本当に怖い住宅ローンの遅延損害金

住宅ローンや税金などの支払いを滞納すると『遅延損害金』がかかることをご存知でしょうか？
今回はこの『遅延損害金』を考えておかないと任意売却で家を売却する際にとんでもないことになってしまいますよというお話です。

監修

	細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上のコンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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本当に怖い住宅ローンの遅延損害金

例えばメインどころで住宅金融支援機構の住宅ローンの場合では、年率14.5%の遅延損害金がかかるとされています。
不動産の登記簿の乙区を見ると抵当権設定の中に遅延損害金年率14.5%と記載されています。
住宅ローンの元金に対して年間14.5%の遅延損害金がかかりますよという意味です。
住宅ローンの支払いを滞納してしまって期限の利益を喪失してしまいローン残金の一括請求をされていて月々の支払いが止まっている間も、この遅延損害金は休みなくカウントされていきます。
もし住宅ローンの元金が2000万円あるとすると、その遅延損害金は年間で2000万円×14.5%＝290万円！！です。
1日あたりに直すと290万円/365日＝7945円！！です。
1ヵ月あたりでは約24万円となります。
これとんでもなくないですか？
毎日約8000円ずつ住宅ローンの元金が増え続けてしまうということです。
普通のアルバイトなら丸1日働いてもらえる金額が毎日住宅ローンの遅延損害金として加算されていってしまうのです。毎日一生懸命切り詰めて生活をしていても勝手に借金が増えていくのです。
任意売却で家を売却している間も競売申立てをされて競売で落札されるのを待っている間も毎日加算されていくのです。

完済が見込める場合は遅延損害金を先回りして見積もる

任意売却で家を売却する際に遅延損害金を先回りして見積もっておかなければいけないケースがあります。
それは家の売却価格が住宅ローンの残額を上回って完済できるケースです。
せっかく住宅ローンの残債が完済できるはずだったのに時間をかけすぎて遅延損害金が積み上がってしまい完済できなくなってしまうということがあるのです。
完済できそうな場合の任意売却では住宅ローンの残債の他に、不動産会社への仲介手数料や司法書士費用などをプラスしてそれを上回る金額で売却しなければお金が足りなくなってしまいます。
明らかに住宅ローンを完済できない場合は売買代金の中からそういった費用を控除するのですが完済になる場合はそもそも住宅金融公庫の取り分が完済分と決まっているためその他の費用を上乗せして売却価格を設定する必要があるのです。
こういったケースで遅延損害金を先回りして見積もっておかないと、最後の決済の時点で売買価格ではお金が足りない！ということになり任意売却が頓挫してしまいます。
上述したように毎日8000円、1ヵ月で24万円の遅延損害金がつくので、住宅金融支援機構への完済額は毎日増加しているということを頭において任意売却の売却価格を決める必要があるのです。
せっかく任意売却で買主が見つかって売買契約を行ったときにはギリギリ完済できる計算でもそこから約1か月後の決済引渡し時には完済金額自体が増えてしまっているということです。

住宅金融支援機構だけでなくどの金融機関も同じ

そしてこれは住宅金融支援機構に限ったことではなく、他の金融機関でも一緒です。
例えば1番抵当権者が住宅金融支援機構で2番抵当権者に銀行が入っている場合は2番抵当権者の遅延損害金もその残高に応じて加算されていくのです。
また税金の差押えがされている場合でも同じです。
税金も決められた遅延損害金がかかっているので日々残高は増加していくのです。
マンションであれば管理費や修繕積立金も滞納していれば決められた年率で遅延損害金が同じようにかかっていきます。
なので住宅ローンの残高が任意売却で完済できそうだといっても任意売却に時間がかかればかかるほどその金額は上がっていき売却しにくくなっていくということです。
もしくは遅延損害金のことが念頭になかったために契約まではしたもののその後完済できずにブレイクしてしまい振り出しに戻るということも起こるのです。
そういうことまできちんと考えて最終の出口から逆算して任意売却を組み立てるにはかなりの知識と経験が必要なのです。ちなみにこの遅延損害金の計算方法は住宅ローンに限らず全ての借金にあてはまります。なので消費者金融のやカードローンなどで借り入れをしていて滞納すると同じように遅延損害金がかかります。どこかに小さい字で遅延損害金の金利が書いてあるはずです。くれぐれもご注意ください。

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