任意売却専門業者を選ぶ理由と失敗しない為の3つの基準
「任意売却専門の不動産業者」とは、宅地建物取引業者で任意売却を専門的に取り扱っている不動産業者のことです。
任意売却専門の不動産業者は、任意売却の依頼先として大切な要素である、高度な専門知識と解決事例、サービサーと呼ばれる債権回収会社や銀行などの金融機関等の債権者、差押権者との折衝交渉能力を持った、頼りになる実績が豊富です。
また、任意売却をする所有者の思いや考えを尊重しながら、不動産業者として、債権者や物件に利害関係のある人たちと売出しから売却の取引まで、スムーズな流れを不動産仲介会社として、最終残代金決済の売却代金の配分方法などについてまとめていく事が出来るのが、任意売却専門の不動産業者なのです。
 | 代表相談員 貝阿彌 佳則（かいあみ よしのり） 全国住宅ローン返済相談センターを運営する、株式会社エイミックス代表取締役。不動産コンサルティング技能登録者。宅地建物取引主任者。賃貸不動産経営管理士など。 親族に事業用融資と住宅ローンに窮する者がおり、その方をうまく救済できた事がきっかけで、住宅ローンに困窮した方々に任意売却という方法で再生して頂けるようにエイミックスを立ち上げる。不動産業界の任意売却の先駆者。 | |
| ≫ エイミックス 代表挨拶 | ||
１．不動産のかかりつけ医とは
不動産仲介業を大別すると売買仲介と賃貸仲介に分けれます。
任意売却は売買仲介に当たります。 売買仲介で通常売却は住宅ローン等の抵当権の設定があっても売却時に精算でるので何ら問題なく買主様に所有権移転できます。 もちろん売買の売出価格を設定する際にも所有者が値段を決めることができます。 難しい交渉はありませんので、この場合なら大手の一般不動産会社に依頼するのが最も良いと思います。
しかしながら、任意売却という売却方法は一筋縄ではできないのです。
病院で例えるなら、総合病院は大手不動産会社という感じですね。そして、町の開業医が一般の不動産業者というイメージで考えてみましょう。
その町医者の中で一つの分野に専門に取組んだ専門医の位置づけで弊社は任意売却（任意売買とも言う）のスキルを積上げてきたのです。どちらを選びますか？
内科の先生に外科の相談に行きますか？行きませんよね！
内科でも消化器内科、循環器内科、血液内科、糖尿病・内分泌代謝内科消器科と専門に特化した先生がいるのと同じでその分野の専門の方を頼っていきませんか？
私が若し受診や手術を受けるなら症例、事例をたくさん持っている専門の先生にお願いしたいと思います。
２．専門業者を選ぶ理由
任意売却は、住宅ローン残債務が実勢の価格よりオーバーローン状態になっていて、且つ滞納して払えない状況で、金融機関から督促を受けて期限の利益の喪失され、そして手続きが進行していくので価格については債権者である保証会社が判断してくるのです。 また複数の抵当権者と売却の際の抹消金額の交渉や配分、固定資産税の延滞で差押された場合の途中での役所との話し合いなど熟練された任意売却専門業者にしかできないやり取りがあるのです。
これは別に私どもに任意売却の相談をして欲しいからということで言っているわけではありません。 任意売却に不慣れな不動産会社に相談して売却を依頼したばっかりにうまくいかずに時間だけが経過したあとに当社にご相談に来られたご相談者様を今まで何度も見てきたからです。
不慣れな不動産屋が任意売却出来ない事態を招く
これまでのそういったケースの傾向として、任意売却に不慣れな不動産会社が手こずるパターンというのがありました。
今までの私の経験上ですが任意売却に不慣れな不動産会社がうまくさばけなかった任意売却のパターンとしていろいろありますが抵当権者が複数ついている場合の任意売却をうまくできなかったというケースが多かったという印象です。
任意売却を進める場合というのは基本的に住宅ローンの残高よりも不動産の売却見込価格が低い場合です。もしその逆で住宅ローンの残高よりも不動産の売却見込価格の方が高ければ、抵当権者が複数であっても担保不動産を売却することで債務を全部返済できるので不動産売買を行うに当たっては特に支障がないからです。
任意売却に不慣れだとやったことがないので仕方がないといえば仕方がないのですが、任意売却に不慣れだとどうしても最も債権額が大きい一番抵当権者との交渉を真っ先に行ってしまいます。そして後順位の抵当権者との抵当権の解除交渉を後回しにしてしまうのです。
そうするとどうなるかというとせっかく一番抵当権者と金額の折り合いがつき一番抵当権者も残債割れなのですがそのフィックスした金額で抵当権を抹消することに合意するとなったときに、後順位の抵当権を解除できずに任意売却できなくなってしまうということが多いのです。
こういう場合は競売だと後順位の抵当権者への配分はゼロ配当となるためいくらかの解除料(ハンコ代ともいいます)で抵当権の解除を行ってもらう交渉をすることになるのですが、そこでそんな金額ではとうてい抵当権や差押えの解除には応じられないと突っぱねられると、とたんに任意売却が暗礁に乗り上げてしまうというわけです。
特に酷かったケース
今までで一番ひどかったのが、一番抵当権者が期限の利益を喪失して代位弁済されていたのですが後順位の二番抵当権者は期限の利益を喪失されていなかったというケースです。
住宅ローンが複数社立ての場合は各々が別々に引き落されますので、引き落とし金額の低い二番抵当権者の分だけが毎月引き落されていて一番抵当権者の分だけが延滞して期限の利益を喪失してしまうということが起こるのです。
たとえばこんな感じです。
- 一番抵当権者：住宅金融支援機構 残高：2000万円 月支払額：8.5万円
- 二番抵当権者：銀行ローン 残高：300万円 月支払額：1.5万円
などというケースで、支払い金額の少ない二番抵当権者の引き落としだけが延々とかかっていることに金額も少なかったために気付かずに任意売却を進めてしまい、いざ二番抵当権者に任意売却をするので例えば解除料30万円で抵当権を解除してくださいと交渉しても、二番抵当権者は正常に払われているのでそもそも残高を下回る金額での抵当権の抹消には応じてもらえないと言われてしまい、残高全額の300万円支払ってもらわなければ抵当権は抹消できないと突っぱねられて任意売却の土俵に乗らなくなってしまうのです。
そして慌ててこの段階から二番抵当権者への支払いを延滞して期限の利益を喪失するまで待つとしても下手すれば半年ほどかかることになり、そうなると一番抵当権者がもう任意売却では待てないので競売にするぞということになってしまうのです。
そういう状態になってから当社にご相談頂いたご相談者様がいらっしゃいました。任意売却を依頼した不動産業者に言われた通りにやってきたのに任意売却が二番抵当権者が抵当権解除に応じないためにできないと言われたそうです。それは本当なのか？というご相談でした。
これはウソです。
この問題は二番抵当権者が正常に払われていたために期限の利益が喪失していないことが全てなので私どもから弁護士を紹介させて頂き弁護士から受任通知を二番抵当権者に送ってもらいました。そうすることで受任通知を送られた二番抵当権者はすぐに期限の利益を喪失して代位弁済されるることになり、代位弁済を待って二番抵当権者の保証会社に解除料での交渉に応じてもらえることになったのです。 かくしてこのご相談者様は当社にて無事に任意売却で家を売却することができました。
不慣れな不動産屋の問題点
今回のケースでの問題点は2つです。
1つ目は全ての抵当権者の延滞状況を確認しなかったこと。二番抵当権者を放置していたためこういうことになったからです。 そして2つ目は後順位の二番抵当権者であっても期限の利益を喪失して代位弁済されていないと残高を下回る解除料では抵当権の解除に応じてもらえないということを恐らく知らなかったのではないでしょうか。
当社は長年にわたって任意売却を専門に取り扱ってきているためこういう場合でリカバリーの方法を知っていたからよかったものの、下手すれば今回のケースはそのまま競売直行でご相談者様にとっては多大な機会損失と金銭的損失になった可能性があったということです。
任意売却の債権者交渉の鉄則は後順位の抵当権者からです。 競売だと配当のない優先順位が低いところから解除料などの金額をまとめていけば最優先の第一抵当権者に関しては競売との価格のバランスのみで交渉できるからです。
３．失敗しない業者選びの３つの基準
1.ホームページで解るか
ほとんどの方はインターネットで検索をして任意売却を取扱っている不動産業者を探されています。たくさん出てくると思いますが分かりにくいですよね。業者のホームページにきちんと不動産会社として業者票を挙げていますか？任意売却専門と謳われていますか？ 代表者や相談員の紹介がなされて、顔写真やプロフィールなどが掲載されていますか？
2.不動産取引業者ですか？
任意売却はあくまで不動産取引なのです。相談やアドバイスをするのはどなたでもできるのですが、任意売却の仲介をするには宅地建物取引業の許認可があってはじめて媒介業務を行えるのです。
3.経験値は書かれてますか？
ホームページ上に過去の実績や解決事例が豊富に書かれていますか？解決事例が豊富であるということは、専門業者として任意売却を成功に導けるノウハウがあるという事です。 またメディアやマスコミ報道などに取り上げられていたりされていますか？
任意売却では、お客様と任意売却専門業者との信頼関係がとても重要になります。 相談員と今後進んでいくスケジュール感や、どうして欲しいなど本音で話し合うことができる専門の業者かどうかをしっかりと見極めてください。
４．エイミックスは任意売却専門の不動産業者
任意売却について弊社の実績や事例については、業界でもトップクラスだと自負しています。 任意売却相談を受ける際に様々な質問、不安な点をお聞きして、任意売却をすれば大丈夫かどうか、はたまたリスケジュールで大丈夫かどうか？いろいろなケース、事例に基づいて競売や破産から回避していきましょう！
（※任意売却について詳しくはこちら→「任意売却とは？競売との違いなど専門家がわかりやすく解説」）
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