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不動産投資ローンがあるとフラット35で家を買えなくなる?

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ワンルームマンションの投資ローンを借りている人に対する住宅金融支援機構の住宅ローンであるフラット35の借入審査条件が変更になっていることをご存知でしょうか?
住宅金融支援機構のフラット35は最長35年間の全期間固定金利の住宅ローンで、当初の借入時に返済終了までの借入金利と返済額が確定するので、返済終了までの長期的な返済計画を立てやすいので住宅購入時に利用する人が多いローンのひとつです。

フラット35審査での年間返済比率の計算方法が変更に

フラット35は市中の銀行と比べても借り入れの審査は通りやすいのですが、その審査における年間の返済比率の計算方法が今回変わったのです。
年間の返済比率とは年収に占める年間返済額合計の割合のことです。
返済比率の計算にはフラット35自体の返済額の他に、

  • ・その他の住宅ローン
  • ・自動車ローン
  • ・教育ローン
  • ・カードローン、キャッシング、リボその他カード払い等

などの全ての借入金の合計額が加算されます。
なのでその他の借入金が多いほどフラット35の住宅ローンを借りられる上限額が下がるという仕組みです。
フラット35は審査の際にその年間の返済比率の基準を、

  • ・年収400万円未満は30%以下
  • ・年収400万円以上は35%以下

と決めています。

今後は投資用ローンの借入額を差し引いた分でしか借りられない

これまではフラット35以外の借入金対象に
『賃貸予定または賃貸中の住宅にかかる借入金』
は含まれていませんでした。
しかし今後は『賃貸用のアパート向けローン(1棟の共同住宅)である場合』以外はフラット35の返済比率の計算対象に含めることになったのです。
つまりマンションの1室や戸建て住宅を賃貸経営するためにローンを組んでいる人がフラット35を利用してマイホームを購入しようとすると、その投資用ローンを含めた借入額を差し引いた分でしか住宅ローンをフラット35では借りられなくなったということです。

たとえば年収500万円の人がフラット35で住宅ローンを借りて3000万円の家を購入したい場合

  • ・年間返済額上限=年収500万円×35%=175万円
  • ・借入3000万円、35年、金利1.3%だと年間返済額は107万円

なので年間上限額を下回っており借り入れ可能でした。
投資用ワンルームマンションのローンがあってもその分が上記に加算されなかったためマイホームのローンを組むことには影響しなかったのです。

それが今回の変更で、投資用ワンルームマンションのローン返済が月額8万円ある場合だと

  • ・年間返済上限額=上記と同じ175万円
  • ・投資用ワンルームマンションのローン返済が年額84万円

あるので加算するとフラット35の年間返済額107万円とあわせて191万円となり上記年間返済上限額を超えてしまいます。
なので今までなら借りれていた3000万円の住宅ローンが2500万円くらいまでしか借りられなくなってしまったのです。
同じ3000万円のマイホームを買おうと思ったら残りの500万円の現金を用意する必要が出てきます。

投資用物件を早めに手放すのも策の1つ

いかがでしょうか。
投資用ワンルームマンションを営業マンにすすめられて購入した人で毎月の収支が赤字で持ち出しになって困っている人は多いです。それが今度はマイホームの購入時にまで悪影響をあたえるようになってきたのです。
まさに泣きっ面に蜂です。
ワンルームマンション投資をやってはみたがずっとうまくいっていないしお金ばっかりかかっているという人は早期の売却を検討するのもよいのではないでしょうか。
投資用ワンルームマンションのローンでお困りの方はぜひ任意売却の経験豊富な当社にご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番よい形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

 

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このブログを書いた人
細貝相談員
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任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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