住宅ローンが払えない方への解決策

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住宅ローンという返済期間のとても長いローンにおいては、お仕事の環境の変化や急なご病気などご本人の体調によるものなど、取り巻く環境は大きく変わることもあります。
特に2020年から続いた新型コロナウィルス感染拡大の影響は、まだまだ記憶に新しい所です。

上記のグラフは、フラット３５などの住宅ローンを提供する住宅金融支援機構の資料です。新型コロナウィルス関連の収入減少などで発生した返済相談の件数変化を表しています。
これ以降、多くの人のライフスタイルも変えてしまいました。倒産や失業、減給などによる突然の思わぬ収入の減少など悪影響は長らく尾を引いています。変わらぬ厳しい経済状況に、ますます返済にお悩みの方は増える一方です。

今はまだ少し遅れが出ただけ…という方もいるでしょう。しかし、コロナ問題のときのように、どんなことがあなたに降りかかるかわかりません。

住宅ローンが払えない時のリスクとは？

住宅ローンの返済が滞ると、どのようなリスクがあるのでしょうか？
まず、そのまま放置しておくと督促が続き、最終的には競売にかけられる可能性があります。最悪の事態として家を失うことになるだけではありません。督促が続く毎日は、精神的にも肉体的にも大きな負担となります。

滞納を始めてからのタイムラインは以下のようになります。

滞納を続け6ヶ月以上経過すると、競売開始の通知が届き、裁判所から執行官が尋ねてくるなど、そこからの流れは怒涛のように進みます。

ご参考に

こちらで競売について詳しく解説しております。（当サイト内記事）
不動産の競売とは？ – 手続きが進んでしまったときに取る行動

払えなくなった時の対処方法

しかし、まだ解決策はあります。もう遅いと思わずにすぐ行動をとりましょう。
滞納の段階ごとに解決策がありますし、行動は早ければ早いほど解決への道は確実になります。

まず、できる限り早い段階で対策をとることが重要です。出来れば、返済が苦しいな、このままでは払えなくなるかも知れない…この段階からアクションしておくのが、最終的に取り返しのつかないことにならないための最善の策なのです。

リスケジュール

最初の具体的なアクションとしてまずやるべき事です

住宅ローンの支払いが厳しくなった場合、まず融資を受けた銀行に相談し、返済条件を見直す方法です。例えば、月々の支払額を減らし、返済期間を延ばすことが可能です。ただし、銀行の審査が必要で、収入状況によっては認められない場合もあります。早めに連絡すれば、柔軟に対応してもらえる可能性が高まります。

任意売却（にんいばいきゃく）

最もおすすめする方法です

自宅を売却して住宅ローンを清算する方法で、競売よりも有利な条件で進められることが多いです。任意売却では、売却後も残債が残る場合がありますが、債務の圧縮や返済できる額での分割返済、引越し費用の捻出などが交渉によって引き出せます。このこともあり、任意売却専門の不動産会社に相談することが最もスムーズに進められます。エイミックスでは無料相談を通じて、このプロセスをサポートしています。

自己破産

最後の手段と考えましょう

返済が完全に不可能な場合、法的手続きで借金を免除する方法です。住宅は失いますが、経済的な再スタートを切る選択肢となります。ただし、こちらも専門家（弁護士など）への相談が必要です。

※住宅ローンの返済に関しては、先述の「任意売却」で債務の圧縮や少額での返済が出来るようになります。
自己破産は何度も出来るものではありませんし、逆にいつでも切れる最後の手段として置いておき、慌てずに任意売却を進めるというのがベストではないかと考えます。

競売を防ぐための解決ポイント

1.売却を選択肢に入れる（任意売却）

様々な方法をご紹介しましたが、考え込み過ぎないでください。解決方法はシンプルです。
そうです、家の所有権をあきらめれば解決方法はいたって簡単なのです。

こういう返済が困難になるような事態になった場合、誰しもが「家を守りたい！」と言う気持ちになり、返済のために親や知人から融通してもらったりしますが、最悪なのは消費者金融やカード会社等から高利でお金を借りて返済をしたりする人がいることです。

そうなると雪ダルマ方式に借入金が増え、住宅ローンはおろか、消費者金融会社等から借入れたお金の返済にも苦しくなり、悪循環を繰り返し、最悪の場合は、テレビドラマ等でよく見るような光景になってしまうでしょう。

ぜひ、考え込みすぎず「任意売却」を選択の１つとして考えてください。

ご参考に

任意売却については、こちらでわかりやすく解説しております。（当サイト内の記事です） 任意売却で住宅ローン問題を解決 | エイミックスが無料相談でサポート

2.他の借金で住宅ローンを返済しない

住宅ローンはハッキリ言って、借入できる金融商品の中では金利がおそらく一番安いと思います。
それと、遅れたからといっても最初の１ヶ月や２ヶ月は電話で連絡が入るぐらいであり、３ヶ月くらいでも督促状が来るなどで、その時点で金融機関に行って誠意を持って話せば、返済スケジュールの変更策、先述の「リスケジュール（リスケ）」をしていただけると思います。

金利の安い住宅ローンの支払いを、消費者金融や高金利の金融会社、カードキャッシング等で借りて借金で返済する、というような事だけは決してやってはいけません。

まずは、返済に行き詰まりそうになったり、返済が半年を越えないで遅れている場合でしたら、すぐ私たちにご相談下さい！ こういう事態に陥った場合は、まず焦らず、どのようにすればよい方法かを、第三者も交えて冷静に考えることが一番大切です。

3.住宅ローン以外の債務も併せて解決する

無いのが一番いいのですが、住宅ローン以外の他の債務も併せて解決していきましょう。
住宅ローンだけでなく、金融信販会社などのローン返済の問題も任意売却で解決可能です。

返済が不能になった方のほとんどは マイカーローンやカードローン、最近では太陽光パネル設置、オール電化への切替えなど、金融信販会社以外にもローンがあるのが現状ではないでしょうか？

これらのローンは一般債務といい、所有する物件に抵当権などは設定されていない場合がほとんどですが、放置しておくと裁判所に訴えをおこされ、敗訴すれば強制執行されることになります。

ご参考に

裁判所からくる執行官について詳しく説明しているページです。（当サイト内の記事） 裁判所から執行官が来る – どうなるの？どうしたら良いの？！

4.今すぐできる初動対応！専門家の無料相談

住宅ローンの返済が厳しくなってきた、なりそう…そんなときには少しでも早い段階で対応し、素早く問題点を解決することです。初動の動きを見誤り、気がつけば競売にまで発展してたというケースもあります。
ですので、一人で悩んで先延ばしにしないこと。そして、必ず私たちのような返済問題の専門家に相談するようにしてください。

特に、ここでご紹介した「任意売却」を成功させるには、任意売却を専門に扱う不動産業者へ依頼することが必須です。

「任意売却専門の不動産業者」とは、宅地建物取引業者で任意売却を専門的に取り扱っている不動産業者のこと。

任意売却専門の不動産業者は、専門の知識と実際に解決してきた多くの事例、債権回収会社（サービサー）や金融機関（銀行など）の債権者、差押権者との折衝交渉能力が必要となります。
大手の不動産会社であれば安心か？といえばそうではありません。

この任意売却に関する専門性の無い業者の場合、最悪は任意売却がうまくいかず、競売で強制的に売られてしまうことにもなりかねません。
優良な専門業者に依頼することは、それだけではなく売却に至ったあなたの思いを汲み取りながら、不動産業者として、債権者や物件に利害関係のある人たちと売出しから売却の取引まで、不動産仲介会社として、スムーズにまとめていく事が出来るのです。

エイミックスの無料相談とサポート – 私たちは不動産のかかりつけ医

私たちエイミックスは、もちろん信頼いただける専門家であることを自負しております。

そして、私たちはそんなお悩みをお持ちの方々への無料相談をして、沢山の方々のお悩みや疑問を解決しております。
いわば、大手の不動産会社が大病院とするならば、私たちはあなたのかかりつけ医です。

先々のことも考え、あなたがこの先どうすべきか、どのような問題が起こり得るか、などアドバイスさせて頂き、満足していただける結果になるようサポート致します。
ぜひ、この機会にまずは無料相談からお気軽にご利用ください。

併せてご覧ください

滞納を続けるとどうなるか？詳しい流れを書いた弊社記事です。

住宅ローンを滞納したらどうなる？いつ何が起こるのか

エイミックスの任意売却解決事例

住宅ローンが払えなくなった方々は、どのような原因で払えなくなり、どのような事が起こり、どのように問題を解決したのでしょう。私たちにご相談を頂いた方々の体験談をいくつかご紹介しましょう。

事例紹介

　川崎様（仮名）の場合

「正社員から契約社員になったら収入激減して住宅ローン払えない」

年齢　54歳
職業　契約社員
家族　妻・子供5人
住所　三重県

契約社員の川崎様（仮名）は、奥様との共働きでも収入が少なくお子様の学費の支払いなどで厳しく、税金の滞納までしてしまう。もとは正社員で収入もそれなりにあったものの…

残債　2,800万円
+他社710万円

ポイント
・正社員から契約社員になり収入の激減が大きな原因。
・滞納は3回目。現在手取り15万円前後、奥様は10万円前後。
・お子様の私立高校の学費が大きく厳しい。
・お子様が働き出した時に今の家を買うことは出来ないか？

↓

解決

お子様が働きだした時に買うことは出来ないか？という希望でしたが、すでにローンの滞納が重なっている為、難しい旨説明しご理解いただく。

以前の所有物件の売却損も含めローンを組んでいたため、相場で本物件を売却できたとしても1,000万円以上残債が残る可能性がある旨説明。

将来的に自己破産も含めて検討されたため、提携の弁護士を紹介。

その後、室内の状態が比較的良かったこともあり、1か月程度で隣接市に居住する方が購入することで売買契約が成就。

売却価格 1,560万円 　-1,240万円

担当者の一言

想定より早く売却が決まった為に、転居先の選定・引っ越し作業を仕事が忙しい中大変でしたが、無事引渡しが完了となりました。

　和泉様（仮名）の場合

「借金で返済を続けていたら…」

年齢　44歳
職業　会社員
家族　妻・子供5人
住所　大阪市

月々15万円のローンで新築戸建を購入された和泉様（仮名）。当初は奥様の収入と併せ月収50万ありましたが、お子様にも恵まれたこともあり奥様は育児で働けず。そこで家計が厳しくなったところをカードローンで補填するようになり…

残債　2,100万円
+他社710万円

ポイント
・5人のお子様の子育てなどで奥様が働けず
・返済をカードローンから借り入れし続け自転車操業に
・ご主人が滞納の事実を聞されたのはご相談いただく2日前！

↓

解決

和泉様の物件は住宅地としては人気のあるエリアに存在し、築6年と建物の状態も良かった為、当初はすぐに買い手が付くと思っていました。しかし、和泉様の物件に至る道路の真ん中にゴミの集積所があることが、後日判明するなど問題も発覚。とはいうものの、最終的にはそんな弊害もある中、無事に購入希望者も現れ、問題なく決済に至りました。

売却価格 2,200万円 　-610万円

担当者の一言

売却代金から税金の納税も出来たことで、今後の負担軽減につながりました。現在では、子育てのために、購入した物件よりも更に良い環境のところの賃貸に引越しされ、「家族7人で幸せに暮らしています。」とのことでした。

　吉川様（仮名）の場合

「病気で要通院、さらには転居も困難で…」

年齢　65歳
職業　年金受給
家族　妻・子供
住所　大阪市

奥様と年金受給で生活されている吉川様（仮名）、ご本人も持病がある中奥様が痴呆症に。仕事もできず、生活と返済のための借入を繰り返すうちに年金では返済ができなくなり…

残債　1,500万円
+他社710万円

ポイント
・奥様と２人で年金生活の中、奥様が痴呆症を発病。
・自身も糖尿病から透析を受けねばならず仕事が困難。
・奥様の症状重く、自身の透析もあり転居が難しい状況。

↓

解決

任意売却してからの支払いも困難と思われる為、不動産の売却後、生活保護、自己破産のご提案も説明いたしました。

任意売却と並行して破産と生活保護の手続きも行い、販売活動開始。奥様は施設に入ることになり、販売５ヶ月目にして、個人投資家の購入者が見つかりました。

しかし、ご主人の透析を行なう病院への通院範囲での賃貸探しという条件と、賃貸物件の借入れに必要な諸費用などを捻出する貯蓄が無い状態が足かせに。

そこで、「リースバック」の提案をしたところ、買主側もリフォームする代金の節約にもなり、債務者としても、出費せずに以前と変わらない生活が出来ることから利害が一致。売却が成就いたしました。

売却価格 1,000万円 　-500万円

担当者の一言

お二人共にお身体の状況が芳しくない中で、様々な状況を考えながら選択肢を広げていく方法で任意売却の活動を進めました。その中でお二人に何が一番最良の方法かを考え、生活保護や自己破産などお話させて頂きました。大変な案件でしたが、リースバックで住み続けるというお二人に最良な結果に導けたのは何よりなことでした。

６．Ｑ＆Ａ（よくある質問）

Q .住宅ローンが払えないとき、どうすればいいですか？

A.まず金融機関に相談。それがダメなら任意売却という方法があります。

住宅ローンが払えなくなった場合、まずは金融機関に相談することが大切です。金融機関は、お客様の状況を理解し、最適な解決策を提案してくれることがあります。もし、金融機関に相談しても解決しない場合は、任意売却という方法があります。任意売却とは、住宅ローンが払えなくなった場合に、自分で売却を行い、残債を返済する方法です。任意売却は、競売と違い、自分で売却を行うため、売却価格が高くなる可能性があります。任意売却には、専門の不動産業者に依頼することが大切です。

状況にもよりますが、返済が出来なくなったからと言って自己破産などはまず考えないでください。任意売却という売却方法で殆どの場合が解決可能になっています。逆に言うと自己破産は何時でも出来ますので、最後の手段としてとっておき、まず任意売却を進めていくのが良いと考えます。

住宅ローンの返済困難で自己破産する必要はない（当サイト内リンク）

Q .マンションの管理費や修繕積立金も払えなくなっていますが大丈夫ですか？

A.大丈夫です。ご安心下さい。

住宅ローンが払えなくなっている方は、何らかの事情で収入などが減っている方が多く、当然ながら管理費や修繕積立金も払えなくなっている方は多くいらっしゃいます。最終的には、ローンの債務と同様に「任意売却」での売却時に売却代金の中から支払う形になります。

マンションの管理費・修繕積立金の未納だけでも競売の危険あり！（当サイト内リンク）

Q .督促状と催告書の違いはなんですか？

A.滞納し始めた方と、6ヶ月を過ぎる方との違いがあります。払えなくなって1ヶ月から3ヶ月の方に銀行など金融機関から届くのが「督促状」です。督促状というのは、その字のごとく「早く返して下さいよ～！」と言う督促なので、滞った金額を入金すれば、元の状態に戻ります。

一方、6ヶ月を過ぎた方にやってくる「催告書」は、”貴方と現在ローン契約で結んでいますが支払いが滞り督促をしたが支払ってくれないので割賦販売を止めるから一括で支払ってください！”というかなり厳しいことを書いて返済を求めてきます。これは、債権者側から言うと「あなたとはこれで取引をやめます！」と言う意味なのです。もし、貴方のところに催告書や督促状が届きだしたら、遠慮なくすぐにご相談下さい。

住宅ローン滞納で届く督促状と催告書の違いは？届いたらどうする？（当サイト内リンク）

併せてご覧ください

その他役立つＱ＆Ａです。

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