住宅ローン滞納を続けたら…わかりやすい1ヶ月ごとの流れとその時すべき対策とは？

住宅ローンが払えなくなった！どうしよう？

住宅ローンの返済が、ただ単に1ヶ月遅れた場合や、銀行口座にお金が不足してて引き落とせなかった場合などは、銀行に連絡を入れれば問題はないですが、「その先も継続して住宅ローンが払えない」「先が見えない」等の場合は、対応が変わります。ご自身が一番今置かれている生活環境を解っているものかと思いますが、もしすぐに生活環境を立て直すことが出来そうならば、銀行とお話し合いの機会を持ち、「リスケジュール」をお願いしてみるのが良いと思います。※そうではない場合、「この先絶対払うことが出いない」などの場合は、初期の対応が変わってきます！対応を間違うとかなりのリスクがありますので気を付けて下さい！

住宅ローンは、滞納をしてそのまま3ヶ月～6ヶ月が経過すると、住宅ローンを分割返済をする権利を失い、一括での返済を求める通知がやってきます。これが俗にいう期限の利益の喪失です。

そして、一括返済が出来ずにそのまま住宅ローンの滞納をし続けると、その後自身の意志とは関係なく強制的に執行される「競売」になり、最終的には自宅からの立ち退きを迫られることになります。

それでは、具体的に滞納時期ごとにどのようなことになっていくのかを順を追って解説していきましょう。

住宅ローン滞納時期別の流れ

1.短期滞納（滞納１～２ヶ月）

収入が減るなどの事情で、住宅ローンが払えなくなり、ついに滞納を１ヶ月してしまったとします。

この段階で既にドキドキされる方もおられるでしょうが、「今月分のローンの引き落としができませんでしたので、次回２ヵ月分をまとめて引き落としをします」といった旨のお知らせ通知が届く程度です。その後、滞納２ヶ月目も同様なレベルで、金融機関によって方法が若干違いますが、電話などで支払いをするよう督促の連絡が入ります。

ここで間違ってはいけないのは、「まだ大丈夫」ということではなく、この期間が「問題解決のチャンス」と考えましょう。滞納した場合、1～2ヶ月の初期の段階がいくつかの解決方法を検討できる絶好の機会なのです。ここで、滞納を避けようとその場しのぎで補填して引き伸ばすなど、根本的な問題をそのまま放置していても、結果的には同じ状況に陥ります。早い段階でのご相談をおすすめします。

相談員 古家 充久（ふるいえ）
任意売却エージェント
任意売却取扱主任者　等

この段階が解決策の選択肢が豊富な、専門家に一度相談するのに最もいいタイミングです。
どんな方法があるかなど詳しくお話させていただきますので、ぜひ無料相談をご利用下さい。
【ご相談はエイミックス 無料相談窓口へ】
0120-889-281 までお気軽にどうぞ。

2.中期滞納（滞納３～５ヶ月）

１～２ヶ月の滞納であれば、債務者が銀行口座にお金を入れ忘れた程度とみなしてくれますが、さすがに滞納が３ヶ月目を迎える場合はそういうわけにはいきません。金融機関は担当者を決め、債務者本人と条件変更の交渉を開始します。

この時点で債務者がローン返済の努力をする意思が確認できれば、金融機関もある程度は柔軟に対応してくれるはずです。なぜなら、返済条件を緩和することにはなっても、金融機関はあくまで正常債権としてローンを回収し続けたいからです。

ところが、金融機関からの連絡をほったらかしにしていた場合、督促状が届きます。そこには「滞納分を○月○日までに指定口座に振り込んでください」といった主旨の内容が書かれています。またその期間が長くなるほど、通知の内容は厳しくなっていきます。

3.長期滞納（滞納６ヶ月以上）

債権者からの連絡や催告書を無視して、住宅ローンの滞納が６ヶ月目に入ると、（金融機関にもよりますが）一般的な流れとしては、「この債務者は住宅ローンが払えない。返済能力が無い。」と金融機関が判断し、次の段階に進む準備を始めます。

次の段階とは、住宅ローンの返済を継続するか、期限の利益を喪失して代位弁済を求めるか、このいずれかを決めることです。その決定を債務者に促すための最後の通告として、この段階で「催告書」が送られてきます。そこには、「○○日までに滞納分の全額と遅延損害金を指定口座に振り込んでください。それができなければ期限の利益を喪失することになります」と通告されています。

ここで重要となるのが『期限の利益の喪失』という言葉です。住宅ローンでは、何千万円という借金を一括で返済するのではなく、「毎月決まった額を何年間かけて返済します」という契約を交わします。このように、契約で定めた返済期限まで住宅ローンを返し切るのを待ってもらう約束を「期限の利益」といいます。

しかし、債務者が住宅ローンを滞納するなど、金融機関と交わした契約内容に違反した場合、「あなたは約束をやぶったので、契約で定めた期限まで待つことができなくなりました。
いますぐ住宅ローンの全額を一括返済してください」と金融機関が債務者に対して求めるのが「期限の利益の喪失」なのです。

もしこの時点で住宅ローンの滞納を解消し返済を続ける意思がある場合は、最後のチャンスです。

この時点までのローンの滞納分の全額と遅延損害金を一括で支払えば、期限の利益を喪失せず、毎月の返済を継続することができます。その上で、金融機関に返済が遅れた事情を誠実に伝え、今後も毎月のローン返済を続ける意思を明確に伝えれば、返済をしやすい金額でのリスケジュールも検討してくれるでしょう。しかし、全額入金できなければ、期限の利益を喪失することになるのです。

相談員 細貝 和弘（ほそがい）
公認不動産コンサルティングマスター　等

もし住宅ローンが上記の長期の滞納になる方はすぐにお電話ください！その他の方も時間との戦いです、出来るだけ早く私たちにご相談ください！
ご相談はこちらの無料相談窓口から。今すぐ対応します。
（相談無料、秘密厳守）
0120-889-281 までお気軽にどうぞ。

ここから住宅ローンの滞納をさらに放置すると

強制的に家が差し押さえられる「競売」になり、売却が進められます！

そのままさらに長期の滞納が続くと、家は差し押さえられ、最後は強制的に立ち退きを迫られる流れになります。詳しい話は別の項目でお話していますが、ここでは、簡単に競売までの流れをチャートにしてお見せしましょう。

競売開始決定の通知が届いてから最終的に落札に至るまで概ね５～６ヶ月ほどかかります。

多くの方が滞納の悩みを任意売却で解決しています。

「任意売却」（にんいばいきゃく）という方法で解決が可能です。

ここでご紹介したように、住宅ローンを払えなくなり滞納をした場合には、その段階をおって督促などの対応がなされます。

その段階、状況に応じて解決方法も変わってきますが、例えば初期の段階なら、銀行に「リスケジュール」をお願いして返済額を見直してもらったりすることが出来ますし、いよいよ返済することが困難になった場合には、私たちが専門に行なっている任意売却という方法が最も有効な解決方法となります。

任意売却は、住宅ローンの残がある状態（売却しても残債を払いきれないオーバーローン状態）においての最善の解決方法と言えます。図にあるように払えなくなった残債を債権者と話し合うことで圧縮したり、無理のない金額での分割返済（多くは月1万円程度の返済額）にしたりすることが可能になる、まさに住宅ローンの返済に困った方の救済方法とも言える解決方法です。

ただし、滞納をしたときにこの任意売却を含め、ひとつ大事なことは

段階を追うごとに解決方法は少なくなる。

ということです。失業や離婚、または浪費であったり…住宅ローンの返済が厳しくなる状況は様々かと思います。まだなんとか大丈夫だろう…という考えや、現実を見たくないと先延ばしにしたい気持ちもあるかもしれません。しかし、遅くなればなるほど、滞納を続けるほど、取り返しがつかない状況に陥ることになりかねません。

まず、今どういう状況なのかを冷静に考えて頂き、私たちのような住宅ローン問題の専門家にご相談頂きたいのです。

相談員 北口 真義（きたぐち）
任意売却取扱主任者　等

今、住宅ローンの返済にお悩みの方、まずは私たちにお気軽にご相談ください。今どのような事態なのか？を把握するだけでも解決への一歩です。
ご相談は無料ですので、ぜひご利用ください。

住宅ローンのＱ＆Ａ（よくある質問）

Q .住宅ローンが払えなくなったら、破産をしなくてはいけないのでしょうか？

A.「住宅ローンが払えないと自己破産しなくてはいけないのですか？」と尋ねられる方が結構多くいます。書面で「法的措置」をとると言う文面に驚き、破産しなくてはいけないと思う方が多いようです。私たちは「住宅ローンだけの債務で、他に借入がない場合などは自己破産をしなくても良いのでは？」とお答えしています。

なぜなら、任意売却を行うことで、残債務については債権者と交渉し月々1万円以上の約定をすれば大丈夫だからです。多重債務に苦しんでいる方などは自己破産は悪い選択肢ではないと思いますが、やはり債務の圧縮ができるので、少額ずつでも返済するにはこの方法「任意売却」がベストだと思います。

Q .任意売却するとブラックリストに載ってしまうのでしょうか？

A.ブラックリストというものは現実には存在しませんが、任意売却を行うには住宅ローンを滞納する必要がありますので、金融機関が貸し出しの際に照会をかける『個人信用情報』に『事故歴』が記載されることになります。

そして金融機関が個人信用情報の照会をかけるのが概ね過去5～10年程度の履歴となりますので、その期間は新たな融資が受けられなかったり、クレジットカードが作れなかったりするということになります。

よく『自己破産すると一生借入できない』と思われている人もいらっしゃいますが、住宅ローンの延滞や任意売却をした事実、自己破産などの区別を個人信用情報では行いません。あくまで『事故歴』として返済がなかった旨の記載となりますので、どれが一番罪が重いとかいう区別もありません。

Q .督促状と催告書の違いはなんですか？

A.住宅ローンを滞納し始めた方と、滞納6ヶ月を過ぎる方との違いがあります。滞納を始めて1ヶ月から3ヶ月の方に銀行など金融機関から届くのが「督促状」です。督促状というのは、その字のごとく「早く返して下さいよ～！」と言う督促なので、滞納している金額を入金をすれば、元の状態に戻ります。

一方、滞納6ヶ月を過ぎた方にやってくる「催告書」は、”貴方と現在住宅ローンを契約で結んでいますが支払いが滞り督促をしたが支払ってくれないので割賦販売をやめますので一括で支払ってください！”というかなり厳しいことを書いて返済を求めてきます。これは、債権者側から言うと「あなたとはこれで取引をやめます！」と言う意味合いなのです。もし、貴方のところに催告書や督促状が届きだしたら、遠慮なくすぐにご相談下さい。

このページのまとめ

ここでは、住宅ローンの返済が滞り、滞納をはじめてからの流れや、その後の対応・解決方法についてお話いたしました。

では、今回お話したことの要点をまとめておきましょう。

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私たちエイミックスは、住宅ローンの問題を解決する手法である「任意売却」に特化して17年、ご相談数は6000件を超え、数多くの住宅ローンのお悩みを解決してまいりました。
任意売却は、その初期段階、着手の段階が一番重要になります。ぜひ、安心して任せられる経験の豊富な専門業者にお任せください。

エイミックスは、専門相談員はすべてエイミックスの自社社員です。弁護士などのネットワークも加えて、まさに最初から最後まで、一貫して親身に対応させていただきます。

法律・税の問題や企業再生までの専門家ネットワーク

住宅ローンの返済問題に関しては、不動産の専門知識はもちろんなのですが、法律や税に関する知識、またその資格も必要になってまいります。
私たちエイミックスでは、問題の解決へ、安心して任せられる弁護士、司法書士などの専門家ネットワークを構築し、ご相談からワンストップでお客様をサポートできる体制をお作りしております。
また、エイミックスは「日本司法支援センター　法テラス」への寄付を行っており、「法テラス」を利用した問題への取り組みも可能です。

相談員 細貝 和弘（ほそがい）
公認不動産コンサルティングマスター　等

弁護士など専門家とのネットワークでワンストップのサポートが可能です！
まずは無料相談からお気軽にどうぞ。

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• 住宅金融支援機構フラット35で住宅ローンを滞納したら
• 住宅金融支援機構から任意売却パンフレットが届いたら【任意売却に関する申出書】
• 住宅ローンが払えなくなったら、破産をしなくてはいけないのでしょうか？
• 任意売却せずに競売になってしまうとどんなデメリットがあるの？
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