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住宅金融支援機構がフラット35不正利用への調査を本格化中

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投資用ワンルームマンションなどの人に貸して賃料収入を得るための投資用不動産を住宅金融支援機構のフラット35を利用して購入してしまってはいないでしょうか?

住宅金融支援機構のフラット35は住宅ローンです。

住宅金融支援機構のフラット35を自分で住む住宅以外を購入するために借り入れすることは不正利用となり発覚すれば契約違反となり借り入れ残高の一括請求の対象となります。特に投資用ワンルームマンションやコンパクトマンション、ファミリータイプマンションにフラット35が不正利用されているケースが多いです。不動産会社が主導してフラット35の不正利用を行ったために借り入れをした本人には不正利用している認識がない場合も多いです。

しかし借り入れをした本人に不正利用の認識があってもなくても、フラット35を投資用不動産の購入に不正利用したという事実には変わりなく、発覚すれば住宅金融支援機構から期限の利益を喪失されローン残金の全額一括請返済を求められることになります。

そこで残金の一括返済に応じられない場合、最悪の場合は競売を申立てられることになります。競売を申し立てられると市場価格よりも安い価格で落札されることが多いため、多くの残債が残ることになります。そしてフラット35を不正利用した本人は期限の利益を喪失されて一括請求されたという履歴が個人信用情報に残るため当分は新たな借り入れをすることが事実上不可能になります。

多くの残債を抱えて新たな借り入れもできないという大きなペナルティを背負った不利な状態で今後の人生を歩んでいかなければなりません。

フラット35の不正利用の発覚が増えたのはなぜ?

なぜ最近になって住宅金融支援機構のフラット35の不正利用が発覚が増えてきたのでしょうか?住宅金融支援機構の住宅ローンのフラット35を投資用不動産の購入目的で使用しているケースは少し前から問題視されていました。ここへきて住宅金融支援機構はフラット35の不正利用の調査を本格化させてきています。住宅金融支援機構のフラット35は低金利で長期固定金利の住宅ローンですので借り入れた人はその物件に住んでいることが大前提となっています。当然フラット35を不正に使って投資用不動産を購入した場合は自分で使っている場合を除いて賃貸にしていますので借り入れた人が住んでいることはありません。そこへもって住宅金融支援機構は物件住所へ残高確認という大義名分で書類を発送していっているのです。その書類は転送不用で本人にしか受け取れない形で送られているため、物件住所に本人以外が住んでいると発送者である住宅金融支援機構に戻ってきて本人が住んでいないということが発覚するというわけです。

フラット35で投資用不動産を購入して人に賃貸したあと借り入れした本人への郵便物だけは転送設定にするという抜け道を使ってきた人もこれで住んでいないことが発覚してしまいます。

フラット35の不正利用が発覚するとどうなる?

ではこのような形で住宅金融支援機構のフラット35の不正利用が発覚してしまうとどうなるのでしょうか?ご相談者様からの事例を一般的にしてお伝えします。

このご相談者様はフラット35の不正利用をしているという認識はまったくありませんでした。不動産会社からすすめられて将来の年金の足しになればと東京都内のワンルームマンションとファミリータイプマンションをどちらも賃貸目的で購入しました。現金一括での購入はできませんので当然ローンを借り入れて購入しました。その際のローンの手続きを不動産会社に任せていたため一番金利が低く、ほぼ全額を借り入れできるということでローンの申し込みをして住宅金融支援機構のフラット35の借り入れを行いました。

どちらのマンションもその不動産会社の子会社が管理してサブリースを行っていたため毎月のサブリース家賃でローンの支払いをして少し手元にお金が残るような形で3年ほど運用してきたとのことでした。

しかしある日突然フラット35を借り入れしたときの窓口になった金融機関から配達証明が届きます。フラット35は住宅金融支援機構が貸し出しますが取扱窓口は多くの金融機関で行っているからです。その配達証明の内容は、【現在ご利用中のフラット35についてお尋ねしたいことがあるのでご連絡をください】という内容でした。

きちんと支払いはできているはずなのにおかしいなと思いながら電話をするとその金融機関に一度来てくださいという話になり日時を決めてその金融機関に行くことになりました。
そしてその金融機関に行くと、窓口になった金融機関の担当者と住宅金融支援機構の担当者がいて問いただされたのです。

『フラット35を利用して購入した2つのマンションにはずっと住まれていませんよね?』と。

そのあとはローンの契約書の細かい条項を見せられながら今回のフラット35の利用は不正利用であることやなぜ不正利用をしてまで購入したのかなどをいろいろ聞かれたとのことです。

そして結論としては、

『今回のフラット35の利用は不正利用なので期限の利益を喪失させますから2物件に貸し出しているローンの残金を一括で返済してください。一括請求の通知を内容証明で送ります。』

ということでした。

びっくりした本人はすぐに不動産会社に問い合わせました。しかしこの不動産会社はこの人だけでなく他にも多くのフラット35の不正利用をしており、それが一斉に発覚して会社が立ち行かなくなっており連絡がつかなくなってしまっていました。そうこうしているうちに本当に住宅金融支援機構から一括返済の請求通知が内容証明で届き、不動産会社も連絡が取れず、サブリース賃料までストップしてしまい、にっちもさっちもいかなくなっていろいろ調べているうちに当社を見つけてご相談にこられたということでした。

現在は当社が住宅金融支援機構と本人の間に入って任意売却を手続きを行っており、すぐに競売になってしまうことは避けられました。そして自宅も守ることがなんとかできそうな目処が立っています。
本人としては家族もあり定年退職後の年金の足しになればと思って取り組んだ投資用不動産の初めての購入でとんでもないことになってしまいました。

結局泣きを見るの不動産会社から投資用不動産を購入した本人

不動産会社は投資用不動産をすすめて本人が欲しいと言ってもローンをつけて売却しない限り売り上げが立たないため無理をしがちですがだからといって不正利用をしてもいいという理由にはなりません。その不動産会社は今は雲隠れしてどこにいるのかもわかりません。おそらく廃業してほとぼりが冷めたころにまた別の会社を立ち上げるのかもしれません。

結局最後に泣きを見るのは多額のローンを借り入れてその不動産会社から投資用不動産を購入した本人だけなのです。しかも本人は多額の負債と今後しばらく借り入れができないという制限の中で生活を続けていかなければならないのです。

知らなかったというにはあまりにも重い代償を背負っていくことになってしまったということです。大切なことはまずはそういった不正利用の片棒を担がされないよう注意すること、そしてもしこのような事態で困ったときは少しでも早くご相談されることです。ただでさえ不正利用をされていて通知を送っているのに何もリアクションがなければ住宅金融支援機構からの印象はさらに悪くなり、そうなってしまうと任意売却したくても応じてもらえない場合もあるからです。

上記に心当たりのある方や、すでにお困りの方は任意売却専門の経験豊富な当社にぜひご相談ください。

 

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このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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