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住宅ローンを滞納したらその後どうなる?延滞後の対処方法

住宅ローン滞納後、月別3段階の流れ

督促電話を受ける女性

住宅ローンを滞納した状態でそのまま放置を続けると、段階的に督促などが行われ、最終的には競売になり、自宅の立ち退きを迫られるなど、取り返しのつかないことになりかねません。

あなたがもし、滞納をせざるをえずに、すでに滞納を続けている状況なら、少しでも早い段階でアクションを起こさなければ、どんどんと状況は悪化していく事は間違いありません。

ここではその滞納後の段階を短期、中期、長期の3つに分類し、滞納しているとその後どうなるか?その時どうしたらいいのか?を流れに沿って紹介していきましょう。

 

監修
細貝相談員 細貝相談員 細貝 和弘(ほそがい かずひろ) 宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。

1.短期滞納(滞納1~2ヶ月)

電話などでのお知らせ

短期滞納

収入が減るなどの事情で、ついに住宅ローンの滞納を1ヶ月してしまったとします。

この段階で既にドキドキされる方もおられるでしょうが、「今月分のローンの引き落としができませんでしたので、次回2ヵ月分をまとめて引き落としをします」といった旨のお知らせ通知が届く程度です。その後、滞納2ヶ月目も同様なレベルで、金融機関によって方法が若干違いますが、電話などで支払いをするよう督促の連絡が入ります。


銀行によっては1回目から厳しい電話督促の場合もある。

ただ、金融機関によってはここでの督促が厳しい場合もあります。
なにも滞納1回目くらいでそこまで厳しく督促をしなくてもいいじゃないかと思われるかもしれません。
しかしそれは住宅ローンを貸している銀行側も滞納回数が増えてしまうと元通りの支払いに戻すことは相当難しいと知っているからなのです。

滞納1回目であれば滞納したその1回分をなんとか工面してもえるようにたくさん督促をしてなんとか払ってもらうことが有効な手段となるのです。
そして1ヵ月分の滞納であればまだ何とかなりやすいと銀行も考えていますし債務者にとっても手段を択ばなければまだ工面できる場合が多いからです。

今までのご相談者様からも銀行からの督促が激しかったというお話をよくお聞きしていますが、銀行によっては本当に厳しい内容で督促電話をしてくる場合があります。

 

銀行からの督促電話の厳しい内容

いついつまでに今回の滞納分を払う約束を厳しく言われるだけならまだしも、けっこうな厳しいことを言われているケースも多々あります。

たとえば、

  • ・奥さんや働いている子供から借りてでも今月の滞納分を払えないのか
  • ・親や親せきからとりあえず今月の滞納分だけでも工面できないのか
  • ・職場の上司や同僚から滞納分の金額くらいなら頭下げて借りてこられないのか
  • ・どこかの金融機関から借りてでも滞納分を払えないのか

というような内容まで言われてよわっていたケースもありました。

しかも連日の着信で仕事を終えて携帯電話を見たら全部の着信履歴が銀行だった!というケースもあったとのことです。 家に固定電話がある場合は固定電話に出られなくなってしまったとのことでした。 それだけ銀行側は1回目の住宅ローンの滞納を解消することを重要視しているので徹底的に滞納1回目のあとは督促をかけてくるということです。

これを見逃して2回、3回と住宅ローンの滞納回数が増えていくと回収できなくなる率が上がって回収不能になることを今までのケースならもわかっているのです。

 

その場しのぎではない解決策を

ここで間違ってはいけないのが、督促が緩かったから、厳しかったからの問題ではないということです。良くも悪くもこの期間が「問題解決のチャンス」と考えましょう。住宅ローンが払えなくなった場合、滞納1~2ヶ月の初期の段階がいくつかの解決方法を検討できる絶好の機会なのです。ここで、滞納を避けようとその場しのぎで補填して引き伸ばすなど、「払えない」要因である根本的な問題をそのまま放置していても、結果的には同じ状況に陥ります。払えなくなったら早い段階でのご相談をおすすめします。

 

 今すぐ専門家に相談

専門家に一度相談するのに最もいいタイミング

住宅ローン問題の解決は、早ければ早いほど良いのですが、早期であるこの段階が解決策の選択肢が豊富な、専門家に一度相談するのに最もいいタイミングです。
私たちエイミックスでは、無料相談窓口を設けていますので、ご相談いただければ、どんな方法があるかなど、あなたに合った方法を詳しくお話させていただきますので、ぜひ無料相談をご利用下さい。

住宅ローン滞納などの無料相談窓口

 

2.中期滞納(滞納3~5ヶ月)

督促状督促状

督促状が届く

滞納が3ヶ月目を迎えると、金融機関は担当者を決め、債務者本人と条件変更の交渉を開始します。

この段階で債務者が住宅ローンを支払う努力をする意思が確認することができれば、金融機関もある程度は柔軟に対応してくれるはずです。なぜなら、返済の条件を緩和することにはなったとしても、金融機関としては、やはり正常債権として今後も住宅ローンを回収し続けたいからです。

ところが、金融機関からの連絡をほったらかしにしていた場合、督促状が届きます。そこには「滞納分を○月○日までに指定口座に振り込んでください」といった主旨の内容が書かれています。またその期間が長くなるほど、通知の内容は厳しくなっていきます。


 

3.長期滞納(滞納6ヶ月以上)

催告書催告書

催告書が届き、さらに…

債権者からの連絡や催告書を無視して、住宅ローンの滞納が6ヶ月目に入ると、(金融機関にもよりますが)一般的な流れとしては、「この債務者は住宅ローンが払えない。返済能力が無い。」と金融機関が判断し、次の段階に進む準備を始めます。

次の段階とは、住宅ローンの返済を継続するか、期限の利益を喪失して代位弁済を求めるか、このいずれかを決めることです。そして、決定したことを債務者に促すための最後通告として、この段階で「催告書」が送られてきます。そこには、「○○日までに滞納分の全額と遅延損害金を指定口座に振り込んでください。さもなければ期限の利益を喪失することになります」との通告がされています。

ここで重要となるのが『期限の利益の喪失』という言葉です。住宅ローンでは、何千万円という借金を一括で返済するのではなく、「毎月決まった額を何年間かけて返済します」という契約を交わすことになります。このように、住宅ローンの総額を契約で定めた返済期限まで、全てを返し切るのを待ってもらう約束を「期限の利益」といいます。

しかし、債務者が銀行など金融機関との契約に違反する行為(住宅ローンを滞納するなど)をした場合、「あなたは約束をやぶったので、契約で定めた期限まで待つことができなくなりました。
いますぐ住宅ローンの全額を一括返済してください」と金融機関が債務者に対して求めるのが「期限の利益の喪失」なのです。

もしこの段階で、滞納している住宅ローンの返済を解消し再び月々の返済を続ける意思がある場合は、最後のチャンスです。

この時点までの住宅ローンの滞納分全額と遅延損害金を一括返済すれば、「期限の利益」の喪失をせず、今後も月々のローン返済を続けることができます。その上で、金融機関に返済が遅れた事情を誠実に伝え、今後も毎月のローン返済を続ける意思を明確に伝えれば、返済をしやすい金額でのリスケジュールも検討してくれるでしょう。しかし、全額入金できなければ、期限の利益を喪失することになるのです。

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ここからさらに滞納が続くと…

ここでお話した状態からさらに住宅ローンの滞納が長期に続いた場合、強制的に家が差し押さえられる「競売」になり、売却が進められます。そうならない為には、競売が進んでしまう前に「任意売却」という強制的に行われる競売よりもメリットの多い方法で売却することが必要です。

但し、競売を避け任意売却を行える時間は限られています。

 

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住宅金融支援機構フラット35の場合

住宅金融支援機構フラット35の返済が困難になってしまったら、その後いったいどうなっていくのでしょうか?

基本的に同様の流れですが、その流れを順を追って時間の経過とともにご説明しましょう。

 

①延滞している旨の通知や連絡が届く

住宅ローンの毎月の引落日に何らかの理由で引落しがされないと、窓口になっている銀行担当者から電話で連絡が入ったり、書面で引落がされていない旨の通知が届きます。

1回目は担当者からの連絡だけの場合が多く、2回目以降は連絡だけでなく延滞状態となっている旨の書面での通知が届くようになります。

通知(延滞2回)

◎延滞2回でこのような通知が届きます。


通知(延滞3回)

◎延滞3回ではこのような感じです。

一括請求のくだりが増えていて少し厳しめの文面になっています。


通知(延滞4回)

◎延滞4回でも同じような内容です。


※上記の時点で弊社ご相談頂きますと、さまざまな対策をある程度のゆとりを持って講じることができますので、結果的にご相談者様にとって最も良い形での解決につながりやすくなります。ご安心ください。

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②内容証明郵便で『催告書』が届き残金を一括請求される

延滞回数が4~5回以上に増えてくると上記のような『ご連絡』というような形ではなく、内容証明郵便で『催告書』が届きます。

こうなってしまうと、借主は今まで分割で支払うことができていた権利を失う(期限の利益を喪失する)ことになり、延滞分だけではなく残りの残金(元金+利息+遅延損害金等)の一括請求となりますので、今後は分割で月々の支払いを行うことができなくなります。

一括①

◎このような書類が届きます。


一括②

◎先に自らギブアップした場合は代理人から同じ内容で届きます。


文面中の『法律上の手続きをとります』=『競売にかけます』ということです。

分割での支払いができなくなって一括返済を請求されていますので、全額を払うことは困難です。このままなにもしなければ間違いなく競売にかけられてしまいます。

※上記の時点で弊社にご相談頂きますと、文面は厳しくなっていますがまだまだご相談者様にとって良い形での解決に導くことができる可能性は高く残されています。ご安心ください。

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③一括請求後(期限の利益の喪失後)の金融機関の窓口が変わる

上記内容証明郵便で一括請求(期限の利益の喪失)の通知がきてしばらくすると、一方的に窓口となる金融機関が変わった旨の通知が届きます。 これ以降の窓口は住宅金融支援機構ではなく、通知に記載されている住宅金融支援機構が業務委託した金融機関となります。 窓口が変わっても債権(貸主)は住宅金融支援機構のままであり、あくまで窓口だけが業務委託によって変わるということです。

ですので今までの一連の流れはそのまま継承されており、一括支払いがなければ競売にかけますという状況に変わりはないということです。

◎このような書類が届きます。

委託①委託②委託③

業務委託先によって若干書式が変わりますが内容は同じです。
多くの場合、下記3社に業務委託されることが多いです。

  • エムユーフロンティア債権回収
  • 住宅債権管理回収機構
  • 日立キャピタル債権回収

上記以外にも金融機関の債権管理部門などが引き継いで窓口となる場合もあります。

上記3社は住宅金融支援機構フラット35の融資を受ける際に窓口になった金融機関にてすみわけされています。(三菱東京UFJ銀行が窓口ならエムユーフロンティア債権回収など。)

そこに当てはまらない信金や信組取扱いのフラット35の貸し出しの回収業務はそのままそこの金融機関の管理部門が対応することが多いです。

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強制的に執行される競売になる前に

この段階で「任意売却パンフレット」というものが届きます。

ここで出来るだけ早く私たちのような任意売却専門の不動産会社にご相談されることをおすすめします。

段階的にここまで来た方は、もう放置もしくは先送りには出来ない段階とお考えください。この段階で何かしらの動きが見られない場合、住宅金融支援機構は、債務者にもう「返済する気がない」「やる気がない」と判断をされてしまい、強制的に執行される法的手段「競売」になってしまうこととなるのです。

競売は自身の意志と関係なく進められ、最終的に立ち退きを迫られることになります。その前に競売と比較し有利な点の多い、「任意売却」を行い、少しでも売却後の生活を楽なものにすることが懸命です。

私たち全国住宅ローン返済相談センターにご相談をいただきましたら、そこから何をどうすべきかをわかりやすく解説し、対応させていただきます。

残された時間には限りがあります。競売になる前に、回避が可能な期間の間に、一刻も早くご相談をお待ちしております。

ご相談は無料です。無料相談窓口からお気軽にご連絡ください。

 

任意売却とは?

住宅ローンが払えない人の解決方法

任意売却とは、債権者の合意のもと、自宅など不動産を自分の意志で売却し、残った債務を債務者(あなた)の状況も考えて現実的な返しやすい金額で返済できるようにし、また分割での返済も認めて貰える場合もある解決方法です。
自分で売却することになりますので、市場価格で売れる可能性が高く、残る債務を減らすことが出来るのです。

任意売却とは?

 

任意売却を行う期限

自分の意志で売却ができる任意売却は、前述の通り、残債務を減らすことが出来るなど、競売と比較してメリットの多い売却方法ですが、実施するには期限があり、いつまでも出来るわけではありません。競売を避けるためには、この任意売却を「競売の期間入札の開札日の前日」に行う必要があります。

 

住宅ローンの滞納が続き、競売に近い段階にいらっしゃる方は、すぐ私たちにご連絡ください。 競売になる前に、少しでも早い段階でのご相談が問題解決への近道です。 ご相談は無料ですので、どうぞお気軽に無料相談窓口をご利用くださいませ。

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