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任意売却とは?専門家がわかりやすく解説

任意売却したらどうなるかを表した図 任意売却したらどうなるかを表した図
任意売却したら?のイメージ

破産もせず、競売にもかけられず、場合によっては住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる方法があるのをご存じでしょうか。

「そんな魔法の杖のような方法があるわけがない」
「そんな方法が本当にあるなら違法に違いない」

そう思われるかもしれません。
しかし、合法的に住宅ローンの苦しみから逃れる方法があるのです。
それが、本書のテーマである「任意売却」です。

貝阿彌 佳則(かいあみ よしのり)

出典:「住宅ローン破綻は任意売却で解決できる」貝阿彌佳則 著(幻冬舎)

これは、弊社代表の著書「住宅ローン破綻は任意売却で解決できる」の冒頭に記された内容です。
このように、任意売却(にんいばいきゃく)とは、住宅ローンを返済できなくなった方たちが、競売(けいばい)や自己破産(じこはさん)を避け自宅や所有不動産を自分の意思で売却※し、売却後に住宅ローンが残った場合も無理なく返済出来る金額での分割返済も可能になる解決方法です。
略して「任売(にんばい)」と呼ばれる事もあります。
※借入している金融機関の合意が必要です。

このページでは、その任意売却について、競売との違いやメリットやデメリットなどなど、幅広い項目をわかりやすく解説しています。
また、どこに相談するのが良いか?についてもお話をしていますので、最後までご覧いただければと思います。


監修(任意売却の専門家)

細貝相談員の顔写真 細貝相談員の顔写真

細貝 和弘(ほそがい かずひろ)

宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。

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1.任意売却(にんいばいきゃく)とは何か?

強制的に行われる不利な売却を避ける

期限の利益の喪失をすると分割返済の権利をなくすことを説明した図

住宅ローンが一定期間の支払いができない状態や滞納が続くと、銀行などの金融機関(債権者)が、あなた(債務者)に与えていた分割返済する権利である「期限の利益(きげんのりえき)」を喪失させることになります。

この「期限の利益の喪失」を迎えると、金融機関が契約している保証会社があなたに変わって債務を立て替える「代位弁済(だいいべんさい)」を行い、次からはこの保証会社があなたに一括での返済を求めてきます。 そして、あなたが一括での返済が出来ないとわかると、担保になっている不動産(ご自宅など)の売却を強制的に行い、貸している住宅ローンの残金を回収しようとするのです。

それが、担保となっている自宅など所有している不動産を強制的に売却させる法的手続き「競売(けいばい)」なのです。
そして、この競売を避けてより有利に自宅を売却する方法が、この任意売却(にんいばいきゃく)となります。

オーバーローン状態でも売却出来る

残債と市場価格の差で返せないオーバーローンのイメージを表した図

では、自宅を売却して一括返済しようにも住宅ローンの残りが売却価格を上回っている、いわゆる「オーバーローン状態」ではどうでしょう?この場合、通常は売却出来ません。なぜなら、全額返済しないと抵当権が残ったまま(ローンの返済が残ったままの状態)になりますので、当然ながら借金付きとも言える家を購入する人は誰もいるわけはなく、実質売却できないという事になります。
しかし、この任意売却は債権者の許可を得ることでその売却が可能となるのです。

そして、競売で売却される場合と違い、文字通り所有者の意思(任意)で売却することになりますので、普通の売買と同じく、一般に売られる価格「市場価格」での売却ができます。
それにより、競売よりも高値での売却ができる可能性が高くなり、残債務を少なく出来るのです。

任意売却のメリットとデメリット

あなたにとってどんなメリットがあるのか?デメリットはどうなのか?両方をしっかりと理解しましょう。

代表的なメリットをいくつかご紹介しましょう。今のご自分の状況を照らし合わせ、どのような悩みが解決出来るのか?を正しく把握しておきましょう。

  • 1.所有者(あなた)の意思で売却できる。
  • 2.競売より高値で売却できる場合が多い。
  • 3.条件が合えば今の家にそのまま住み続けることも可能。
  • 4.住宅ローンの残り(残債務)の返済交渉ができる。
  • 5.近所や周りに知られない。

というところがメリットとなるところです。

もちろんメリットばかりではありません。メリットと併せ正しくデメリットも理解し取り組むことが大切です。

  • 1.誰でもできるわけではない。
  • 2.銀行や金融機関が担保抹消に同意しないと成立しない
  • 3.販売価格を自由に決定できない時もある。
  • 4.売却活動に協力しなくてはならない。
  • 5.督促の連絡が連帯保証人や連帯債務者にも入る。
  • 6.連帯債務者、連帯保証人や担保提供者など同意が必要になります。
  • 7.引越しの費用を認めてもらえない場合もある。
  • 8.購入者が見つからない場合もある(競売になるリスク)。
  • 9.成功させるためには不動産業者を選定する。

などの点をしっかりと理解して、自分にはどれくらいにデメリットになるのか考えておきましょう。

抵当権を残したまま解除できる「抵当権抹消」

抵当権について

不動産を購入する際には、ほとんどの方が銀行やフラット35など長期間の住宅ローンを組まれて購入されると思います。
現金で購入されている方以外は、住宅ローンという購入資金を貸出している金融機関や保証会社から購入時に「※抵当権(ていとうけん)」や「※根抵当権(ねていとうけん)」という担保(たんぽ)設定が不動産に対してなされています。

不動産の売却を考えた時に、残りの住宅ローン(残債)が売却価格を下回る場合(アンダーローン状態)は、一括返済すれば抵当権の問題も解決ですが、この逆パターンで、残債の方が売却した価格を上回る、残債が残る場合(オーバーローン状態)は、その物件を通常売却で処分することは出来ません。
ここで、任意売却のメリットといえるその不動産の抵当権を残したまま解除出来る(抵当権抹消)が力を発揮するのです。

改めて任意売却とはどういうものかとお話をすると、払えなくなった時に、担保とされている不動産を金融機関など債権者主導の法的手段である「競売」で処分せずに、あなた(債務者)自ら不動産を任意に売却して、その売却代金から金融機関(抵当権者やその他の担保権者)が債権を回収して権利を解除、放棄出来るので、売却自体を円滑に行う事が出来る方法であると言えるでしょう。

任意売却と競売の違い

競売との大きな違いは、不動産の売却を「あなた自らの意思で行うか、裁判所から強制的に行われるのか」という部分

簡単に言うと、任意売却しなければ、銀行など債権者は裁判所に一般競争入札(オークションのようなもの)である競売を申し立てし、あなたの不動産(自宅など)を、あなたの意志とは無関係に強制的に処分してしまうということなのです。

この競売は裁判所やネットで公告(こうこく)されますので、お住いの不動産が競売で売られていることを隣人、知人に広く知られることにもなりかねません。
また、それだけではありません。強制的に行われることで、不動産の売却価格面でも大きな差が発生することもあり、売却後の残った債務という「売却したその後の生活」に影響する部分が大きく変わります。

残債務がどのくらいになるかなど競売と比較する為に任意売却の特徴を列記した図残債務がどのくらいになるかなど任意売却と比較する為に競売の特徴を列記した図

競売手続きが進んでしまっていたら?

期日までに任意売却することで競売は避けられます

「競売の期間入札開札日の前日まで」が競売を避けることの出来るデッドラインになります。

では、最も適切なタイミングがそこか?と言われれば、それは全く違います。あくまでも競売になってしまうという最終の最終がここということです。
返済問題をスムーズに解決するためには、少しでも早くご相談いただくなど、素早い行動が必要不可欠です。あなたの為にも、辛く苦しい悩み続ける日々を一日でも早く終えて、前向きに新生活に向けて動き出して欲しいのです。
実際、そのタイミングが遅れるほどに解決の確率は低くなっていきますし、解決への難易度が高まり、その解決には、高いスキルを持つ専門家の力が必要になってきます。つまり、解決できる相談先が限られてくるということなのです。

競売回避はいつまで可能かを表したスケジュール表

金融機関(債権者)側も任意売却の実施には積極的

それは債務者、債権者が同じベクトルで進めるから

なぜか?競売と同じく、家を売ってお金に換える…という行為ですが、残債務は、一般的に市場価格での売却が可能な、任意売却の方が減るのが普通です。

銀行等の金融機関(債権者)も、貸したお金を出来るだけ取りこぼさずに回収したいので、競売よりも積極的に取り組んでいるのです。

矢印所有者(債務者)側から見て

  • (1) 競売の場合、所有者(債務者)の意思が尊重されずに強制的に不動産が売却されるが、任意売却の場合は所有者(債務者)自らが契約し、納得して不動産の売却が出来る。
  • (2) 競売で売却するとなれば、不動産は、競売物件としてその書類が裁判所で掲示されることになります。また、新聞紙上にも物件が掲載されます。世間体をはばかる所有者(債務者)側にとって競売の公表は、かなりの精神的な負担となることもあります。それと違い、販売していても、何ら一般的な通常売却(一般売却)と変わらぬ方法ですから、世間体などぜんぜん気にする必要は無いのです。

矢印債権者など利害関係人から見て

  • (1) 競売における不動産売却は最低売却価格を基準としています。実勢価格から2、3割ほど安く落札されていますので、任意売却で幅広いエンドユーザーに売却すれば、実勢価格並みに売却できるため競売よりも2、3割程度の高値で取引がされるというメリットがあります。
  • (2) 競売では申し立てから配当まで最近ではやや速くはなりましたが約1年弱時間がかかっています。任意売却では買受人(かいうけにん)を見つけ、債権者など利害関係人と債権調整を考慮したとしても回収期間は競売に比べ早期に回収ができる。

例:価格差イメージ(実勢価格が2,000万円前後の場合)

競売の場合

実勢の3割減
1,400万円

任意売却の場合

競売より3割増
1,820万円

※あくまで仮定の数値です。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も推奨

前項でお話したように、債権者にとっても利点がある任意売却。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)でもこれを勧める動きをしており、分割返済の権利を無くす、いわゆる「期限の利益の喪失」後の窓口が変更される時期に、任意売却したい意志を申請する書類である「任意売却に関する申出書」が、同梱された「任意売却パンフレット」というものが郵送されるようになっています。
これは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のホームページでも、このパンフレットがダウンロード出来て、勧める理由、流れなどが丁寧に紹介されているくらいなのです。

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2.任意売却でよくある疑問の答え

費用はどのくらいかかる?

手持ちの現金を出す負担費用はありません!

任意売却の不動産仲介取引では、このような費用が発生します。

  • ⇒ 仲介手数料
  • ⇒ 抵当権抹消登記料
  • ⇒ 税の日割り精算
  • ⇒ 引越し費用
  • ⇒ マンションの場合は管理費修繕積立金などの精算

任意売却と言えども、いわゆる不動産の売却には変わりがないため、その費用はかかります。しかし、メリットとして、売主であるあなた(債務者)が上記の様な費用を自己資金で持出し負担する必要が無いというところがあります。

手続きはどのように進むのか?

できるだけ早いタイミングでの相談が必要な意味がおわかり頂けます。

まず、滞納すると借り入れの金融機関から督促・催告が届きます。
そしてそのまま放置して5ヶ月を過ぎた頃に、1ヵ月以内の滞納分の一括払いでの返済がないと、不動産を差し押さえ、競売を予告されてしまいます。

これがいわゆる借入をした方にある権利「期限の利益(きげんのりえき)」を失う状態である、「期限の利益の喪失」した状態になります。
できればこの状態になるまでの、できるだけ早い段階でご相談ください。

下記は、一般的な任意売却の流れです。様々な条件によって必要な期間が変わったりしますので、あくまで目安としてご覧ください。

ご自宅等の不動産が強制的に競売されてしまう前に、私たちはご相談者様一人ひとりの状況を詳しくお伺いし、適切な解決方法へと導きます。
また交渉が困難な債権者との残債の圧縮や分割返済の交渉、不動産の販売活動もしていくことになります。
できるだけ早い段階が望ましいのは、時間が増えるほど、対応策などに取り組める時間が多くなり、解決の早道に繋がるからなのです。

任意売却後に残った債務はどうなる?

無理なく返済できる金額での交渉ができる。

ご相談者様が特に気にされるのは、
「残った債務はどうなるのか?」
「その残債務はどのように処理されるの?」
ということではないでしょうか?

任意売却でご自宅など不動産を売却して、債権者である金融機関に返済しても、必ず住宅ローンの残り(残債務)が全部なくなる訳ではありません。(競売の場合でもそれは同様です。)
しかし、大丈夫です。
不動産を売却した後の残債務に関しては、その債権者への残債務の圧縮や分割での返済など、債務者が「無理なく返済できる金額」での交渉が可能です。

この方法は、その売却後残った債務についても、数十分の一に圧縮したり、返済できる金額での分割返済を検討してもらえるのも特徴なのです。(月々1万円程度での返済になるケースがほとんどです。)


連帯保証人(れんたいほしょうにん)はどうなるのか?

督促(とくそく)の連絡は連帯保証人にもいく

連帯債務者と連帯保証人の違いを黒板に書いたようなイメージ図

デメリットの項目にも加えていますが、このことは滞納することでのデメリットとも言えるでしょう。
ご両親、ご兄弟など、連帯保証人になっている方に対してのお話は、非常に気の重いものです。
また、離婚に際しては、元の配偶者と「話をしたくない」という状況かもしれません。

私たちエイミックスでは、そんな場合に、間を取り持つ役割もしております。
売却が円滑に進むようにとの活動ですので、もちろん別途費用をいただくこともありません。


連帯債務者(れんたいさいむしゃ)の場合

連帯債務者は、ご夫婦合算で住宅ローンを組まれた場合など、複数の債務者が債権者に対して同等の追うべき債務のある状態ですので、連帯債務の場合は、すべての連帯債務者に同じような返済請求が出来るのです。

任意売却が出来ないことはあるの?

状況によっては任意売却が出来ない場合もいくつかあります。

例えば、ご相談いただくタイミングが競売の入札直前ギリギリで、売却活動する時間が無かった時です。
この方法は、交渉が重要なポイントとなりますので、問題を解決するには、やはりどうしてもある程度の時間を頂きたいところです。

また、交渉と言いましたが、債権者など関係者の協力が必要不可欠です。
非協力的な債権者の場合なども、進めていくには難しい状況に陥るケースもあります。
そういった事も踏まえ、債務者である相談者様にはある程度対策の準備が出来るよう、少しでも早くご相談いただくようにご協力いただきたいのです。


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3.その他、任意売却で解決出来ること

安易に考えてはいけないマンションの管理費や修繕積立金

マンションの管理費などの滞納も解決出来る

マンションの管理費や修繕積立金を、安易に考えていては強制競売に陥ることが十分にあり得ます。実際、統計での数値でも出ているのですが、たかが管理費や修繕積立金と考えておられる方は多く、また、どれだけ支払いが遅れても、競売になるようなことはないと考えていらっしゃるようです。

しかし、その考えで長期に渡って滞納が続いていくと取り返しの付かないことになりかねません。
また、そもそも管理費などを単独で滞納するケースは少なく、経済状況などで住宅ローン自体の支払いが厳しい状況になっていることも多いはずです。
競売になってしまう前に、少しでも早くご相談ください。

投資用不動産のローン滞納問題も解決

収益物件、投資用マンションなどの問題

2019年5月14日放送のNHK「クローズアップアップ現代+」でも取り上げられていた、サラリーマンの不動産投資失敗による破綻。将来のために、「年金代わり」「プラスになるから」「家賃保証(サブリース)だから安心」などという言葉に、つい購入した投資用のマンション。
蓋を開けてみれば思ったような収入も得られず、逆に赤字が続きまさに「住宅ローン破綻」の事態に…というケースが問題となっています。

そんな場合にも任意売却は効果的です。
空室が多く出てしまい、毎月赤字がかさみ、所有し続けるのは危険…売却したいが…と、なったときに殆どの場合「オーバーローン状態」であることが問題となり、売却ができず八方塞がりになるのです。

そこで、任意売却してローンの残った投資用のワンルームマンションなど不動産を売却し、問題を早期に解決して被害を広げないようにすることが可能です。
そのままズルズルとなんとか補填し払い続けていては、遠くない内に破綻が待っています。
そうなると自宅にも悪い影響が出かねませんので、一刻も早くご相談いただくのが望ましいのです。

税金滞納は自己破産でも逃れられない

固定資産税は自己破産しても免責されないことをイメージした図w

税金の滞納での措置は非常に厳しく逃れられません。

住宅ローンの滞納に加えて、不動産の固定資産税などの滞納がある場合は、非常に困難な対応が要求されます。自治体にもよりますが、税金の滞納に対する対応は非常に厳しく、差し押さえなど厳しい措置が多く行われます。
こういう状況から、協議する為に必要な知識や秘訣と長い経験がなければ、非常に困難な事態となるでしょう。

4.エイミックスの取り組み

もう自己破産しか無いと思ってませんか?

住宅ローンでは必ずしも自己破産する必要はない

相談者様のお話を伺う中で、「高額な住宅ローンを払えない状況になれば、これは自己破産しなければいけないのか…」と思い込まれている人が多くいらっしゃいます。
もちろん相談者様の状況によってはそちらが良い場合もあるのですが、多くのケースでは任意売却することで解決が出来るケースがほとんどです。

自己破産するとなった場合には、裁判所での審査が行われ、滞納に至った原因によっては債務の免責は認められない場合もあります。
さらに、金融機関から数年間は借り入れは出来なくなりますし、当然ながらそう何度も出来ることでもありません。

任意売却は、どこに依頼するかが解決を左右します

ご依頼は専門業者が安心・確実

任意売却は、一般に行われる通常の売却と違い、不動産の売却で有名な大手不動産会社に頼めばいい、というわけではありません。任意売却する場合には、「抹消(まっしょう)金額」や「配分(はいぶん)」など、債権者との複雑な交渉が必要ですし、さらには固定資産税の滞納があった場合などは、役所との交渉など、円滑にすすめるには多くの経験が必要不可欠なやり取りがあるのです。
そのため、こういった特殊な販売経験のない大手不動産会社では、進められなかったり、断られることもあるのです。

競売までの時間は限られていることもあり、初期段階である着手の段階が結果を左右すると言っても過言ではありません。
ぜひ、安心して任せられる(相談件数や解決実績の数がある)任意売却の専門業者にご依頼ください。

それは複雑に絡み合った糸を丁寧に解きほぐしてあげること

エイミックスの想い

任意売却とは?と検索するとそれこそいろいろなサイトにヒットすると思います。

  • ・競売を回避
  • ・任意売却と競売の違い
  • ・自己破産しなくてすむ
  • ・住宅ローンが残っても金融機関と交渉して売却できる
  • ・リースバックで住み続けられる
  • ・メリットやデメリットとは?

などなどがネット上にたくさん出てくると思います。

確かに上記の各々は説明や目的であることは確かです。
しかし、私たちが考える本当の任意売却の目的はその先にあるのです。
それが、『任意売却とは複雑に絡み合った糸を丁寧に解きほぐしてあてること』と申し上げた理由です。

お一人お一人にご事情があります

任意売却に至るプロセスは、それこそみんな違います。100人いれば100通りと言っていいでしょう。 親子関係や夫婦関係などの人間関係的な部分が、複雑に絡み合っている場合もあります。離婚問題などもまさにそうでしょう。
住宅ローンが払えないというだけでなく、他の借金や税金など金銭的な部分が、複雑に絡み合っている場合もあります。

また、病気やケガなどで物理的に働けなくなり、収入を得る術を失ってしまっている場合もあります。 なくなってしまっている人も多くいらっしゃいます。
そして、だいたいのケースでは、人間関係的な部分や、金銭的な部分の両方が複雑に絡み合っていることがほとんどです。

それを猫も杓子も任意売却しましょうというのは違和感があって少し違うと思うのです。 その先にある「目的」のために、「手段」を選択して、あとから「あのときしてよかったな」と思っていただける提案をすることが、私たちの真の目的なのです。
任意売却することだけが目的になってしまうと、うまくできたとしても、その先の生活でまた苦労することになってしまい、それでは本末転倒ですし、本当の復活というか再建とはいえないと私たちは考えています。

業者が乱立しているけれど

最近は、多くの不動産会社がインターネットで任意売却のホームページを立ち上げてアップしています。
どこの内容もだいたい似たりよったりで、受け売りのような内容も多く、本当にご相談者様の悩みや問題を解決しようと考えているのか疑問に思うところもたくさんあります。

例えばですが

  • ・しないほうがいいケースもある
  • ・リースバックで住み続けないほうがいいケースもある
  • ・競売になったほうがいいケースもある
  • ・自己破産したほうがいいケースもある

などです。

こんなことはどこもうたっていません。当たり前ですよね。サイトの製作費をかけて広告宣伝費をかけて、見込みのある人からのご相談を集めているのですから、「しなくてもいい」とは言いたくないというのがホンネだと思います。
「あなたには任意売却しかありません、急いでやりましょう」と、言うのはただの不動産会社側の都合でしかないと思うのです。

そうして何も考えずに任意売却して残ったものは

  • ・住宅ローンの残債
  • ・その他の借り入れ債務
  • ・滞納していた税金
  • ・そして新居の家賃の支払い

となってしまっては、なんにも楽になっていない現実がやってくるのです。

ご相談者のその先の生活を考えて

任意売却したとしてもしなかったとしても、ご相談者様の生活、ひいては人生この先も続いていくわけです。
そうであれば、何かのご縁で出会い、相談して頂いたご相談者様のその後の生活や人生が、今より少しでも良いものになるお手伝いができればと考えています。

そのためには、やはりご相談者様のお話しに耳を傾け、ご相談者様ひとりひとりのこれまでの複雑に絡み合った糸を丁寧に解きほぐしてあげることから相談をスタートさせたいと思うのです。
その手段として任意売却を選択して、ご相談者様の悩みや困りごとが解決して目的が達成されるのであれば最高だと思います。

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