのように「差し押さえてますよ」ということが詳細にわかるように記載するのです。

いわゆるあなたの家が「差し押さえられた」ということになります。

この「差押登記」がされると、あなたは債権者の同意なしには売却出来なくなります。

3-2.裁判所から執行官がやってきます

裁判所が競売を決定すると「現況調査」というものをする為に、裁判所から執行官がやってきます。

執行官は、ご自宅の価格を決める指針となる評価を付けるために室内の写真を撮ったり、測量や周りの状況をチェックしていきます。

そして、この執行官の訪問は、自身の意志で拒否は出来ません。たとえ不在にしていても解錠し、調査する権限を持っているのです。

そして、執行官の調査により住所・地番・家の外観・などの情報である【3点セット】が公開され、競売情報に掲載されてしまいます。

3-3.氏名や住所が公開されます

次に、上記のように裁判所で公開された情報が新聞やインターネットなどに掲載されることになります。

そこには自宅の住所はもちろん、所有者の氏名や債務額及び借入先、誰が住んでいるか(占有者)なども書かれているのです。

また、自宅の外観や室内の写真まで掲載されているので、競売になってしまったことが知られやすくなってしまいます。

小さいお子様がいたり、学生の子供様がいらっしゃる家庭ではこれが結構こたえるのです。

親として『知られたことで子供がいじめられたらどうしよう・・・』と考えて悩まれる人も少なくありません。

大量に送られる業者からのDM

また、公開情報を見た不動産会社などからDMが届くようになります。

みなさんびっくりされるのですが、何通というレベルではなく、それこそ数十通のDMが不動産業者から届くのです。大き目の紙袋がいっぱいになるくらいの量が届きます。

DMの内容としては、『競売で落札されてしまう前に任意売却しませんか？』という内容がほとんどです。

表現に多少の違いはありますがどこも本質はその内容になっていると思います。

ハガキや封筒でのお手紙だったり、中には大き目の封筒にDVDやまんが冊子まで入っている立派なDMもあるので驚かれるのではないでしょうか。

家が競売になっている最中に届くこういった不動産業者からのDMの難点はいささかオーバートークなところです。

などなど、何を根拠にそううたっているのかは甚だ疑問なのですが、お金に困っている当人にとっては喉から手が出るほどの内容であおってくるものが多いのです。

競売中の家に届くようなDMは、裁判所で調べた住所に機械的にただ送り付けているだけなので

などをいちいち調べているわけもなく、ただ単に裁判所で競売中の不動産の住所を調べてそこへ無差別に送付しているだけのものなのです。

3-4.ご近所に知られてしまう

一般の方が不動産の競売情報を逐一チェックしていることはあまりありませんので、上記のように裁判所で公開されたとしても、よほどのことがない限り近所に知れ渡ることは少ないのですが・・・別の原因で結局は近所に知られてしまう結果になってしまいます。

それは、入札を専門に行う不動産会社などが、裁判所の情報を元に自宅の写真を撮りにきたり、近所間での問題があるかどうか、所有者はどんな人物なのかなどを近所に聞いて回るのです。

さらに、『入札に参加しませんか？』『入札代行します！』などという住所入りのチラシを近所にまく業者も存在します。

こうした行為の結果、近所に知れ渡ってしまうことになるのです。

そして、これは競売になった以上、防ぎようがないのです。

裁判所も手続きにのっとって情報を公開していますので、所有者が対抗できることは何もないからです。

住宅ローンが払えずに引っ越しになってしまう…というだけでもかなりの精神的な苦痛やストレスを感じている上に、このようなことで追い打ちをかけられると、眠れない夜が続いたり少しの物音にビクビクして外出できなくなるなどの精神的なダメージ受ける方も少なくありません。

3-5. 借金（残債）が多く残る

売却価格は、裁判所から委託された不動産鑑定士が決めることになります。

その価格が最低売却価格となります。最低売却価格は市場価格よりもかなり低いものとなり、市場価格の50～70％程度に設定されることがほとんどです。

そして最終的には通常の市場価格の80％程度で落札されることが多く、それにより市場価格で売却するよりも多くの借金が残ってしまうのです。

3-6. 引越し費用が出ない

任意売却と違い落札者や債権者から引越し費用が出ることはありません。

落札されると無条件で期日までに退去しなければならず、金銭的な負担も任意売却よりも多くなることがほとんどです。

3-7. 強制的に退去を迫られる

落札後、購入者に明け渡しを迫られることになります。

度重なる明け渡し請求を無視し続けていると、明け渡し強制執行に移行してしまいます。

明け渡し強制執行とは執行官が作業員とともにやってきて、裁判所の権限で家財道具一式を屋外へと運び出して、強制的に家屋を空にされることです。

そしてその明け渡し強制執行にかかった費用も請求されることになります。

3-8. 連帯保証人に迷惑がかかる

落札されてもなお不足分がある場合、連帯保証人がいればその請求は全て連帯保証人に請求されることになります。

その連帯保証人が請求額を払えない場合、連帯保証人の家までが競売にかけられてしまうということもあり得るのです。

3-9. 止めてもらいたくても止まらない

手続きを止めることはできるのでしょうか？

結論から言うと手続きを所有者の意思で止めることはできません。

申し立てた債権者が取り下げないかぎり手続きは進んでいきます。

申し立てにも費用がかかっていますので、よほどのことがない限り債権者が自ら申し立てを取り下げることはありません。

3-10. 債権者と残債の話ができない

任意売却の場合は、売却後の残債に関しても債権者と協議しながら進めていきますが、競売の場合は落札まで債権者と残債について協議しないため、後々の残債の支払いで債権者とトラブルになる可能性があります。

債権者が債権譲渡して、見ず知らずの新たな債権者から督促の連絡が入ることもあり、いつまでも不安定な状態が続いてしまうのです。

また、債権者との残債務の交渉もすべて自分で行わなければなりません。

知識のない一般の方ではその交渉も難しいことが多く、第三者ではなく当事者同士の交渉なので債権者側に柔軟に対応してもらえないことも少なくありません。

そして債権者が債権譲渡してサービサーに債権が移ってからも、サービサーとの交渉をご自身で続けていく必要があるのです。

４．あなたが今すぐすべき行動

競売申し立て（けいばいもうしたて）をされるのは、住宅ローンの滞納を相当回数してしまい、その上で何回も債権者から連絡があった上でのことになります。

ですので、その途中で任意売却を検討すれば、申立てを遅らせられる可能性が高まるのです。

そして、そのまま任意売却で売却できれば、近隣には住宅ローンを滞納しているといった込み入った事情までは知られません。

住宅ローンの返済がどうにもならないと思ったら、まずは任意売却を検討してみるべきです。

売却方法で残債が大きく変わる

そのまま競売で強制的に売却されてしまうと、市場価格より安価に売られてしまう可能性が高く、同じ売却でも結果は大きく変わる場合もあるのです。

売却方法一つで、完済してスッキリ出来るか、家を失った上に、大きな借金を抱えるか…といったその後の生活を変える選択になりかねません。

債権者が勧めてくる業者

住宅ローンを滞納して一括請求されたり代位弁済されると、債権者から「任意売却してはどうか」と、提案されることがあります。

債権者としても無策に競売にするよりも、少しでも債権の回収額を増やしたいからです。

債務者ご自身が動いて任意売却する意思表示してきた場合は、そのまま債権者も任意売却を進めていくことが多いのですが、債権者にとって問題なのは、債務者が何も動いていないときです。

任意売却は、あくまでも所有者である債務者が動かなければ、債権者からは行えません。

債権者が唯一できることは競売だけなのです。

そこで債権者は、日頃から面識のある不動産会社にその担保不動産の査定を依頼します。

その査定額が、明らかに落札履歴から想定できる価格よりも高そうな場合は、債務者である所有者に債権者から働きかけて、そのほうが競売よりも残債務も減るし任意売却してはどうかと提案するのです。

そして、「任意売却したい」と債務者が意思表示すると、その査定をした不動産会社を紹介するというわけです。

特に住宅金融支援機構の場合は、一括請求されて期限の利益を喪失すると任意売却のパンフレットでのご案内が届きます。

その中の任意売却の申出書に不動産会社を指定する欄があるのですが、提出期限がぎりぎりだったり特に知っている不動産会社がないということで、そのまま空欄で提出してしまう債務者が多いのです。

すると、住宅金融支援機構の委託を受けた債権回収会社から紹介された不動産会社がやってきて、任意売却を進めましょうと言ってくるのです。

希望しなければ債権者の指定の不動産会社がやってくる

先日のご相談者様も、その流れで任意売却を進めようとしたところ、住宅金融支援機構の委託先の債権回収会社から紹介された不動産会社が、あまりにも地元の地場の不動産屋さんだったために不安になったそうです。

実際に不動産屋の社長が来られたそうなのですが、質問してもあまり明確な答えはなく「債権回収会社から紹介されたから」ということの一点張りで不信感を持ったそうです。

それでその不動産屋さんへの返答は保留にして、当社に相談頂いたということでした。

そして、丁寧に普段と変わらずお話しをお聞きした上で、納得されて当社で任意売却をご依頼いただくことになり、無事に任意売却で家を売却出来たのです。

当社も同じように債権回収会社からの紹介で債務者とお会いすることもあるのですが、その時も紹介を受けていないご相談者様と変わらない内容を説明するようにしています。

なぜなら、債権回収会社はあくまで金融機関ですので、任意売却については債務者に大雑把なことしか伝えていないことが多いからです。

それでよくわからない地場の不動産屋さんを紹介してくるのですから、無責任といえば無責任なのですが、そもそも任意売却は、債務者が任意で行うものですので、債権者である債権回収会社は、不動産会社に入ってもらって、任意売却できれば別にどこでもいいのです。

なので、任意売却の依頼を受けたのが、紹介先の不動産会社でなく当社であったとしても、それで任意売却が進むのであれば別にいいのです。

問題は、任意売却に長けていなさそうな地場の不動産屋さんを紹介されて、そのまま任意売却を進めてしまって、もしうまくいかなかったら、債務者にとっては残念な結果になるということです。

業者選びが最も大切！

住宅金融支援機構の委託を受けている債権回収会社は3社あるのですが、その中の1社は子会社に不動産会社を持っています。

その不動産会社が、印刷されている任意売却の申出書を送ってきていたこともありましたので、そこと会ってみて、頼りなさそうなら不動産会社を変える判断も必要です。

任意売却の申出書を出してしまったあとでも、不動産会社の変更は可能ですのでご安心ください。

変更した不動産会社で、また1から書類を出し直すだけなので、それほど問題ではありません。

それよりも、よくわからない不動産屋さんに任意売却を任せてしまっていることのほうが問題です。

特に競売にかけられるという不動産が、本当にきちんと任意売却できるのかどうかは、まずは所有者さんからのご依頼を正式に頂いて、その上でひとつひとつ絡まった糸を紐解いていく、地道な作業と経験が必要になります。

先述のDMを無差別に送り付けている様な業者は、安易な方法で困った人を引っかけにきている不動産業者ばかりなので、もしそのDMを見て問い合わせがあったとしても、任意売却に着手してみて、なんだか難しそうな案件は、依頼を受けるだけ受けて、結局放置する場合すらあるので、本当に注意してください。

取り返しの付く間に、一番いい方法で解決する

ご覧いただいたように、滞納を続けたまま放置していると「競売開始決定通知書」が届き、手続きが始まります。

一旦始まると簡単に止められるものではありませんし、万が一競売で自宅が処分されるようなことになれば、残債が多く残る可能性もあり、任意売却する場合と比べるとその後の生活も大きく代わるほどに大きな違いが出てくるのです。

任意売却は、強制的に進んでいく競売とは違いあなたの意思で売却する方法です。

売却していく流れをお打ち合わせしながら、希望に沿う形で進めていくことが可能です。

また、残債が残る場合についても債権者との交渉で無理のない返済額にすることも可能です。

詳しい内容をわかるように、事例を交えてお話致します。
ご不明点などもあわせて、お気軽に私たちエイミックスにご相談ください。
ご相談はもちろん無料です。

こちらからどうぞ

５．解決事例

住宅ローンを組んだときには思いも寄らない事情で、最後には競売の危機に陥った方々の代表的な事例を紹介します。
ぜひ、今のあなたの状況と照らし合わせてみてください。

ご相談者様の一例紹介

　任意売却で解決した例

競売の通知が届いた！

・どうしたら良いかわからない

・裁判所から執行官が来る！？

こんな状態から解決へ向かわれた事例をご紹介致します。

大阪府 長内様（仮名）の場合

「自己都合退職後、欝気味になって督促状を無視し続け競売の危機！」

年齢　49歳
職業　会社員
家族　本人
住所　吹田市

自己都合で退職をしたものの、その後うつ状態で再就職出来なくなった長内様（仮名）。

借入先銀行からの督促状を無視し続け、ついには期限の利益を喪失し競売の申立てをされてしまいます…

残債　2,560万円

ポイント
・自己都合退職から収入が激減
・うつ気味となり貯金を取り崩す生活
・既に競売の申立されていて時間がない

↓

解決

面談時すでに、銀行の督促状を無視していて住宅ローンは期限の利益を喪失、競売の申し立てをされているので、時間がないことを具体的に説明し、任意売却での売却活動を始めました。

販売開始後、物件の最寄りでは新駅が建設されており、その効果かあったのか物件への反響が多く、販売開始1ヶ月目で2,930万円にて購入者が現れました。

時間がない中で好条件の後押しもあり、無事に解決した事例でした。

売却価格 2,930万円

完済　+370万円