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不動産担保ローンの返済が苦しいというご相談が増えています

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不動産担保ローンというものをご存知でしょうか?
読んでそのままなのですが家などの不動産を担保にお金を借りるローンのことです。
最近ではTVCMや電車バスなどの公共交通機関、駅のポスターなどでも消費者金融と並んでよく見かけるアレです。
会社でいうと

  • アサックス
  • セゾンファンデックス
  • オリックス
  • SBI
  • 三井住友トラストL&F
  • 新生銀行
  • 東京スター銀行

などがよく宣伝をしているところです。
今この不動産担保ローンでお金を借りたのはいいものの、その毎月の返済が払えずにご相談される方がじわじわとですが増えているのです。

不動産担保ローンとは?

不動産担保ローンとはどのようなローンなのでしょうか?

簡単に言うと不動産担保ローンとは家などの不動産を持っている人がその不動産を担保にお金を借りることができるローンのことです。

家の住宅ローンがまだいっぱい残っている場合は不動産担保ローンの借り入れは難しいのですが、住宅ローンを完済していたり家を相続していたりする場合にその家の価値である担保評価の分だけお金を借りられますよという仕組みというか金融商品のことです。

不動産担保ローンの場合は住宅ローンの場合と違ってその家などの不動産の担保評価をかなり厳しく見ます。なので3000万円の価値がある家に対しても目いっぱい3000万円を貸し付けることはありません。だいたい家の価値の6割程度を担保評価としていることが多いです。3000万円の価値がある家であればだいたい1800万円くらいまでならホイホイと貸してくれます。

その際に必ず根抵当権という形でその家を担保に取って設定した極度額の範囲内で何度でも借り入れができるという形を取ります。

  • 生活費の補填分として
  • 事業者であれば事業資金として
  • まとまったお金が必要

などの理由で家を担保にお金を借りられるので当座をしのぐためにとりあえず利用するという人が多いのです。

不動産担保ローン返済に困る方が増えています

なぜ不動産投資ローンの返済に困るケースが増えているのでしょうか?

まず第一に不動産担保ローンの金利の高さです。ほぼすべての不動産担保ローンの金利は年利10%以上です。月利にするとほぼ1%です。これは住宅ローンの年利くらいの利息を毎月はらわなければならないという金利水準なのです。

これは1800万円借り入れたとすると毎月利息だけで1800万円×1%=18万円!を返済しなければいけません。当然元金の返済も同時に行わなければならないので毎月の返済額が30万円を超えているというケースも多いです。それでも不動産担保ローンを借りてからしばらくの間は手元にまとまったお金があるのでそれで返済ができてしまうのです。でもそれは借りたお金で返済をしているだけなので遅かれ早かれ行き詰ってしまうというわけです。

不動産担保ローンの会社の中には最初から目いっぱい貸し付けずに小出しに貸して返済が詰まったらまた追い貸しをしてそれで返済をさせているところまであるのです。

そうしてどんどんと元金が膨れ上がり、元金が膨れ上がるとその分毎月の利息は大きくなり返済に詰まってしまうというのがだいたいの流れです。

不動産担保ローンの返済で高値売却を視野に入れる

では不動産担保ローンの返済に困ったこの状態を解決するにはどうすればいいのでしょうか?

まず一番簡単なのが担保にしている不動産をそのまま売却してしまうことです。上記でもお伝えした通り、不動産担保ローンの担保評価は厳しめなのでもし返済が滞ってもその不動産を売却することで完済できる見込みが大きいのです。どうにもならないときはできるだけ高値で売り抜けることを第一に考えるべきだといえます。

しかしながら、不動産担保ローンを借りている人に多い希望として、そのまま住み続けたいというケースが多いです。なぜかというと、その家は親が一生懸命ローンを完済していたり、亡くなって団体信用生命保険で住宅ローンを完済していたものを相続していたりしていて、親が命に代えて譲ってくれたものであることが多いからです。

その家を自分の借金のせいで失ってしまうことはこの期におよんでですが避けたいと言われる人が多いのです。そういう場合の解決策がリースバックです。

リースバックとは当サイトでもご説明していますが、一度第三者に買ってもらってその第三者から賃貸で借り受けるという不動産取引のことです。そうすることでその家に住み続けられるのです。

そしてリースバックであれば一定期間賃貸で住み続けたあとにその第三者から買い戻すことも可能になります。高金利の不動産担保ローンを一旦完済して賃貸で家賃を払って住み続けながら態勢を整えて最終的に買い戻すことで元の状態に戻れる可能性があるのです。

急ぐ場合は弊社がその第三者となって買い取らせて頂いているケースもありますのでぜひご相談頂ければと思います。

不動産担保ローンの返済が滞ったときは競売申立に注意

最後に不動産担保ローンの返済が滞ったときの注意点です。

上記でもお伝えしましたが不動産担保ローンの担保評価は実際の価値の6割程度と低いです。『担保評価が6割』というと何かピンとこないでしょうか?

そうです!

競売になったときの裁判所の鑑定評価がほぼほぼそれくらいで実勢価格の6割くらいです。つまり不動産担保ローン会社は不動産担保ローンを貸し付ける際に最悪競売にしても全額回収できるくらいの金額を限度にしか貸し付けていないということです。

なので不動産担保ローンの返済が滞ってからモタモタしているとすぐに不動産担保ローン会社から競売申立てをされてしまうのです。

弊社にご相談にこられた方も全員が競売申立てをされてしまっていました。

競売申立てをされると競売までの期間でどうにかしなければいけないため時間的な制約ができてしまうのと、不動産担保ローン会社の競売申立て費用もあわせて請求されるため不動産を売却して返済する額が増えてしまいます。

早く動いていればもともとの貸付額が少ないのが功を奏して競売申立される前に決着できることも多いのでいたずらに時間をかけないことが大切になってきます。

ぜひ不動産担保ローンの返済に困った際には任意売却専門の経験豊富な弊社にまずはご相談だけでも早めにアクションされることをおすすめします。

このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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