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任意売却とは?住宅ローン支払いが厳しい方の解決方法

任売漫画
相談員
相談スタッフ
まずは無料相談を。
私たち全国住宅ローン返済相談センター(エイミックス)は、任意売却に特化し取り組んで14年の専門家。安心してご相談ください!
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任意売却(にんいばいきゃく)とは?

相談者
任意売却(にんいばいきゃく)」って聞き慣れない言葉なのですが…なんか難しそう…
相談スタッフ
ご安心下さい。
わかりやすく説明致しますね。

任意売却(にんいばいきゃく)」について詳しく解説いたします。

任意売却とは、自己破産もせず、競売(けいばい)にもかけられず、場合によっては住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる方法です。

「そんな魔法の杖のような方法があるわけがない」
「そんな方法が本当にあるなら違法に違いない」

そう思われるかもしれません。

しかし、合法的に住宅ローンの返済、督促等の苦しみから逃れる方法があるのです。それが「任意売却」と言われる売却方法なのです。

マイホームには購入する際、ほとんどの方が銀行やフラット35など長期間の住宅ローンを組まれて購入されます。
現金で購入されている方以外は、住宅ローンを貸出している金融機関や保証会社から購入時に抵当権(ていとうけん)や根抵当権(ねていとうけん)という担保設定がなされており、住宅ローンが払えなくなった時、担保とされている自宅不動産を債権者主導の法的手段である裁判所での競売で処分せずに、所有者自ら不動産を任意に売却させて、その売却代金より抵当権やその他の担保権者が債権を回収して権利を解除、放棄し円滑に売却を行う事を通常、「任意売却(にんいばいきゃく)」(略して任売(にんばい))と言います。

任意売却は、通常競売よりも有利な条件で売却できるといわれています。なぜなら、あくまで自分の意思で自宅を売却する方法だからなのです。

売却方法によっては自宅に住み続けることもできますし、何より苦しんでいた住宅ローン地獄から解放され、もとの平穏な暮らしを取り戻せる解決方法なのです。

だからこそ私たちは、一人でも多くの方に、任意売却という方法を知ってもらいたいのです。

 

↓競売になるとどうなるのか?や、その流れについて詳しくはこちらをお読みください

ある日競売開始決定通知が!競売になるとどうなる?

任意売却に緒費用はかかるの?

 

手持ちの現金を出す負担費用はありません!

 
 
   
相談スタッフ
 
任意売却の不動産仲介の取引においては次のような費用がかかります。
 
 
  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消登記料
  • 税の日割り精算
  • 引越費用
  • マンションの場合管理費等の精算

 

任意売却といっても通常の不動産の売却に変わりがないため、費用はかかります。

しかし、任意売却の場合のメリットとして、売主が上記の様な費用を自己資金で持出し負担する必要はありません。

 

なぜかからないのか?詳しくはこちらをお読みください↓

任意売却に費用はいくらかかるの?

任意売却後の残債務はどうなる?

相談者
任意売却しても結局、残債務でまた悩まなくてはいけないのではないですか?
相談スタッフ
大丈夫です。任意売却では、債務者が無理なく返済できる金額での交渉が可能です。

任意売却をされた方がもっとも気になるのは、

「残債務はどうなるのか?」
「その残債務はどのように処理されるの?」

ということではないでしょうか。

任意売却で不動産を売却して、その売却金を金融機関に返済しても、債務の残りが全部なくなる訳ではありません(競売の場合でも同様)。

でも安心してください。
売却後の残債務に関しては、先ほどお話したように、債務者が無理なく返済できる金額での交渉が可能です。
債務者の収入状況や生活状況を十分考慮し、毎月の返済額を返済可能金額程度に抑えられるかがポイントになります。

任意売却後の残債務は無担保債権となるため、一般的に「ポンカス債権」などと呼ばれます。
債務者は担保の不動産を売却したため、無担保の債権だけが残る状態となるのです。
よって、無担保の債権は債権者との交渉により、月々無理なく返済する約束を取り付けることが可能になるのです。

さらに民間金融機関の場合、このポンカス債権をサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡します(住宅金融支援機構は譲渡しません)。
したがって、サービサーとの交渉次第では、格安で一括返済の交渉ができる場合もあります。
その結果、住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる可能性もあるのです。

 

お問い合わせご相談は下記までお気軽に!ご相談は無料です! 電話相談スマホ用 メール相談PC用 メール相談スマホ用 ハウマッチスマホ用

任意売却後も住み続けたい。(リースバック)

相談者
売却はしたいけど…子供の学区が変わったりするのは困るんです…それに近所の目もあるし…
相談スタッフ
売却後もそのまま今のご自宅に住み続ける方法もあります。
それがいわゆる「リースバック」という方法です。
リースバックの3方法

私たちに頂くご相談の中でも、とくに多いご要望が「今の家から離れたくない」というご要望です。 子供の卒業までは今の家に…学区が変わってしまうのは困る…親の介護があるから…近所の目もあるし…など、ご事情は人それぞれ多数です。 そんな方のご希望を叶える方法も実はあるのです。 そう、任意売却であれば売買金額で合意し購入者と話合いでそのまま住み続けることが出来るのです。

 

詳細は、こちらへ↓

任意売却後も住み続ける「リースバック」

任意売却のメリット(競売との比較)

任売の場合 競売の場合

 

所有者(債務者)側から見て

  • (1) 競売の場合、所有者の意思が尊重されずに強制的に売却されるが、任意売却の場合は所有者自らが契約行為を行い納得して売却が出来る。
  • (2) 競売で売却となれば、競売物件として書類が裁判所で掲示されます。また、新聞紙上にも物件が掲載されます。世間体をはばかる所有者(債務者)側にとって競売の公表は大きな心痛となることもあります。しかし、任意売却は、売出しをしていても、何ら普通の売却と変わらぬ方法で活動をするわけですから、世間体はまったく気にしなくても大丈夫です。

 

利害関係人から見て

  • (1) 競売における不動産の売却は最低売却価格を基準としています。実勢価格から2、3割ほど安く落札されていますので、任意売却で幅広いエンドユーザーに売却すれば、実勢価格並みに売却できるため競売よりも2、3割程度の高値で取引がされるというメリットがあります。
  • (2) 競売では申し立てから配当まで最近ではやや速くはなりましたが約1年弱時間がかかっています。任意売却では買受人を見つけ利害関係人と債権調整を考慮したとしても回収期間は競売に比べ早期に回収ができる。

 

詳細は、こちらへ↓

競売と任意売却の比較 その違いと任意売却のメリット

任意売却のデメリット

相談スタッフ
任意売却を進めていく上で、問題になってくることや理解しておかないといけないデメリットなどをしっかりと把握しておくことも大切です。

引越代(運搬賃)が受け取れない!

「引越し代が出る!」というような広告文をよく見ますが、決して鵜呑みにしてはいけません。 引越し代が受け取れることがありますが、絶対ではありません。

 

債権者が担保抹消に同意しない場合

任意売却を成立させるためには、債権者全員の同意を取り付けなければなりません。

 

ブラックリスト登録

ブラックリストというリストは存在しませんが、任意売却に至る方々は、住宅ローンの支払が困難な状況になっているわけですから、住宅ローンの滞納で信用情報に記録が残るのです。

 

残債務の返済義務

残債務を支払う義務は当然あります。 しかし、債務者の状況をヒヤリングし、無理なく返済ができるように話し合われます。

 

買い手がみつからない

当然ですが、通常の売却でもそうですが、必ずすぐに売れるというものではありません。
しかも、債権者もいつまでも待ってくれるわけではありません。

 

詳細は、こちらへ↓

任意売却のデメリット・よくあるトラブル

 

相談員
相談スタッフ
任意売却は利点の多い解決方法ですが、もちろんいいところばかりではありません。経験豊富な専門家の私たちが、お客様にとって最適な方法なのかもプランニング致します。まずはお気軽にご相談ください。
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任意売却の流れ

相談スタッフ
ご相談をいただいてから、解決に至るまでの大まかな流れを解説します

1.借入金融機関からの督促

住宅ローンの返済を滞納すると、金融機関から督促の郵便や電話が掛かってきます。

2.電話・メールでのお問い合わせ

電話、またはメールにてご相談下さい。

3.任意売却相談員とのご面談

私たちエイミックスの相談室やお客様のご自宅での面談を行います。

4.現状把握と解決策のご提案

滞納状況や残債務などの状況をお聞きした上で、最良の問題解決策をご提案させて頂きます。

5.媒介契約締結と不動産の調査・査定

私たちのご提案にご納得頂けましたら、媒介契約を締結致します。

6.債権者・金融機関との交渉

任意売却を成功させるためには、すべての債権者・金融機関の同意が必要。

7.販売活動

広告・ネット、取引先や不動産会社のネットワークを通じて買受人である購入希望者をお探しします。

8.販売報告・販売価格の見直し

販売活動を始めましたら、定期的にご相談者様と債権者に対して販売報告を行います。

9.買付申込書の取得

販売活動により購入希望者が現れましたら、買付申込書を取得します。

10.配分案作成と債権者交渉

買付申込書の金額をもとに配分案を作成し、債権者との交渉に入ります。

11.売買契約締結

 

すべての債権者からの配分案の合意を取付けた上で、宅地建物取引士が重要事項説明を行い、ご相談者様と購入希望者との間で不動産の売買契約を締結致します。

12.引越しの準備

売買契約締結後にご相談者様が居住中の場合は引越しの準備に入ります。引越し先の賃貸物件は当社のグループ会社を通じてのご紹介が可能です。

13.最終配分案確定と債権者最終調整

最終取引日(決済日)が決まりましたら、最終の配分案を確定させた上で、債権者との売買代金の配分や解除料など、抵当権抹消の最終調整を行います。

14.最終取引(決済引渡し)

売買契約を締結して引越しを済ませたら、最終取引日に売買代金の清算と買主への引渡しを行います。

15.新生活開始

物件の引渡しを終えて、任意売却が完了しましたら新たな生活の始まりです。

 

より詳細な解説こちらをご覧ください。↓

一般的な任意売却の流れ

 

フラット35の返済が厳しく延滞してしまったら…どんな書類が届くかなど↓

住宅金融支援機構のフラット35が払えなくなったら

 

任意売却の解決事例をご紹介

相談スタッフ
最後に、私たち全国住宅ローン返済相談センター(エイミックス)で解決した事例をご紹介致します。
住宅ローン問題には色々なケースのお悩みがあります。
そう、「任意売却」では色々な住宅ローン問題が解決可能なのです。

 ↓クリックで各ケースの解決事例の詳細へ

離婚関係 失業転職関連

病気 退職

 

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任意売却に至る理由(よくいただくご相談)

相談者
任意売却をされる方の多くは、どんな事情からなんでしょう?
相談スタッフ
離婚や収入減少などの事情を抱えた方が多いですね。
 

最も多い離婚による住宅ローンの返済相談

 離婚する夫婦  

離婚する時の財産処分や財産分与をする上で住宅ローンの残債が実勢価格よりローン残高の多い状態であるオーバーローンになっているので、どのように進めていいのかわからないという相談が非常に多いです  

方法としてはいくつかありますがオーバーローン状態で足らない金銭を用意できるのであれば、普通売却をして取引時に持参すれば大丈夫ですが、用意出来ないような事態が生じた場合、処理の仕方がわからないとか、共有者で連帯保証人で、オーバーローンの場合どうすれば良いの?などが一番多い相談です。

 

離婚をする時にマイナス財産の整理をしないで、そのままでどちらかが住み続けた場合、住宅ローンを完済出来ればいいのですが、離婚時に精算できていなかった住宅ローンを突然支払うことができなくなったり、破産されたりして突然火の粉が降りかかってきて、慌てて相談に来る方も非常に多いのです。

↓「離婚と住宅ローン問題」についてさらに詳しいページへ 離婚後残った住宅ローン問題はどう解決する?

収入減少に陥った方のご相談も増えています。

 

住宅ローンを開始してから20年~30年というと、いろいろな理由で「収入が減る」等の問題が出てきますが、1番は、定年退職後のローン返済が難しくなる方。

 

次に病気による失業で収入が全く無くなってしまったり、会社の業績の急な変化などの原因で転職を余儀なくされ、収入が激減してしまって、住宅ローンの返済がまさにどうにもならない状況になり、かといって生活保護を受けたくても、自宅を所有しているので生活保護も受けられない地方、転職、独立起業をしたが思った収入が得れないなどで、返済が困難になった…等の方がよく住宅ローン返済の相談をされます。

 

金融機関も任意売却に積極的。

 

払いたくても払えない、手放してもオーバーローン状態なので、売却したくても不足するお金が用意できない!

 
 
   
相談スタッフ
 
このような方々が早く任意売却という方法に気付けば、苦しみから逃れることができるのはずだと、私たちはご相談者様にご提案しています。
 
 
 金融機関も推奨  

苦労して手に入れたマイホームを手放さなければならないという状況は、様々なお気持ちだとお察し、任意売却でも競売でも、売却して換価するという行為は同じでも、残債務については、ほぼ任意売却のほうが少なくなるのが普通です。

 

銀行ローン等の金融機関の債権者も、資金を出来るだけ多く回収したいので、競売よりも積極的に取り組んでいただいています。

任意売却は所有者、債権者が多くの資金の回収に向けて、同じベクトルで進める方法とも言えます。

 
 
   
相談スタッフ
 
所有者様の様々な状況に応じて任意売却のメリットデメリットをお伝えしたいと思いますので、ぜひご相談ください!
 
 

さらに詳しくはこちらをお読みください↓

住宅ローンが払えない!任意売却に至る理由

実績ある専門家の私たちにお任せ下さい!

不景気

回復見込の無い不景気

中小企業金融円滑化法が2013年3月末に期限切れを迎えました。

民主党政権から自民党政権に変わり安倍首相が「アベノミクス」と言われる景気対策を矢継ぎ早に出して2%のインフレ誘導をしています。 黒田日銀総裁が世の中にお金を出してジャブジャブにして目標達成しようと円安、株高を演出しています。

消費税が必ず10%に上がり景気が良くなると当然物価も上がるわけなので生活弱者にとっては厳しい生活が訪れます。住宅ローンの金利も上がるとなれば支払いは厳しくなります。

巷で今言われている「老後破綻」、「老後破産」等が多数出てくるのではないかと思います。

 

ここ最近では、デザインが良くて、設備などの機能も良くて、当然駅にも近くて買い物等にも便利な場所に、新築のマンションや戸建が分譲されており、バブル期以前に分譲された物件や駅から遠いものについては、価格が下落していて、かつ売れにくいのが現状です。(2015年7月10日現在)

より良い策を一緒に考えて行きましょう

購入した不動産が、実勢価格(今現在売れる価格)よりはるかに担保割れ(売却価格より借入額が上回る事オーバーローン状態)しており、また住宅ローンの返済が失業やリストラ、転職、離婚後の収入減少等により遅延したり返済が出来ない、または既に住宅ローンが払えなくなってしまい、銀行等の金融機関より返済の督促状や電話で督促をされたりと、厳しい局面におられる方、早くこの現実に気づいて住宅ローン返済をどのようにすれば今の現実から楽になれるかをご相談いただき、任意売却に踏み切るのか住宅ローンの支払いをリスケジュール※して延命措置をとるのか等、より良い策を一緒に考えて行きたいと思います。
※リスケジュール…住宅ローンの返済計画を変更し、支払額のへ減額や延長などの相談を行うこと

 
 
   
相談スタッフ
 
担保として差出して事業資金を借り入れしている中小零細企業の代表者の方、自宅や会社、工場や倉庫など担保処分される前に是非私たちエイミックスにご相談下さい。きっと良い策をお伝えできます。
 
 
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