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競売とは?任意売却との違いやデメリットを解説

競売(けいばい)とは、民事執行法に基づき、債権回収の為に裁判所の主導のもとに行われる入札形式の不動産の売却方法で、債務者(あなた)が住宅ローンを払えなくなり、滞納を続けていた場合、この先の回収が困難になると判断した銀行など債権者は、この競売を裁判所に申し立てて、担保となっている不動産(あなたの自宅)を差し押さえし、そして強制的に売却し、債務を回収しようとするのです。

それでは、さらに詳しい特徴や任意売却との違い、そして、あなたに降りかかるであろう代表的なデメリットについてお話しましょう。

競売とは?

 

監修
細貝相談員
細貝相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。

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競売とは?

具体的に分けると、以下の2つになります。

  • 【強制競売】
    •  …抵当権のない債権者が裁判所に申し立て強制的に差押など行う
  • 【担保不動産競売】
    •  …抵当権に基づき行われる債権回収方法。(多くはこちら)

これらを合わせて一般的に「競売」と呼ばれます。

この名称の「強制」は、担保不動産競売は強制的に行われないという意味ではなく、そもそも自身の意志と関係なく行われる強制的なもので、以下の特徴があります。

  • チェック自身の意志とは関係なく売却が進められる。
  • チェック市場価格の50~70%の安い価格で売られる。
  • チェック結果残債が多く残り、救済措置も無い。
  • チェック最終的に強制的に退去が命じられる。

というもので、あえてわかりやすく簡単に説明すると、最終的には自身の意志と関係なく無条件に自宅がとられ、多くの借金が残ることになるのです。

任意売却との違い

任意売却」も「競売」も簡単に言えば「自宅を売却する方法」であるところは同じです。しかし同じ「家を売却する」という行為でも、比較すると両者は全く違う方法とも言える違いが多くあります。

なにより一番の大きな違いは、自分の意志の有無に尽きるでしょう。そして自分の意志とは関係なく売却されることは、販売価格にも影響し、最終的な残債の有無にも関ります。即ちそれは、ご自宅を処分したその後の生活も大きく変えてしまうほどの大きな違いがあるということなのです。

売却後の生活にも大きな違いが出る

また、両者ではその後の生活にも大きな違いが出てきます。
では、具体的に比較した例を出してみましょう。
貴方の今の残債が2,000万円として、競売で売却されてしまった場合との比較をしてみましょう。残る残債など、売却後の生活が大きく変わってくるのです。

任意売却の場合競売の場合

任意売却の場合は、話し合いで残債について、大幅に圧縮された金額での返済になったり、債務者に無理のない額での分割返済が認められたり(※平均的に月1万円づつでの返済が認められています)と、もっとも重要とも言える「売却後の生活」にも大きく関わる違いがあるのです。競売で処分されても残債務は支払わないといけないのを知らない人も多数です!

概要をわかりやすく表にまとめましたのでご覧ください。

任意売却の場合その違い競売の場合
自身の意志で売却できる
※債権者の同意が必要。

自身の意志強制執行されます。自身の意志は関係ありません。

多くの場合、市場価格に近い価格で売却できる

売却額市場価格の60%~70%での価格で取引される
相場価格で売却活動をするで、残債を減らす事ができる。残債相場価格よりも安く落札されることが多く、売却後も残債が多く残る。
手出しの費用はありません。

費用引越しにかかる経費など。

リースバックをセットで行い住み続けることが出来る。

住み続ける期日にて強制退去が命じられる。

引越費用を貰える可能性が高い。

引越費用引越費用をもらえない。

通常の売却と同様の売却価格なので、ご近所等に経済状況を知られることは無い。プライバシーチラシやネットでの公開、ご近所に業者がヒアリングする等で、近所に経済状況が苦しいことが知られてしまう。

この2つの方法を比較すると、まず競売の場合は、自分の意志で売却できないことを筆頭に、売り主に不利益となるデメリットと言えるところが多くあることがおわかりいただけると思います。

対して、任意売却の場合を見てみると、競売で考えられるそのデメリットの多くは、任意売却では解消することが出来るのです。


競売のデメリット

では、任意売却と違って、競売の場合にはどんな不利益な事が起こりうる可能性があるのか?ここでは、さらに具体的なデメリットをいくつかご紹介しましょう。

1.裁判所から執行官がやってきます

裁判所が競売を決定すると「現況調査」というものを行う為に、裁判所から執行官がやってきます。執行官は、ご自宅の価格を決めるための評価をするために室内の写真を撮ったり、測量や状況を確認していきます。そして、この執行官の訪問は、自身の意志で拒否は出来ません。たとえ不在にしていても解錠し、調査を行う権限を持っているのです。

そして、執行官の調査により住所・地番・家の外観・などの情報である【3点セット】が公開され、競売情報に掲載されてしまいます。

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2.氏名や住所が公開されます

次に、上記のように裁判所で公開された情報が新聞やインターネットなどに掲載されることになります。そこには自宅の住所はもちろん、所有者の氏名や債務額及び借入先、誰が住んでいるか(占有者)なども書かれているのです。

また、自宅の外観や室内の写真まで掲載されているので、競売になってしまったことが知られやすくなってしまいます。小さいお子様がいたり、学生の子供様がいらっしゃる家庭ではこれが結構こたえるのです。

親として『知られたことで子供がいじめられたらどうしよう・・・』と考えて悩まれる人も少なくありません。

大量に送られる業者からのDM

また、公開情報を見た不動産会社などからDMが届くようになります。みなさんびっくりされるのですが、何通というレベルではなく、それこそ数十通のDMが不動産業者から届くのです。大き目の紙袋がいっぱいになるくらいの量が届きます。

DMの内容としては、『競売で落札されてしまう前に任意売却しませんか?』という内容がほとんどです。
表現に多少の違いはありますがどこも本質はその内容になっていると思います。ハガキや封筒でのお手紙だったり、中には大き目の封筒にDVDやまんが冊子まで入っている立派なDMもあるので驚かれるのではないでしょうか。家が競売になっている最中に届くこういった不動産業者からのDMの難点はいささかオーバートークなところです。

  • ・絶対に任意売却できます!
  • ・引っ越さなくても大丈夫です!
  • ・引越し代をすべて面倒見ます!
  • ・キャッシュバック〇〇万円!

などなど、何を根拠にそううたっているのかは甚だ疑問なのですが、お金に困っている当人にとっては喉から手が出るほどの内容であおってくるものが多いですが、競売中の家に届くようなDMは、裁判所で調べた住所に機械的にただ送り付けているだけなので

  • ・どんな不動産なのか?
  • ・どんな債権者なのか?
  • ・家の権利関係はどうなのか?

などをいちいち調べているわけもなく、ただ単に裁判所で競売中の不動産の住所を調べてそこへ無差別に送付しているだけのものなのです。

 

3.ご近所に知られてしまう

一般の方が不動産の競売情報を逐一チェックしていることはあまりありませんので、上記のように裁判所で公開されたとしても、よほどのことがない限り近所に知れ渡ることは少ないのですが・・・別の原因で結局は近所にを知られてしまう結果になってしまいます。

それは、入札を専門に行う不動産会社などが、裁判所の情報を元に自宅の写真を撮りにきたり、近所間での問題があるかどうか、所有者はどんな人物なのかなどを近所に聞いて回るのです。さらに、『入札に参加しませんか?』『入札代行します!』などという住所入りのチラシを近所にまく業者も存在します。こうした行為の結果、近所に知れ渡ってしまうことになるのです。そして、これは競売になった以上防ぎようがないのです。

裁判所も手続きにのっとって情報を公開していますので、所有者が対抗できることは何もないからです。住宅ローンが払えずに引っ越しになってしまう…というだけでもかなりの精神的な苦痛やストレスを感じている上に、このようなことで追い打ちをかけられると、眠れない夜が続いたり少しの物音にビクビクして外出できなくなるなどの精神的なダメージ受ける方も少なくありません。

4. 借金(残債)が多く残る

売却価格は、裁判所から委託された不動産鑑定士が決めることになります。その価格が最低売却価格となります。最低売却価格は市場価格よりもかなり低いものとなり、市場価格の50~70%程度に設定されることがほとんどです。

そして最終的には通常の市場価格の80%程度で落札されることが多く、それにより市場価格で売却するよりも多くの借金が残ってしまうのです。

 

5. 引越し費用が出ない

任意売却と違い落札者や債権者から引越し費用が出ることはありません。落札されると無条件で期日までに退去しなければならず、金銭的な負担も任意売却よりも多くなることがほとんどです。

6. 強制的に退去を迫られる

落札後、購入者に明け渡しを迫られることになります。

度重なる明け渡し請求を無視し続けていると、明け渡し強制執行に移行してしまいます。明け渡し強制執行とは執行官が作業員とともにやってきて、裁判所の権限で家財道具一式を屋外へと運び出して、強制的に家屋を空にされることです。

そしてその明け渡し強制執行にかかった費用も請求されることになります。

7. 連帯保証人に迷惑がかかる

落札されてもなお不足分がある場合、連帯保証人がいればその請求は全て連帯保証人に請求されることになります。その連帯保証人が請求額を払えない場合、連帯保証人の家までが競売にかけられてしまうということもあり得るのです。

8. 止めてもらいたくても止まらない

手続きを止めることはできるのでしょうか?

結論から言うと手続きを所有者の意思で止めることはできません。申し立てた債権者が取り下げないかぎり手続きは進んでいきます。申し立てにも費用がかかっていますので、よほどのことがない限り債権者が自ら申し立てを取り下げることはありません。

9. 債権者と残債の話ができない任意売却の場合は、売却後の残債に関しても債権者と協議しながら進めていきますが、競売の場合は落札まで債権者と残債について協議しないため、後々の残債の支払いで債権者とトラブルになる可能性があります。債権者が債権譲渡をして、見ず知らずの新たな債権者から督促の連絡が入ることもあり、いつまでも不安定な状態が続いてしまうのです。

また、債権者との残債務の交渉もすべて自分で行わなければなりません。知識のない一般の方ではその交渉も難しいことが多く、第三者ではなく当事者同士の交渉なので債権者側に柔軟に対応してもらえないことも少なくありません。そして債権者が債権譲渡してサービサーに債権が移ってからも、サービサーとの交渉をご自身で続けていく必要があるのです。


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競売申立をされる前に任意売却を検討する

申立てをされるのは住宅ローンの滞納を相当回数してしまい、その上で何回も債権者から連絡があった上でのことになります。

なのでその途中で任意売却を検討すれば申立てを遅らせられる可能性が高まります。

そのまま任意売却で売却できれば、近隣には住宅ローンを滞納しているといった込み入った事情まではバレません。

住宅ローンの返済がどうにもならないと思ったら、まずは任意売却を検討してみるべきです。

お問い合わせご相談は、実績豊富な全国住宅ローン返済相談センターエイミックスまでお気軽にどうぞ。

 

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債権回収会社紹介の不動産会社が最良なのか?

住宅ローンを滞納して一括請求されたり代位弁済されると、債権者から「任意売却をしてはどうか」と、提案されることがあります。債権者としても無策に競売にするよりも、少しでも債権の回収額を増やしたいからです。
債務者ご自身が動いて任意売却の意思表示をしてきた場合は、そのまま債権者も任意売却を進めていくことが多いのですが、債権者にとって問題なのは、債務者が何も動いていないときです。
任意売却は、あくまでも所有者である債務者が動かなければ、債権者からは行うことができません。債権者が唯一できることは競売だけなのです。

債権者が勧めてくる業者

任意売却パンフレット

そこで債権者は、日頃から面識のある不動産会社にその担保不動産の査定を依頼します。
その査定額が、明らかに落札履歴から想定できる価格よりも高そうな場合は、債務者である所有者に債権者から働きかけて、そのほうが競売よりも残債務も減るし任意売却してはどうかと提案するのです。
そして、任意売却すると債務者が意思表示をするとその査定をした不動産会社を紹介するというわけです。

特に住宅金融支援機構の場合は、一括請求されて期限の利益を喪失すると任意売却のパンフレットでのご案内が届きます。その中の任意売却の申出書に不動産会社を指定する欄があるのですが、提出期限がぎりぎりだったり特に知っている不動産会社がないということで、そのまま空欄で提出してしまう債務者が多いのです。
すると、住宅金融支援機構の委託を受けた債権回収会社から紹介された不動産会社がやってきて、任意売却を進めましょうと言ってくるのです。

希望しなければ債権者の指定の不動産会社がやってくる

先日のご相談者様も、その流れで任意売却を進めようとしたのですが、住宅金融支援機構の委託先の債権回収会社から紹介された不動産会社が、あまりにも地元の地場の不動産屋さんだったために不安になったそうです。
実際に不動産屋の社長が来られたそうなのですが、質問してもあまり明確な答えはなく「債権回収会社から紹介されたから」ということの一点張りで不信感を持ったそうです。
それでその不動産屋さんへの返答は保留にして、当社にご相談されたということでした。
そして、丁寧に普段と変わらずお話しをお聞きした上で、納得されて当社で任意売却をご依頼いただくことになり、無事に任意売却で家を売却することができたのです。

当社も同じように債権回収会社からの紹介で債務者とお会いすることもあるのですが、その時も紹介を受けていないご相談者様と変わらない内容の説明をするようにしています。
なぜなら、債権回収会社はあくまで金融機関ですので、任意売却については債務者に大雑把なことしか伝えていないことが多いからです。
それでよくわからない地場の不動産屋さんを紹介してくるのですから、無責任といえば無責任なのですが、そもそも任意売却は、債務者が任意で行うものですので、債権者である債権回収会社は、不動産会社に入ってもらって、任意売却できれば別にどこでもいいのです。
なので、任意売却の依頼を受けたのが、紹介先の不動産会社でなく当社であったとしても、それで任意売却が進むのであれば別にいいのです。問題は、任意売却に長けていなさそうな地場の不動産屋さんを紹介されて、そのまま任意売却を進めてしまって、もしうまくいかなかったら、債務者にとっては残念な結果になるということです。

業者選びは最も大切

 住宅金融支援機構の委託を受けている債権回収会社は3社あるのですが、その中の1社は子会社に不動産会社を持っています。その不動産会社が、印刷されている任意売却の申出書を送ってきていたこともありましたので、そこと会ってみて、頼りなさそうなら不動産会社を変える判断も必要です。
任意売却の申出書を出してしまったあとでも、不動産会社の変更は可能ですのでご安心ください。変更した不動産会社で、また1から書類を出し直すだけなので、それほど問題ではありません。それよりも、よくわからない不動産屋さんに任意売却を任せてしまっていることのほうが問題です。

 特に競売にかけられるという不動産が、本当にきちんと任意売却できるのかどうかは、まずは所有者さんからのご依頼を正式に頂いて、その上でひとつひとつ絡まった糸を紐解いていく、地道な作業と経験が必要になります。
先述のDMを無差別に送り付けている様な業者は、安易な方法で困った人を引っかけにきている不動産業者ばかりなので、もしそのDMを見て問い合わせがあったとしても、任意売却に着手してみて、なんだか難しそうな案件は、依頼を受けるだけ受けて、結局放置する場合すらあるので、本当に注意してください。

取り返しの付く間に、一番いい方法で解決する

ご覧いただいたように、滞納を続けたまま放置していると「競売開始決定通知書」が届き、手続きが始まります。一旦始まると簡単に止めれれるものではないですし、万が一競売で自宅が処分されるようなことになれば、残債が多く残る可能性もあり、任意売却を行う場合と比べるとその後の生活も大きく代わるほどに大きな違いが出てくるのです。

任意売却は、強制的に進んでいく競売とは違いあなたの意思で売却する方法です。

売却していく流れをお打ち合わせしながら、希望に沿う形で進めていくことが可能です。また、残債が残る場合についても債権者との交渉で無理のない返済額にすることも可能です。

 

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