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任意売却ができないケースはあるの?

任意売却が出来ないと聞きショックを受ける女性
任意売却が出来ないと聞きショックを受ける女性
任意売却が出来ない?!

任意売却ができないというケースはあるのでしょうか?

まず、競売の入札が間近でタイムスケジュール的に任意売却するには時間がない場合で、これはいくら経験を積んだ専門家でも交渉はもちろん販売にも時間がかかりますし、難しい事態となります。スムーズに解決へ導くには、期間入札の1ヶ月前にはご相談を頂きたいところとなります。

次に挙げるのが、債権者の同意が得られず任意売却することが困難になるケースです。こうなってしまうと非常に難しい事態に陥ってします場合もあります。

では、このような任意売却ができないという事態にならないためにはどうすればいいのでしょうか?


監修

細貝相談員の顔写真
細貝相談員の顔写真

細貝 和弘(ほそがい かずひろ)

宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。

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大切な債権者と債務者の関係性

その答えは・・・『債権者と債務者の関係性』なんです。

住宅ローンが払えなくなり任意売却での解決を選択した場合に、住宅ローンの残債が家の売却価格よりも大幅に残っているオーバーローン状態であれば、債権者である金融機関の了承が必要です。

例えば住宅ローンの残債が2000万円残っていて家をどう頑張って売却しても1600万円くらいでしか買い手は見つからないというような場合です。
住宅ローンの残高まで400万円も足りません。

こういった場合では、もし競売になってしまうと競売落札額が1200万円程度になると予測されるので任意売却で売却すれば債権者である金融機関の回収額が1200万円から1600万円に増え、債務者の残債も800万円から400万円に減るのでお互いにこのあたりの金額で妥協して手打ちにしましょうという形になります。

しかしここで問題になってくるのが上記の『金融機関の了承』。
住宅ローンを完済できないけど競売よりはよい条件なので手を打とうというときに『債権者と債務者の関係性』が悪いとうまくいかないケースがあるのです。

具体的には『さんざん督促したのに連絡ひとつよこさなかったのに競売申立てをしたら任意売却業者をつれてきて任意売却したいと言い出した』というようなケースで、もちろん競売申立てをされてしまってからも任意売却に応じる場合も多いのですが、その大前提としてそうなるまでの債務者の姿勢というか、行動があまりにも不誠実だと、債権者である金融機関は任意売却に応じない場合があります。
経済的合理性でいうと、任意売却に応じた方が債権者である金融機関としても損失が少なくなるのですが、それ以前の「心証」というのは債権者が任意売却に応じる際にわりと重要なファクターです。

こうなってしまうと『残債額を下回る額での任意売却には応じませんのでいくらで売却してもいいですが残債額は全額返してください』ということになり事実上任意売却はできなくなってしまいます。
上記の例でいうと住宅ローンの残債が2000万円残っていて1600万円で買い手がついて競売に比べればそこそこ良い条件だと思っても、1600万円で売却するのは自由ですが、不足している400万円を含めて全額返済しないと抵当権は抹消しませんよということになってしまうのです。

債権者が任意売却に応じないときは理由がある

債権者である金融機関側からみると、いくら競売よりも任意売却の回収額の方が増えるといっても、残債額を下回っていることに変わりはないわけで、今まで不義理していた債務者のためにそこまで妥協する必要はないという結論なのです。
債権者である金融機関としては競売でもし大幅に安く落札されたとしてもそれは法的な入札手続きでそうなってしまったので仕方がないと判断するということです。

最近のご相談者様で全く同じケースがあり、私たちから債権者に対して債務者が任意売却の意向がある旨を伝えてもまったく取り合ってもらえず全額返済でしか応じないと一点張りでした。それば無理ならこのまま競売で処理することもやむなしという態度です。
よくよく聞いてみるとその債務者は度重なる債権者からの通知を全て無視していました。

サービサーに移ってからもまったく連絡が取れないのでそのサービサーの担当者が家を見に行ったときにも居留守をしたという記録もあったそうで、債権者としてはこのケースは競売で処理する方針で固まったそうです。
その後になって任意売却したいと言ってきても何を今さらという感じで、どうせずっと連絡がつかなかったのでそのまま競売になったと思えば一緒と考えるのです。

債権者には誠実に対応を

いかがでしょうか。
いくら経済的に合理的だとしても債権者に対して債務者があまりにも不誠実な対応を取っていると、いよいよというときに債権者が任意売却に応じてくれないということは珍しいことではないのです。

こうなってしまうと、いくら任意売却しようとしてもどうすることもできませんので、こうなる前に債権者には連絡しておくべきだということです。

住宅ローンを滞納してしまったが金融機関に連絡ができておらず任意売却ができずに困っているという方は、任意売却専門業者に相談をすることをおすすめします。

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