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任意売却とは?メリット・デメリットや競売との違い

任意売却(にんいばいきゃく)とは?

住宅ローンや不動産担保ローンの債務者が、その返済が出来くなった場合に、自己破産(じこはさん)もせず、競売(けいばい)や公売(こうばい)にもかけられず、場合によっては住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる解決方法です。※略して任売(にんばい)、また任意売買(にんいばいばい)とも呼ばれます。

▽下記の図は任意売却のイメージです。

任意売却とは図解PC用

任意売却とは図解スマホ用

任意売却は、競売とは違い債務者の状況に合わせた残債務の圧縮や分割返済(月1万円程度が多い)が可能です。また、立地など条件によってはそのまま今の自宅に住み続けることも出来ます。(リースバック

しかし、何よりも重要なところは、「この先どうなって行くのか」「どう対応していいのか」と不安を感じ苦しんでいた「住宅ローン地獄」から解放され、元の平穏な暮らしを取り戻せるところではないでしょうか。

「そんな魔法の杖のような方法があるわけがない」

「そんな方法が本当にあるなら違法に違いない」

そう思われるかもしれません。しかし、合法的に住宅ローンの返済、督促等の苦しみから逃れる方法が実際にあるのです。

但し、誰でも任意売却が出来るわけではありません。進めていくには手順があり、それを間違うと任意売却が出来なくなるばかりか、自己破産や競売にもなりかねません。

ですので、依頼する不動産業者を選ぶのにも、まず複数の業者に相談して頂き、それぞれにきちんとお話を聞いていただければと思います。

それでは、その任意売却の知っておくべき特徴を詳しくお話していきましょう。

任意売却のメリット・デメリット

まず代表的なメリットとデメリットをいくつかご紹介しましょう。今のご自分の状況を照らし合わせ、どのような悩みが解決出来るのか?問題は出てこないのか?などを正しく把握しておきましょう。

任意売却のメリット

任意売却のメリット

多くの方に利点となる要素が多い任意売却

住宅ローンの滞納に至るご事情には失業、転職の失敗、急なご病気や離婚などそれぞれいろいろな背景がありますが、どのような背景の方にも利点となる要素が豊富にあるのがこの任意売却です。

強制的に不動産の売却が執行される競売と比べると、任意売却はご自身の意思で不動産の売却が決められることもあり、市場価格に近い高値での売却が望めます。また、ご近所にも知られず、債権者との交渉で、残債を無理なく返せる分割返済に応じてもらえるなど、メリットは多くあります。

代表的なメリットは以下になります。


任意売却のメリット一例

  • チェックマーク競売より高値で売却できる
  • チェックマーク引越し代の確保など、お金を手元に残せる
  • チェックマーク売却後住み続けられる場合もある
  • チェックマーク近所や周りに知られない
  • …などなど

私たちエイミックスでは、誤解せず理解していただけるよう、最初に面談をした際に「何がいいことか?」「どんな問題が出るか?」というようなメリットとデメリットについてのお話をしっかりとご説明させていただいています。

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任意売却のメリットは、こちらに挙げた一例以外にもございます。詳細は以下の専用ページで詳しく解説しておりますので、ぜひご覧ください。

任意売却のメリット。競売と比較した10の利点とは<任意売却とは?>

任意売却のデメリット

任意売却のデメリット

もちろん良いことばかりではありません

メリットの項目でお話した通り、任意売却は、良いところばかりのような印象を受けられるでしょう。実際、住宅ローンの支払いに困られた方に有利な救済方法なのは確かです。

ただ、どんなことにもですが、デメリットとなる問題点や、知っておかなければ後々困ることなども必ずあるもので、任意売却を進めていく前にしっかりと把握しておくことが大切です。

下記が代表的な任意売却のデメリットといえるところです。

デメリットの一例

  • チェックマーク引越代(運搬賃)が出ない場合もある
  • チェックマーク債権者が担保抹消に同意しない場合もある
  • チェックマークブラックリストに登録される
  • チェックマーク残債務の返済義務がある
  • チェックマーク買い手がみつからない場合もある

ご覧のようにいくつかのデメリットが挙げられますが、どの項目も今の自分にとって「どんな不利益が出るか?」「回避する方法は無いのか?」などをしっかりと事前に把握すれば、対応できることが多くなっています。

もちろん、私たちに相談いただけましたら、あなたの状況に応じた問題点を1つ1つお伝えし、その解決にむけ対応してまいります。

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下記ページでデメリットについてもさらに詳しくお伝えしていますので、ぜひご参考にしてください。

任意売却にデメリットはありますか?主な7つの注意ポイント<任意売却とは?>

任意売却時の引越し代

高額な引越し代出ますに注意

くれぐれも「高額な引越し費用」を出すという触れ込みは鵜呑みにしないでおきましょう。

大事なことなのでここで記載しておきます。

「高額な引越し費用を出します」「引越し費用〇〇万円出ます」などという宣伝文句を出している不動産業者には注意をしてください。引越し費用というのは、あくまで債権者との交渉において認められた場合に出される「運搬費」という性格のものです。まず高額な引越し費用が認められることはなかなか無いですし、そもそも債権者はわざわざ引越し費用を出さなくとも、最終的に競売にかけ、退去しない場合は強制執行をかければ良いわけですので、高額な費用は出す必要は無いということなのです。

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引越し代についてはこちらでさらに詳しく解説しています。

任意売却で高額な引越し代を貰えるって本当ですか?<任意売却 Q&A よくある質問>

相談員細貝
相談スタッフ(細貝)
私たちは、ご面談の際にはメリット・デメリットはもとより、ご相談を頂いた方の状況によっても違う、先々に考えられる懸念点をしっかりとご説明致します。

ご質問等はお気軽に無料相談窓口からどうぞ。
(秘密厳守・相談無料)

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任意売却と競売の違いはなに?

任意売却と競売との大きな違いは、不動産の売却を「強制か債務者自身の意志でするか」いう部分になるでしょう。

簡単に言えば、任意売却を行わなければ債権者は裁判所に競売を申し立てします。そして、あなたの不動産(自宅)を、意志とは無関係に強制的に処分してしまうということなのです。

また、それだけではありません。強制的に行われることで、不動産の売却価格面でも大きな差が出ることも多く、売却後の残債務というその後の生活に影響する部分が大きく変わります。

さらには、その売却後残った債務についても、数十分の一に圧縮したり、返済できる金額での分割返済を検討してもらえるのも任意売却の特徴なのです。(月々1万円程度での返済になるケースが多いです。)

任意売却 競売

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任意売却と競売にはどんな違いがあるのか。さらに詳しくこちらで解説しております。

任意売却と競売の違い。競売と比べてのメリットは?<競売にかけられたら?>

任意売却と自己破産

自己破産より任意売却

相談者様のお話を伺う中で、「高額な住宅ローンを払えない状況になれば、もう自己破産しか方法は無いのか…」という風に思い込まれている方が多くいらっしゃいます。

もちろん相談者様の状況によってはその方がいい場合もあるのですが、多くの場合は不動産を任意売却することで解決が可能なケースがほとんどです。

また、自己破産を行うとなった場合には、裁判所による状況の審査が行われ、滞納に至った原因によっては認められない場合もあります。また、自己破産を行うと数年間は金融機関から借り入れは出来なくなりますし、当然ながらそう何度も出来ることでもありません。債務が住宅ローンだけで、カードローンなど多重債務に陥ってないような場合ですと、交渉次第で債務の圧縮や無理のない分割返済が可能な任意売却の方が得策と言えるでしょう。

任意売却で解決された事例

すでに売却依頼をされていましたが売却が進まず、そのうちしきりに破産を勧められることに。その後弊社にご相談頂き無事解決に至ったという事例をご紹介致します。

正木様正木様 他社で売却進まず、あげく破産を勧められ…
結果: 当社へ切替え後売却成立

愛知県 正木様(55歳)

収入減少競売税金滞納自己破産

残債:1,650万円正木様のその後を詳しく見る

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自己破産に至ったケースなどその他事例はこちらを

住宅ローンが払えない人の体験談(解決事例)

今、自己破産をお考えの方はこちらをぜひお読みください。

住宅ローンの返済が困難で自己破産をお考えの方へ<任意売却とは?>

自己破産後、何年後かに住宅ローンはまた組めるの?<任意売却お役立ちブログ>

住宅ローンの抵当権について

抵当権とは?

不動産を購入する際には、ほとんどの方が銀行やフラット35など長期間の住宅ローンを組まれて購入されると思います。現金で購入されている方以外は、購入資金を貸出している金融機関や保証会社から、購入時に「※抵当権(ていとうけん)」や「※根抵当権(ねていとうけん)」という担保設定が不動産に対してなされています。

ここで不動産の売却を考えた時に、住宅ローンの残債が売却価格を下回る場合(アンダーローン状態)は一括返済をすれば抵当権の問題も解決です。ただ、この逆、残債が売却価格を上回る、残債が残る場合(オーバーローン状態)は、不動産を通常売却することは出来ないことになります。

そこで、任意売却のメリットの1つ、任意売却では、その不動産の抵当権(住宅ローン)を残したまま解除することが出来る(抵当権抹消)が力を発揮するのです。

ここで、改めて任意売却とはどういうものかとお話すると「住宅ローンが払えない!」となった時、担保とされている不動産を債権者主導の法的手段である「裁判所での競売」で処分せずに、債務者自ら不動産を任意に売却して、その売却代金から抵当権者やその他の担保権者が債権を回収して権利を解除、放棄し、売却を円滑に行う事が出来る方法であると言えるでしょう。

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抵当権(ていとうけん)は、債務の担保に供した物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利。”

出典:「抵当権」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年2月08日 (金) 11:30 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/抵当権

根抵当権(ねていとうけん)とは、一定の範囲内の不特定の債権を極度額の範囲内において担保するために不動産上に設定された担保物権のことである。(民法第398条の2第1項)”

出典:「根抵当権」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年2月06日 (水) 15:20 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/根抵当権

任意売却後の残債務はどうなる?

相談者
相談者
任意売却しても結局、残債務でまた悩まなくてはいけないのですか?
相談員古家
相談スタッフ(古家)
大丈夫です。任意売却では、残債務の分割返済なども含め、債権者との交渉が可能です。
任意売却後の残債はどうなる?

任意売却をされた方がもっとも気になるのは、

「残債務はどうなるのか?」

「その残債務はどのように処理されるの?」

ということではないでしょうか?

任意売却で不動産(自宅)を売却をして、債権者である金融機関に返済しても、必ず債務の残りが全部なくなる訳ではありません。(競売の場合でもそれは同様です)

でも、安心してください。

不動産売却後の残債務に関しては、債権者に対して残債務の圧縮や分割返済など、債務者が「無理なく返済できる金額」での交渉が可能です。(分割の場合は月々1万円程度の返済で話が付くケースが多くなっています。)


任意売却後どうなった?事例紹介

私たちにご相談いただいた方々の事例です。どのような状況から、任意売却を行うことでどのような結果に至ったかをご紹介致しましょう。

大阪府寝屋川市E様大阪府寝屋川市E様 子供2人引取り離婚、税金も滞納し…
結果: 転職も成功し安定収入の中分割返済で子育て奮闘中

大阪府寝屋川市 E様(40歳)

離婚転職収入減少

残債:2,000万円E様のその後を詳しく見る

倉治様大阪府交野市倉治様 退職したあと仕事が決まらず住宅ローンが払えない!
結果: 最大の危機脱し、生活再建に意欲。

大阪府交野市 倉治様(仮名)64歳

離婚失業障害

残債:2,400万円倉治様のその後を詳しく見る

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その他、様々な状況での皆様の事例をこちらでご紹介しております。

住宅ローンが払えない人の体験談と払えない時の解決策

任意売却の残債務がなぜ軽減されるのかなど、残債務についてさらに詳しくお話しています。

任意売却後、住宅ローンの残債務はどうなるの?<任意売却とは?>

任意売却後に残った債権をサービサーが買い取るってどういうこと?<任意売却お役立ちブログ>

任意売却出来ないケースは?

任意売却出来ないケース

状況によっては任意売却が出来ない場合もあります。

例えば、ご相談いただくタイミングが競売の入札直前で、もうほとんど売却を行う時間が無かった場合です。

任意売却は、交渉が大切な方法です。解決をするにはやはりどうしてもある程度の時間を頂きたいところです。また、交渉と言いましたが、任意売却は債権者など関係者の協力が必要不可欠となってきます。非協力的な債権者の場合なども任意売却を行うには困難な状況に陥るケースもあります。そういった事も踏まえ、債務者である相談者様には、ある程度対策の準備が出来るよう、少しでも早くご相談いただくようにご協力いただきたいのです。

競売が近い場合は時間がありません。些細なことでもまずは専門家の無料相談を受けることをお勧め致します。


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任意売却が出来ないケースについてさらに詳しくご紹介しております。

任意売却できないケースはありますか?<任意売却 Q&A よくある質問>

金融機関(債権者)は任意売却をどう感じているのか?

任意売却には金融機関(債権者)側も積極的なのです。

なぜか?任意売却でも競売でも、不動産を売却をして換価するという行為は同じでも、残債務については、その不動産を市場価格で売却できる任意売却のほうが少なくなるのが普通です。銀行ローン等の金融機関の債権者も、資金を出来るだけ多く回収したいので、競売よりも任意売却に積極的に取り組んでいただいているのです。

任意売却は債務者、債権者が多くの資金の回収に向けて、同じベクトルで進める方法とも言えます。

所有者(債務者)側から見て

  • (1) 競売の場合、所有者(債務者)の意思が尊重されずに強制的に不動産が売却されるが、任意売却の場合は所有者(債務者)自らが契約行為を行い、納得して不動産の売却が出来る。
  • (2) 競売で売却となれば、不動産は、競売物件としてその書類が裁判所で掲示されることになります。また、新聞紙上にも物件が掲載されます。世間体をはばかる所有者(債務者)側にとって競売の公表は大きな心痛となることもあります。しかし、任意売却は、売出しをしていても、何ら一般的な通常売却(一般売却)と変わらぬ方法で活動をするわけですから、世間体はまったく気にしなくても大丈夫です。

債権者など利害関係人から見て

  • (1) 競売における不動産売却は最低売却価格を基準としています。実勢価格から2、3割ほど安く落札されていますので、任意売却で幅広いエンドユーザーに売却すれば、実勢価格並みに売却できるため競売よりも2、3割程度の高値で取引がされるというメリットがあります。
  • (2) 競売では申し立てから配当まで最近ではやや速くはなりましたが約1年弱時間がかかっています。任意売却では買受人を見つけ、債権者など利害関係人と債権調整を考慮したとしても回収期間は競売に比べ早期に回収ができる。

 

例:競売との価格差イメージ
実勢価格競売の場合任意売却の場合
2,000万円
前後の場合
実勢の3割減競売より3割増
1,400万円1,820万円

※あくまで仮定の数値です。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も任意売却を推奨

前項でお話したように、債権者にとっても利点がある任意売却。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)でも任意売却を行うように勧める動きをしています。

期限の利益の喪失後に一括請求をされ、窓口が委託先金融機関変更される時期に「任意売却パンフレット」というものが郵送されます。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のホームページでも、このパンフレットがダウンロード出来る様になっており、任意売却を勧める理由、流れなどが丁寧に紹介されているくらいなのです。

任意売却パンフレット

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住宅金融支援機構から任意売却パンフレットが届いたら【任意売却に関する申出書】<任意売却とは?>

「融資住宅等の任意売却」(外部サイト:住宅金融支援機構のWebサイトへ)

任意売却可能なタイミングは?

任意売却可能期間

「競売の期間入札開札日の前日まで」が競売を回避し、任意売却を行うことの出来る最後のチャンスです。

では、このタイミングが最も適切タイミングか?と、問われればそれは全く違います。あくまで最終的に競売になってしまう最後の最後がここということです。住宅ローンの問題をスムーズに解決するためには、1日でも早いアクションが不可欠です。ご相談者様自身の為にも苦しい想いで悩み続ける日々を早く終えられて、新しい生活に向けて前向きに動き出して欲しいのです。

実際タイミングが遅くなればなるほど解決できる確率は低くなりますし、解決する難易度が高くなり、解決には高いスキルを持った専門家の力が必要になってきます。つまり、解決できる相談先が限られてくるということなのです。

相談員北口
相談スタッフ(北口)
早ければ早いほど打つ手は多くなりますし、解決の難易度も下がります。万が一、私はもう遅いかも…と思われても、私たちエイミックスなら任意売却に特化した自社社員が解決に当たりますので安心です。ぜひご相談ください!

ご相談はこちらの無料相談窓口から。今すぐ対応します。
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任意売却後も住み続けたい。(リースバック)

相談者
相談者
売却はしたいけど…子供の学区が変わったりするのは困るんです…それに近所の目もあるし…
相談員古家
相談スタッフ(古家)
売却後もそのまま今のご自宅に住み続ける方法もあります。
それがいわゆる「リースバック」という方法です。
リースバックとは

私たちに頂くご相談の中でも、とくに多いご要望が「今の家から離れたくない」というご要望です。

子供の卒業までは今の家に…学区が変わってしまうのは困る…親の介護があるから…近所の目もあるし…など、ご事情は人それぞれですが、そんな方のご希望を叶える方法も実はあるのです。

そう、任意売却であれば、売買金額で合意した購入者との話し合いで、そのまま今のご自宅に住み続けることが出来るのです。


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自宅にそのまま住み続ける方法をこちらでさらに詳しく解説しています。

リースバックと任意売却セットでそのまま自宅に住み続ける

任意売却で行う親子間売買

親子間売買とは

先述のリースバックと同じように「今の家を手放したくない…」という想いから親子間売買(親族間売買)という手段を考える場合もあります。ただし、銀行、金融機関などの債権者にこれを認めて貰う必要があります。「任意売却の承認」に加え、さらに「親子間売買への同意」が必要になってくる方法となります。

また、親子間売買に関する住宅ローン基準は非常に厳しく、個人では審査さえも行えない場合もあります。 ただ、今紹介したような障害はありますが、リースバック同様、他人の手に渡らず住み続けられるのは、それを必要とする方には非常に魅力のある売却手段でしょう。

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親子間売買について更に詳しく解説しています。

任意売却で行う親子間売買(親族間売買)とリースバック

税金滞納で行う任意売却

住宅ローンの滞納に加えて、不動産の固定資産税などの滞納がある場合は、非常に困難な対応が要求されます。

自治体にもよりますが、税金の滞納に対する対応は非常に厳しく、差し押さえなど厳しい措置が多く行われます。こういう状況からの任意売却においては、協議を行う為の実際に必要な知識や秘訣と長い経験がなければ、非常に困難な事態となるでしょう。

私たちエイミックスでは、この分野での知識はもとより経験、実績(平成15年からの相談件数6000件超)もございますので、しっかりとしたお客様へのアドバイスが可能です。

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税金の滞納などありますか?より詳しいお話はこちら

固定資産税を滞納したら?差押と公売の現実

投資用不動産のローン滞納問題での任意売却

不動産投資の罠

5/14放送のNHK「クローズアップアップ現代+」でも取り上げられていた、サラリーマンの不動産投資失敗からの住宅ローン破綻。将来のために、「年金代わり」「プラスになるから」「家賃保証(サブリース)だから安心」などという言葉に、つい購入した投資用のマンション。蓋を開けてみれば思ったような収入も得られず、逆に赤字が続きまさに住宅ローン破綻の事態に…

というケースが問題となっています。

そんな場合にも任意売却は効果的です。

空室が多く出てしまい、毎月赤字がかさみ、所有し続けるのは危険…売却したいが…

と、なったときに殆どの場合「オーバーローン状態」であることが問題となり、売却ができず八方塞がりになるのです。

そこで、任意売却を行いローンの残った投資用のワンルームマンションなど不動産を売却し、問題を早期に解決して被害を広げないようにすることが可能です。そのままズルズルとなんとか補填し払い続けていては、遠くない内に破綻が待っています。

そうなると自宅にも悪い影響が出かねませんので、早い対応が望ましいのです。

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更に詳しくはこちらを御覧ください。

ワンルーム投資のローン滞納も任意売却で解決<任意売却とは?>

クローズアップ現代で特集

マンションの管理費などの滞納も任意売却で解決出来るか?

任意売却での解決が可能です。

マンションの管理費や修繕積立金を、安易に考えていては強制競売に陥ることが十分にあり得ます。 実際、統計での数値でも出ているのですが、たかが管理費や修繕積立金と考えておられる方は多く、また、いくら遅れても、競売のような状況にはならないと考えていらっしゃるようです。

しかし、その考えで長期に渡って滞納が続いていくと取り返しの付かないことになりかねません。また、そもそも管理費などを単独で滞納するケースは少なく、経済状況などで住宅ローン自体の返済が厳しい状況になっていることも多いはずです。競売になってしまう前に、少しでも早く任意売却をご検討ください。

私たちエイミックスでは、このようなケースも開業から16年の間の相談件数6000件超の中に事例がありますので、状況に応じたアドバイスをさせていただきます。

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放っておくと怖い管理費と修繕積立金のお話です。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けて競売になるの?!<任意売却お役立ちブログ>

連帯債務者と連帯保証人との違い

連帯債務者とは

連帯債務者は、ご夫婦合算で住宅ローンを組まれた場合など、複数の債務者が債権者に対して同等の追うべき債務のある状態にあります。

ですので、連帯債務の場合は、すべての連帯債務者に同じような返済請求を行うことが出来るのです。


連帯保証人とは

対して連帯保証人は、主たる債務者が返済が出来なくなった場合に債権者から債務請求される立場にあります。


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連帯債務(れんたいさいむ)とは、数人の債務者が、同一の内容の債務について、独立して全責任を負う債務。連帯債務が念頭に置いているのは金銭債務であり、債権者は各債務者に対して債務の全額を請求をすることができる(民法第432条)。 債権が独立のもので、主従の差がなく、債権者は、一人に対する債権を譲渡できる点で保証債務とは異なり、保証債務より強力な担保となる(人的担保の一種)。また、各債務は独立のものであるので、債権者は一人に対する債権を分離して他者に譲渡できる。”

出典:「連帯債務」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年3月07日 (木) 12:00 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/連帯債務

任意売却で連帯保証人はどうなるか?

連帯保証人へ請求

住宅ローンを滞納すると、督促の連絡は連帯保証人にもいくこととなります。任意売却のデメリットにも加えていますが、これは住宅ローンの滞納でのデメリットとも言えるでしょう。

ご両親、ご兄弟など連帯保証人になっている方へのお話は非常に気の重いものです。また離婚に際しては元の配偶者と「話をしたくない」という状況かもしれません。

任意売却には連帯保証人の同意も必要になってきます。私たちにご相談いただいた段階で、上記のような状態の場合でも、間に立ってご説明をするなど、円滑にお話が出来るようにサポートさせていただきますので、滞納が続く前にぜひご相談ください。

【ご相談はエイミックス 無料相談窓口】
0120-889-281 までお気軽にどうぞ。
元パートナーと話しにくいなどの場合も間を取り持って話を進められます。

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更に詳しくはこちらをご覧ください。

離婚と住宅ローンの連帯保証・連帯債務|問題を解決するには<任意売却お役立ちブログ>

離婚後の住宅ローン問題での任意売却

オーバーローン

 離婚する時の財産処分や財産分与を行おうとする段階で、「不動産がオーバーローン状態(住宅ローンの残債が実勢価格より多い状態)になっているので、どのように進めていいのかわからない」という相談を多く頂いています。

 「オーバーローン状態」であっても、その足らない金銭を用意できるのであれば、普通売却をして取引時に持参すれば大丈夫なのですが、用意出来ないような場合に「処理の仕方がわからない」とか、「共有者で連帯保証人で、オーバーローンの場合どうすれば良いの?」などの問題が出てくることとなるのです。

 また、離婚をする時にマイナス財産の整理をしないで、そのままでどちらかが不動産に住み続けた場合、ローンを完済出来ればいいのですが、離婚時に支払う約束をしていた元夫が支払うことができなくなり、自己破産されたりして、ある日突然火の粉が降りかかってから慌てて相談に来る方も実は非常に多いのです。

そんな離婚時の住宅ローンの問題を解決する手段としても、任意売却は有利な解決方法となるのです。

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離婚に際しての住宅ローン問題 の更に詳しいお話はこちら

任意売却と離婚するとき残った住宅ローンの問題

競売開始決定通知書が届いたら

担保不動産競売開始決定通知書

住宅ローンの滞納を続けていたある日に「競売開始決定通知書」が送付されて…そんな場合は、すぐ開封して中身を確認してください!

ローンの滞納が続いた場合、返済の意志が無い、もしくは意思が伝えられないでいると、裁判所からその不動産に対し競売の申し立てが行われます。 これが認められた場合、裁判所は「競売開始決定通知書」を債務者に送付し、不動産の競売の開始を伝えることになるのです。

願わくばこの状態に至る前にできるだけ早い対応が望まれますが、この通知が来た場合は、出来るだけ早く私たちエイミックスまでご相談ください。 とても大切な通知ですので、督促状など毎回確認に気分が滅入る方も多いかと思いますが、必ず開封して確認を怠らないようにしてください。


相談員細貝
相談スタッフ(細貝)
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競売とは何なのか?についてと、それからどうしたら良いのか?のお話を詳しく。

不動産競売とは?強制執行の怖さとその回避方法

「競売開始決定通知書」が来てからの任意売却と業者選び<任意売却お役立ちブログ>

任意売却に緒費用はかかるの?

任意売却の費用は?

手持ちの現金を出す負担費用はありません!

相談員細貝
相談スタッフ(細貝)
任意売却の不動産仲介の取引においては次のような費用がかかります。
  • ⇒ 仲介手数料
  • ⇒ 抵当権抹消登記料
  • ⇒ 税の日割り精算
  • ⇒ 引越し費用
  • ⇒ マンションの場合は管理費修繕積立金等の精算

任意売却といっても通常の不動産の売却に変わりがないため、費用はかかります。しかし、任意売却の場合のメリットとして、売主(債務者)が上記の様な費用を自己資金で持出し負担する必要が無いというところがあります。

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任意売却と費用のお話を更に詳しく解説いたしましょう。

任意売却に費用はいくら掛かるの?<任意売却とは?>

住宅金融支援機構の任意売却で売主(債務者)が費用を実質負担しない仕組み<任意売却お役立ちブログ>

任意売却の流れ(スケジュール)

住宅ローンを滞納すると借り入れの金融機関から督促・催告が届きます。そのまま放置していると5ヶ月を過ぎた頃に1ヵ月以内の滞納分の一括払いでの返済がないと、不動産を差し押さえ、競売にかけるという予告をされてしまします。

これがいわゆる住宅ローンを借りられている方にある権利「期限の利益」を失う状態である、「期限の利益の喪失」した状態になります。できればこの状態になるまでのできるだけ早い段階でのご相談が望ましいです。

相談員細貝
相談スタッフ(細貝)
住宅ローンを滞納してから、解決に至るまでの任意売却の大まかな流れは下のようになります。

不動産(今のお住まい)が強制的に競売されてしまう前に、私たちはご相談者様一人ひとりの状況をヒヤリングし、適切な解決方法を導きます。また困難な債権者との任意売却と行うための交渉や残債の圧縮、分割返済交渉や、不動産の販売活動も行っていくことになります。 できるだけ早い段階が望ましいのは、時間が増えるほど対応策などに取り組める時間が多くなり、解決の早道に繋がるからなのです。

色々なケースでの任意売却事例ご紹介

相談員古家
相談スタッフ(古家)
私たち全国住宅ローン返済相談センター(エイミックス)で解決した事例をご紹介致します。
住宅ローン問題には、離婚、失業、投資失敗…など色々なケースのお悩みがあります。
そう、「任意売却」では色々なケースの問題が解決可能なのです。

※平成15年の設立から16年で解決してきた(実績約1,500件)案件の中から代表的な事例をご紹介しています。(相談者のプライバシー保護の為、お名前、お住まいの地域は変更させていただいています。)

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あなたと同じ境遇の方がたくさん。似た事例もきっとあります。

住宅ローンが払えない人の体験談と払えない場合の対策

ご相談頂いたお客様の声

相談員北口
相談スタッフ(北口)
私たちとともに問題解決に向かったご相談者様から多くのお便りを頂いています。
その後の明るい声を聴かせていただくのが、私たちには何より励みになります。

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お寄せいただきましたお便りは、こちらからご覧いただけます。

任意売却 相談者の声(口コミ・評判)

任意売却のQ&A(よくある質問)

任意売却に関しての皆様からよくいただく質問・疑問点をかんたんにまとめました。

Q .すでにもう他の業者で依頼をしているのですが、ご相談はできるのでしょうか?

A.出来ます。ぜひご相談ください。

すでに他の業者で媒介契約を結んでおられ、販売をしばらくしているのに、ぜんぜん売れる気配がない…待っている間にも住宅ローンの返済はさらに厳しくなっていき、もうどうにもならなくなった状態で、私たちにご相談いただく…というお話はよくあります。任意売却については、テクニカルな面がありますので、やはり専門の業者に任せるべきです。ぜひ、私たちエイミックスのような任意売却を専門に行なっている不動産会社に任せましょう。
エイミックスへのご相談はこちら↓任意売却の専門家による無料相談

Q .任意売却をするとブラックリストに載るって本当ですか?

A.現実には、「ブラックリスト」というリストがあるわけではないのですが、まず任意売却を始めるには、住宅ローンの返済を何度か止める必要があります。その為、銀行やカード会社などが融資の際に照会する『個人信用情報』に事故歴として記載されることになります。

個人信用情報の照会をするのは、概ね過去5~10年程度の履歴を見ますので、その期間はクレジットカードが作れない、新たな融資が受けられなくなるということになります。

因みに、よく『自己破産すると一生借入できない』と思われている人もいらっしゃいますが、「住宅ローンの滞納」や「任意売却をした」こと、「自己破産」の区別を個人信用情報では行いません。単純に『事故歴』として「返済がなかった」ことの記録が記載されるだけで区別は無いのです。
更に詳しくはこちら↓任意売却するとブラックリストに載ってしまうのでしょうか?

Q .任意売却では、引越し代も出してもらえるのですか?

A.任意売却と競売の大きな違いは「引越し代」捻出の有無といえるかもしれません。ただ、これはあくまで銀行など債権者が好意として認めてくれる場合があるだけで、いわゆる「運搬費」と考えるべきものです。

よく「高額な引越し代をお約束!」というような触れ込みを出している業者もありますが、そういうことはまず「無い」と考えてください。
更に詳しくはこちら↓任意売却で高額な引越し代を貰えるって本当ですか?

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その他役立つ任意売却に関するQ&Aです。

任意売却Q&A よくある質問

このページのまとめ

任意売却についてはご理解いただけたでしょうか。では、今回お話したことの要点をまとめておきましょう。

まとめ

  • 1.任意売却とは自己破産もせず競売にもかけられず場合によっては住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる方法
  • 2.任意売却にもデメリットはある。しっかり把握することが大切。
  • 3.競売との大きな違いは自身の意志。
  • 4.任意売却で自己破産しなくとも解決できるケースがある。
  • 6.任意売却後の残債は圧縮した分を無理なく分割で返済。
  • 7.任意売却が出来ないというケースもある。
  • 8.金融機関も任意売却を推奨している。
  • 9.任意売却とリースバックで住み続けることも出来る。
  • 10.親など身内に購入してもらうことも出来る。
  • 11.税金滞納で差し押さえられても任意売却で解決できる。
  • 12.投資用不動産の問題も任意売却で解決できる。
  • 13.管理費・修繕積立金の滞納も任意売却で解決できる。
  • 14.滞納を始めると連帯保証人にも督促が行く。
  • 13.離婚での住宅ローン問題にも任意売却が有効
  • 14.競売開始決定通知の場合もあるので届いた書類は必ず確認すること。
  • 15.任意売却には手出しの費用はいらない。
相談員古家
相談スタッフ(古家)
任意売却は利点の多い解決方法ですが、もちろんいいところばかりではありません。任意売却で失敗しない方法とは、「信頼できる専門家に任せること」です。
任意売却の相談件数では6000件を超す不動産専門家の私たちが、お客様にとって利益のある方法なのかもプランニング致します。どの任意売却業者がいいかわからない…という方もまずはお気軽にご相談ください。

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私たちエイミックスは、任意売却を専門に16年、6000件を超える住宅ローンのお悩みをお伺いしてまいりました。
任意売却は、初期段階である着手の段階が結果を左右すると言っても過言ではありません。ぜひ、安心して任せられる(相談件数や解決実績の数がある)専門業者にお任せください。

エイミックスは、専門相談員はすべてエイミックスの自社社員。弁護士などの各専門家のネットワークも幅広く、まさに最初から最後まで、一貫して親身に対応させていただきます。

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任意売却を進めるにあたっては、不動産の専門知識は当然、法律や税に関する知識とその資格も必要になってきます。
エイミックスでは、安心して任せられる弁護士、司法書士などの各専門家でのネットワークを作り上げており、ご相談から法律相談までの広範囲でお客様をサポートできる体制を整えております。
また、エイミックスは「日本司法支援センター 法テラス」への寄付を行っていますので、「法テラス」を利用した問題への取り組みも可能です。

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