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競売回避。競売が進む前に任意売却を実施可能な期限はいつまで?

競売を避ける為に任意売却を行うのはいつまでなら間に合うのでしょうか?

実務的には任意売却ができるのは競売の期間入札開始日より前とされています。

それは債権者が競売の申し立てを取り下げる期限が「競売の期間入札の開札日の前日」とされているからなのです。
なので、法律上は競売の期間入札開始日ではなく、開札日の前日までなら競売申し立ての取り下げができることになりますが、実際は開札日の前日ですともうそのまま競売で処理するという手続きの流れに乗ってしまっている状況と、開札日前日には実際に入札が入っている可能性が高いため、債権者が開札期日の前日に競売を取り下げのは現実的には不可能です。

ここでは、任意売却の手続きはいつまでに行えば間に合うのか?についてステップごとに見ていきます。

競売回避はいつまで

任意売却が可能な期限までのステップ

1.裁判所から競売開始決定通知が届く

特別伝送特別伝送
注意書注意書

債権者から裁判所に競売申し立てが行われて受理されると、裁判所から特別送達で『担保不動産競売開始決定通知』が届きます。

住宅ローンの滞納を始めた時点で、私たち全国住宅ローン返済相談センター(エイミックス)へ相談をいただけることが理想的ではありますが、
不動産競売開始決定の通知書が来てから私たちのところへ相談に来ていただいても、競売の入札期日、若しくは競売の終了までには、まだ5~6ヶ月程度の猶予期間がありますので、この時点での任意売却開始は余裕がある時期であるといえます。
管轄裁判所によっては、トラブル防止のための、注意書も同封されている場合はあります。


任意売却が可能な期限

この時点で残された任意売却期間はあと6ヵ月前後あります。


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2.執行官が現況調査で自宅を訪問

執行官封筒執行官封筒
現況調査について現況調査について

競売開始決定通知を受けてから1か月ほど経つと管轄裁判所の執行官による現況調査の実施の書面が届きます。
事前に現況調査について(照会)書面と同封された「回答書」を債務者、または占有者が作成し執行裁判所へ返信が求められます。

この現況調査が来る頃、競売が現実味を増してきます。
現況調査とは、管轄裁判所の裁判官の調査命令を受けた執行官と不動産鑑定士(評価人)が競売不動産の調査をするために訪問します。


回答書回答書
在宅要請書在宅要請書

現況調査の目的は、競売で売却基準となる物件価格を算定すること、物件の外観、室内状況を確認することです。
また、室内の写真を撮ったり、現況の確認がされます。(居住者確認等)

これは法律に基づく強制的なもので、債務者(ご相談者様)が不在、立ち合いの拒否、鍵の交換、たとえ居留守を使ったとしても執行官は解錠技術者(鍵屋)へ鍵を開けるように命令して、鍵を開けて強制的に入室をしてきます。
鍵を開け入室した場合は、建物の間取りの確認、室内の写真撮影などの調査が行われます。また、債務者(ご相談者様)、家族の立ち合いが可能な場合や賃貸不動産の場合は占有者(賃貸借契約にもとづく入居者等)への聞き取り調査等も同時に行われます。

(注)執行官の入室を邪魔しようとした場合、もしくは妨害が予想される場合は警察官により公務執行妨害の対象として排除されます。


任意売却が可能な期限

この時点で残された任意売却期間はあと4~5ヵ月前後あります。
残された期間を有効に使えれば、ご相談者様のご希望を解決できる可能性は十分あります。


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裁判所から執行官が来るのですが、どうしたら良いでしょう?

3.裁判所による不動産売却価額について

現況調査報告書・評価書・物件明細書が作成されます。(事件記録)
これらは、通常3点セットと呼ばれております

現況調査報告書現況調査報告書

現況調査報告書とは・・・

現況調査報告書は、執行官が、競売物件の形状、占有関係、その他の現況について調査をした報告書です(民事執行法 第57条)
調査ポイント
買受人が競売物件を購入するに当たり、所有者意外の占有者がいるのかどうか。占有者がいた場合、買受人が引き受けなければいけないのか。買受人と占有者のどちらが強いのかを現況調査報告書で確認します。


民事執行法 第57条の条文

  • 1 執行裁判所は、執行官に対し、不動産の形状、占有関係その他の現況について調査を命じなければならない。
  • 2 執行官は、前項の調査をするに際し、不動産に立ち入り、又は債務者若しくはその不動産を占有する第三者に対し、質問をし、若しくは文書の提示を求めることができる。
  • 3 執行官は、前項の規定により不動産に立ち入る場合において、必要があるときは、閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。
  • 4 執行官は、第一項の調査のため必要がある場合には、市町村(特別区の存する区域にあつては、都)に対し、不動産(不動産が土地である場合にはその上にある建物を、不動産が建物である場合にはその敷地を含む。)に対して課される固定資産税に関して保有する図面その他の資料の写しの交付を請求することができる。
  • 5 執行官は、前項に規定する場合には、電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付を行う公益事業を営む法人に対し、必要な事項の報告を求めることができる。

 

評価書評価書

評価書とは・・・

評価書は、評価人(不動産鑑定士)が、競売物件を評価し、評価額及び評価の過程を記載した報告書です(民事執行法 第58条)


民事執行法 第58条の条文

  • 1 執行裁判所は、評価人を選任し、不動産の評価を命じなければならない。
  • 2 評価人は、近傍同種の不動産の取引価格、不動産から生ずべき収益、不動産の原価その他の不動産の価格形成上の事情を適切に勘案して、遅滞なく、評価をしなければならない。この場合において、評価人は、強制競売の手続において不動産の売却を実施するための評価であることを考慮しなければならない。
  • 3 評価人は、第六条第二項の規定により執行官に対し援助を求めるには、執行裁判所の許可を受けなければならない。
  • 4 第十八条第二項並びに前条第二項、第四項及び第五項の規定は、評価人が評価をする場合について準用する。

 

物件明細書物件明細書

物件明細書とは

物件明細書は、裁判所書記官が作成するものです(民事執行法 第62条)。
物件明細書は、評価書、現況調査報告書をもとにして、執行裁判所が作成するものなので、特に物件明細書は3点セットの中では一番重要な書類になります。


民事執行法 第62条の条文

  • 1 裁判所書記官は、次に掲げる事項を記載した物件明細書を作成しなければならない。
    • 一 不動産の表示
    • 二 不動産に係る権利の取得及び仮処分の執行で売却によりその効力を失わないもの
    • 三 売却により設定されたものとみなされる地上権の概要
  • 2 裁判所書記官は、前項の物件明細書の写しを執行裁判所に備え置いて一般の閲覧に供し、又は不特定多数の者が当該物件明細書の内容の提供を受けることができるものとして最高裁判所規則で定める措置を講じなければならない。
  • 3 前二項の規定による裁判所書記官の処分に対しては、執行裁判所に異議を申し立てることができる。
  • 4 第十条第六項前段及び第九項の規定は、前項の規定による異議の申立てがあつた場合について準用する。

 

売却基準価額売却基準価額

売却基準価額の決定

裁判所は、評価人の評価にもとづき、住宅の売却価額の基準となるべき売却価額を定めます。入札金額の基準にはなります。また、競売不動産は一般市場よりも売却が難しいという理由で、競売特有の減価率が採用されています。

通常の評価 X 競売特有の減価 = 競売の評価

この基準となるべき売却価額というのが任意売却をする上では、債権者の同意を得るための金額の目安となります。
売却基準価額」とは,裁判所が評価人(不動産鑑定士)の評価に基づいて定める競売不動産の標準的な価額です。(民事執行法60条1項)
「売却基準価額」の場合は,「買受可能価額」が「売却基準価額」の2割低額な価額以上となります。市場の動向(特に地価の急激な下落時)をきめ細かに反映させるためです。


任意売却が可能な期限

この時点で残された任意売却期間はあと3~4ヵ月前後となります。
販売活動期間を考えますと、評価書提出時期から開始しなければ、ご相談者様のご希望を解決できない可能性があります。

4.配当要求終期の公告

配当要求の終期等の公告配当要求の終期等の公告

「配当要求終期の公告」とは、「競売を申し立てた債権回収会社以外にも、関係のある債権(抵当権などの担保設定をしていない債権者、無担保債権者など)を持っている債権者に対し、執行裁判所に債権を有する人がいれば期限までに申し立ててください」という制度です。
そうしないと、競売を申立てした金融機関(債権者)以外は配当を要求することができません」というものです。
執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、裁判所内で公告をすることが義務付けられています。
この「配当要求終期の公告」の内容は公開されており、執行裁判所で誰でも閲覧することができます。不動産の住所の地番が一覧となっていて、競売物件の詳細な情報や現状が記載されています。


任意売却が可能な期限

この時点で残された任意売却期間はあと2~3ヵ月前後となります。
販売活動期間を考えますと、スタートを切るギリギリのタイミングです。相談者様のご希望を解決できない可能性が高まります。

5.売却を実施する通知書

通知書通知書
通知書通知書

この通知書は、執行裁判所で定めている『売却実施処分日』に通知があり、競売の入札基準価格・入札期日・開札期日・等の概要が決定した情報がかかれています。


任意売却が可能な期限

この時点で残された任意売却期間はあと1~2ヵ月前後となります。
ここから、期間入札の開始まで約2ヶ月程度の期間があります。販売活動期間を考えますと、もうギリギリです。任意売却をしても高額での売却などは難しくなりますが、まだ2ヶ月間ありますので任意売却をするのであれば最後のチャンスです。


6.期間入札通知が届く

期間入札通知が届くと概ね入札期日が2ヵ月後となります。そして、期間入札通知と同時に自宅が競売物件として一般に公開されます。

競売を申立てた債権者(金融機関)にも競売取下げの社内稟議などがありますので、入札が開始してから競売の取下げには、相当の理由が必要とされます。

任意売却をするにしても、買受人を探して商談をまとめるまでの時間と期間はかかります。買受人も住宅ローンを利用される方は、住宅ローンの審査も必要となります。

この段階で、まだ不動産会社に相談や売却依頼すらしていない段階であれば、現実的には「期間入札通知」が届くまであたりが、任意売却を検討できる最後の機会といっても過言ではありません。
私どもであればは、この時期からの任意売却の相談をよく頂き、解決実績も多くありますので安心してご相談ください。債権者との交渉スピードから自社で買受人になることも可能であり、柔軟性をもって任意売却での出口を探りますので、最短で解決まで持っていくことも可能です。



BIT

官報という国が発行する公報に載ったり、入札期日の2週間前までには物件がネット上でも公開され、物件の詳細資料(物件明細書・現況調査報告書・評価書の3点セット)がインターネットの不動産競売物件情報サイト(BIT)でも公開されます。

BITとは、Broadcast Information ofTri-set systemの略称 
インターネット上で競売物件情報を公開するシステムで、全国の裁判所で導入されています。

人物名など一部は黒塗りにされてわからないようにはされていますが、部屋の写真や間取りなどが全面的に無料で公開されます。
裁判所まで行けば占有者の名前等は確認出来ます)

BITの主な機能

1.物件情報検索

公告中(期間入札及び特別売却)の物件について、「物件種別」「所在地」「交通」などのほか、「面積」「間取り」「築年月」など、さまざまな条件を設定して検索をすることができます。

事件の取下げや売却期日の変更などで公告が取りやめられた場合も、原則として即日反映されます。

また、過去(最大3年分)の売却データも条件検索が可能ですので、入札案件の周辺の事例が過去いくらで落札されているかなど、入札案件の周辺事例も検索出来、入札の際の目安にすることも可能です。

2. 3点セットのダウンロード

これまで、裁判所でしか閲覧・謄写ができなかった「3点セット」が、BITサイトから閲覧・ダウンロードできます。

公開期間中は24時間アクセス可能で、公開初日も午前零時からご利用いただけます。
裁判所での閲覧・謄写のような「順番待ち」はありません。複数の方が同時にアクセス可能です。
費用は一切かからないため、コピー代等の節約にもなります。

3. 開札結果の閲覧

売却価額や入札数などを閲覧することができます。開札結果の公開は、開札日当日のおおむね午後3時からとなります(法人、個人の別、売却件数や入札件数などにより、時間が前後する場合がありますのでご注意願います)。
そのほか、BITサイトでは、売却スケジュール・競売手続の説明、用語解説などの情報も提供しています。


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競売のデメリットについてより詳しいお話はこちらです。

競売のデメリット

競売を避けるために

競売にちょっと待った

任意売却(にんいばいきゃく)を検討してください。

私たち全国住宅ローン返済相談センターにご連絡いただければ、状況を把握し、競売を止めるべく任意売却を行う準備をすぐ始めます。

競売で処分されても任意売却をしても、自己破産をしない限り住宅ローンの残債は残ります。そして残った債務には支払い義務が継続して生じます。しかし、前述の通り、競売は任意売却に比べて取引価格が20%ほど低いのが一般的です。したがって残る債務も競売のほうが任意売却のときよりも20%ほど多くなるのです。

また、競売で落札された場合、任意売却の時とは違い、ただちに自宅から立ち退かなければなりませんし、引っ越し費用をもらうことも期待できません。その結果、競売のあとに残った債務の支払いでずっと苦しまれている人が多数いらっしゃるのです。

もし、生活の立て直しを早期に実現させたいのであれば、競売による大ダメージを回避でき、少しでも有利な条件で売却できる任意売却を検討するべきです。

法律で決まった手順に従って粛々と進んでいく競売とは違い、任意売却であれば金融機関とじっくり話し合うことで少しでも有利な条件で売却することができます。また、売却後の残債についても無理なく返済していけるように交渉することが任意売却であれば可能となります。

さらに、引っ越しの時期などの相談にも応じてもらえることも多く、近隣にも普通の不動産売却にしか見えないため事情を知られることもあまりなく、前向きな気持ちで計画的に新しい生活の準備を始められるのです。


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マンションの管理費滞納でも競売に?!

マンション管理費

マンションなどにお住まいの場合は管理費や修繕積立金を毎月支払っているかと思います。実は、この管理費などを滞納されているケースが非常に多いのです。

住宅ローンの返済にお困りの方が、この管理費も支払いが厳しくなり滞納しているという流れなのですが、たかが管理費…と、住宅ローンよりも軽い扱いで考え、数ヶ月滞納してしまう…という結果になっています。

しかし、この管理費も滞納を重ねると最終的に競売になることも十分にあり得るのです。少額だからと、軽い考えでいると金額が積み重なり、いざ支払おうにもそのときには結構な金額になっています。住宅ローンも厳しい状況では、もうどうにもならなくなってしまうこともあります。

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