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住宅ローンが払えない!払えなくなったらやるべき事と問題解決のポイント

変わらず厳しい経済状況と住宅ローン返済の不安

交差点をマスクをして行き交う人々 交差点をマスクをして行き交う人々
変わらず厳しい経済状況

住宅ローンという返済期間のとても長いローンにおいては、お仕事の環境の変化や急なご病気などご本人の体調によるものなど、取り巻く環境は大きく変わることもあります。
特に2020年から続く新型コロナウィルス感染拡大の影響は記憶に新しい所ですね。
それ以降、倒産や失業、減給などによる突然の思わぬ収入の減少など悪影響は尾を引いており、変わらぬ厳しい経済状況に、ますます返済にお悩みの方は増える一方です。


監修

細貝相談員の顔写真 細貝相談員の顔写真

細貝 和弘(ほそがい かずひろ)

宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。

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1.増え続ける住宅ローンが払えない人たち

住宅金融支援機構のコールセンターでコロナ禍以降に相談が増加していることを表した棒グラフ住宅金融支援機構のコールセンターでコロナ禍以降に相談が増加していることを表した棒グラフ
(出典:住宅金融支援機構プレスリリースこのリンクは外部リンクですこのリンクは外部リンクです外部リンク)

このグラフは、フラット35などの住宅ローンを提供する住宅金融支援機構の資料で、新型コロナウィルス関連の収入減少などで発生した返済相談の件数変化を表しています。

そちらによると、2020年春から新型コロナ関連の相談だけでも「返済を待ってくれ」「金額を減らせないか」…などの返済相談が急増していることがわかります。
今はまだ少し遅れが出ただけ…という方もこの新型コロナウィルス感染拡大の状況のように、どんな問題があなたに降りかかるかわかりません。

また、すでに毎回の遅れが出ている、滞納を数回してしまっているという方は、そのまま対策しないで放置していると、最悪の場合、強制的にご自宅など担保となっている不動産が安価に売られてしまう「競売(けいばい)」にかけられて、自宅から強制的に退去を迫られることにもなりかねません。

2.払えなくなったらやるべき事

しかし、まだ方法はあるのです。もう遅いと思わずにすぐ行動をとりましょう。
滞納などの段階ごとでそれぞれに解決策はありますし、行動は早ければ早いほど解決への道は確実になります。

まず、一番にはとにかくできる限り早い段階で対策をとっていかなければなりません。出来れば、返済が苦しいな、このままでは払えなくなるかも知れない…この段階からアクションしておくのが、最終的に取り返しのつかないことにならないための最善の策なのです。
それでは、初期の状況から、最終的な段階まで、その時々で考えられる解決方法をご紹介致します。返済が厳しい方は、今のご自分の状況を照らし合わせてご覧になってください。

2-0.家計管理

まずは払えない状況を正しく理解する

まず払えなくなったときは、なによりもまずご自身の状況を正しく理解することが重要です。原因が浪費ではなくとも、減給などの収入減少としても、何がどう家計を圧迫し、いくら足りないのか?滞納していない方でもこのままだといつ返済できなくなるのか?などが見えてくるかと思います。

まずは以下のことを書き出してみましょう。

住宅ローンの残債務

月々の返済額、ボーナス時の返済額
後どのくらいあるのか
滞納している場合はその回数

現在の収入と主な支払い

何にいくらかかっているのか?などの収支の状況を見直す事が重要です。

収支のバランスを見直す

パソコン、スマホを見ながら楽しげに家計簿をつける女性のイラスト パソコン、スマホを見ながら楽しげに家計簿をつける女性のイラスト
家計簿をつけよう

先述のように、払えなくなった状況を正しく理解するには、今の状況を書き出してみることが最も理解しやすいでしょう。
現実を見直すことはストレスの掛かる嫌な作業ですが、落ち着いて向かい合ってみましょう。

細かい家計簿をつけてないし、レシートなどを集めてない…という場合でも心配ありません。
今の給料がいくらあって、大きな定期的な支出(光熱費や携帯電話料金など)がいくらあるのかを書き出して行くだけでも、流れが見えてくるものです。
そこで大きく家計を圧迫しているものが、切り詰めていけるものなら(携帯電話を格安の会社に変えるなどして)少しずつでも軌道修正しましょう。

ご参考に

フィナンシャル・プランニングの普及を進める日本FP協会のサイトでは、無料で簡単に家計チェックできるツールがありますので、利用してみるのも良いでしょう。

日本FP協会「便利ツールで家計をチェック」このリンクは外部リンクですこのリンクは外部リンクです外部リンク

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2-1.借り換え

払えなくなる前に

返済が困難な状況に至ってしまうと現実的な選択肢でなくなりますが、まだ返済できている段階ですと、住宅ローン自体の借り換えをし、月々の負担を軽減することも1つの解決策といえるでしょう。

但し、家を購入されたときと同様の審査があり、住宅ローンも当然ですが、カードやショッピングローン、携帯電話の支払いなどに一切遅れが無いことが条件になります。

2-2.リスケジュール

最初の具体的なアクションとしてまずやるべき事です

昨今では、長引くコロナウィルスなどの影響により、住宅ローンの返済に不安を感じている方も多くなっているかと思います。
マイホームを購入したときには、そんな状況になるとは誰もが想像できなかったことでしょう。

そんな現在の状況ですから、各金融機関でも返済計画の見直し「リスケジュール(リスケとも言われます)」には前向きです。※下部「ご参考に」を参照。
「リスケジュール」とは、現在の条件の見直し(期間延長や一時的な返済の猶予など)することをいいます。

このまま生活を続けていくと先々破綻が見えている…という状況なら、期間の延長を相談し、数年伸ばしてもらうことで月々の収支を元の状態へ戻すことが可能になるかもしれません。

払えないのはあなただけではありません。

住宅金融支援機構でのコロナ禍以降に返済方法変更を承認した件数の棒グラフ住宅金融支援機構でのコロナ禍以降に返済方法変更を承認した件数の棒グラフ
(出典:住宅金融支援機構プレスリリースこのリンクは外部リンクですこのリンクは外部リンクです外部リンク)  

この資料は、住宅金融支援機構にて、住宅ローンを借り入れた皆様から依頼された、返済方法の変更を承認した件数(新型コロナウィルス関連のみ)です。

このように、今回の新型コロナウィルスによる影響では、多くの方が支払い方法を変更したのが現実です。
計画的な面からもですが、金融機関の対応の違いも考えられますので、ぜひ払えなくなる前に、出来るだけ早い段階でリスケジュールなどの返済相談することをおすすめします。

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2-3.給付金など救済措置

申込期限などには注意

もしあなたが新型コロナウィルス関連の影響により離職や減給(減収)に至ったのであれば、国や自治体からの給付金など救済措置が受けられる場合もあります。
ご自分が対象かをしっかりと把握して、受け取る権利のあるものを取りこぼさないようにしましょう。
※特に期限が設けられたものが多くありますので、見つけたものは素早く手続きを進めるようにしましょう。

ご参考に

厚生労働省のウェブサイトでは、休業支援金・給付金について詳しく記載されています。
また、貸付制度もあり、生計の維持が困難な状況の場合に費用を借りることも可能です。
※期限が迫っていますのでご確認ください。

新型コロナウイルス感染症対応休業支援金・給付金(厚生労働省)このリンクは外部リンクですこのリンクは外部リンクです外部リンクです

生活福祉資金の特別貸付(厚生労働省)このリンクは外部リンクですこのリンクは外部リンクです外部リンクです

2-4.任意売却(にんいばいきゃく)

最もおすすめする方法です

1999年2月1日、不良債権の処理などを促進するための法律である「債権回収事業に関する特別措置法」(通称「サービサー法」)が施行され、任意売却という手法が可能となったのです。
このサービサー法が施行される前は、任意売却という方法はなく、あくまで通常の不動産売買の形態しかありませんでした。

住宅ローン返済に苦しむ人からの不動産の売却依頼があり、実勢価格が住宅ローンの残債務に届かないオーバーローン状態だった場合、抵当権を抹消するために必要な追加資金を用意してもらうか、借り換えローンを利用するなどして不足分を上乗せし、住宅を購入する方法くらいしか手段がなかったのです。

貝阿彌 佳則(かいあみ よしのり)

出典:「住宅ローン破綻は任意売却で解決できる」貝阿彌佳則 著(幻冬舎)

そうです、今はこの「任意売却」という、返済に苦しむ方々には「魔法の杖」ともいうべき理想的な手法があります。そして、私たちが最もおすすめしている方法です。

この方法は、残債が売却しても残る状態(オーバーローン状態)での売却も可能で、債権者との交渉で、残った債務を圧縮し、無理のない額での返済(例えば月々1万円程度)での支払いで返済していくことが可能です。

また、「リースバック」という方法を併用すれば、住み慣れた自宅に売却しても住み続けるという道もあります。

但し、実施できる期間は限られていますので、競売になってしまう前に、早期に任意売却を専門に扱う業者へご相談ください。

2-5.自己破産

最後の手段と考えましょう

バインダーを片手にホワイトボードに自己破産を考える前に任意売却と書く相談員のイラスト バインダーを片手にホワイトボードに自己破産を考える前に任意売却と書く相談員のイラスト
自己破産は最後の手段

住宅ローン以外にも、カードローンや消費者金融などでの借り入れがあり、いわゆる多重債務に陥り、苦しんでいらっしゃる方には、自己破産なども1つの選択肢にはなるでしょう。

ただ、住宅ローンの返済に関しては、先述の「任意売却」で債務の圧縮や少額での返済が出来るようになります。
自己破産は何度も出来るものではありませんし、逆にいつでも切れる最後の手段として置いておき、慌てずに任意売却を進めるというのがベストではないかと考えます。

3.問題を解決する為のポイント

3-1.売却を選択肢に入れる(任意売却)

様々な方法をご紹介しましたが、考え込み過ぎないでください。解決方法はシンプルです。
そうです、家の所有権をあきらめれば解決方法はいたって簡単なのです。

こういう返済が困難になるような事態になった場合、誰しもが「家を守りたい!」と言う気持ちになり、返済のために親や知人から融通してもらったりしますが、最悪なのは消費者金融やカード会社等から高利でお金を借りて返済をしたりする人がいることです。

そうなると雪ダルマ方式に借入金が増え、住宅ローンはおろか、消費者金融会社等から借入れたお金の返済にも苦しくなり、悪循環を繰り返し、最悪の場合は、テレビドラマ等でよく見るような光景になってしまうでしょう。

ぜひ、考え込みすぎず「任意売却」を選択の1つとして考えてください。

(※任意売却について詳しくはこちら→「任意売却とは?専門家が分かりやすく解説」)

3-2.他の借金で住宅ローンを返済しない

住宅ローンはハッキリ言って、借入できる金融商品の中では金利がおそらく一番安いと思います。
それと、遅れたからといっても最初の1ヶ月や2ヶ月は電話で連絡が入るぐらいであり、3ヶ月くらいでも督促状が来るなどで、その時点で金融機関に行って誠意を持って話せば、返済スケジュールの変更策、先述の「リスケジュール(リスケ)」をしていただけると思います。

金利の安い住宅ローンの支払いを、消費者金融や高金利の金融会社、カードキャッシング等で借りて借金で返済する、というような事だけは決してやってはいけません。

まずは、返済に行き詰まりそうになったり、返済が半年を越えないで遅れている場合でしたら、すぐ私たちにご相談下さい! こういう事態に陥った場合は、まず焦らず、どのようにすればよい方法かを、第三者も交えて冷静に考えることが一番大切です。

3-3.住宅ローン以外の債務も併せて解決する

無いのが一番いいのですが、住宅ローン以外の他の債務も併せて解決していきましょう。
住宅ローンだけでなく、金融信販会社などのローン返済の問題も任意売却で解決可能です。

返済が不能になった方のほとんどは マイカーローンやカードローン、最近では太陽光パネル設置、オール電化への切替えなど、金融信販会社以外にもローンがあるのが現状ではないでしょうか?

これらのローンは一般債務といい、所有する物件に抵当権などは設定されていない場合がほとんどですが、放置しておくと裁判所に訴えをおこされ、敗訴すれば強制執行されることになります。

裁判所が行う主な行動

強制執行

強制執行、動産執行、給与差し押さえなどが挙げられます

動産執行

裁判所から執行官が訪問し、家の中を調べられ、精神的な負担は計り知れません。

給与差し押さえ

ほとんどの人が会社を辞めるという状況に陥ります。

3-4.早期に専門家に相談しましょう

住宅ローンの返済が厳しくなってきた、なりそう…そんなときには少しでも早い段階で対応し、素早く問題点を解決することです。初動の動きを見誤り、気がつけば競売にまで発展してたというケースもあります。
ですので、一人で悩んで先延ばしにしないこと。そして、必ず私たちのような返済問題の専門家に相談するようにしてください。

特に、ここでご紹介した「任意売却」を成功させるには、任意売却を専門に扱う不動産業者へ依頼することが必須です。

「任意売却専門の不動産業者」とは、宅地建物取引業者で任意売却を専門的に取り扱っている不動産業者のこと。

任意売却専門の不動産業者は、専門の知識と実際に解決してきた多くの事例、債権回収会社(サービサー)や金融機関(銀行など)の債権者、差押権者との折衝交渉能力が必要となります。
大手の不動産会社であれば安心か?といえばそうではありません。

この任意売却に関する専門性の無い業者の場合、最悪は任意売却がうまくいかず、競売で強制的に売られてしまうことにもなりかねません。
優良な専門業者に依頼することは、それだけではなく売却に至ったあなたの思いを汲み取りながら、不動産業者として、債権者や物件に利害関係のある人たちと売出しから売却の取引まで、不動産仲介会社として、スムーズにまとめていく事が出来るのです。

私たちは不動産のかかりつけ医

かかりつけ医の診察を受ける老人のイラスト かかりつけ医の診察を受ける老人のイラスト
身近に安心なかかりつけ医を!

私たちエイミックスは、もちろん信頼いただける専門家であることを自負しております。

そして、私たちはそんなお悩みをお持ちの方々への無料相談をして、沢山の方々のお悩みや疑問を解決しております。
いわば、大手の不動産会社が大病院とするならば、私たちはあなたのかかりつけ医です。

先々のことも考え、あなたがこの先どうすべきか、どのような問題が起こり得るか、などアドバイスさせて頂き、満足していただける結果になるよう対応致します。
ぜひ、この機会にお気軽にご利用ください。


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4.払えなかった方の解決事例

住宅ローンが払えなくなった方々は、どのような原因で払えなくなり、どのような事が起こり、どのように問題を解決したのでしょう。私たちにご相談を頂いた方々の体験談をいくつかご紹介しましょう。

事例紹介

 川崎様(仮名)の場合

「正社員から契約社員になったら収入激減して住宅ローン払えない」

川崎様をイメージした男性の顎から下の写真 川崎様をイメージした男性の顎から下の写真

年齢 54歳
職業 契約社員
家族 妻・子供5人
住所 三重県

契約社員の川崎様(仮名)は、奥様との共働きでも収入が少なくお子様の学費の支払いなどで厳しく、税金の滞納までしてしまう。もとは正社員で収入もそれなりにあったものの…

残債 2,800万円
+他社710万円
ポイント
・正社員から契約社員になり収入の激減が大きな原因。
・滞納は3回目。現在手取り15万円前後、奥様は10万円前後。
・お子様の私立高校の学費が大きく厳しい。
・お子様が働き出した時に今の家を買うことは出来ないか?
解決

お子様が働きだした時に買うことは出来ないか?という希望でしたが、すでにローンの滞納が重なっている為、難しい旨説明しご理解いただく。

以前の所有物件の売却損も含めローンを組んでいたため、相場で本物件を売却できたとしても1,000万円以上残債が残る可能性がある旨説明。

将来的に自己破産も含めて検討されたため、提携の弁護士を紹介。

その後、室内の状態が比較的良かったこともあり、1か月程度で隣接市に居住する方が購入することで売買契約が成就。

売却価格 1,560万円  -1,240万円

担当者の一言

想定より早く売却が決まった為に、転居先の選定・引っ越し作業を仕事が忙しい中大変でしたが、無事引渡しが完了となりました。

 和泉様(仮名)の場合

「借金で返済を続けていたら…」

和泉様をイメージしたモザイクのかかった男性の写真 和泉様をイメージしたモザイクのかかった男性の写真

年齢 44歳
職業 会社員
家族 妻・子供5人
住所 大阪市

月々15万円のローンで新築戸建を購入された和泉様(仮名)。当初は奥様の収入と併せ月収50万ありましたが、お子様にも恵まれたこともあり奥様は育児で働けず。そこで家計が厳しくなったところをカードローンで補填するようになり…

残債 2,100万円
+他社710万円
ポイント
・5人のお子様の子育てなどで奥様が働けず
・返済をカードローンから借り入れし続け自転車操業に
・ご主人が滞納の事実を聞されたのはご相談いただく2日前!
解決

和泉様の物件は住宅地としては人気のあるエリアに存在し、築6年と建物の状態も良かった為、当初はすぐに買い手が付くと思っていました。しかし、和泉様の物件に至る道路の真ん中にゴミの集積所があることが、後日判明するなど問題も発覚。とはいうものの、最終的にはそんな弊害もある中、無事に購入希望者も現れ、問題なく決済に至りました。

売却価格 2,200万円  -610万円

担当者の一言

売却代金から税金の納税も出来たことで、今後の負担軽減につながりました。現在では、子育てのために、購入した物件よりも更に良い環境のところの賃貸に引越しされ、「家族7人で幸せに暮らしています。」とのことでした。

 吉川様(仮名)の場合

「病気で要通院、さらには転居も困難で…」

吉川様をイメージした高齢男性の後ろ姿 吉川様をイメージした高齢男性の後ろ姿

年齢 65歳
職業 年金受給
家族 妻・子供
住所 大阪市

奥様と年金受給で生活されている吉川様(仮名)、ご本人も持病がある中奥様が痴呆症に。仕事もできず、生活と返済のための借入を繰り返すうちに年金では返済ができなくなり…

残債 1,500万円
+他社710万円
ポイント
・奥様と2人で年金生活の中、奥様が痴呆症を発病。
・自身も糖尿病から透析を受けねばならず仕事が困難。
・奥様の症状重く、自身の透析もあり転居が難しい状況。
解決

任意売却してからの支払いも困難と思われる為、不動産の売却後、生活保護、自己破産のご提案も説明いたしました。

任意売却と並行して破産と生活保護の手続きも行い、販売活動開始。奥様は施設に入ることになり、販売5ヶ月目にして、個人投資家の購入者が見つかりました。

しかし、ご主人の透析を行なう病院への通院範囲での賃貸探しという条件と、賃貸物件の借入れに必要な諸費用などを捻出する貯蓄が無い状態が足かせに。

そこで、「リースバック」の提案をしたところ、買主側もリフォームする代金の節約にもなり、債務者としても、出費せずに以前と変わらない生活が出来ることから利害が一致。売却が成就いたしました。

売却価格 1,000万円  -500万円

担当者の一言

お二人共にお身体の状況が芳しくない中で、様々な状況を考えながら選択肢を広げていく方法で任意売却の活動を進めました。その中でお二人に何が一番最良の方法かを考え、生活保護や自己破産などお話させて頂きました。大変な案件でしたが、リースバックで住み続けるというお二人に最良な結果に導けたのは何よりなことでした。

5.Q&A(よくある質問)

Q .住宅ローンが払えなくなったら自己破産になるのですか?

A.自己破産にはなりません。

正確には、自己破産する必要はないということになります。

状況にもよりますが、返済が出来なくなったからと言って必ずしも自己破産が最良の選択肢ではなく、任意売却という売却方法で殆どの場合が解決可能になっています。逆に言うと自己破産は何時でも出来ますので、最後の手段としてとっておき、まず任意売却を進めていくのが良いと考えます。

住宅ローンで自己破産は待った!

Q .マンションの管理費や修繕積立金も払えなくなっていますが大丈夫ですか?

A.大丈夫です。ご安心下さい。

住宅ローンが払えなくなっている方は、何らかの事情で収入などが減っている方が多く、当然ながら管理費や修繕積立金も払えなくなっている方は多くいらっしゃいます。最終的には、ローンの債務と同様に「任意売却」での売却時に売却代金の中から支払う形になります。

マンションの管理費や修繕積立金を未納のままにしていたら?

Q .督促状と催告書の違いはなんですか?

A.滞納し始めた方と、6ヶ月を過ぎる方との違いがあります。払えなくなって1ヶ月から3ヶ月の方に銀行など金融機関から届くのが「督促状」です。督促状というのは、その字のごとく「早く返して下さいよ~!」と言う督促なので、滞った金額を入金すれば、元の状態に戻ります。

一方、6ヶ月を過ぎた方にやってくる「催告書」は、”貴方と現在ローン契約で結んでいますが支払いが滞り督促をしたが支払ってくれないので割賦販売を止めるから一括で支払ってください!”というかなり厳しいことを書いて返済を求めてきます。これは、債権者側から言うと「あなたとはこれで取引をやめます!」と言う意味なのです。もし、貴方のところに催告書や督促状が届きだしたら、遠慮なくすぐにご相談下さい。

督促状と催告書の違いはなんですか?

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