破綻寸前で事業を継続できた！

今回のご相談者様は、埼玉県川口市の自宅兼作業場で個人事業主としてお仕事をされていました。ところが、折からの不況で受注が減り売上が下がり、政策金融公庫への事業ローンの返済に困るようになっていました。そして、政策金融公庫からの追加融資を断られてしまい、他の銀行も当たりましたが、どこも融資には応じてもらえず、政策金融公庫の事業ローンの返済に完全に行き詰ってしまい、当社にご相談頂いたという経緯でした。

監修

	細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩みを300件以上コンサルティングしてきた任意売却の専門家です。
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急場をしのぐために自宅兼作業場を手放せば…

ご相談者様は自宅兼作業場で印刷業を親の代から営んできていて自宅兼作業場にはローンがないため自宅を売却すれば政策金融公庫への事業ローンも返せるのではないかと考えたそうです。
しかし自宅を売却してしまうと当然作業場も失ってしまうため仕事ができなくなってしまうため悩んでいました。

ご相談者様はこのとき自宅兼作業場を担保に入れて不動産担保ローンを借り入れることも考えておられました。それなら急場をしのげると思われたからです。しかし当社にご相談時にはまだ不動産担保ローンを借りてはいなかったため、当社としては不動産担保ローンとは別の方法でいきましょうとご提案しました。

なぜなら不動産担保ローンの金利は政策金融公庫より圧倒的に高く、不動産担保ローンを借りて政策金融公庫の返済を進めても結果的には低金利の政策金融公庫から高金利への不動産担保ローンのローンの借り換えのようになるだけなので、行き詰まるのが先延ばしになるだけで根本的な解決にならないからです。借り換えられている間だけは資金繰りが回っているように見えるだけで不動産担保ローンが限度額に達してからはまた払えなくなることは目に見えています。そして容赦なく自宅兼作業場を競売にかけられて結果的には全て失うことになるのです。

リースバックで住み続けるというご提案

そのかわりに、当社からご相談者様に提案させて頂いたのが、自宅兼作業場のリースバックです。
この時のご相談者様の状況は、政策金融公庫の借り入れの残高が3000万円あり、毎月の返済額は50万円でした。そのほかに家の固定資産税が月額換算で1.5万円程度はかかっていました。
そして、当社からのリースバックの条件提示として、売却価格4000万円でリースバック家賃22万円をお出ししました。リースバックで売却するため、リースバック以降の家の固定資産税はかからなくなります。
これでご相談者様は政策金融公庫からの事業ローンの借り入れを全額返済して、毎月22万円の家賃だけで自宅にも住めて作業場で事業を継続できたのです。

しかも、仲介手数料や登記費用などの売却諸経費を差し引いても、お手元に850万円以上の現金を残せたのです。
その850万円以上の現金をもとに「事業を立て直せる」と、ご相談者様にはとても喜んで頂きました。

だいぶ前に亡くなった、先代の両親が残してくれたローンのない自宅兼作業場が、世代を超えてご相談者様を助けてくれたともいえるでしょう。
ご相談者様も親に感謝しなくてはいけないとおっしゃるとともに、事業を立て直して、亡き親が残してくれたこの自宅兼作業場を必ず買い戻したいという強いご希望を持たれておりましたので、リースバックの売却条件として買戻しも可能という特約条項を入れて売却することになりました。

今回は住宅ローンが残っていないケースでしたが、住宅ローンが残っていたとしてもリースバックは検討可能ですので、様々な事情で家の売却を検討しているができることなら、引っ越さずに住み続けたいとお考えの方は、ぜひ経験豊富な当社にご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

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