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保証会社がつぶれたら投資用マンションオーナーはどうなる?

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とうとう賃貸保証会社も新型コロナウイルスの影響が原因と思われる解散をしたところが出てきたのをご存知でしょうか?北海道札幌市のグローバル賃貸保証という賃貸保証会社が新型コロナウイルスの影響によって家賃回収が苦境に陥り今回の解散の措置となったとのことです。

監修・このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。

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投資用賃貸不動産の賃貸保証会社とは

アパートやマンションなどの投資用賃貸不動産オーナーであればご存知の通り、賃貸保証会社とは入居者が家賃を滞納した時に滞納家賃をオーナーに対して立替払いしてくれる保証会社です。そして賃貸家賃保証会社はその立て替えた家賃を入居者に請求して回収するというわけです。

従来の連帯保証人を取って賃貸契約をするよりも賃貸保証会社の保証を受けて契約するほうがスピーディーに契約できますし、いざというときの家賃回収も早いので、投資用賃貸不動産のオーナーにとっては願ったりかなったりのシステムですので広く浸透しています。

この賃貸家賃保証システムの仕組みは入居者が賃貸契約を結ぶ際に連帯保証人の代わりに賃貸保証会社に保証料という手数料を支払って保証契約を結ぶというものです。

そして、万が一家賃を滞納しても保証会社が入居者に代わってオーナーに家賃を保証するというサービスになっています。さすがに賃貸保証会社においても立て替えた家賃の回収率は100%ではありませんから一定の未回収が発生することは常に想定しています。

しかし、そこは今までの確率論からも保証料でカバーできるようバランスが取れているはずでした。

新型コロナの影響で想定外の保証料が発生

しかし今回の新型コロナウイルスのような突発的で大規模な問題というかリスクまでは想定して保証料を設定してはいないため、想定を上回る多数の入居者が家賃を滞納すると先に受け取っている保証料の範囲内ではカバーしきれなくなってしまうというわけです。

今回の新型コロナウイルスの影響で入居者が職を失ったり仕事が減って収入が減ったりすると入居者の貯金が無くなれば当然次は家賃が払えなくなります。すると賃貸家賃保証会社がオーナーに家賃を立て替え払いするのですがその数が増えすぎると賃貸保証会社の資金繰りがパンクしてしまうのです。

保証会社を挟んでも安心できない時代に

そして賃貸保証会社が家賃の立て替え払いが不能になり、新型コロナウイルスの影響がまわりまわって最後には賃貸不動産オーナーに家賃の未収という形で降りかかってくるというわけです。
なので今は賃貸保証会社を挟んでいるからといってまったく安心できない状況になっていると考えておくべきです。

上記のような状況になって賃貸保証会社が倒産して家賃が入らなくなってからあわてて動いても対策は後手後手にまわってしまうでしょう。

特に投資用賃貸不動産を購入する際にローンの借り入れ額が多い場合などは、賃料収入をローン返済の原資に見込んでいるはずですから、家賃未収になってからあわててもすぐに今度はオーナー自身が銀行に対してローンの返済を滞納してしまうことになってしまいます。

賃貸家賃保証会社に任せきりだった場合などは特に賃貸保証会社と現状について話し合っておくなど事前の情報を取っておくとよいでしょう。

また入居者に対しても連絡が取れるようなら取ってみて今回の新型コロナウイルスがどれくらい入居者の収入に影響しているかを事前にそして定期的に確認してみるのもひとつの方法です。

そしてもし万が一賃貸家賃保証会社が倒産してしまったとしてもしばらくは耐えられる態勢をできるだけオーナーの自助努力で整えていくことです。

新型コロナ時代は突然の事態への備えをしましょう。

賃貸家賃保証会社は多くの物件で家賃保証を行っているため自分の物件の入居者が大丈夫だったとしても突然つぶれてしまうということは十分に考えられます。そうなっても慌てないように対策を考えておくだけでも、もしもの際の初動スピードは断然変わってくると思います。

それでも銀行へのローンの返済が厳しい場合はぜひ経験豊富な当社にお早めにご相談ください。

私たちはご相談者様にとって一番よい形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

 

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