住宅ローンが払えない！返せなくなった場合は任意売却
エイミックスは住宅ローンの滞納など返済にお困りの方の問題に取り組んで14年の任意売却専門家。住宅ローンが払えなくなった場合も悩む前に安心してご相談ください！
1. 住宅ローンを滞納した場合どうなる？…月ごとの流れ
実際に住宅ローンの支払いが限界を迎え、滞納し始めるとどうなるのでしょうか。
「サングラスをかけた取り立て屋が家に押しかけてくる」と心配している人がいるかもしれません。ですが、住宅ローンの滞納ではドラマで見るような怖い状況にはなりません。
以下、ローン滞納期間ごとに順を追って説明していきます。
短期延滞（滞納１～２ヶ月）の場合
住宅ローンが払えないようになり、１ヶ月の滞納をしてしまったとします。この段階で既にドキドキされる方もおられるでしょうが、「今月分の引き落としができませんでしたので、次回２ヵ月分をまとめて引き落としをします」といった旨のお知らせ通知が届く程度です。
２ヶ月目の滞納も同様、金融機関によって方法が若干違いますが、電話などで督促の連絡が入ります。
中期延滞（滞納３～５ヶ月）の場合
１～２ヶ月の滞納であれば、債務者が銀行口座にお金を入れ忘れた程度とみなしてくれますが、さすがに滞納が３ヶ月目を迎える場合はそういうわけにはいきません。金融機関は担当者を決め、債務者本人と条件変更の交渉を開始します。
この時点で債務者が返済の努力をする意思が確認できれば、金融機関もある程度は柔軟に対応してくれるはずです。なぜなら、返済条件を緩和することにはなっても、金融機関はあくまで正常債権としてローンを回収し続けたいからです。ところが、金融機関からの連絡をほったらかしにしていた場合、督促状が届きます。そこには「滞納分を○月○日までに指定口座に振り込んでください」といった主旨の内容が書かれています。滞納期間が長くなるほど、通知の内容は厳しくなっていきます。
長期延滞（滞納６ヶ月～）の場合
債権者からの連絡や催告書を無視して滞納が６ヶ月目に入ると、（金融機関にもよりますが）一般的な流れとしては、「この債務者は住宅ローンが払えない。返済能力が無い。」と金融機関が判断し、次の段階に進む準備を始めます。
次の段階とは、返済を継続するか、期限の利益を喪失して代位弁済を求めるか、このいずれかを決めることです。その決定を債務者に促すための最後の通告として、この段階で催告書が送られてきます。そこには、「○○日までに滞納分の全額と遅延損害金を指定口座に振り込んでください。それができなければ期限の利益を喪失することになります」と通告されています。
ここで重要となるのが『期限の利益の喪失』という言葉です。住宅ローンでは、何千万円という借金を一括で返済するのではなく、「毎月決まった額を何年間かけて返済します」という契約を交わします。このように、契約で定めた返済期限まで住宅ローンを返し切るのを待ってもらう約束を「期限の利益」といいます。しかし、債務者が住宅ローンを滞納するなど、金融機関と交わした契約内容に違反した場合、「あなたは約束をやぶったので、契約で定めた期限まで待つことができなくなりました。
いますぐ住宅ローンの全額を一括返済してください」と金融機関が債務者に対して求めるのが「期限の利益の喪失」なのです。
もしこの時点で住宅ローンを返し続ける意思がある場合は、最後のチャンスです。
この時点までのローンの滞納分の全額と遅延損害金を一括で支払えば、期限の利益を喪失せず、毎月の返済を継続することができます。そのうえで金融機関に返済が遅れた事情を誠実に伝え、今後も毎月の返済を続ける意思を明確に伝えれば、リスケジュールも検討してくれるでしょう。しかし、滞納分を全額入金できなければ、期限の利益を喪失することになります。
お問い合わせ、ご相談は下記無料相談窓口までお気軽にご連絡下さい。
住宅金融支援機構フラット３５の場合（返済が厳しく延滞してしまったら…どんな書類が届くかなど）↓
2. 滞納が続いてから競売になるまでの流れ
さて、お話したように住宅ローンが払えない状態から長期の滞納が続くと、家は差し押さえられ、「競売」になってしまう恐れがあります。詳しい話は別の項目でお話していますが、ここでは、簡単に滞納から競売の流れをチャートにしてお見せしましょう。
| 1 | ローンの滞納 ★☆☆☆☆ さまざまな理由でローンを滞納すると、金融機関から「お金を払って下さい」という催告書が届くようになります。金融機関からの要求どおり、お金を支払えば、滞納は解消され、毎月の返済に戻ることができます。 |
|---|---|
| 2 | 残りの住宅ローンを全部一括して払いなさいという一括請求 ★☆☆☆☆ 住宅ローンの滞納が６ヶ月を過ぎた時点で、金融機関から「もうこの人は住宅ローンが払えない。返すのは不可能だ」とみなされ、金融機関から「残債の全額を一括で返してください」と問答無用で一括請求されることになります。（期限の利益の喪失）もはや、この段階では避けることは出来ず「とても払えない！残りを一括で支払うなんて無理です。月々の返済を認めて下さい」と金融機関にいくら懇願しても、まったく受けつけてはもらえません。期限の利益を喪失してしまうと、ローンの残債務を全額一括返済するか、家を売却して返済に充てるか、いずれかの方法しか道がなくなります。 |
| 3 | 保証会社による代位弁済 ★★☆☆☆ 金融機関は保証会社に「代わりに支払って下さい。」（代位弁済）と求めることになります。保証会社とは、債務者がローンを返済できなくなったとき、代わりに支払ってくれる会社のことです。 |
| 4 | 債権者（保証会社など）による競売申し立て ★★★☆☆ 代位弁済後は、借りた本人が債務を免れるわけではなく、債務者は保証会社に対して弁済する義務が生じます。 |
| 5 | 競売開始決定通知が届く ★☆☆☆☆ 代位弁済がなされると、基本的には競売に向けた手続きが進んでいきます。そして債務者に対しては、裁判所から「競売開始決定の通知」が送られるのです。 |
| 6 | 評価人・執行官による現地調査★★★★☆ |
| 7 | 競売による売却価格の決定 ★★★★☆ 競売の開始価格は、市場価格の約5～6割程度の価格になるのが、一般的です。 |
| 8 | 入札期間 ★★★★★ |
| 9 | 開札 ★★★★★ |
| 10 | 競売による売却許可決定 |
| 11 | 明け渡し |
競売開始決定の通知が届いてから最終的に落札に至るまで概ね５～６ヶ月ほどかかります。
↓競売になるとどうなるのか？や、その流れについてさらに詳しくはこちらをお読みください
↓競売のデメリットや任意売却との違いはこちら
3. 住宅ローンが払えない場合の解決方法とは？
「住宅ローンが払えない！」何らかの事情で購入されたマンションや一戸建ての住宅ローンが払えない状態になり、滞納。その後の返済に苦しまれている方がたくさんいます。収入が減って（あるいは収入が完全に途絶えて）払い続けることができなくなって不安になり、貯金を取り崩したり、親類縁者に頭を下げて金策したり、挙句の果てに消費者金融に駆け込んだり……。私たちはこれまで、住宅ローンの返済地獄で苦しんでいる方々の姿を多く見てきました。そうした方々に共通するのは、「借りたお金は何が何でも返さなければならない」と思い込まれている点です。なぜなら、「借金を全額返済できなければ自己破産、あるいは自宅が競売にかけられてしまう」と大きな不安を抱えているからです。
しかし、自己破産をしないで、競売にもかけられないばかりか、場合によっては住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる方法があるのをご存知でしょうか。
「そんな馬鹿な。あるわけがない」
「なにか怪しい…違法ではないのか？」
そう思われるかもしれません。
しかし、合法的に住宅ローンの苦しみから逃れる方法があるのです。それが「任意売却（にんいばいきゃく）」と言われる売却方法なのです。
任意売却についてさらに詳しくは↓
4. 「住宅ローンが払えない！」体験談｜解決事例集
まずはそのケースから相談者様の現状と比較してみましょう。
全国住宅ローン返済相談センター（エイミックス）にて解決してまいりました任意売却の解決事例一例です。多くの実績があるから、対応力、解決力が違うのです。
 大阪府 N様 | 「退職したあと仕事が決まらず住宅ローンが払えない！ 」 |
|---|---|
| 大阪府交野市 N様（64歳） | |
離婚失業障害 | |
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 東京都 Ｙ様 | 「転職により収入減少し、払えない」 |
|---|---|
| 東京都練馬区 Ｙ様（48歳） | |
転職収入減少分割返済 | |
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 神奈川県 戸塚様（仮名） | 「鬱病に伴う体調不良のため払えない」 |
|---|---|
| 神奈川県横浜市鶴見区 戸塚様（仮名）52歳 | |
離婚病気共有名義 | |
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 兵庫県Ｃ様 | 「定年退職による収入減少で払えない」 |
|---|---|
| 兵庫県加古川市 Ｃ様（67歳） | |
定年収入減少税金滞納 | |
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ここでご紹介したのはほんの一部です。その他多くの事例がございます。ぜひ、あなたの現状と比較してみましょう。
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（相談無料、秘密厳守）
5. 任意売却しても今の家に住み続ける方法「リースバック」
住宅ローンが払えなくなり、売却するのが解決方法として最善…と理解できていても、なかなか住み慣れたご自宅を手放すということは躊躇してしまうのが当たり前です。特にお子様がいらっしゃる場合、学区の問題など引っ越しでのお子様への負担、住み続けた持ち家を引っ越すことで近所の目が気になる…など現実問題として様々な問題で考えてしまうことも多くあることです。
最悪の状態はなんとか避けたい…ではどうしたら…実は、住み慣れた今の家に住んだままで売却する方法もあるのです。それが不動産のリースバックという手法となります。
今のご自宅を投資家に売却し、その方に家賃を支払うことで住み続けるという方法です。 詳しくは、下記の項で詳しくご説明しています。
6. 住宅ローン返済相談（リスケジュール）
担当スタッフ、不動産コンサルタンティングマスター、顧問弁護士 、顧問税理士が、貴方の住宅ローン返済相談（リスケジュール）に真剣に対応致します。
依頼対象地域は全国です。
特に大阪府、兵庫県、奈良県、京都府、滋賀県、愛知県、岐阜県、三重県と東京23区は対応が早いと思います。あらかじめご了承下さい。
住宅ローンが払えない…遅れている、無理、もう来月からダメかも…
こういう返済が困難になるような事態になった場合、誰しもが、家を守りたい！と言う気持ちになり、住宅ローンの返済のために親や知人から融通してもらったりしますが、最悪なのは消費者金融やカード会社等から高利でお金を借りて住宅ローンを返済をしたりする人がいることです。そうなると雪ダルマ方式に借入金が増え、住宅ローンはおろか 消費者金融会社等から借入れたお金の返済にも苦しくなり悪循環を繰り返し、最悪の場合はテレビドラマ等でよく見る光景になってしまうでしょう。
住宅ローンはハッキリ言って、借入できる金融商品の中では金利がおそらく一番安いと思います。それと、払えないから、遅れたからといって取立て自体も、最初の１ヶ月や２ヶ月は電話で連絡が入るぐらいであり、３ヶ月くらいでも督促状などで、現状払えない状況になっても、金融機関に行って誠意を持って話をすれば返済スケジュールの変更策、俗に言う「リスケジュール（リスケ）」をしていただけると思います。
金利の安い住宅ローンの支払いを、消費者金融や高金利の金融会社、カードキャッシング等で借りて返済をするというような事だけは決してやってはいけません！まずは、返済に行き詰まりそうになったり、返済が半年を越えないで遅れている場合など是非当社にご相談して下さい！ こういう事態に陥った場合は焦らず、どのようにすればよい方法かを考えます・・・？そうです、家の所有権をあきらめれば解決方法はいたって簡単なのです。
答えは「任意売却」なのです！（任意売却をして家を処分する）
当社は長年の実績と経験を生かし住宅ローンだけでなく、金融信販会社などのローン返済を、任意売却という手法により上手に解決させていただきます。 それと返済が、不能になった方のほとんどは マイカーローンやカードローン、最近では太陽光パネル設置、オール電化への切替えなど金融信販会社以外にもローンがあるのが現状ではないでしょうか！？これらのローンは一般債務といい、所有する物件に抵当権などは設定されていない場合がほとんどです。ただし放置しておくと、裁判所に訴えをおこされ敗訴し、強制執行をされることになります。
| 強制執行 | 強制執行、動産執行、給与差し押さえなどが挙げられます |
|---|---|
| 動産執行 | 裁判所から執行官が訪問し、家の中を調べられ、精神的な負担は計り知れません。 |
| 給与差し押さえ | ほとんどの人が会社を辞めるという状況に陥ります。 |
私たち全国住宅ローン返済相談センター（エイミックス）では、専門スタッフにより、このような方に対して債権者にどのように対処するかをアドバイスをさせて頂きます。相談員は全員、宅地建物取引士です。
例えば、毎月の住宅ローンの返済以外の借入先が４社あるとします。 リスケジュールを行い、ローン返済を債権者と話し合い、月々の返済額を減額するなど、諸々の解決方法を提示いたします。弁護士に相談しなくてもあなたの誠意持った行動で債権者の方々は納得してくれことが多分にあります。それでも解決できない場合は、当社の顧問弁護士がすばやく対応させて頂きます。
お問い合わせ、ご相談は下記無料相談無料窓口までお気軽にご連絡下さい。
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