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任意売却とは、住宅ローン問題の解決方法です。

任売漫画

任意売却(にんいばいきゃく)とは?

相談者
相談者
任意売却」って聞き慣れない言葉なのですが、なんか難しそう…
相談員
相談スタッフ
ご安心下さい。
わかりやすく説明致しますね。

当ページでは、「任意売却(にんいばいきゃく)」について詳しく解説いたします。

任意売却とは、自己破産もせず、競売(けいばい)にもかけられず、場合によっては住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる方法です。

「そんな魔法の杖のような方法があるわけがない」
「そんな方法が本当にあるなら違法に違いない」

そう思われるかもしれません。

しかし、合法的に住宅ローンの返済、督促等の苦しみから逃れる方法があるのです。それが「任意売却」と言われる売却方法なのです。

マイホームには購入する際、ほとんどの方が長期間の住宅ローンを組まれて購入されます。
住宅ローンを貸出している金融機関から抵当権(ていとうけん)や根抵当権(ねていとうけん)という担保設定がなされており、住宅ローンの支払が出来なくなった時、担保とされている自宅不動産を債権者主導の法的手段である裁判所での競売で処分せずに、所有者自ら不動産を任意に売却させて、その売却代金より抵当権やその他の担保権者が債権を回収して権利を解除、放棄し円滑に売却を行う事を通常、「任意売却(にんいばいきゃく)」(略して任売(にんばい))と言います。

任意売却は、競売よりも有利な条件で売却できるといわれています。なぜなら、あくまで自分の意思で自宅を売却する方法だからなのです。

解決方法によっては自宅に住み続けることもできますし、何より苦しんでいた住宅ローン地獄から解放され、もとの平穏な暮らしを取り戻せる解決方法なのです。

だからこそ私たちは、一人でも多くの方に、任意売却という方法を知ってもらいたいのです。

任意売却に至る理由

相談者
任意売却をされる方の多くは、どんな事情からなんでしょう?
相談スタッフ
離婚や収入減少などの事情を抱えた方が多いですね。
 

最も多い相談は離婚による住宅ローンの返済相談です。

 離婚する夫婦  

離婚する時の財産処分や財産分与をする上で住宅ローンの残債が実勢価格よりローン残高の多い状態であるオーバーローンになっているので、どのように進めていいのかわからないという相談が非常に多いです。

オーバーローン解説←クリックで解説ページへ  

方法としてはいくつかありますがオーバーローン状態で足らない金銭を用意できるのであれば、普通売却をして取引時に持参すれば大丈夫ですが、用意出来ないような事態が生じた場合、処理の仕方がわからないとか、共有者で連帯保証人で、オーバーローンの場合どうすれば良いの?などが一番多い相談です。

 

離婚をする時にマイナス財産の整理をしないで、そのままでどちらかが住み続けた場合、住宅ローンを完済出来ればいいのですが、離婚時に精算できていなかった住宅ローンを突然支払うことができなくなったり、破産されたりして突然火の粉が降りかかってきて、慌てて相談に来る方も非常に多いのです。

↓クリックでさらに詳しいページへ

離婚と住宅ローン

次に多いのが収入減少に陥った方の住宅ローン返済の相談です。

 

住宅ローンを開始してから20年~30年というと、いろいろな理由で「収入が減る」等の問題が出てきますが、1番は、定年退職後のローン返済が難しくなる方。

 

次に病気による失業で収入が全く無くなってしまったり、会社の業績の急な変化などの原因で転職を余儀なくされ、収入が激減してしまって、住宅ローンの返済がまさにどうにもならない状況になり、かといって生活保護を受けたくても、自宅を所有しているので生活保護も受けられない地方、転職、独立起業をしたが思った収入が得れないなどで、返済が困難になった…等の方がよく住宅ローン返済の相談をされます。

 

金融機関も任意売却に積極的に取り組んでいます

 

払いたくても払えない、手放してもオーバーローン状態なので、売却したくても不足するお金が用意できない!

 
 
   
相談スタッフ
 
このような方々が早く任意売却という方法に気付けば、苦しみから逃れることができるのはずだと、ご提案しています。
 
 
 金融機関推奨  

苦労して手に入れたマイホームを手放さなければならないという状況は、様々なお気持ちだとお察し、任意売却でも競売でも、売却して換価するという行為は同じでも、残債務については、ほぼ任意売却のほうが少なくなるのが普通です。

 

銀行ローン等の金融機関の債権者も、資金を出来るだけ多く回収したいので、競売よりも積極的に取り組んでいただいています。

 

この売却手法は所有者、債権者が多くの資金の回収に向けて、同じベクトルで進める方法とも言えます。

 
 
   
相談スタッフ
 
所有者様の様々な状況に応じて任意売却のメリットデメリットをお伝えしたいと思いますので、ぜひご相談ください!
 
 

任意売却と時代の流れ

不景気

回復見込の無い不景気

中小企業金融円滑化法が2013年3月末に期限切れを迎えました。

民主党政権から自民党政権に変わり安倍首相が「アベノミクス」と言われる景気対策を矢継ぎ早に出して2%のインフレ誘導をしています。 黒田日銀総裁が世の中にお金を出してジャブジャブにして目標達成しようと円安、株高を演出しています。

消費税が必ず10%に上がり景気が良くなると当然物価も上がるわけなので生活弱者にとっては厳しい生活が訪れます。住宅ローンの金利も上がるとなれば支払いは厳しくなります。

巷で今言われている「老後破綻」、「老後破産」等が多数出てくるのではないかと思います。

 

ここ最近では、デザインが良くて、設備などの機能も良くて、当然駅にも近くて買い物等にも便利な場所に、新築のマンションや戸建が分譲されており、バブル期以前に分譲された物件や駅から遠いものについては、価格が下落していて、かつ売れにくいのが現状です。(2015年7月10日現在)

より良い策を一緒に考えて行きましょう

購入した不動産が、実勢価格(今現在売れる価格)よりはるかに担保割れ(売却価格より借入額が上回る事オーバーローン状態)しており、また住宅ローンの返済が失業やリストラ、転職、離婚後の収入減少等により遅延したり返済が出来ない、または住宅ローンの返済が既に滞ってしまい、銀行等の金融機関より返済の督促状や電話で督促をされたりと、厳しい局面におられる方、早くこの現実に気づいて住宅ローン返済をどのようにすれば今の現実から楽になれるかをご相談いただき、任意売却に踏み切るのか住宅ローンの支払いをリスケジュール※して延命措置をとるのか等、より良い策を一緒に考えて行きたいと思います。
※リスケジュール…住宅ローンの返済計画を変更し、支払額のへ減額や延長などの相談を行うこと

 
 
   
相談スタッフ
 
担保として差出して事業資金を借り入れしている中小零細企業の代表者の方、自宅や会社、工場や倉庫など担保処分される前に是非私たちエイミックスにご相談下さい。きっと良い策をお伝えできます。
 
 

一般的な任意売却の流れ

相談スタッフ
ご相談から手続きを経て解決に至るまでの大まかな流れをご紹介します。

実際の任意売却では、
・借入先金融機関(住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)や民間金融機関など)
・債務や延滞の状況
・所有者様の権利関係
・物件の状況
などによって、取るべき方法や手続き、任意売却に要する期間がそれぞれ異なりますので下記は一般的な目安としてご理解ください。

1.借入金融機関からの督促

督促状

住宅ローン等の借入を滞納すると借入金融機関から督促の郵便が届いたり電話が掛かってきます。
具体的には、『督促状』『期限の利益の喪失通知』『代位弁済通知』『競売開始決定通知書』などです。

まだ滞納しておらず金融機関からも督促は来ていないという状況でも任意売却を検討することは可能ですので、少しでも心配があればまずは気軽にご相談されることをお勧めいたします。

2.電話・メールでのお問い合わせ

問い合わせ

住宅ローンを滞納しそう・滞納してしまった・督促等の通知が届いたという全国の方からのご相談を年中無休、土日祝日も対応して電話・メールにて受け付けております。

任意売却に関する深い専門知識と経験を持ち、債権者や金融機関との交渉に精通した私たちエイミックスの専門相談員が、弁護士などの法律専門家とも連携して、ご相談者様のご希望を最大限考慮しながら最善の解決策やプランをご提案させて頂きます。

3.専門相談員とのご面談

面談

お問い合わせの後に私たちエイミックスの東京事務所大阪事務所名古屋事務所のコンサルティングルーム・京都相談室千葉相談室神奈川相談室埼玉相談室・ご自宅での個別無料面談を行っています。

日時をご予約頂いた上で直接お互いの顔を合わせてお話しをさせて頂くことで、電話やメールより踏み込んだ現状把握をさせて頂き、より的確な解決策をプランニングし、少しでも早くご相談者様を問題解決に導きます。

4.現状把握と解決策のご提案

提案

ご面談にてご相談者様の住宅ローンの滞納状況や残債務などの状況をお聞きした上で、専門相談員がご相談者様にとって最良の問題解決策をコンサルティングしご提案させて頂きます。

ご相談者様にご納得頂けるまで丁寧にご説明して提案させて頂いておりますのでご安心ください。

もし疑問点があればこの時点で全て解消して頂けるよう何度でもご安心頂けるまでご説明させて頂いた上でご依頼を頂いております。

5.媒介契約締結と不動産の調査・査定

査定

私たちエイミックスのご提案にご納得頂けましたら任意売却に向けて媒介契約を締結致します。

そして媒介契約締結後に不動産の調査・査定をすべてエイミックスが代行して行います。ご相談者様に動いて頂くことはありませんのでご安心ください。

現地調査から始まり役所調査、法務局等の不動産調査をすべて行った上で、債権者である金融機関と交渉するための不動産査定書を作成致します。

適切な価格査定は、任意売却をスムーズに進める上で大変重要ですので、経験豊富な専門相談員が適切に行います。査定額を見誤ると時間切れで競売になってしまったり、必要以上に残債が多く残ってしまうことになるからです。

なお、媒介契約から不動産の調査・査定に至るまでご相談者様に費用は一切かかりませんのでご安心ください。

6.債権者・金融機関との交渉

交渉

任意売却を成功させるためには、すべての債権者・金融機関の同意が必要です。

すべての債権者・金融機関に同意して頂けるよう、売却価格の調整・担保解除料の調整・差押えの解除交渉・競売の取下げ交渉・残債の返済方法や引っ越し費用の控除などの交渉や協議を当社の専門相談員が行います。

方法や引き渡しの時期などをご相談者様と債権者に確認しながら綿密に進めていきます。

場合によっては弁護士などの法律専門家のアドバイスも仰ぎながら、ご相談者様にとって一番良い方法で任意売却を成功に導きます。

 →エイミックスの債権者・金融機関との交渉実績

7.販売活動

販売

私たちエイミックスが広告・インターネット、取引先や不動産会社のネットワークを通じて買受人である購入希望者をお探しします。

私たちエイミックスは『任意売却物件.com』という任意売却物件に特化したポータルサイトも運営しております。▶任意売却物件.com へのリンク

ご相談者様の状況に応じて、詳細を伏せての販売活動も可能ですのでご安心ください。また、ご相談者様によって最適な売却方法は違います。

債権者の状況や売却できる期間、物件の状況などに応じた販売方法をご相談者様に確認しながら進めながら、購入希望者を探していきます。

今の家に住み続けたい場合はリースバックや親子間売買・親族間売買などのご提案もさせて頂いております。

8.販売報告・販売価格の見直し

見直し

販売活動を始めましたら、定期的にご相談者様と債権者に対して販売報告を行います。

現状の販売価格では購入希望者が現れないという場合には、ご相談者様にご報告の上、債権者への販売価格の見直しも提案致します。

9.買付申込書の取得

販売活動により購入希望者が現れましたら、買付申込書を取得します。

10.配分案作成と債権者交渉

債権者交渉

買付申込書の金額をもとに配分案を作成し、債権者との交渉に入ります。

第1順位の抵当権者の他に後順位の抵当権者や根抵当権者との解除交渉、差押えが入っている場合の抹消交渉もすべて当社が行います。

任意売却を1500件以上成立させてきた私たちエイミックスならではのノウハウと実績ある専門相談員の経験をもとにすべての債権者からの合意を取付けるための交渉を行います。

11.売買契約締結

 

契約

 

すべての債権者からの配分案の合意を取付けた上で、宅地建物取引士が重要事項説明を行い、ご相談者様と購入希望者との間で不動産の売買契約を締結致します。

 

そして売買契約締結におきましては、ご相談者様のご要望にできるだけ沿った契約内容にできるように購入希望者との引渡日等の調整も行います。

 

同時にすべての債権者から確実に合意が得られるように細かい調整を行います。

12.引越しの準備

引越

売買契約締結後にご相談者様が居住中の場合は引越しの準備に入ります。引越し先の賃貸物件は当社のグループ会社を通じてのご紹介が可能です。

また、引越業者に関しても当社の提携先を通じてサポートさせて頂いておりますので安心してお任せください。

ご相談者様におかれましては、最終取引日(決済日)までに引越しを完了しておく必要があります。

13.最終配分案確定と債権者最終調整

最終取引日(決済日)が決まりましたら、最終の配分案を確定させた上で、債権者との売買代金の配分や解除料など、抵当権抹消の最終調整を行います。

14.最終取引(決済引渡し)

決済

売買契約を締結して引越しを済ませたら、最終取引日に売買代金の清算と買主への引渡しを行います。

決済は主に銀行で行われ、ご相談者様や買主だけではなく、債権者や司法書士などすべてのステークホルダーが集まり、売買代金や抹消費用、抵当権や差押えの解除料などのすべての清算と権利証や物件資料、鍵などの買主への引渡しを行い、任意売却のすべてが完了します。

債権者や金融機関との残債の支払い方法などの打合せも債権者とご相談者様とでこの最終取引日に行うことが多いです。

15.新生活開始

新生活

物件の引渡しを終えて任意売却が完了しましたら新たな生活の始まりです。

エイミックスではその後の生活の再建に向けて弁護士のご紹介も行っております。残債はもとより住宅ローン

全てのご相談者様に任意売却を通じてお金の心配の少ない新たな生活を再建してもらうことが私たちの最終目的だからです。

任意売却には、共同実行型、債権者単独実行型の2つがあり、抵当不動産の任意売却の場合、ほぼ共同実行型なので、紹介するのは、共同実行型とご解釈下さい。

その手順ですが、特別に決められた制度というものが存在するいうわけではなく、買受希望者がいて、所有者の同意と協力、利害関係者との同意が得られれば、すぐにでも行うことが出来ます。例外としては、住宅金融支援機構の場合がある程度手順が決まっています。

住宅金融支援機構の任意売却の仲介を行う場合には、住宅金融支援機構から出ている「任意売却の手続きについて」というパンフレットがあり、このパンフレットに基づいて手続きが行われないと機構の場合は上手くいかないので、これを正しく理解している業者に頼むべきだと思います。

任意売却の費用について

 

持ち出し負担費用はありません!

 
 
   
相談スタッフ
 
任意売却の不動産仲介の取引においては次のような費用がかかります。
 
 

⇒ 仲介手数料
⇒ 抵当権抹消登記料
⇒ 税の日割り精算
⇒ 引越費用
⇒ マンションの場合管理費等の精算

任意売却といっても通常の不動産の売却に変わりがないため、費用はかかります。

しかし、任意売却の場合のメリットとして、売主が上記の様な費用を自己資金で持出し負担する費用はありません。

費用

ご自宅などの不動産を売却した代金から滞納管理費や引越し費用、抵当権抹消費用など権利関係者に配分される為、相談者が持ち出して負担する費用はかからないのです。

税の差押え解除料や残置物撤去費は原則として対象外ですが費用として認めてもらえるケースもありますのでご安心して、何度でもご相談ください。

住宅金融支援機構では、任意売却の費用負担基準を定めています。

この基準は民間金融機関にも一応の基準にもなっているとみてもよいでしょう。

相談スタッフ
当然、依頼して取引が出来なかったとしても、営業等にかかった一切の費用は無料ですのでお気軽にご相談ください。

任意売却後の残債務について

相談者
任意売却しても結局、残債務でまた悩まなくていけないのでは?
相談スタッフ
任意売却では、債務者が無理なく返済できる金額での交渉が可能です。

任意売却をされた方がもっとも気になるのは、

「残債務はどうなるのか?」
「その残債務はどのように処理されるの?」

ということではないでしょうか。

任意売却で不動産を売却して、その売却金を金融機関に返済しても、債務の残りが全部なくなる訳ではありません(競売の場合でも同様)。

でも安心してください。
売却後の残債務に関しては、先ほどお話したように、債務者が無理なく返済できる金額での交渉が可能です。
債務者の収入状況や生活状況を十分考慮し、毎月の返済額を返済可能金額程度に抑えられるかがポイントになります。

任意売却後の残債務は無担保債権となるため、一般的に「ポンカス債権」などと呼ばれます。
債務者は担保の不動産を売却したため、無担保の債権だけが残る状態となるのです。
よって、無担保の債権は債権者との交渉により、月々無理なく返済する約束を取り付けることが可能になるのです。

さらに民間金融機関の場合、このポンカス債権をサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡します(住宅金融支援機構は譲渡しません)。
したがって、サービサーとの交渉次第では、格安で一括返済の交渉ができる場合もあります。
その結果、住宅ローンを数十分の一~百分の一程度に圧縮できる可能性もあるのです。

競売(けいばい)との比較

任売の場合 競売の場合

所有者(債務者)側から見て

(1) 競売の場合、所有者の意思が尊重されずに強制的に売却されるが、任意売却の場合は所有者自らが契約行為を行い納得して売却が出来る。

(2) 競売で売却となれば、競売物件として書類が裁判所で掲示されます。また、新聞紙上にも物件が掲載されます。世間体をはばかる所有者(債務者)側にとって競売の公表は大きな心痛となることもある。しかし、任意売却は、売出しをしていても何等、普通の売却と変わらぬ方法で活動をするわけですから世間体はまったく気にしなくても大丈夫です。

利害関係人から見て

(1) 競売における不動産の売却は最低売却価格を基準としています。実勢価格から2、3割ほど安く落札されていますので、任意売却で幅広いエンドユーザーに売却すれば、実勢価格並みに売却できるため競売よりも2、3割程度の高値で取引がされるというメリットがあります。

(2) 競売では申し立てから配当まで最近ではやや速くはなりましたが約1年弱時間がかかっています。任意売却では買受人を見つけ利害関係人と債権調整を考慮したとしても回収期間は競売に比べ早期に回収ができる。

競売のデメリットと任意売却のメリット

相談者
競売よりもメリットがたくさん有るのですか?
相談スタッフ
はい、競売のデメリット部分の問題の多くは任意売却で解決できます。
任意売却のメリット 競売のデメリット
相場で売却活動を行うので、売却後の残債を少なくできる 相場よりも安く落札されることが多く、家を売却してからも多くの残債が残る
一般的な売却と同じ売却価格なので、経済状況を近所に知られることは無い チラシやインターネットでの公開、不動産業者がご近所にヒアリングするなどで、経済状況が苦しいということが近所に知られてしまう
契約時期や引越時期などの希望について相談することができる 裁判所の職権により、強制的に売却され、落札者から立ち退きを迫られる
債権者と協力しながら、売却を進めていけるので、交渉により、少しずつ無理なく返済できる 残債務の返済の方法を交渉できない
引越費用がもらえる可能性が高い。 引越費用などがもらえない
一般的な売却と同じ売却活動なので、気持ちの切り替えがしやすい 競売で処分したという負い目を感じてしまう
 

メリット 1競売より高値で売却できる

 査定  

裁判所の不動産競売は、基本、プロの業者の販売用不動産の「仕入場所」として取引されているところです。

 

例えば実勢価格が2000万円で取引されている場合、不動産業者は仕入れを2~4割安く購入してリフォームやリノベーションをして一般市場に出します。
ですから競売はプロのマーケットの仕入れ市場なのです。

 

一方の任意売却の場合、通常の不動産売買と同じく、広く一般の方々に対して売却活動を行います。
ですから実勢価格に近い価格で売却できるのです。

 
 
   
相談スタッフ
 
競売よりも2~3割程度高値で売却できるため、競売よりも残債務を減らすことができます。これが最大のメリットです!
 
 
 

メリット 2引越費用などを手元に資金を残すことができる

 資金  

自宅を売却せざるを得ない人は、生活に困窮している方が多いため引越費用(運搬費用)を工面するのも難しい人がほとんどです。

 

競売による落札の場合、引越費用を落札者に請求しても支払われることはほとんど無く、貰えたとしても5万円程度が関の山で強制執行で追い出されることすら有ります。

 

一方の任意売却の場合、持ち出し費用がないことと、引越費用(運搬費用)は、返済すべき売買代金から、債権者の好意として、その一部を控除費用として認めてくれる場合があります。
任意売却後の新たな生活を考えると、引越費用の捻出はとても価値があるのではないでしょうか。

 

任意売却において「引越し費用を多額に出します」という広告を良く見ますが、あまり信じない方がよいと思います。
引越し費用は債権者の行為であるため普通では考えられません。
悪徳業者に気をつけてください!

 

メリット 3手持ち資金の持ち出しがない

 持出し無  

住宅を購入する際には、諸費用を自己資金として支出しなければならなかった事を覚えていると思いますが、不動産を通常売却する際は同じように諸費用は当然かかります。

 

しかし、任意売却のケースだと、住宅ローンの返済が難しい状態ですから、諸費用などの資金を持ち出しする事ができないのがほとんどです。
さらにマンションの場合、管理費なども滞納されている方も多いのです。

 

任意売却は、こうした滞納分に加えて、必要な仲介手数料、抵当権抹消費用、司法書士費用など、ほとんどすべての費用を債権者が売却価格の中から控除してくれるのです。
なので所有者の自己資金の持出しが無いのです。

 

メリット 4売却後の残債務の返済交渉ができる

 
 
   
相談スタッフ
 
任意売却をされた方がもっとも気になるのは、「売却後の残債務はどうなるか?」ということではないでしょうか?
 
 
 交渉可  

任意売却で不動産を売却し、その売却代金を金融機関に返済しても、元々オーバーローン状態だったので残債務が残ります。
債務がすべてなくなるわけではありません(競売で売却された場合でも同じです)。

 

任意売却を行った後の残債務は、無担保債権となる為に、【ポンカス債権】などと一般的に呼ばれています。債務者は担保の不動産を売却した為、無担保の債権だけが残る状態となるのです。
よって、売却後に残った債務に関しては、債務者が無理なく返済できる金額で金融機関と交渉をします。
債務者の収入状況や生活状況を十分考慮し、返済可能金額してもらえるように協議をするのです。

さらに民間金融機関の借りいれ銀行のプロパー貸しの場合、この無担保債権であるポンカス債権をサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡します(住宅金融支援機構は譲渡しません)。
したがって、サービサーとの交渉次第では、格安で一括返済の交渉ができる場合もあります(例えば3000万円の無担保債権が30万円とかに!)。

 

その結果、住宅ローンを数10分の1~100分の1程度に圧縮できる可能性もあるのです。
これが冒頭に述べた、「場合によっては住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる方法が有るのをご存知でしょうか。それが任意売却です!」というところなのです。

 

何故このような事ができるかと言うと、各金融機関は不良債権を一括でサービサーといわれる債権回収の会社に3~10%程度で一括で売却し処理するためで、購入して方のサービサーはその購入価格以上の回収ができればいいので、このような話ができるのです。

 

メリット 5売却後そのまま住み続けられる場合もある

 住み続ける  

任意売却は自宅などの所有不動産を売却するのが前提です。しかし、長年住み慣れた自宅を離れるのは心が痛むものです。

 

できるならば自宅に住み続けたい」「引越ししたくない」と願う人が多いのも事実です。

そして、そう願う方にも方法はあります。

 
 
   
相談スタッフ
 
債務者の自宅を任意売却で売りに出した際、親族知人若しくは投資家に購入してもらうのです。
 
 
 

そして債務者は、購入してもらった方に家賃として毎月決まった金額を支払い、自宅に住み続ことができます。
その場合、自宅の所有権が買主に移るだけで、これまで通りの生活を続けられます。この方式を「セール&リースバック方式※」と言います。
世間的には何ら変わりはないので、気持ちも楽だと言えるでしょう。

 

知人や親族等に購入してもらえた場合は、比較的家賃も楽に払える交渉ができますが、投資家等は購入時に利回り計算をしてくるのでやや高めな家賃設定になるかもしれません。
それと将来にわたって買い戻しの約束をする場合、購入時にかかった費用プラス利益がいくらといった形の約束をしなくてはなりません!

 

それが「セール&リースバック方式※」といわれる方法です。

※セール&リースバック方式について詳しくはこちら→リースバックについての解説ページ

 

メリット 6任意売却は所有者の意思で売却できる

 自分の意志で売却  

競売の場合、所有者の意思と関係なく、強制的にスケジュールにそって不動産が売却されてしまいます。

 

落札後に競落した方が来られて退去を申し入れられます。
拒否すれば強制執行にかけられたりもします。当然引越し費用は出ないと考えていいでしょう。

 

一方、任意売却の場合、所有者自らが契約行為を行い、所有者が売却価格などに納得したうえで売却できます。
契約後ある程度の日にちを長めに見た引渡しの日等も相談できます。

 
 
   
相談スタッフ
 
弊社の專門相談員が債権者と話し合って、引越しにかかる費用の交渉窓口にもなって運搬賃等を出して頂けるよう交渉をし、退去日を決めて取引をさせて頂きます。
 
 
 

メリット 7近所や周りの人に知られない

 聞き耳  

自宅などの不動産が競売にかけられると、競売物件として書類(俗に言う3点セット)が裁判所に掲示されることに加え、官報や競売情報誌などにも物件情報が掲載されます。

 

加えてインターネットにも掲載されて誰でも閲覧できる状態となるため、世間体を気にされる所有者にとって、競売の公表は大きな心痛となりえます。

 

しかし、任意売却は通常の不動産売買とほとんど同じなので、競売にかけられたときのように情報が外部で公表される心配がありません。
通常に売り出す方法となんら変わりなく売却活動をするため、世間では「売りに出てるんだな」という感じで受け止められますので、違和感はないと思います。

 

よって売却後に近くに引っ越した場合でも、住宅ローンの返済に困って家を売却したなどの情報が知られることはなく、今まで通りのご近所付き合いが保てます。

 

メリット 8債権者側にもメリットがある

 債権者もメリット  

まず、競売より多くの債権が回収可能。これは債務者側のメリットと同様です。

 

任意売却の大前提は、競売よりも物件が高値で売却できることで、債務者にとってはより多く債務が圧縮でき、債権者にとってはより多くの債権が回収できるのです。
この両者のメリットがともに満たされてこそ、任意売却が成功したといえるのです。この部分が同じベクトルなのです。

 

次に、競売より早期に債権が回収できます。
競売の場合、申し立てを行い、不動産が落札され、債権者に売却代金が配当されるまでの期間が6ヶ月~10ヶ月程度はかかります。

 

これに対して任意売却では、買受人を見つけて利害関係人との債権調整を考慮したとしても、回収までの期間は競売に比べて早くなる場合が多いのです。
債権者は借金をできる限り早期に回収したい訳ですから、回収までの期間が競売より早いのは大きなメリットといえます。

 

デメリットも知っておく

 デメリットも知る  

何事もメリットがあればデメリットもあるものです。では任意売却のデメリットとはどのような点が挙げられるでしょうか。

 

まず、債務者が一番気になるのが「信用情報に傷がつく」「ブラックリストに載る」ことだと思います。
しかし任意売却を行うからブラックリストに載るのではなく、住宅ローンを6ヶ月間滞納し、代位弁済され、期限の利益を喪失するからブラックリストに載るのです。
ですので、任意売却ではなく競売になっても同じくブラックリストに掲載されます。

 

ちなみに、ブラックリストというリスト自体、じつは存在しません。
通常、ローンを組んだり、消費者金融からお金を借りたりした際、顧客情報が信用情報機関に登録されます。
そして一定期間、返済が滞った場合などに事故情報として登録されるのです。
このことを「ブラックリストに載る」と言っているのです。

 

では、ブラックリストに載る(信用情報機関に事故情報として登録される)とどのような影響が出るのでしょうか。
例えばば新たにキャッシュカードやクレジットカードがつくれなくなったり、新規のローンが組めなくなったりします。
しかし一定期間を過ぎると事故情報の登録は削除され、通常の状態に戻ります。

 

次に、「すべての利害関係者の同意を得なければならない」ことがあげられます。
任意売却の前提として、すべての利害関係者の同意が必要です。
たとえば銀行A、銀行B、銀行Cの3行からローンを借りている場合、この3行すべての同意が求められるのです。

 

権利関係が複雑であればそれぞれの意見も多く、交渉が難航するケースもあります。
最近特に任意売却での権利関係で難しいのは、地方税である固定資産税の滞納の多い人の交渉が厳しいです。

 
 
   
相談スタッフ
 
その点、競売の場合は利害関係者の同意を取り付ける必要ありません。債務者は何もせず、すべてを放棄すれば競売の手続きが進んでいきます。
 
 

任意売却のケース別解決事例をご紹介

相談スタッフ
最後に、私たち全国住宅ローン返済相談センター(エイミックス)で解決した事例をご紹介致します。
住宅ローン問題には色々なケースのお悩みがあります。
そう、「任意売却」では色々な住宅ローン問題が解決可能なのです。

 ↓クリックで各ケースの解決事例の詳細へ

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病気 退職

 

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差押え 税金を滞納して差押えをされてしまった
 
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任意売却の費用は? 任意売却に費用はかかるの?
 
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