全国住宅ローン返済相談センター お気軽にお電話下さい 任意売却無料相談 お問い合わせはこちらから お問い合わせはこちらから 土日祝も受付 どちらかを押して 電話発信ボタン

 

任意売却とは、住宅ローンの返済が厳しい方の解決方法

1. 任意売却(にんいばいきゃく)とは?

簡単に説明するなら、任意売却とは債務者が自己破産もせず、競売(けいばい)や公売にもかけられず、場合によっては住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる方法です。

「そんな魔法の杖のような方法があるわけがない」

「そんな方法が本当にあるなら違法に違いない」

そう思われるかもしれません。しかし、合法的に住宅ローンの返済、督促等の苦しみから逃れる方法があるのです。それが不動産の「任意売却」と言われる売却方法なのです。

マイホームを購入する際には、ほとんどの方が銀行やフラット35など長期間の住宅ローンを組まれて購入されると思います。現金で購入されている方以外は、購入資金を貸出している金融機関や保証会社から、購入時に「抵当権(ていとうけん)」や「根抵当権(ねていとうけん)」という担保設定がなされています。

そして、いよいよ「住宅ローンが払えない!」となった時、担保とされている自宅不動産を債権者主導の法的手段である「裁判所での競売」で処分せずに、債務者自ら不動産を任意に売却させて、その売却代金より抵当権やその他の担保権者が債権を回収して権利を解除、放棄し、円滑に売却を行う事を通常、「任意売却(にんいばいきゃく)」(略して任売(にんばい))と言うのです。

任意売却は、一般的に競売よりも有利な条件で不動産を売却できるといわれています。なぜなら、債権者主導で行う競売と違い、あくまで債務者が自分の意思で不動産(自宅)を売却する方法だからなのです。売却方法によっては自宅に住み続けることもできますし、何より不安を感じ苦しんでいた住宅ローン地獄から解放され、もとの平穏な暮らしを取り戻せる解決方法、それが任意売却なのです。

だからこそ私たちは、一人でも多くの方に、競売になってしまう前に任意売却という方法を知ってもらいたいのです。

2. 任意売却に緒費用はかかるの?

手持ちの現金を出す負担費用はありません!

相談員
相談スタッフ
任意売却の不動産仲介の取引においては次のような費用がかかります。
  • ⇒ 仲介手数料
  • ⇒ 抵当権抹消登記料
  • ⇒ 税の日割り精算
  • ⇒ 引越し費用
  • ⇒ マンションの場合は管理費修繕積立金等の精算

任意売却といっても通常の不動産の売却に変わりがないため、費用はかかります。しかし、任意売却の場合のメリットとして、売主が上記の様な費用を自己資金で持出し負担する必要はありません。

なぜかからないのか?詳しくはこちらをお読みください↓

任意売却に費用はいくらかかるの?

3. 任意売却後の残債務はどうなる?

任意売却で不動産売却をして、その売却金を債権者である金融機関に返済しても、必ず債務の残りが全部なくなる訳ではありません(競売の場合でもそれは同様)。

相談者
相談者
任意売却しても結局、残債務でまた悩まなくてはいけないのですか?
相談員
相談スタッフ
大丈夫です。任意売却では、分割返済なども含め債務者が無理なく返済できる金額での交渉が可能です。

任意売却をされた方がもっとも気になるのは、

「残債務はどうなるのか?」

「その残債務はどのように処理されるの?」

ということではないでしょうか。

安心してください。

売却後の残債務に関しては、債権者に対して債務者が無理なく返済できる金額での交渉が可能です。 →エイミックス金融機関交渉実績

4. 任意売却と競売の違いはなに?

任意売却と競売との大きな違いは、不動産の売却を「強制か債務者自身の意志でするか」いう部分になるでしょう。

まず簡単に言えば、任意売却を行わなければ「競売」を行われ、不動産(自宅)は強制的に処分されてしまうということなのです。

金融機関(債権者)は任意売却をどう感じているのか?

任意売却には金融機関(債権者)側も積極的なのです。

なぜか。任意売却でも競売でも、不動産売却をして換価するという行為は同じでも、残債務については、その不動産を市場価格で売却できる任意売却のほうが少なくなるのが普通です。銀行ローン等の金融機関の債権者も、資金を出来るだけ多く回収したいので、競売よりも積極的に取り組んでいただいているのです。

任意売却は債務者、債権者が多くの資金の回収に向けて、同じベクトルで進める方法とも言えます。

所有者(債務者)側から見て

  • (1) 競売の場合、所有者(債務者)の意思が尊重されずに強制的に不動産が売却されるが、任意売却の場合は所有者(債務者)自らが契約行為を行い納得して不動産の売却が出来る。
  • (2) 競売で売却となれば、競売物件として書類が裁判所で掲示されます。また、新聞紙上にも物件が掲載されます。世間体をはばかる所有者(債務者)側にとって競売の公表は大きな心痛となることもあります。しかし、任意売却は、売出しをしていても、何ら一般的な通常売却と変わらぬ方法で活動をするわけですから、世間体はまったく気にしなくても大丈夫です。

債権者など利害関係人から見て

  • (1) 競売における不動産売却は最低売却価格を基準としています。実勢価格から2、3割ほど安く落札されていますので、任意売却で幅広いエンドユーザーに売却すれば、実勢価格並みに売却できるため競売よりも2、3割程度の高値で取引がされるというメリットがあります。
  • (2) 競売では申し立てから配当まで最近ではやや速くはなりましたが約1年弱時間がかかっています。任意売却では買受人を見つけ、債権者など利害関係人と債権調整を考慮したとしても回収期間は競売に比べ早期に回収ができる。

詳細は、こちらへ↓

任意売却と競売の違い

5. 任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリット

メリットの例

  • 競売より高値で売却できる
  • 引越し代の確保など、お金を手元に残せる
  • 売却後住み続けられる場合もある
  • 近所や周りに知られない

任意売却は競売と比較して「不動産を自分の意志で売却できる」方法として、住宅ローンの返済にお困りの方々に多くのメリットある方法です。 ここでは代表的なメリットをご紹介していますので、今のご自分の状況を照らし合わせ、任意売却でどのような悩みが解消されるのか?を把握しておきましょう。

私たちエイミックスでは、面談をした際にしっかりと理解していただけるよう後述のデメリットと併せて、最初にご説明している内容です。

その他メリットの詳細はこちらへ↓

任意売却のメリット

任意売却のデメリット

デメリットの例

  • 引越代(運搬賃)が受け取れない!
  • 債権者が担保抹消に同意しない場合
  • ブラックリスト登録
  • 残債務の返済義務
  • 買い手がみつからない

メリットの項でお話した通り「任意売却」は、競売と比べてもいいところばかりのような印象を受けられるでしょう。実際住宅ローンの支払いに困られた方の有利な救済方法で有ることは確かです。

ただ、どんなことにもですが、デメリットとなる問題点や知っておかなければあとあと困ることなども必ずあるものです。任意売却を進めていく前に、しっかりと把握しておくことが大切です。

私たちエイミックスでは、任意売却のご相談を頂いた時点で、考えられる問題点や知っておいて欲しい為、最初に懸念点をしっかりとご説明させていただいております。

相談員
相談スタッフ
私たちは、ご面談の際にはメリット・デメリットはもとより、ご相談を頂いた方の状況によっても考えられる懸念点を、私たちは状況をヒヤリングし、しっかりとご説明致します/div>

6. 任意売却の流れ(スケジュール)

住宅ローンを滞納すると借り入れの金融機関から督促・催告が届きます。そのまま放置していると5ヶ月を過ぎた頃に1ヵ月以内の滞納分の一括払いでの返済がないと、不動産を差し押さえ、競売にかけるという予告をされてしまします。

これがいわゆる住宅ローンを借りられている方にある権利「期限の利益」を失う状態である、「期限の利益の喪失」した状態になります。

できればこの状態になるまでのできるだけ早い段階でのご相談が望ましいです。

不動産(今のお住まい)が強制的に競売されてしまう前に、私たちはご相談者様一人ひとりの状況をヒヤリングし、適切な解決方法を導きます。また困難な様々な交渉や販売活動も行っていくことになります。 できるだけ早い段階が望ましいのは、時間が増えるほど対応策などに取り組める時間が多くなり、解決の早道に繋がるからなのです。

相談員
相談スタッフ
住宅ローンを滞納してから、解決に至るまでの任意売却の大まかな流れは下のようになります。
  • 1.借入金融機関からの督促
  • 2.電話・メールでのお問い合わせ
  • 3.任意売却相談員とのご面談
  • 4.現状把握と解決策のご提案
  • 5.媒介契約締結と不動産の調査・査定
  • 6.債権者・金融機関との交渉
  • 7.販売活動
  • 8.販売報告・販売価格の見直し
  • 9.買付申込書の取得
  • 10.配分案作成と債権者交渉
  • 11.売買契約締結
  • 12.引越しの準備
  • 13.最終配分案確定と債権者最終調整
  • 14.最終取引(決済引渡し)
  • 15.新生活開始

任意売却の流れについてより詳細な解説こちらをご覧ください。↓

一般的な任意売却の流れ

7. 任意売却後も住み続けたい。(リースバック)

相談者
相談者
任意売却はしたいけど…子供の学区が変わったりするのは困るんです…それに近所の目もあるし…
相談員
相談スタッフ
売却後もそのまま今のご自宅に住み続ける方法もあります。
それがいわゆる「リースバック」という方法です。

私たちに頂くご相談の中でも、とくに多いご要望が「今の家から離れたくない」というご要望です。

子供の卒業までは今の家に…学区が変わってしまうのは困る…親の介護があるから…近所の目もあるし…など、ご事情は人それぞれ多数です。そんな方のご希望を叶える方法も実はあるのです。

そう、任意売却であれば売買金額で合意し購入者と話合いでそのまま当該不動産、つまり今のご自宅に住み続けることが出来るのです。

8. 任意売却で行う親子間売買

先述のリースバックと同じように「今の家を手放したくない…」という想いから親子間売買(親族間売買)という手段を考える場合もあります。ただし、銀行、金融機関などの債権者はこれを認めて貰う必要があります。任意売却に加え、さらに同意が必要になってくる方法となります。

また、親子間売買に関するローン基準は厳しく、個人では審査も行えない場合もあります。 ただ、リースバック同様、他人の手に渡らず住み続けられるのは、それを必要とする方には非常に魅力のある売却手段でしょう。

9. 税金滞納で行う任意売却

住宅ローンの滞納に加えて、不動産の固定資産税などの滞納がある場合は、非常に困難な対応が要求されます。

自治体にもよりますが、税金の滞納に対する対応は非常に厳しく、差し押さえなど厳しい措置が多く行われます。こういう状況からの任意売却においては、協議を行う為のノウハウと長い経験がなければ、非常に困難な事態となるでしょう。

私たちエイミックスでは、この分野での経験、ノウハウも豊富にございますので、しっかりとしたお客様へのアドバイスが可能です。

10. 離婚後の住宅ローン問題

 離婚する時の財産処分や財産分与を行おうとする段階で、「不動産がオーバーローン状態(住宅ローンの残債が実勢価格より多い状態)になっているので、どのように進めていいのかわからない」という相談を多く頂いています。

 「オーバーローン状態」であっても、その足らない金銭を用意できるのであれば、普通売却をして取引時に持参すれば大丈夫なのですが、用意出来ないような事態が生じた場合に「処理の仕方がわからない」とか、「共有者で連帯保証人で、オーバーローンの場合どうすれば良いの?」などの問題が出てくることとなるのです。

 また、離婚をする時にマイナス財産の整理をしないで、そのままでどちらかが不動産に住み続けた場合、ローンを完済出来ればいいのですが、離婚時に精算できていなかった住宅ローンを突然支払うことができなくなったり、破産されたりして突然火の粉が降りかかってきて、慌てて相談に来る方も実は非常に多いのです。

そんな離婚時の住宅ローンの問題を解決する手段としても、任意売却は有利な解決方法となるのです。

11. 競売開始決定通知が届いたら

住宅ローンの滞納を続けていたある日に「競売開始決定通知」送付されて…

ローンの滞納が続いた場合、返済の意志が無い、もしくは意思が伝えられないでいると、裁判所からその不動産に対し競売の申し立てが行われます。 これが認められた場合、裁判所は「競売開始決定通知」を債務者に送付し、不動産の競売の開始を伝えることになるのです。

願わくばこの状態に至る前にできるだけ早い対応が望まれますが、この通知が来た場合は、出来るだけ早く私たちエイミックスまでご相談ください。 とても大切な通知ですので、督促状など毎回確認に気分が滅入る方も多いかと思いますが、必ず開封して確認を怠らないようにしてください。

12. 色々なケースでの任意売却解決事例ご紹介

相談員
相談スタッフ
最後に、私たち全国住宅ローン返済相談センター(エイミックス)で解決した事例をご紹介致します。
住宅ローン問題には色々なケースのお悩みがあります。
そう、「任意売却」では色々なケースの問題が解決可能なのです。

よく読まれている解決事例

※平成15年の設立から15年で解決してきた中(実績約1,500件)から、代表的な事例をご紹介しています。(相談者のプライバシー保護の為、お名前、お住まいの地域は変更させていただいています。)

東京都江戸川区東京都A様(47歳)離婚調停中夫が破産で競売に|債務残るも無理なく分割で養育費も支払われることに」
東京都江戸川区 A様(47歳)

離婚共有名義競売

事例の詳細を見る

神奈川県横浜市神奈川県鳥越様(仮名)ギャンブル借金の夫から離婚して連帯債務外したい!|外せないが売却成功し無借金で実家へ」
神奈川県横浜市神奈川区 鳥越様(仮名)43歳

離婚共有名義ギャンブル借金

事例の詳細を見る

大阪市大阪府和泉様妻警告するも聞き入れず借金常態化。夫婦と子供5人競売危機へ|売却金から税金も納め家族は再出発」
大阪府大阪市 和泉様(仮名)(44歳)

自転車操業収入減少消費者金融税金滞納

この事例の詳細を見る

ケース別解決事例

 ↓クリックで各ケースの解決事例の詳細へ

13. 任意売却でよくいただくご相談

相談者
相談者
任意売却をされる方の多くは、どんな事情からなんでしょう?
相談員
相談スタッフ
離婚や収入減少などの事情を抱えた方が多いですね。
その他このようなご事情からご相談いただくことが多くなっています。
  • 転職・リストラ・病気など給料減少し滞納した
  • 離婚によるオーバーローン状態の住宅ローン相談
  • カードローンなど借入が多く、住宅ローンが厳しい
  • 住宅金融公庫(支援機構)のステップローンが払えない
  • 賃貸にした持ち家の採算が合わなくなり住宅ローンがつらい
  • 相続に関する住宅ローン支払困難

このような方々が早く任意売却という方法に気付けば、お金の苦しみから逃れることができるのはずだと、私たちはご相談者様にご提案しています。

その他様々なお悩みをご相談いただきます。

住宅ローン返済のお悩み相談事例

15. その他の任意売却関連コンテンツ

当サイト掲載のブログなど「任意売却」関連コンテンツへのリンクです。

16.任意売却カテゴリーのページ一覧

相談員
相談スタッフ
任意売却は利点の多い解決方法ですが、もちろんいいところばかりではありません。任意売却の経験豊富な不動産専門家の私たちが、お客様にとって最適な方法なのかもプランニング致します。どの任意売却業者がいいかわからない…という方もまずはお気軽にご相談ください。

お問い合わせ、無料相談は下記までお気軽に!ご相談は無料です!秘密厳守

フリーダイヤルPC用

電話相談スマホ用

メール相談PC用

メール相談スマホ用

ハウマッチスマホ用

このページのトップへ戻る