住宅金融支援機構がフラット35不正利用への調査を本格化中
フラット３５ / 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
投資用ワンルームマンションなどの人に貸して賃料収入を得るための投資用不動産を住宅金融支援機構のフラット35を利用して購入してしまってはいないでしょうか？
この記事を読んでわかること
 | 細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。 | |
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住宅金融支援機構のフラット35は住宅ローンです。
住宅金融支援機構のフラット35を、自分で住む住宅以外を購入するために借り入れすることは、不正利用となり、発覚すれば契約違反となり、借り入れ残高の一括請求の対象となります。特に、投資用ワンルームマンションやコンパクトマンション、ファミリータイプマンションにフラット35が、不正利用されているケースが多いです。不動産会社が主導して、フラット35の不正利用を行ったために、借り入れをした本人には、不正利用している認識がない場合も多いです。
しかし、借り入れをした本人に、不正利用の認識があってもなくても、フラット35を投資用不動産の購入に不正利用した、という事実には変わりなく、発覚すれば、住宅金融支援機構から「期限の利益を喪失」され、ローン残金の全額一括請返済を求められることになります。
そこで、残金の一括返済に応じられない場合、最悪の場合は、競売を申立てられることになります。競売を申し立てられると、市場価格よりも安い価格で落札されることが多いため、多くの残債が残ることになります。そして、フラット35を不正利用した本人は、期限の利益を喪失されて、一括請求されたという履歴が個人信用情報に残るため、当分は新たな借り入れをすることが事実上不可能になります。
多くの残債を抱えて、新たな借り入れもできない…という大きなペナルティを背負った不利な状態で、今後の人生を歩んでいかなければなりません。
フラット35の不正利用の発覚が増えたのはなぜ？
なぜ、最近になって住宅金融支援機構のフラット35の不正利用が発覚が増えてきたのでしょうか？
住宅金融支援機構の住宅ローンのフラット35を、投資用不動産の購入目的で使用しているケースは、少し前から問題視されていました。ここへきて、住宅金融支援機構は、フラット35の不正利用の調査を本格化させてきています。
住宅金融支援機構のフラット35は、低金利で長期固定金利の住宅ローンですので、借り入れた人はその物件に住んでいることが大前提となっています。当然、フラット35を不正に使って、投資用不動産を購入した場合は、自分で使っている場合を除いて、賃貸にしていますので、借り入れた人が住んでいることはありません。そこへもって、住宅金融支援機構は、物件住所へ「残高確認」という大義名分で書類を発送していっているのです。その書類は、転送不用で本人にしか受け取れない形で送られているため、物件住所に本人以外が住んでいると、発送者である住宅金融支援機構に戻ってきて、本人が住んでいないということが発覚するというわけです。
フラット35で投資用不動産を購入して、人に賃貸したあと、借り入れした本人への郵便物だけは、転送設定にするという抜け道を使ってきた人も、これで住んでいないことが発覚してしまいます。
フラット35の不正利用が発覚するとどうなる？
では、このような形で、住宅金融支援機構のフラット35の不正利用が発覚してしまうと、どうなるのでしょうか？ご相談者様からの事例を一般的にしてお伝えします。
このご相談者様は、フラット35の不正利用をしているという認識はまったくありませんでした。不動産会社からすすめられて、将来の年金の足しになればと、東京都内のワンルームマンションと、ファミリータイプマンションを、どちらも賃貸目的で購入しました。現金一括での購入はできませんので、当然ローンを借り入れて購入しました。その際のローンの手続きを不動産会社に任せていたため、一番金利が低く、ほぼ全額を借り入れできるということでローンの申し込みをして、住宅金融支援機構のフラット35の借り入れを行いました。
どちらのマンションも、その不動産会社の子会社が管理してサブリースを行っていたため、毎月のサブリース家賃でローンの支払いをして、少し手元にお金が残るような形で3年ほど運用してきたとのことでした。
しかしある日突然、フラット35を借り入れしたときの窓口になった金融機関から、配達証明が届きます。フラット35は、住宅金融支援機構が貸し出しますが、取扱窓口は多くの金融機関で行っているからです。その配達証明の内容は、【現在ご利用中のフラット35についてお尋ねしたいことがあるのでご連絡をください】という内容でした。
きちんと、支払いはできているはずなのに、「おかしいな…」と思いながら電話をすると、その金融機関に「一度来てください」という話になり、日時を決めて、その金融機関に行くことになりました。そして、その金融機関に行くと、窓口になった金融機関の担当者と、住宅金融支援機構の担当者がいて、問いただされたのです。
『フラット35を利用して購入した2つのマンションにはずっと住まれていませんよね？』と。そのあとはローンの契約書の細かい条項を見せられながら、今回のフラット35の利用は不正利用であることや、なぜ不正利用をしてまで購入したのか、などをいろいろ聞かれたとのことです。
そして結論としては、『今回のフラット35の利用は不正利用なので、期限の利益を喪失させますから、2物件に貸し出しているローンの残金を一括で返済してください。一括請求の通知を内容証明で送ります。』ということでした。
びっくりした本人は、すぐに不動産会社に問い合わせました。しかし、この不動産会社はこの人だけでなく、他にも多くのフラット35の不正利用をしており、それが一斉に発覚して会社が立ち行かなくなっており、連絡がつかなくなってしまっていました。そうこうしているうちに、本当に住宅金融支援機構から一括返済の請求通知が内容証明で届き、不動産会社も連絡が取れず、サブリース賃料までストップしてしまい、にっちもさっちもいかなくなっていろいろ調べているうちに当社を見つけてご相談にこられたということでした。
現在は、当社が住宅金融支援機構と本人の間に入って、任意売却を手続きを行っており、すぐに競売になってしまうことは避けられました。そして、自宅も守ることがなんとかできそうな目処が立っています。
本人としては、家族もあり、定年退職後の年金の足しになれば…と思って取り組んだ、投資用不動産の初めての購入でとんでもないことになってしまいました。
結局泣きを見るの不動産会社から投資用不動産を購入した本人
不動産会社は、投資用不動産をすすめて、本人が欲しいと言ってもローンをつけて売却しない限り、売り上げが立たないため、無理をしがちですが、だからといって不正利用をしてもいい、という理由にはなりません。その不動産会社は、今は雲隠れして、どこにいるのかもわかりません。おそらく廃業して、ほとぼりが冷めたころにまた別の会社を立ち上げるのかもしれません。
結局、最後に泣きを見るのは、多額のローンを借り入れて、その不動産会社から投資用不動産を購入した、本人だけなのです。しかも本人は、多額の負債と、今後しばらく借り入れができない、という制限の中で生活を続けていかなければならないのです。
知らなかったというには、あまりにも重い代償を背負っていくことになってしまったということです。大切なことはまずはそういった不正利用の片棒を担がされないよう注意すること、そしてもしこのような事態で困ったときは少しでも早くご相談されることです。ただでさえ不正利用をされていて通知を送っているのに何もリアクションがなければ、住宅金融支援機構からの印象はさらに悪くなり、そうなってしまうと、任意売却したくても応じてもらえない場合もあるからです。
記に心当たりのある方や、すでにお困りの方は任意売却専門の経験豊富な当社にぜひご相談ください。
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