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競売任意売却か。その違いと任意売却のメリット

競売と任意売却

任意売却と競売の違い

ここでは任意売却と競売の違いについてご説明いたします。
競売になるとどうなるかや流れについてはこちらの項をご覧ください。→ ある日競売開始決定通知が!…競売になるとどうなる?

 

競売と任意売却をわかりやすく比較すると下記の表のような違いになります。
一目で金額が大きく差があるのがわかりますが、なにより大きな違いは自分の意志の有無に尽きるでしょう。
このページをよくお読みになって、いまなにをすべきかをご検討いただくきっかけになれば幸いです。

任意売却の場合 競売の場合

競売のデメリットと任意売却の8つのメリット

相談者
競売よりもメリットがたくさん有るのですか?
相談スタッフ
はい、競売のデメリット部分の問題の多くは任意売却で解決できます。
任意売却のメリット競売のデメリット
相場で売却活動を行うので、売却後の残債を少なくできる相場よりも安く落札されることが多く、家を売却してからも多くの残債が残る
一般的な売却と同じ売却価格なので、経済状況を近所に知られることは無いチラシやネットでの公開、業者がご近所にヒアリングする等で、経済状況が苦しいということが近所に知られてしまう
契約時期や引越時期などの希望について相談することができる裁判所の職権により、強制的に売却され、落札者から立ち退きを迫られる
債権者と協力しながら、売却を進めていけるので、交渉により、少しずつ無理なく返済できる残債務の返済の方法を交渉できない
引越費用がもらえる可能性が高い。引越費用などがもらえない
一般的な売却と同じ売却活動なので、気持ちの切り替えがしやすい競売で処分したという負い目を感じてしまう
 

メリット 1競売より高値で売却できる

 査定  

裁判所の不動産競売は、基本、プロの業者の販売用不動産の「仕入場所」として取引されているところです。

 

例えば実勢価格が2000万円で取引されている場合、不動産業者は仕入れを2~4割安く購入してリフォームやリノベーションをして一般市場に出します。
ですから競売はプロのマーケットの仕入れ市場なのです。

 

一方の任意売却の場合、通常の不動産売買と同じく、広く一般の方々に対して売却活動を行います。
ですから実勢価格に近い価格で売却できるのです。

 
 
   
相談スタッフ
 
競売よりも2~3割程度高値で売却できるため、競売よりも残債務を減らすことができます。これが最大のメリットです!
 
 
 

メリット 2引越費用などを手元に資金を残すことができる

 資金  

自宅を売却せざるを得ない人は、生活に困窮している方が多いため引越費用(運搬費用)を工面するのも難しい人がほとんどです。

 

競売による落札の場合、引越費用を落札者に請求しても支払われることはほとんど無く、貰えたとしても5万円程度が関の山で強制執行で追い出されることすら有ります。

 

一方の任意売却の場合、持ち出し費用がないことと、引越費用(運搬費用)は、返済すべき売買代金から、債権者の好意として、その一部を控除費用として認めてくれる場合があります。
任意売却後の新たな生活を考えると、引越費用の捻出はとても価値があるのではないでしょうか。

 

任意売却において「引越し費用を多額に出します」という広告を良く見ますが、あまり信じない方がよいと思います。
引越し費用は債権者の行為であるため普通では考えられません。
悪徳業者に気をつけてください!

 

メリット 3手持ち資金の持ち出しがない

 持出し無  

住宅を購入する際には、諸費用を自己資金として支出しなければならなかった事を覚えていると思いますが、不動産を通常売却する際は同じように諸費用は当然かかります。

 

しかし、任意売却のケースだと、住宅ローンが払えないくらいの難しい状態ですから、諸費用などの資金を持ち出しする事ができないのがほとんどです。
さらにマンションの場合、管理費なども滞納されている方も多いのです。

 

任意売却は、こうした滞納分に加えて、必要な仲介手数料、抵当権抹消費用、司法書士費用など、ほとんどすべての費用を債権者が売却価格の中から控除してくれるのです。
なので所有者の自己資金の持出しが無いのです。

 

メリット 4売却後の残債務の返済交渉ができる

 
 
   
相談スタッフ
 
任意売却をされた方がもっとも気になるのは、「売却後の残債務はどうなるか?」ということではないでしょうか?
 
 
 交渉可  

任意売却で不動産を売却し、その売却代金を金融機関に返済しても、元々オーバーローン状態だったので残債務が残ります。
債務がすべてなくなるわけではありません(競売で売却された場合でも同じです)。

 

任意売却を行った後の残債務は、無担保債権となる為に、【ポンカス債権】などと一般的に呼ばれています。債務者は担保の不動産を売却した為、無担保の債権だけが残る状態となるのです。
よって、売却後に残った債務に関しては、債務者が無理なく返済できる金額で金融機関と交渉をします。
債務者の収入状況や生活状況を十分考慮し、返済可能金額してもらえるように協議をするのです。

さらに民間金融機関の借りいれ銀行のプロパー貸しの場合、この無担保債権であるポンカス債権をサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡します(住宅金融支援機構は譲渡しません)。
したがって、サービサーとの交渉次第では、格安で一括返済の交渉ができる場合もあります(例えば3000万円の無担保債権が30万円とかに!)。

 

その結果、住宅ローンを数10分の1~100分の1程度に圧縮できる可能性もあるのです。
これが冒頭に述べた、「場合によっては住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる方法が有るのをご存知でしょうか。それが任意売却です!」というところなのです。

 

何故このような事ができるかと言うと、各金融機関は不良債権を一括でサービサーといわれる債権回収の会社に3~10%程度で一括で売却し処理するためで、購入して方のサービサーはその購入価格以上の回収ができればいいので、このような話ができるのです。

 

メリット 5売却後そのまま住み続けられる場合もある

 住み続ける  

任意売却は自宅などの所有不動産を売却するのが前提です。しかし、長年住み慣れた自宅を離れるのは心が痛むものです。

 

できるならば自宅に住み続けたい」「引越ししたくない」と願う人が多いのも事実です。

そして、そう願う方にも方法はあります。

 
 
   
相談スタッフ
 
債務者の自宅を任意売却で売りに出した際、親族知人若しくは投資家に購入してもらうのです。
 
 
 

そして債務者は、購入してもらった方に家賃として毎月決まった金額を支払い、自宅に住み続ことができます。
その場合、自宅の所有権が買主に移るだけで、これまで通りの生活を続けられます。この方式を「セール&リースバック方式※」と言います。
世間的には何ら変わりはないので、気持ちも楽だと言えるでしょう。

 

知人や親族等に購入してもらえた場合は、比較的家賃も楽に払える交渉ができますが、投資家等は購入時に利回り計算をしてくるのでやや高めな家賃設定になるかもしれません。
それと将来にわたって買い戻しの約束をする場合、購入時にかかった費用プラス利益がいくらといった形の約束をしなくてはなりません!

 

それが「セール&リースバック方式※」といわれる方法です。

※セール&リースバック方式について詳しくはこちらリースバックについての解説ページ

 

メリット 6任意売却は所有者の意思で売却できる

 自分の意志で売却  

競売の場合、所有者の意思と関係なく、強制的にスケジュールにそって不動産が売却されてしまいます。

 

落札後に競落した方が来られて退去を申し入れられます。
拒否すれば強制執行にかけられたりもします。当然引越し費用は出ないと考えていいでしょう。

 

一方、任意売却の場合、所有者自らが契約行為を行い、所有者が売却価格などに納得したうえで売却できます。
契約後ある程度の日にちを長めに見た引渡しの日等も相談できます。

 
 
   
相談スタッフ
 
弊社の專門相談員が債権者と話し合って、引越しにかかる費用の交渉窓口にもなって運搬賃等を出して頂けるよう交渉をし、退去日を決めて取引をさせて頂きます。
 
 
 

メリット 7近所や周りの人に知られない

 聞き耳  

自宅などの不動産が競売にかけられると、競売物件として書類(俗に言う3点セット)が裁判所に掲示されることに加え、官報や競売情報誌などにも物件情報が掲載されます。

 

加えてインターネットにも掲載されて誰でも閲覧できる状態となるため、世間体を気にされる所有者にとって、競売の公表は大きな心痛となりえます。

 

しかし、任意売却は通常の不動産売買とほとんど同じなので、競売にかけられたときのように情報が外部で公表される心配がありません。
通常に売り出す方法となんら変わりなく売却活動をするため、世間では「売りに出てるんだな」という感じで受け止められますので、違和感はないと思います。

 

よって売却後に近くに引っ越した場合でも、住宅ローンの返済に困って家を売却したなどの情報が知られることはなく、今まで通りのご近所付き合いが保てます。

 

メリット 8債権者側にもメリットがある

 債権者もメリット  

まず、競売より多くの債権が回収可能。これは債務者側のメリットと同様です。

 

任意売却の大前提は、競売よりも物件が高値で売却できることで、債務者にとってはより多く債務が圧縮でき、債権者にとってはより多くの債権が回収できるのです。
この両者のメリットがともに満たされてこそ、任意売却が成功したといえるのです。この部分が同じベクトルなのです。

 

次に、競売より早期に債権が回収できます。
競売の場合、申し立てを行い、不動産が落札され、債権者に売却代金が配当されるまでの期間が6ヶ月~10ヶ月程度はかかります。

 

これに対して任意売却では、買受人を見つけて利害関係人との債権調整を考慮したとしても、回収までの期間は競売に比べて早くなる場合が多いのです。
債権者は借金をできる限り早期に回収したい訳ですから、回収までの期間が競売より早いのは大きなメリットといえます。

 

デメリットも知っておく

 デメリットも知る  

何事もメリットがあればデメリットもあるものです。では任意売却のデメリットとはどのような点が挙げられるでしょうか。

 

まず、債務者が一番気になるのが「信用情報に傷がつく」「ブラックリストに載る」ことだと思います。
しかし任意売却を行うからブラックリストに載るのではなく、住宅ローンを6ヶ月間滞納し、代位弁済され、期限の利益を喪失するからブラックリストに載るのです。
ですので、任意売却ではなく競売になっても同じくブラックリストに掲載されます。

 

ちなみに、ブラックリストというリスト自体、じつは存在しません。
通常、ローンを組んだり、消費者金融からお金を借りたりした際、顧客情報が信用情報機関に登録されます。
そして一定期間、返済が滞った場合などに事故情報として登録されるのです。
このことを「ブラックリストに載る」と言っているのです。

 

では、ブラックリストに載る(信用情報機関に事故情報として登録される)とどのような影響が出るのでしょうか。
例えばば新たにキャッシュカードやクレジットカードがつくれなくなったり、新規のローンが組めなくなったりします。
しかし一定期間を過ぎると事故情報の登録は削除され、通常の状態に戻ります。

 

次に、「すべての利害関係者の同意を得なければならない」ことがあげられます。
任意売却の前提として、すべての利害関係者の同意が必要です。
たとえば銀行A、銀行B、銀行Cの3行からローンを借りている場合、この3行すべての同意が求められるのです。

 

権利関係が複雑であればそれぞれの意見も多く、交渉が難航するケースもあります。
最近特に任意売却での権利関係で難しいのは、地方税である固定資産税の滞納の多い人の交渉が厳しいです。

 
 
   
相談スタッフ
 
その点、競売の場合は利害関係者の同意を取り付ける必要ありません。債務者は何もせず、すべてを放棄すれば競売の手続きが進んでいきます。
 
 
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