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任意売却とは?住宅ローンが払えない方の解決方法

任意売却とは、住宅ローンを返済できなくなった方たちが借入している金融機関の合意を得て、自宅や所有している不動産を自らの意思で売却して自己破産や競売から回避し、売却後残った債務を返済できる金額での分割返済が可能となる解決方法です。

任意売却とは任意売却とはスマホ用

一定期間、住宅ローンの支払いができない場合や滞納が続くと、住宅ローンの債権者である銀行などの金融機関が、債務者に対してローンを分割で返済する権利(期限の利益の喪失)を喪失させます。債権者である銀行や金融機関は、残った住宅ローンの全額を一括返済するように求めてくるのです。

不動産が担保となっているので、債権者の金融機関は残債務を一括返済できない場合は、担保となっている不動産を強制的に売却させてローンの貸金を回収します。担保となってる自宅や、所有している不動産を強制的に売却させる競売から回避させる手法が任意売却なのです。

任意売却という手法を専門に取り扱う不動産業者が弊社、全国住宅ローン返済相談室を運営している株式会社エイミックスでございます。

任意売却のメリット

代表的なメリットをいくつかご紹介しましょう。今のご自分の状況を照らし合わせ、どのような悩みが解決出来るのか?を正しく把握しておきましょう。

  • 1.任意売却は所有者の意思で売却できる
  • 2.競売より高値で売却できる
  • 3.今の家にそのまま住み続けることも可能
  • 4.任意売却後の残債務の返済交渉ができる
  • 5.近所や周りに知られない

任意売却のメリットについてさらに詳細は以下の専用ページで詳しく解説しております

任意売却のメリット

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任意売却に緒費用はかかるの?

手持ちの現金を出す負担費用はありません!

任意売却の不動産仲介の取引においては次のような費用がかかります。

  • ⇒ 仲介手数料
  • ⇒ 抵当権抹消登記料
  • ⇒ 税の日割り精算
  • ⇒ 引越し費用
  • ⇒ マンションの場合は管理費修繕積立金等の精算

任意売却といっても通常の不動産の売却に変わりがないため、費用はかかります。しかし、任意売却の場合のメリットとして、売主(債務者)が上記の様な費用を自己資金で持出し負担する必要が無いというところがあります。

以下のページでは、任意売却と費用のお話を更に詳しく解説しております。

任意売却に費用はいくら掛かるの?

住宅金融支援機構の任意売却で売主(債務者)が費用を実質負担しない仕組み

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任意売却は競売と比べ何が良いのか

任意売却と競売との大きな違いは、不動産の売却を「強制か債務者自身の意志でするか」いう部分になるでしょう。

簡単に言えば、任意売却を行わなければ債権者は裁判所に競売を申し立てします。そして、あなたの不動産(自宅)を、意志とは無関係に強制的に処分してしまうということなのです。

また、それだけではありません。強制的に行われることで、不動産の売却価格面でも大きな差が出ることも多く、売却後の残債務という「その後の生活」に影響する部分が大きく変わります。

任意売却と競売にはどんな違いがあるのか。さらに詳しくこちらで解説しております。

競売と任意売却の違い

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任意売却のデメリット

任意売却はメリットばかりではありません。メリットと併せ正しくデメリットも理解し任意売却に取り組むことが大切です。

  • 1.任意売却は誰でもできるわけではありません。
  • 2.銀行や金融機関が担保抹消に同意しないと成立しない
  • 3.売り出し価格を自由に決めれない場合もある。
  • 4.売却活動に協力しなくてはならない
  • 5.連帯保証人や連帯債務者に督促の連絡がはいる。
  • 6.連帯保証人や連帯債務者、担保提供者の同意が必要です。
  • 7.引越し費用を認めてもらえないこともある。
  • 8.買い手がみつからない(競売のリスクがある)
  • 9.任意売却を成功させるために不動産業者を選定する

任意売却のデメリットについてさらに詳細は以下の専用ページで詳しく解説しております

任意売却のデメリット

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金融機関は任意売却をどう感じているか?

任意売却には金融機関(債権者)側も積極的なのです。

なぜか?任意売却でも競売でも、不動産を売却をして換価するという行為は同じでも、残債務については、その不動産を市場価格で売却できる任意売却のほうが少なくなるのが普通です。銀行ローン等の金融機関の債権者も、資金を出来るだけ多く回収したいので、競売よりも任意売却に積極的に取り組んでいただいているのです。

任意売却は債務者、債権者が多くの資金の回収に向けて、同じベクトルで進める方法とも言えます。

矢印所有者(債務者)側から見て

  • (1) 競売の場合、所有者(債務者)の意思が尊重されずに強制的に不動産が売却されるが、任意売却の場合は所有者(債務者)自らが契約行為を行い、納得して不動産の売却が出来る。
  • (2) 競売で売却となれば、不動産は、競売物件としてその書類が裁判所で掲示されることになります。また、新聞紙上にも物件が掲載されます。世間体をはばかる所有者(債務者)側にとって競売の公表は大きな心痛となることもあります。しかし、任意売却は、売出しをしていても、何ら一般的な通常売却(一般売却)と変わらぬ方法で活動をするわけですから、世間体はまったく気にしなくても大丈夫です。

矢印債権者など利害関係人から見て

  • (1) 競売における不動産売却は最低売却価格を基準としています。実勢価格から2、3割ほど安く落札されていますので、任意売却で幅広いエンドユーザーに売却すれば、実勢価格並みに売却できるため競売よりも2、3割程度の高値で取引がされるというメリットがあります。
  • (2) 競売では申し立てから配当まで最近ではやや速くはなりましたが約1年弱時間がかかっています。任意売却では買受人を見つけ、債権者など利害関係人と債権調整を考慮したとしても回収期間は競売に比べ早期に回収ができる。

 

例:競売との価格差イメージ
実勢価格競売の場合任意売却の場合
2,000万円
前後の場合
実勢の3割減競売より3割増
1,400万円1,820万円

※あくまで仮定の数値です。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も任意売却を推奨

前項でお話したように、債権者にとっても利点がある任意売却。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)でも任意売却を行うように勧める動きをしています。

期限の利益の喪失後に一括請求をされ、窓口が委託先金融機関変更される時期に「任意売却パンフレット」というものが郵送されます。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のホームページでも、このパンフレットがダウンロード出来る様になっており、任意売却を勧める理由、流れなどが丁寧に紹介されているくらいなのです。

住宅金融支援機構からの郵送物が届いたら

住宅金融支援機構から任意売却パンフレットが届いたら

外部サイトへのリンク:住宅金融支援機構のWebサイトへ

「融資住宅等の任意売却」<個人住宅融資をご返済中の方>

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任意売却で連帯保証人はどうなるか?

住宅ローンを滞納すると、督促の連絡は連帯保証人にもいくこととなります。任意売却のデメリットにも加えていますが、これは住宅ローンの滞納でのデメリットとも言えるでしょう。

ご両親、ご兄弟など連帯保証人になっている方へのお話は非常に気の重いものです。また離婚に際しては元の配偶者と「話をしたくない」という状況かもしれません。

連帯債務者の場合はどうか?

連帯債務者は、ご夫婦合算で住宅ローンを組まれた場合など、複数の債務者が債権者に対して同等の追うべき債務のある状態にあります。

ですので、連帯債務の場合は、すべての連帯債務者に同じような返済請求を行うことが出来るのです。

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任意売却後の残債務はどうなる?

任意売却をされた方がもっとも気になるのは、

「残債務はどうなるのか?」

「その残債務はどのように処理されるの?」

ということではないでしょうか?

任意売却で不動産(自宅)を売却をして、債権者である金融機関に返済しても、必ず債務の残りが全部なくなる訳ではありません。(競売の場合でもそれは同様です)

でも、安心してください。

不動産売却後の残債務に関しては、債権者に対して残債務の圧縮や分割返済など、債務者が「無理なく返済できる金額」での交渉が可能です。任意売却では、その売却後残った債務についても、数十分の一に圧縮したり、返済できる金額での分割返済を検討してもらえるのも特徴なのです。(月々1万円程度での返済になるケースが多いです。)


任意売却の残債務がなぜ軽減されるのかなど、残債務についてさらに詳しくお話しています。

任意売却後の残債はどうなるの?

任意売却後に残った債権をサービサーが買い取るってどういうこと?

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任意売却可能な滞納月数

「競売の期間入札開札日の前日まで」が競売を回避し、任意売却を行うことの出来る最後のチャンスです。

では、このタイミングが最も適切タイミングか?と、問われればそれは全く違います。あくまで最終的に競売になってしまう最後の最後がここということです。住宅ローンの問題をスムーズに解決するためには、1日でも早いアクションが不可欠です。ご相談者様自身の為にも苦しい想いで悩み続ける日々を早く終えられて、新しい生活に向けて前向きに動き出して欲しいのです。

実際タイミングが遅くなればなるほど解決できる確率は低くなりますし、解決する難易度が高くなり、解決には高いスキルを持った専門家の力が必要になってきます。つまり、解決できる相談先が限られてくるということなのです。

 

競売を避ける。任意売却が可能な滞納月数はどれくらい?

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任意売却時の抵当権について(抵当権抹消)

不動産を購入する際には、ほとんどの方が銀行やフラット35など長期間の住宅ローンを組まれて購入されると思います。現金で購入されている方以外は、購入資金を貸出している金融機関や保証会社から、購入時に「※抵当権(ていとうけん)」や「※根抵当権(ねていとうけん)」という担保設定が不動産に対してなされています。

ここで不動産の売却を考えた時に、住宅ローンの残債が売却価格を下回る場合(アンダーローン状態)は一括返済をすれば抵当権の問題も解決です。ただ、この逆、残債が売却価格を上回る、残債が残る場合(オーバーローン状態)は、不動産を通常売却することは出来ないことになります。

そこで、任意売却のメリットの1つ、任意売却では、その不動産の抵当権(住宅ローン)を残したまま解除することが出来る(抵当権抹消)が力を発揮するのです。

ここで、改めて任意売却とはどういうものかとお話すると「住宅ローンが払えない!」となった時、担保とされている不動産を債権者主導の法的手段である「裁判所での競売」で処分せずに、債務者自ら不動産を任意に売却して、その売却代金から抵当権者やその他の担保権者が債権を回収して権利を解除、放棄し、売却を円滑に行う事が出来る方法であると言えるでしょう。

関連ワード

抵当権(ていとうけん)は、債務の担保に供した物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利。”

出典:「抵当権」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年2月08日 (金) 11:30 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/抵当権

根抵当権(ねていとうけん)とは、一定の範囲内の不特定の債権を極度額の範囲内において担保するために不動産上に設定された担保物権のことである。(民法第398条の2第1項)”

出典:「根抵当権」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年2月06日 (水) 15:20 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/根抵当権

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税金滞納で行う任意売却

住宅ローンの滞納に加えて、不動産の固定資産税などの滞納がある場合は、非常に困難な対応が要求されます。

自治体にもよりますが、税金の滞納に対する対応は非常に厳しく、差し押さえなど厳しい措置が多く行われます。こういう状況からの任意売却においては、協議を行う為の実際に必要な知識や秘訣と長い経験がなければ、非常に困難な事態となるでしょう。

税金の滞納などありますか?より詳しいお話はこちら

固定資産税滞納での公売(競売)差押えと任意売却での解決

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マンションの管理費などの滞納も任意売却で解決出来るか?

任意売却での解決が可能です。

マンションの管理費や修繕積立金を、安易に考えていては強制競売に陥ることが十分にあり得ます。 実際、統計での数値でも出ているのですが、たかが管理費や修繕積立金と考えておられる方は多く、また、いくら遅れても、競売のような状況にはならないと考えていらっしゃるようです。

しかし、その考えで長期に渡って滞納が続いていくと取り返しの付かないことになりかねません。また、そもそも管理費などを単独で滞納するケースは少なく、経済状況などで住宅ローン自体の返済が厳しい状況になっていることも多いはずです。競売になってしまう前に、少しでも早く任意売却をご検討ください。

管理費と修繕積立金について更に詳しくはこちら

マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けて競売になるの?!

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投資用不動産のローン滞納問題での任意売却

2019年5月14日放送のNHK「クローズアップアップ現代+」でも取り上げられていた、サラリーマンの不動産投資失敗からの住宅ローン破綻。将来のために、「年金代わり」「プラスになるから」「家賃保証(サブリース)だから安心」などという言葉に、つい購入した投資用のマンション。蓋を開けてみれば思ったような収入も得られず、逆に赤字が続きまさに住宅ローン破綻の事態に…

というケースが問題となっています。

そんな場合にも任意売却は効果的です。

空室が多く出てしまい、毎月赤字がかさみ、所有し続けるのは危険…売却したいが…

と、なったときに殆どの場合「オーバーローン状態」であることが問題となり、売却ができず八方塞がりになるのです。

そこで、任意売却を行いローンの残った投資用のワンルームマンションなど不動産を売却し、問題を早期に解決して被害を広げないようにすることが可能です。そのままズルズルとなんとか補填し払い続けていては、遠くない内に破綻が待っています。

そうなると自宅にも悪い影響が出かねませんので、早い対応が望ましいのです。

 

更に詳しくはこちらを御覧ください。

収益物件や投資用マンションの滞納も任意売却で解決

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自己破産するより任意売却

自己破産しか無いと思い込まないで

相談者様のお話を伺う中で、「高額な住宅ローンを払えない状況になれば、もう自己破産しか方法は無いのか…」という風に思い込まれている方が多くいらっしゃいます。

もちろん相談者様の状況によってはその方がいい場合もあるのですが、多くの場合は不動産を任意売却することで解決が可能なケースがほとんどです。

また、自己破産を行うとなった場合には、裁判所による状況の審査が行われ、滞納に至った原因によっては認められない場合もあります。また、自己破産を行うと数年間は金融機関から借り入れは出来なくなりますし、当然ながらそう何度も出来ることでもありません。

自己破産と任意売却について詳しくはこちら

自己破産と任意売却。自己破産をお考えの方へ

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任意売却出来ないケースは?

状況によっては任意売却が出来ない場合もあります。

例えば、ご相談いただくタイミングが競売の入札直前で、もうほとんど売却を行う時間が無かった場合です。

任意売却は、交渉が大切な方法です。解決をするにはやはりどうしてもある程度の時間を頂きたいところです。また、交渉と言いましたが、任意売却は債権者など関係者の協力が必要不可欠となってきます。非協力的な債権者の場合なども任意売却を行うには困難な状況に陥るケースもあります。そういった事も踏まえ、債務者である相談者様には、ある程度対策の準備が出来るよう、少しでも早くご相談いただくようにご協力いただきたいのです。


任意売却が出来ないケースについてさらに詳しくご紹介しております。

任意売却できないケースはありますか?

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任意売却の依頼は任意売却専門業者へ

任意売却は、一般に行われる通常の売却と違い、不動産の売却で有名な大手不動産会社に頼めばいい、というわけではありません。競売と違いご自身で売却するしないを決められても、価格については抵当権者である債権者が判断することとなります。そのため、売却の際には抹消金額の交渉や配分など、債権者との複雑な交渉や、さらには固定資産税の滞納があった場合などは、役所との交渉など、円滑にすすめるには多くの経験が必要不可欠なやり取りがあるのです。そのため、こういった特殊な販売経験のない大手不動産会社では、進めることが出来なかったり、断られることもあるのです。

任意売却を行うには、競売までの時間は限られていることもあり、初期段階である着手の段階が結果を左右すると言っても過言ではありません。ぜひ、安心して任せられる(相談件数や解決実績の数がある)任意売却の専門業者にお任せください。

任意売却専門業者とは何か?何故良いかについて、以下でさらに詳しくお話しています。

任意売却専門業者とは?

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