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任意売却とは?専門家がくわしく解説

任意売却とは、住宅ローンを返済できなくなった方たちが、競売や自己破産を避け、借入している金融機関の合意を得て自宅や所有不動産を自分の意思で売却し、売却後の残債務を無理なく返済可能な金額での分割返済を可能とする住宅ローンが払えない方の為の解決方法です。

※略して任売(にんばい)と呼ばれることもあります。

任意売却のイメージ

 

 

任意売却とは、住宅ローンが払えない方の解決方法

期限の利益の喪失

滞納を放置すると強制的に売却されてしまいます。

一定期間、住宅ローンの支払いができない場合や滞納が続くと、住宅ローンの債権者である銀行などの金融機関が、債務者に与えていた権利(住宅ローンの分割返済を行う権利(期限の利益)を喪失させます。債権者である銀行や金融機関は、残った住宅ローンの全額を完済するようにと一括返済するように求めてくるのです。

この時、不動産が担保となっているので、債権者(金融機関)は残った債務を一括で返済が不可能な場合は、強制的に担保になっている不動産の売却を行い、ローン貸金を回収します。それが、担保の自宅、所有している不動産を強制的に売却させる法的手続き「競売」です。

この競売を避け、より有利に自宅を売却する方法が、この任意売却なのです。

 

オーバーローンのイメージ

一括返済できないオーバーローン状態でも売却出来る

では、自宅を売却して一括返済しようにも、残債務が売却価格を上回っている、いわゆる「オーバーローン状態」では通常は売却は出来ません。なぜなら全額返済しないと抵当権が残ったまま(返済が残ったまま)になりますので、当然ながら借金付きの家を購入する人は誰もいないということです。

しかし、任意売却は、債権者の許可を得ることで売却が可能となります。 そして、競売で売却される場合と違い、文字通り所有者の意思(任意)でご自宅などを売却することになりますので、普通の売買と同じく市場価格での売却ができます。それにより、競売よりも高値で売却できる可能性が高くなり、残債務を少なくすることが出来るのです。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却は、あなたにとってどんなメリットがあるのか?デメリットはどうなのか?両方をしっかりと理解しましょう。

代表的なメリットをいくつかご紹介しましょう。今のご自分の状況を照らし合わせ、任意売却でどのような悩みが解決出来るのか?を正しく把握しておきましょう。

  • 1.所有者の意思で売却できる。
  • 2.競売より高値で売却できる。
  • 3.今の家にそのまま住み続けることも可能。
  • 4.残債務の返済交渉ができる。
  • 5.近所や周りに知られない。

というところがメリットとなるところです。

 

もちろんメリットばかりではありません。メリットと併せ正しくデメリットも理解し取り組むことが大切です。

  • 1.誰でもできるわけではない。
  • 2.銀行や金融機関が担保抹消に同意しないと成立しない
  • 3.販売価格を自由に決定できない時もある。
  • 4.売却活動に協力しなくてはならない。
  • 5.督促の連絡が連帯保証人や連帯債務者にも入る。
  • 6.連帯債務者、連帯保証人や担保提供者など同意が必要になります。
  • 7.引越しの費用を認めてもらえない場合もある。
  • 8.購入者が見つからない場合もある。(競売になるリスク)
  • 9.成功させるためには不動産業者を選定する。

などの点をしっかりと理解して、自分にはどれくらいにデメリットになるのか考えておきましょう。

 

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不動産の競売とは?任意売却との違い

競売との大きな違いは、不動産の売却を「債務者自らの意思で行うか、裁判所から強制的に行われるのか」いう部分になるでしょう。

簡単に言えば、任意売却を行わなければ債権者は裁判所に一般競争入札である競売を申し立てします。そして、あなたの不動産(自宅)を、意志とは無関係に強制的に処分してしまうということなのです。

この競売では、裁判所やネットで公告されますので、お住いの物件が隣人、知人に広く知られることにもなりかねません。また、それだけではありません。強制的に行われることで、不動産の売却価格面でも大きな差が発生することもあり、売却後の残った債務という「売却したその後の生活」に影響する部分が大きく変わります。

 

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自宅が競売にかけられたら?競売を避けられる期限

「競売の期間入札開札日の前日まで」が競売を避け、任意売却を実施することの出来るデッドラインです。

では、最も適切タイミングが今か?と、言われれば、それは全く違います。あくまでも、競売になってしまうという最終の最終がここということです。住宅ローンの返済問題をスムーズに解決するためには、少しでも早くご相談いただくなど、素早い行動が必要不可欠です。あなた自身の為にも、辛く苦しい悩み続ける日々を一日でも早く終えて、前向きに新生活に向けて動き出して欲しいのです。

実際のそのタイミングが遅れるほどに解決の確率は低くなっていきますし、解決への難易度が高まり、それには高いスキルを持つ専門家の力が必要になってきます。つまり、解決できる相談先が限られてくるということなのです。

 

 

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自己破産するより任意売却

自己破産しか無いと思い込まないで!

相談者様のお話を伺う中で、「高額な住宅ローンを払えない状況になれば、これは自己破産しなければいけないのか…」と思い込まれている人が多くいらっしゃいます。

もちろん相談者様の状況によってはそちらが良い場合もあるのですが、多くのケースでは不動産の任意売却を実施することで解決が出来るケースがほとんどです。

また、自己破産を行うとなった場合には、裁判所での審査が行われ、滞納に至った原因によっては債務の免責は認められない場合もあります。また、自己破産すると金融機関から数年間は借り入れは出来なくなりますし、当然ながらそう何度も出来ることでもありません。

 

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自己破産と任意売却

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抵当権について(抵当権抹消)

抵当権を残したまま解除することが出来る「抵当権抹消」

不動産を購入する際には、ほとんどの方が銀行やフラット35など長期間の住宅ローンを組まれて購入されると思います。現金で購入されている方以外は、購入資金を貸出している金融機関や保証会社から、購入時に「※抵当権(ていとうけん)」や「※根抵当権(ねていとうけん)」という担保設定が不動産に対してなされています。

ここで不動産の売却を考えた時に、住宅ローンの残債が売却価格を下回る場合(アンダーローン状態)は一括返済をすれば抵当権の問題も解決です。ただ、この反対で、残債の方が売却した価格を上回る、残債が残る場合(オーバーローン状態)は、その物件を通常売却で処分することは出来ません。

ここで、任意売却のメリットといえる、その不動産の抵当権(住宅ローン)を残したまま解除することが出来る(抵当権抹消)が力を発揮するのです。

改めて任意売却とはどういうものかとお話すると「住宅ローンが払えない!」となった時、担保とされている不動産を債権者主導の法的手段である「裁判所での競売」で処分せずに、債務者自ら不動産を任意に売却して、その売却代金から抵当権者やその他の担保権者が債権を回収して権利を解除、放棄し、売却を円滑に行う事が出来る方法であると言えるでしょう。

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任意売却したあとの残債務はどうなる?

無理なく返済できる金額での交渉ができる。

ご相談者様が特に気にされるのは、

「残った債務はどうなるのか?」

「その残債務はどのように処理されるの?」

ということではないでしょうか?

任意売却で不動産(自宅)を売却をして、債権者である金融機関に返済しても、必ず債務の残りが全部なくなる訳ではありません。(競売の場合でもそれは同様です)

でも、大丈夫です。

不動産を売却した後の残債務に関しては、その債権者への残債務の圧縮や分割での返済など、債務者が「無理なく返済できる金額」での交渉が可能です。任意売却では、その売却後残った債務についても、数十分の一に圧縮したり、返済できる金額での分割返済を検討してもらえるのも特徴なのです。(月々1万円程度での返済になるケースが多いです。)


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残債務がなぜ軽減されるのかなどをお話しています。

任意売却した後の残債務はどうなるの?

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任意売却が出来ないことはあるの?

状況によっては任意売却が出来ない場合もいくつかあります。

例えば、ご相談いただくタイミングが競売の入札直前ギリギリで、売却活動を行う時間が無かった時です。

任意売却は、交渉が重要なポイントの方法です。解決をするにはやはりどうしてもある程度の時間を頂きたいところです。また、交渉と言いましたが、債権者など関係者の協力が必要不可欠となってきます。非協力的な債権者の場合なども任意売却を進めるには難しい状況に陥るケースもあります。そういった事も踏まえ、債務者である相談者様には、ある程度対策の準備が出来るよう、少しでも早くご相談いただくようにご協力いただきたいのです。


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金融機関は任意売却をどう感じているか?

金融機関(債権者)側も積極的に取り組む任意売却。

なぜか?競売と比べて、同じく売却で換価するという行為ですが、残債務は、一般的に市場価格での売却が可能な任意売却の方が減るのが普通です。銀行等の金融機関(債権者)も、貸したお金を出来るだけ取りこぼさずに回収したいので、競売と比べて積極的な取り組みを行っているのです。

任意売却は債務者、債権者が多くの資金の回収に向けて、同じベクトルで進める方法とも言えます。

 

矢印所有者(債務者)側から見て

  • (1) 競売の場合、所有者(債務者)の意思が尊重されずに強制的に不動産が売却されるが、任意売却の場合は所有者(債務者)自らが契約行為を行い、納得して不動産の売却が出来る。
  • (2) 競売というかたちで売却するとなれば、不動産は、競売物件としてその書類が裁判所で掲示されることになります。また、新聞紙上にも物件が掲載されます。世間体をはばかる所有者(債務者)側にとって競売の公表は、かなりの精神的な負担となることもあります。それと違い、任意売却での場合は、販売をしていても、何ら一般的な通常売却(一般売却)と変わらぬ方法ですから、世間体などぜんぜん気にする必要は無いのです。

矢印債権者など利害関係人から見て

  • (1) 競売における不動産売却は最低売却価格を基準としています。実勢価格から2、3割ほど安く落札されていますので、任意売却で幅広いエンドユーザーに売却すれば、実勢価格並みに売却できるため競売よりも2、3割程度の高値で取引がされるというメリットがあります。
  • (2) 競売では申し立てから配当まで最近ではやや速くはなりましたが約1年弱時間がかかっています。任意売却では買受人を見つけ、債権者など利害関係人と債権調整を考慮したとしても回収期間は競売に比べ早期に回収ができる。

 

例:競売との価格差イメージ
実勢価格競売の場合任意売却の場合
2,000万円
前後の場合
実勢の3割減競売より3割増
1,400万円1,820万円

※あくまで仮定の数値です。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も推奨

前項でお話したように、債権者にとっても利点がある任意売却。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)でもこれを勧める動きをしています。

期限の利益の喪失後に一括請求をされ、窓口が委託先金融機関変更される時期に「任意売却パンフレット」というものが郵送されます。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のホームページでも、このパンフレットがダウンロード出来る様になっており、任意売却を勧める理由、流れなどが丁寧に紹介されているくらいなのです。

 

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住宅金融支援機構からの郵送物が届いたら

任意売却のパンフレットが届いたら

外部サイトへのリンク:住宅金融支援機構のWebサイトへ

「融資住宅等の任意売却」<個人住宅融資をご返済中の方>

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連帯保証人はどうなるか?

住宅ローンの支払いが困難になり滞納すると、督促の連絡は連帯保証人にもいくこととなります。

デメリットの項目にも加えていますが、このことは住宅ローンの滞納することでのデメリットとも言えるでしょう。

ご両親、ご兄弟など連帯保証人になっている方に対してのお話は非常に気の重いものです。また離婚に際しては元の配偶者と「話をしたくない」という状況かもしれません。

私たちエイミックスでは、そんな場合に、間を取り持つ役割もしております。 任意売却が円滑に進むようにとの活動ですので、もちろん別途費用をいただくこともありません。

連帯債務者の場合はどうなるか?

連帯債務者は、ご夫婦合算で住宅ローンを組まれた場合など、複数の債務者が債権者に対して同等の追うべき債務のある状態にあります。

ですので、連帯債務の場合は、すべての連帯債務者に同じような返済請求を行うことが出来るのです。

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任意売却するのに費用はどのくらいかかる?

手持ちの現金を出す負担費用はありません!

任意売却の不動産仲介取引では、このような費用が発生します。

  • ⇒ 仲介手数料
  • ⇒ 抵当権抹消登記料
  • ⇒ 税の日割り精算
  • ⇒ 引越し費用
  • ⇒ マンションの場合は管理費修繕積立金などの精算

任意売却と言えどもいわゆる不動産の売却には変わりがないため、その費用はかかります。しかし、メリットとして、売主(債務者)が上記の様な費用を自己資金で持出し負担する必要が無いというところがあります。

 

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任意売却の流れ

できるだけ早いタイミングで相談が必要な意味がおわかり頂けます。

住宅ローンを滞納すると借り入れの金融機関から督促・催告が届きます。そしてそのまま放置して5ヶ月を過ぎた頃に、1ヵ月以内の滞納分の一括払いでの返済がないと、不動産を差し押さえ、競売にかけるという予告をされてしまします。

これがいわゆる住宅ローンを借りられている方にある権利「期限の利益」を失う状態である、「期限の利益の喪失」した状態になります。できればこの状態になるまでのできるだけ早い段階でのご相談が望ましいです。

下記は、一般的な任意売却の流れの目安です。様々な条件によって必要な期間が変わったりしますので、あくまで目安として御覧ください。

不動産(今のお住まい)が強制的に競売されてしまう前に、私たちはご相談者様一人ひとりの状況をヒヤリングし、適切な解決方法を導きます。また困難な債権者との任意売却と行うための交渉や残債の圧縮、分割返済交渉や、不動産の販売活動も行っていくことになります。 できるだけ早い段階が望ましいのは、時間が増えるほど対応策などに取り組める時間が多くなり、解決の早道に繋がるからなのです。

 

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任意売却の流れ

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税金の滞納でも任意売却

税金の滞納での措置は非常に厳しく逃れられません。

住宅ローンの滞納に加えて、不動産の固定資産税などの滞納がある場合は、非常に困難な対応が要求されます。

自治体にもよりますが、税金の滞納に対する対応は非常に厳しく、差し押さえなど厳しい措置が多く行われます。こういう状況からの任意売却においては、協議を行う為の実際に必要な知識や秘訣と長い経験がなければ、非常に困難な事態となるでしょう。

 

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マンションの管理費などの滞納も解決出来るか?

任意売却での解決が可能です。

マンションの管理費や修繕積立金を、安易に考えていては強制競売に陥ることが十分にあり得ます。 実際、統計での数値でも出ているのですが、たかが管理費や修繕積立金と考えておられる方は多く、また、どれだけ支払いが遅れても、競売になるようなことはないと考えていらっしゃるようです。

しかし、その考えで長期に渡って滞納が続いていくと取り返しの付かないことになりかねません。また、そもそも管理費などを単独で滞納するケースは少なく、経済状況などで住宅ローン自体の支払いが厳しい状況になっていることも多いはずです。競売になってしまう前に、少しでも早くご相談ください。

 

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投資用不動産のローン滞納問題

収益物件、投資用マンションなどの問題も任意売却で解決!

2019年5月14日放送のNHK「クローズアップアップ現代+」でも取り上げられていた、サラリーマンの不動産投資失敗からの住宅ローン破綻。将来のために、「年金代わり」「プラスになるから」「家賃保証(サブリース)だから安心」などという言葉に、つい購入した投資用のマンション。蓋を開けてみれば思ったような収入も得られず、逆に赤字が続きまさに住宅ローン破綻の事態に…

というケースが問題となっています。

そんな場合にも任意売却は効果的です。

空室が多く出てしまい、毎月赤字がかさみ、所有し続けるのは危険…売却したいが…

と、なったときに殆どの場合「オーバーローン状態」であることが問題となり、売却ができず八方塞がりになるのです。

そこで、任意売却を行いローンの残った投資用のワンルームマンションなど不動産を売却し、問題を早期に解決して被害を広げないようにすることが可能です。そのままズルズルとなんとか補填し払い続けていては、遠くない内に破綻が待っています。

そうなると自宅にも悪い影響が出かねませんので、一刻も早くご相談いただく望ましいのです。

 

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任意売却とは複雑に絡み合った糸を丁寧に解きほぐしてあげること

私たちエイミックスの任意売却への想い

任意売却とは?と検索するとそれこそいろいろなサイトにヒットすると思います。

  • ・任意売却で競売を回避
  • ・任意売却と競売の違い
  • ・自己破産しなくてすむ
  • ・住宅ローンが残っても金融機関と交渉して売却できる
  • ・リースバックで住み続けられる
  • ・任意売却のメリットやデメリットとは?

などなどがネット上にたくさん出てくると思います。

確かに上記の各々は任意売却の説明や目的であることは確かです。
しかし私たちが考える本当の任意売却の目的はその先にあるのです。
それが、『任意売却とは複雑に絡み合った糸を丁寧に解きほぐしてあてること』と申し上げた理由です。

任意売却に至る理由は十人十色

任意売却に至るプロセスはそれこそみんな違います。100人いれば100通りと言っていいでしょう。
親子関係や夫婦関係などの人間関係的な部分が複雑に絡み合っている場合もあります。離婚問題などもまさにそうでしょう。
住宅ローンが払えないというだけでなく他の借金や税金など金銭的な部分が複雑に絡み合っている場合もあります。また病気やケガなどで物理的に働けなくなり収入を得る術を失ってしまっている場合もあります。最近では職場のパワハラやハードワークが原因でうつ症状などの精神疾患にかかってしまい働けなくなってしまっている人も多くいらっしゃいます。
そしてだいたいのケースでは人間関係的な部分や金銭的な部分の両方が複雑に絡み合っていることがほとんどです。

それを猫も杓子も任意売却しましょうというのは違和感があって少し違うと思うのです。
任意売却のその先にある目的のために、任意売却という手段を選択して、あとから「あのとき任意売却してよかったな」と思っていただけるようなご提案をすることが、私たちの真の目的なのです。
任意売却することだけが目的になってしまうと、せっかく任意売却がうまくできたとしても、その先の生活でまた苦労することになってしまい、それでは本末転倒ですし、本当の復活というか再建とはいえないと、私たちは考えています。

任意売却業者が乱立しているけれど

最近は多くの不動産会社がインターネットで任意売却のホームページを立ち上げてアップしています。
どこの内容もだいたい似たりよったりで受け売りのような内容も多く、本当に任意売却でご相談者様の悩みや問題を解決しようと考えているのか疑問に思うところもたくさんあります。

例えばですが

  • ・任意売却しないほうがいいケースもある
  • ・リースバックで住み続けないほうがいいケースもある
  • ・競売になったほうがいいケースもある
  • ・自己破産したほうがいいケースもある

のです。

こんなことはどこもうたっていません。当たり前ですよね。サイトの製作費をかけて広告宣伝費をかけて、任意売却する見込みのある人からのご相談を集めているのですから、「任意売却しなくてもいい」とは言いたくないというのがホンネだと思います。
「あなたには任意売却しかありません、急いで任意売却しましょう」と、言うのはただの不動産会社側の都合でしかないと思うのです。

そうして何も考えずに任意売却して残ったものは

  • ・住宅ローンの残債
  • ・その他の借り入れ債務
  • ・滞納していた税金
  • ・そして新居の家賃の支払い

となってしまっては、任意売却する前よりなんにも楽になっていない現実がやってくるのです。

ご相談者のその先の生活を考えて

任意売却したとしてもしなかったとしても、ご相談者様の生活、ひいては人生はこの先も続いていくわけです。
そうであれば、せっかく何かのご縁で出会い、ご相談して頂いたご相談者様のその後の生活や人生が、今より少しでも良いものになるお手伝いができればと考えています。

そのためには、やはりご相談者様のお話しに耳を傾け、ご相談者様ひとりひとりのこれまでの複雑に絡み合った糸を丁寧に解きほぐしてあげることから相談をスタートさせたいと思うのです。

その手段として任意売却を選択して、任意売却することでご相談者様の悩みや困りごとが解決して目的が達成されるのであれば最高だと思います。

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依頼は任意売却専門業者へ

任意売却は、どこに依頼するかが解決を左右します。

任意売却は、一般に行われる通常の売却と違い、不動産の売却で有名な大手不動産会社に頼めばいい、というわけではありません。競売と違いご自身で売却するしないを決められても、価格については抵当権者である債権者が判断することとなります。そのため、売却の際には抹消金額の交渉や配分など、債権者との複雑な交渉や、さらには固定資産税の滞納があった場合などは、役所との交渉など、円滑にすすめるには多くの経験が必要不可欠なやり取りがあるのです。そのため、こういった特殊な販売経験のない大手不動産会社では、進めることが出来なかったり、断られることもあるのです。

競売までの時間は限られていることもあり、初期段階である着手の段階が結果を左右すると言っても過言ではありません。ぜひ、安心して任せられる(相談件数や解決実績の数がある)任意売却の専門業者にご相談ください。

 

 

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