住宅ローンが払えない・返済がキツくなったら、まず誰に相談すべきか

【対象：まだ滞納していないが返済が苦しい方・滞納し始めたばかりの方】
「誰に相談すればいい？」「銀行に言ったら怒られない？」——そんな不安を抱えたまま一人で悩んでいませんか？ 創業23年・取引実績5,000件以上のエイミックスが、相談先の選び方と今すぐできる行動をわかりやすく解説します。

監修

貝阿彌 佳則（かいあみ よしのり）

株式会社エイミックス 代表取締役
任意売却エージェント
宅地建物取引士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
賃貸不動産経営管理士など

大阪を拠点に23年間、住宅ローンの返済問題・任意売却を専門に手がける。 取り扱い実績5,000件以上。依頼者の生活再建を最優先にした解決策を提案し続けている。

≫ 監修者の詳細を見る

リストラ、病気、離婚——「人には言えない」悩みを抱えていませんか？

住宅ローンの返済が苦しくなる理由は、人それぞれです。

• 会社が突然リストラを行い、収入が半分以下になってしまった
• 持病が悪化して仕事を続けられなくなった
• 離婚して、ひとりでローンを抱えることになった
• ボーナスがなくなり、毎月の返済がギリギリになってきた

どれも「自分が悪い」わけではありません。しかし、誰かに相談しようとしても、「恥ずかしくて家族にも言えない」「銀行に相談したら取り立てが厳しくなりそうで怖い」という気持ちから、一人で抱え込んでしまう方がとても多いのです。

このページでは、そんな方に向けて「今すぐできること」と「正しい相談先の選び方」をお伝えします。まず、あなたの今の状況を整理するところから始めましょう。

まず確認：あなたは今、どの段階ですか？

住宅ローンの問題は、段階によって「できること」が大きく変わります。自分がどの状況にあるかを確認してください。

相談先の選び方：誰に頼むと何ができるのか

「相談しよう」と思っても、どこに行けばいいかわからない…これが多くの方の最初の壁です。主な相談先をわかりやすく整理しました。

相談先① 銀行・金融機関（住宅金融支援機構を含む）

向いている状況：まだ滞納していない、または滞納1〜2か月以内の方

銀行は、あなたが正直に状況を話せば、意外と柔軟に対応してくれることがあります。「返済条件の変更（リスケジュール）」といって、毎月の返済額を一時的に減らしたり、元金の返済を猶予してもらったりする交渉ができます。

よくある不安：「相談したらローンを打ち切られない？」
滞納前であれば、むしろ相談することで誠意が伝わり、交渉がスムーズになります。黙って滞納を続けるほうが、はるかにリスクが高いです。

• ◎ 返済条件の変更（リスケジュール）
• ✕ 競売の停止・取り下げ交渉
• ✕ 残債の圧縮・免除交渉
• ✕ 売却後の残債についての交渉

相談先② 弁護士・司法書士

向いている状況：住宅ローン以外にも複数の借金があり、自己破産・個人再生を検討している方

弁護士や司法書士は、法的な手続きの専門家です。自己破産・個人再生といった「債務整理」の手続きを代行してもらえます。自己破産では残債が免責（支払い義務がなくなる）になる場合があります。個人再生では、住宅ローン以外の借金を大幅に圧縮した上で、住宅を残しながら再建できる「住宅資金特別条項」という制度も利用できます。

注意：不動産の売却交渉・価格交渉は弁護士・司法書士の業務範囲外です。「任意売却で少しでも高く売る」「競売を止めて市場価格に近い形で売る」といった売却交渉には、宅地建物取引業の免許が必要なため、弁護士・司法書士には依頼できません。

• ○ 自己破産・個人再生の手続き代行
• ○ 破産・個人再生の手続きに伴う競売中止（法的手続きの効果として）
• ○ 破産免責・個人再生による債務の整理
• ✕ 不動産の売却交渉・価格交渉（宅建業免許が必要なため）
• ✕ 任意売却における債権者との売却条件交渉

相談先③ ファイナンシャルプランナー（FP）

向いている状況：家計全体を見直したい、収支のバランスを整えたい方

FPは、お金の「設計士」です。保険の見直しや支出の削減など、家計全体から住宅ローンの返済余力を生み出すアドバイスをくれます。ただし、すでに返済が困難な状態になっている場合、FPができることは限られています。「家計を見直したら返済できる」という状況でなければ、他の相談先と組み合わせる必要があります。

• ◎ 家計の収支改善・保険見直し
• ○ 将来の返済計画の再設計
• ✕ 競売・任意売却への直接対応
• ✕ 銀行・債権者との交渉

相談先④ 任意売却専門の不動産会社（エイミックス）

向いている状況：滞納が始まっている・競売が迫っている・オーバーローンで売るに売れない方

任意売却とは、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている（オーバーローンの）状態でも、債権者（銀行・保証会社）と交渉して家を売ることができる方法です。競売と違い、市場価格に近い金額で売れるケースが多いため、売却後の残債を少なくできます。また、売却後の残債の返済条件（月1万円程度からの分割など）についても、債権者と交渉できる場合があります。

エイミックスは、この任意売却を23年・5,000件以上手がけてきた専門会社です。

• ◎ 競売の停止・取り下げに向けた債権者交渉
• ◎ 市場価格に近い金額での売却活動
• ○ 残債の返済条件に関する債権者との交渉（条件による）
• ○ 銀行・保証会社・裁判所への手続き窓口代行
• ✕ 法的な債務整理手続き（破産・個人再生）※提携弁護士と連携して対応

相談先の比較まとめ表

※ 弁護士・司法書士による競売停止は、破産・個人再生の申立てに伴う法的効果によるものです。任意売却業者のように債権者と交渉して取り下げるものとは仕組みが異なります。

相談前に今すぐできる3つのこと

相談先に連絡する前に、以下を整理しておくと話がスムーズになります。

1. 現在の住宅ローン残高を確認する 金融機関から送られてくる「残高証明書」や「返済予定表」で確認できます。見当たらない場合は、銀行のアプリや窓口で取得できます。
2. 家の現在の価値（査定額）をざっくり把握する 「今の家がいくらで売れるか」がわかると、オーバーローンかどうかの判断ができます。エイミックスのAI査定「ハウマッチ」なら、住所を入力するだけで無料・匿名で10秒査定できます。
   → 今の家の価値を無料で調べる（ハウマッチ）
3. 収入・支出の現状をメモする 月の手取り収入、毎月の支出の合計、他の借入（カードローンなど）の有無をメモしておくと、どの相談先に行っても話が早くなります。

よくある質問（FAQ）

住宅ローンの相談に関してよくある疑問を、Q&A形式でわかりやすくお答えします。

Q相談すると、近所や会社にバレますか？

Aエイミックスへの相談は秘密厳守で対応しています。近所への告知や職場への連絡は一切ありません。任意売却の手続きも、通常の不動産売却と外見上は変わらないため、周囲に知られるリスクは極めて低いです。

Q相談だけでも費用はかかりますか？

A相談は無料です。任意売却の場合も、仲介手数料は売買代金の中から支払われるため、別途費用が発生しないケースがほとんどです。ただし状況によって異なりますので、詳細はご相談ください。

Q持ち家を売ったら、住む場所がなくなりませんか？

A状況によっては、売却後も同じ家に家賃を払って住み続ける「リースバック」をご提案できる場合があります。また、公営住宅への住み替えなど、生活再建の選択肢についても一緒に考えます。いずれも条件次第となりますので、まずはご相談ください。

Qすでに競売の通知が届いています。今からでも間に合いますか？

A開札日の直前まで任意売却に切り替えられたケースもあります。ただし時間が非常に重要です。通知が届いた日に、まずお電話ください。

Q銀行への相談と、エイミックスへの相談はどちらを先にすべきですか？

Aまだ滞納していない段階であれば、銀行への相談が先です。リスケジュール（返済条件の変更）で解決できる可能性があります。すでに滞納が始まっている、または銀行からの交渉が難しい状況であれば、エイミックスへの相談が先の行動として有効です。どちらに相談すべきかわからない場合も、エイミックスにご連絡いただければ正直にお伝えします。

地域ごとの住宅ローン相談

住宅ローンの悩みは地域によって異なる場合があります。エイミックスは全国対応で、とくに以下の地域で豊富な実績があります。お住まいの地域で最適な解決策をご提案します。