競売開始決定通知書（担保不動産競売開始決定）

競売開始決定通知書とは？

「競売開始決定通知書（けいばいかいしけっていつうちしょ）」は、裁判所から債務者に対して、競売を開始する旨を通知する書類です。

収入の減少など何らかの事情で住宅ローンの支払いが出来なくなり、そのまま滞納を続けると、３ヶ月から６ヶ月で債務者は期限の利益を喪失し、住宅ローンの分割払いが出来なくなります。
その後、金融機関は保証会社に代位弁済を行い、保証会社から「一括返済をしてください」という要求が行われます。
そして、この段階で一括返済が出来ない場合に、債権者は債務者に対し競売を申し立てます。
この申し立てが受理されると、裁判所から「競売開始決定通知書」が届き、競売を行うことが告げられるのです。

それは、おおよそ滞納をはじめてから８ヶ月前後に起こる出来事です。

自身の意志と関係なく、強制的に進んでいくこの「競売」。債権者の同意を得られれば、自身の意思で売却することが可能で、そのため競売よりも有利な条件で売却が出来る任意売却。この任意売却を行うことで、競売で安価に自宅を処分されることは回避することが出来ます。
但し、その任意売却を行うにもかなり時間的に余裕が無い状況なのが、今お見せしている「担保不動産競売開始決定」と書かれた「競売開始決定通知書」が来てからの任意売却です。

私たちエイミックスにご相談いただくケースでも、このような状況に至ってから、「どうしよう…」と慌ててご相談いただくことがかなり多くなっています。

では、競売についての簡単なお話と、この「競売開始決定通知書」が届いてから、任意売却をどのように進めていけば良いか？任意売却を任せる業者選びはどうしたらいいのか？のお話を致しましょう。

監修

	細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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1.債権者はなぜ競売に踏み切るのか？

なぜ銀行等の金融機関は、競売より任意売却を勧めるのに、多くの残債務を回収できるであろう任意売却ではなく、競売に踏み切るのか？その一番の理由は、不動産の所有者（債務者）との連絡が取れないからが大きな理由なのです。

債権者である銀行と連絡がスムーズに簡単に取ることができていれば、銀行員も人の子です。回収額のこともありますし、簡単には競売にしないのですが、いつ連絡しても電話もつながらず音信不通、いつまで経っても折返しの連絡もない場合は、競売に着手することになるのです。

そう、言い換えれば競売にあえて着手して債務者のコンタクトを待つのです。

この時点で債務者に連絡を行えば、まだまだ任意売却を勧めていただける場合も多くあります。それでも連絡をせずにおりますと、いよいよ競売にむけて、手続きが本格的に進むこととなります。

では、ここからは競売開始決定後の任意売却の進め方についてお話していきましょう。

2.競売開始決定後の任意売却の進め方

任意売却を扱う業者が、競売開始決定される前に裁判所において閲覧可能な書類の中に「配当要求終期の公告」というものがあります。不動産物件の競売申立債権者以外にも、債権がある債権者に対し、執行裁判所に「債権を有する旨」を申し出てくださいという制度です。

執行裁判所は、競売の申立が行われた際には配当要求の終期を定め、「公告」をすることが義務付けられているのです。

「配当要求終期の公告」が公告された後、各裁判所やその物件によって異なりますが、だいたい平均して3ヶ月から6ヶ月の後に期間入札市場に出てきます。

「配当要求終期の公告」後、ほとんどの不動産は競売になってしまいますが、ここで、任意売却業者が債務者と債権者の間で任意売却の交渉をし取引を成立させることで、競売を取り下げられるのです。

そういった背景もあり、この「配当要求の終期の公告」がなされたら、所有者（債務者）のところに「任意売却をしませんか？」というDMなどの郵便物がドカンとくるのです。

その郵便物の中には色々な宣伝文句やパンフレットなどが入っています。「引っ越し費用をたくさん渡します！」と言った売り文句で、所有者（債務者）と接触しようとします。

また、そのまま直接あなたのお宅のインターホンをピンポーンと鳴らしてやってくる不動産業者もいるのです。

3.お勧めの任意売却専門業者の選び方

任意売却は非常にテクニカルな手法で、任意売却を専門に取り組み、経験を積んでいる業者でないと難しいものがあるのですが、その任意売却を専門に行なっている、いわゆる「任意売却業者」にも、堅実な良い業者も、うーんどうかな…？と思う業者も色々な業者がいます。これはなかなか判別が難しいところですので、実際に話を聞いてみて、過去の任意売却の実績や、販売方法や、今後の流れなどをしっかりと聞かれた方が良いと思います。

「競売開始決定通知書（担保不動産競売開始決定通知書）」が来てからでも遅くは有りませんが、依頼される任意売却業者の選択は大切ですので、出来るだけ早めにアクションして頂き、しっかりと選んで頂きたいと思います。

私がお勧めしたいのは、そこで債権者である債権回収会社に相談をするという方法です。それがベストな方法だと思います。どうしてかといいますと、債権者から紹介された任意売却専門の業者なので、その任意売却業者とすでに信頼関係が構築されているでしょうし、担保抹消などの交渉がスムーズであり、過去の実績があるからその業者を紹介されるのです。迷ったら、DM等で選ぶのではなく、まず債権者に相談してましょう。

任意売却は、競売と違って「実勢価格で売却できる」それにより「残債務が少なくなる」事と、「引越代金を捻出できる」という最大のメリットもあります。ぜひ、少しでも有利に進められるようにしましょう。

疑問点などありましたら、もちろんご相談も無料ですので、私たちエイミックス（全国住宅ローン返済相談センター）へお気軽にどうぞ。

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