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民泊物件を買って運営していたがコロナの大打撃でローンが!

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不動産投資として民泊ができる物件を買って民泊を運営していたのですが、コロナショックで民泊の入居者がまったく集まらなくなってしまい、民泊の賃料収入が激減。おかげでローンが払えなくなったというご相談がありました。

監修・このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上のコンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。

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おまかせで出来る民泊運営を始めてみたものの…

今回のご相談者様の場合は民泊を運営していたといっても運営会社は別にありその民泊運営会社が一括で物件オーナーであるご相談者から借り上げて賃料を支払い、それを民泊で運営することでの賃料収入との差額でビジネスを行っていたと思われます。
いわばご相談者様は民泊ができる物件という箱だけをローンを組んで購入してあとの運営はその民泊の運営会社に任せるというシステムだったのです。
これはマンションやアパートの一括借り上げのサブリースシステムの民泊版になります。
あとはコンビニ店舗なども地主がコンビニ店舗の箱を建ててそれをコンビニチェーンに貸すというシステムにも似ています。

ご相談者様が民泊を始められたきっかけは数年前の不動産投資セミナーだったそうです。まだその時はインバウンドの海外からの滞在者の需要も旺盛でこれからは民泊の時代だといっていた時期でした。
しかし今年に入ってからのコロナショックでインバウンドの需要が一気になくなり民泊の売上も一気に減っていったと思われます。
さらに民泊の性質上、不特定多数が共同生活を行うというところが敬遠されて毛嫌いされた感があり、ただでさえインバウンドの激減で売上が下がっているところにインバウンド以外の需要まで見込めなくなったためとうとうご相談者様の民泊物件を借り上げていた民泊運営会社からの一括借り上げ賃料の振込がストップしてしまったのです。

 

収入が0になるだけならまだいいが…自己破産も考える状況に

ご相談者様は毎月20万円ほどあった民泊運営会社からの一括借り上げ賃料の全てを失うことになってしまいました。
そして収入がゼロだけならいいのですが、ローンを組んでこの民泊物件を購入していたため毎月15万円のローンの支払いの原資として民泊運営会社からの一括借り上げ賃料を当てにしていたため、一括借り上げ賃料がゼロとなったためにすべてのローンの返済を持ち出しで行わなければならなくなってしまったのです。
そしてしまいにはその民泊運営会社との連絡も取れなくなってしまったのでした。もう夜逃げのような形で音信不通になっていたそうです。

毎月何もせずに15万円が出ていきますのでサラリーマンのご相談者様は自己破産を考えたそうです。しかも民泊物件なので個別に入居者に貸すということがしにくいため少しでも入居者を入れて持ち出しを少なくするという対策もまったく取れなかったのです。

そこで当社にご相談を頂き当社に任意売却をご依頼されました。
民泊物件という性質上、通常のアパートなどよりも不動産の価値というか売買価格の相場は比較的低くなってしまいます。ローンの残高と照らし合わせてもどう見てもローンの残高のほうが多い状況でした。
そして債権者の信販会社に当社から連絡をしたところ債権者はすぐにでも競売を行うと言ってきましたので任意売却を行うのも時間との戦いでした。

今回のご相談者様が不幸中の幸いだったのが当社でこの民泊物件の任意売却を始めてからわりと早いタイミングでこの民泊物件を買いたいという買主が現れてくれたのです。
民泊物件を自ら保有して民泊を運営しているという会社だったので安心して後を任せることができました。
ご相談者様としても任意売却で売却できたので何もせずに競売になってしまうより大幅にローンの残債務を少なく圧縮することができました。

 

うまい話にはくれぐれもご注意を。お困りの際は早めのご相談を

今回のケースでご相談者様が話していたのは、そもそもこういう民泊物件を買わないかと持ち掛けてきたのが夜逃げして連絡が取れなくなっている民泊運営会社だったとのことです。民泊運営会社としては自分でリスクを負って民泊物件を持つよりも誰かに買わせてそれを一括借り上げしてサブリースで運営するほうがリスクとリターンのバランスが良かったのかもしれません。まんまと騙されてしまったとおっしゃっておりました。セミナーではこれからは民泊の時代で先行者利益を取るためには今すぐ始める必要があるとめちゃくちゃ煽られたそうです。それで断るに断れなくなって購入したとのことでした。

しかしそもそも論ですがそこまで煽るほどメリットがあるのであれば自分で買って運営したほうが賃料が丸々儲けになるのでメリットが大きいはずなのです。それを他人に買わせて自分は薄利のサブリースのポジションになっているという時点で疑いの余地があるということです。

ご相談者様も高い授業料になったとおっしゃっていました。うまい話にはくれぐれもご用心ください。

不動産投資で民泊物件をつかまされて後悔しているというあなたはぜひ経験豊富な当社にご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

 

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