収益・投資用マンションの返済問題も任意売却で解決

　　　　　　　　　　　　　　　　　

NHK「クローズアップ現代+」でも特集されたサラリーマンの不動産投資ブームの落とし穴。不動産会社に将来のためにと持ちかけられ、投資用マンション、収益物件をローンで購入したが、思うような収入が得られず、プラスどころか逆に窮地に…
このような問題でお困りの方、任意売却は、住宅ローンのみならず、収益物件、投資用マンションにおいても解決が可能です。

１．話が違う！で困っている方が続出

投資目的で購入したけれど…

• ●節税対策になる（確定申告で税金が帰ってくる）
• ●将来の年金代わりに
• ●生命保険の代わりに
• ●家賃保証（ サブリース）で収益を保証します

「家賃保証しますよ」「ローンを組んでこれだけ手残りあります」「将来の資産形成にもなりますよ」などと話を持ち出され収益不動産を購入若しくは土地を購入して建設しようとしたがしたが…

▼ところが▼

• ●税金が大きく戻ってくるのは購入諸費用を大きく損金計上できる初年度のみだった。
  それ以降は少しの赤字分を給与収入と合算して還付を受けられますが、ローンの持ち出しの方が断然大きいレベルにがっかりする。
• ●年金がわりといってもローンを払い終わるのは30年以上先
  なのでそのときの賃料が下がっている可能性もあり不安に感じる。
• ●生命保険のかわりになるといっても満期金額が目減りするので損をする。
  団体信用生命保険でローンが完済されても物件自体の価値が下がっている可能性がある。
• ●家賃保証額（サブリース）がどこまで続くのか。
  建築する際これで家賃を保証しますといっても数年後には減額される可能性が多聞にあります。最近（平成30年３月現在）ではシェアハウスで1年も経たずに家賃保証を下げられ困っている方が続出しています。

２．投資用で払えなくなる代表的な3つの理由

投資用ワンルームマンション購入時のローンは基本的にはそれを入居者に貸して入ってくる賃料収入を原資にして返済するため順調なうちは返済にこまることはないのですがひとたび歯車が狂うとたちまち返済に困ってしまうということが起こり得るのです。
ではどのような時に投資用ワンルームマンションのローンの返済は滞ってしまうのでしょうか？
今までのご相談者様で投資用ワンルームマンションのローンが払えなくなってしまったケースの代表的なもの3つをここではご紹介します。

①入居者が退去してしまい賃料収入がゼロになりローンの返済が持ち出しに！

これが一番多いのですが、ワンルームマンションであってもれっきとした賃貸経営ですので賃料収入が入ってこなければ売上が立たず、賃料収入を原資にあてこんでいたローンの返済を自身の持ち出しで払わなければならなくなってしまいます。そうなると、サラリーマンが小遣いの範囲内でカバーできる範疇をすぐに超えてしまうい、奥さんなど家族にも内緒で投資用ワンルームマンションを購入しているサラリーマンオーナーも多いため、誰にも相談できずに途方に暮れてしまうのです。それで困って当社にご相談に来られるという方が非常に多いのです。
サブリースですので空室になるリスクは絶対に無いというのも間違いです。確かにサブリースであれば毎月一定のサブリース家賃が振り込まれますのでそれで回るのであれば安定経営になりそうに見えます。しかしサブリース契約に期限がある場合はその期限が切れた後にちょうど入居者が退去してしまうということは起こり得るのです。例えばサブリースの契約期間が2年であればちょうど2年でサブリース契約が切れたときに入居者も引っ越すタイミングが重なることが多いからです。そうなるとそこから次の入居者が決まるまではずっと持ち出しでローンの返済しなければいけなくなり大変になります。
悪質なサブリース会社などは財務状況が悪化するとサブリース期間内であってもサブリース賃料の支払いを止める場合だってあります。その場合はサブリース契約にのっとって訴訟などで回収できる可能性はありますが、その不払い期間中もずっとローンの返済は続くためマンションオーナーの資力が持ちこたえられるかどうかが問題になります。しかもサブリース会社が会社を清算してしまえばどうやっても未払い賃料を回収することはできなくなってしまうのでサブリースなので安心と思わずにもしもの時のことは常に考えておく必要があるのですが、なかなかそこまで考えて投資用ワンルームマンションを買ったと人はいないというのが現実なのです。

②収支計画に管理費・修繕積立金・税金などを考慮しておらずそれらが払えない！

投資用ワンルームマンションを購入する際の資金計画や収支計画が甘すぎて細かいところを考慮していないケースが多く見られます。
例えばマンションオーナーになれば管理費や修繕積立金は毎月管理組合に払わなければいけませんし、毎年固定資産税・都市計画税もかかってきます。それを考慮せずに月々の単月のキャッシュフローだけを考えてローンが払えると錯覚していたため、いざマンションを所有してみると家賃収入だけでは全然ランニングコストをペイできなかったという事態に陥りやすく、そして毎月少しずつ赤字で持ち出しになりボディーブローのようにマンションオーナーの懐にダメージが蓄積されていきます。
要はこの状態でマンションを持ち続けている限り貯金がどんどん減っていくということです。そして貯金が尽きた時にどうにもマンションを維持できなくなってしまうのです。中古のマンションを買っていれば管理費や修繕積立金が上がる時期に入るのも購入後早いタイミングで発生する可能性もあるため、ただでさえ厳しかったのに管理費と修繕積立金が上がってさらに厳しくなったというケースもありました。
本来であれば購入前に綿密に収支シミュレーションしておくべきなのですがそれがないがしろにされていてほとんど考慮されていないためこのような問題がよく発生してしまうのです。

③入居者が退去したあとに募集するためのリフォーム費用や募集費用が払えない！

最後に上記①と②に追い打ちをかけるようにまとまったお金が必要になるのが、入居者が退去したあとです。入居者が退去すると部屋をリフォームしなければなりません。そしてリフォームしたあとに広告宣伝費をかけて入居者の募集をかけたり、入居者を優先的に案内してもらうための広告費のバックを賃貸仲介会社に提示したり、入居者が決まって契約の際は仲介手数料を払ったりと何かとまとまったお金が次々にかかるのです。
本来であれば毎月のキャッシュフローの残り分をストックしておいてこういった事態に備えておくのですがそもそも毎月が赤字なのでできません。そしてマンションオーナー自身も持ち出しでローンを払って消耗していたりするのでさらにまとまったお金がかかるとなるとアップアップになってしまい最悪は入居者の募集が出来ない状態で放置しなければいけなくなるのです。
そうなると誰も住んでいないワンルームマンションのローンの返済だけを毎月自腹で払っていくだけになり、懐も痛いし馬鹿らしくなってしまうのです。

投資マンションの失敗もご相談ください。

いかがでしょうか。すべての問題の源は投資用ワンルームマンション購入時の運営計画の甘さにあります。その甘い計画を押してきた営業マンや不動ww産会社の問題も大きいでしょう。しかし最終的に損害を被るのはその甘い運営計画を受け入れて投資用ワンルームマンションに投資して失敗した所有者本人だけなのです。投資なのですべては自己責任として片付けれらてしまうのです。

投資用ワンルームマンションのローン滞納の処理スピードは住宅ローンよりもかなり早いのでまずいと思ったら早めに対処しなければすべて競売になってしまう可能性が高くなります。
ワンルームマンション投資で失敗したなあと思って後悔している人はぜひ経験豊富な当社になるべく早くご相談ください。

こちらからどうぞ

３．収益物件の落とし穴

いざ、売ろうと思っても…

アパートローンで購入した投資用ワンルームマンションを売ろうと思ったがなかなか売れずに困っているという方は多いのではないでしょうか？特に新築で35年ローンを組んで投資用ワンルームマンションを購入された方はそのままではなかなか売れないということがほとんどなのです。なぜ新築で買った投資用ワンルームマンションを売ることが難しいのでしょうか？

それは・・・オーバーローンだからです。

といった感じです。(話を簡単にするために購入時の諸費用は考えないこととします。)

この物件を金利3％・35年ローンで購入すると、月々のローンのお支払いは9.6万円となります。賃料が月額8万円となりますので、そもそも月の収支が1.6万円の赤字なのも投資そのものとしては問題ありなのですが、冒頭であげた様なメリットをうたって強めに営業をかけてくる不動産会社も多いようなので、何とかなるだろうと思って購入してしまっているケースも多々あります。

そして時間が経つにつれ、様々なデメリットが垣間見えてきて、これなら早く売ってしまおうと考えられる方々が増えるのです。そこで大問題となってくるのが・・・オーバーローンだということです。

投資用ワンルームマンションの売却価格の決め方は、自分で住む実需の分譲マンションの決め方とはまったく異なります。投資用ワンルームマンションは収益不動産となりますので、投資家は収益還元法により購入価格を検討します。

簡単に言えば賃料収入から逆算して希望の利回りになる価格でしか買いませんということです。上記の例で言えば・・・月額賃料が8万円⇒年額で96万円となりますので投資家の希望の利回りが8％だとすると、

96万円÷8％＝1,200万円

これが投資家が購入検討する価格となります。

この場合でもし10％欲しいという話になれば購入検討価格は960万円まで下がります。逆に6％が希望だとすれば購入検討価格は1600万円まで上がることになります。いずれにしても2500万円のローンを組んでいますので、960万円や1600万円で売ろうとするとかなりの残債が出ることになってしまいます。そしてその残債は売却の決済のときまでにどこかで資金調達して引渡しの際には売買代金と合わせて完済しなければいけません。新築の投資用ワンルームマンションは、購入して中古物件になった瞬間にこのような状態になっていると認識する必要があります。

残念ながら・・・ローン全て返済できる金額では買い手はまずつかないということです。

４．返済困難の先にあるリスク

そうこうしているうちにもっと大変な事態が起こります。

賃借人からの退去通知が入ります。(サブリースの場合は大丈夫です。)
賃貸マンションですので当然ですが、もともとの収支がプラスではなく持ち出しなのでそのダメージは大きいのです。先程あげた例でいうと、ローンの支払いと管理費・修繕積立金を合わせた9.6万円が丸々持ち出しとなってしまいます。
そして、賃借人が退去するとルームクリーニングを入れて次の募集をかけなくてはなりませんが、それにもさらにお金がかかります。
こんなことは続けていられないと考えて売却を検討するもののやはり『オーバーローン』なのでうまくいきません。

そうこうしているうちに、なんとかやり繰りしてきたローンの支払いまで厳しくなりそうになってきます。そしてローンの支払いができなくなると…競売されるのを待つだけになってしまいます。

もうどうしようもないのでしょうか・・・？

５．任意売却という方法

大丈夫です。任意売却という手があります。

ローンの残った投資用ワンルームマンションを売却するのに威力を発揮する方法が任意売却です。

弊社が専門に取り扱う「任意売却」をすれば、ローンの残った投資用ワンルームマンションを売却できます。特に自宅をお持ちで投資用ワンルームマンションのローン返済が滞ると、自宅にも悪影響を及ぼすことがありますので早めの対処が必要です。ぜひ早めにご相談ください。

また、弊社の任意売却に対する取り組みとして、お客様ご自身でオーバーローンなのかどうかを瞬時に無料で判定できるシステムを用意しています。この『ハウマッ家（チ）』を使えば、不動産会社に査定に来てもらうより簡単にご自宅の相場が分かります。しかも何度でも無料でご利用頂けます。
その結果、オーバーローンだった場合はぜひ一度、任意売却をご検討下さい。任意売却専門の株式会社エイミックスが一生懸命あなたの立て直しのお手伝いをさせて頂きます。

６．サブリース契約の場合は要注意

実は投資用ワンルームマンションの任意売却を検討する際に、一番邪魔になってくるのがサブリース契約なのです。

サブリース契約は投資用ワンルームマンションを新築で購入するときにセットになっていることが多くあります。特に初めて投資用ワンルームマンションを購入するときは家賃が入らなければローンの返済に困るという心配が購入者にあるため、投資用マンションを販売する側もその心配をできるだけ排除して売りやすくするためにサブリースをつけて販売することが多いのです。

しかしこのサブリース契約が投資用ワンルームマンションを売却しようとしたときにかなり邪魔になることが多いので非常に厄介なのです。

入居者を保護する縛りが仇となり面倒なことに

何が厄介かというと、売却するには当然売買で買主に買ってもらわなければいけませんが、中古で投資用ワンルームマンションを購入する買主はサブリース契約を解除して引き渡してほしいという注文をつけることが多いことです。
ですので、その時になって初めてサブリースを解除しようとするのですが、サブリース契約も賃貸契約のひとつなので貸主であれるマンション所有者側からのサブリース契約の一方的な解約はしにくいように契約条項で定められていることが多いのです。
普通の賃貸契約で大家さんから突然賃貸契約の解除されると借主の入居者が困ってしまうので借主を保護するための縛りが法律でも定められているからです。
昔からの名残で大家さんの力は強くて借主の入居者は弱かったのでそうなったのですが、サブリース契約にはあまり当てはまらないと私は思います。
なぜならサブリース契約は貸主の大家さんがだいたい素人の個人で借主のサブリース会社がプロの不動産会社だからです。
しかし賃貸借契約という大きなくくりで貸主側からの一方的な賃貸借契約の解除は制限されているため仕方がないことなのです。

さらに売却の邪魔をするややこしい足かせが盛りだくさん

サブリース契約の契約解除の契約条項の取り決めで一番多いのは3～6ヵ月前予告というもの。しかしこれは借主であるサブリース業者からの場合です。貸主であるマンション所有者側からの解約は3～6ヵ月前予告に加えて正当事由が必要となっているケースが多くあります。
この正当事由というのは簡単には認めてもらえないので困ってしまうのです。ただ単に売却したいからとかお金に困っているからとかの個人的な理由は正当事由には当てはまらないからです。
なので3～6ヵ月前に貸主である所有者側から売却するのでサブリース契約を解除したいとサブリース業者に申し入れてもサブリース業者が拒絶すれば貸主側からのサブリース契約の解除はできないことになるのです。
するとサブリース契約を解除することを条件に購入するといっていた買主との売買の話も流れてしまうというわけです。

サブリース契約が外れないとなるとサブリース契約をつけたまま売却しなければならなくなりますので買主が見つかりにくくなってしまいます。
そうこうしているうちに時間だけが経過してしまい、本当にローンの返済に詰まってしまって当社にご相談頂くご相談者様もいらっしゃいました。

でも、まだ諦めないで。任意売却の専門家に相談を

ではサブリース契約が解除できなければマンションの売却は絶望的なのかというとすべてがそういうわけではありません。
私たちが任意売却で投資用ワンルームマンションを売却する際にはこれまで何度もサブリース業者と交渉してサブリース契約を解除させて任意売却してきています。
サブリース契約にはサブリース契約の解除のやり方というものがあるからです。

サブリース契約が解除できずに投資用ワンルームマンションが売れずに困っているという人はぜひ任意売却の経験豊富な当社にお早めにご相談下さい。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

７．解決事例

	「ワンルームマンション投資4軒が大赤字！｜4軒任意売却成功、民事再生で自宅は守る。」
	東京都練馬区清水様（仮名）50歳
	新築ワンルームマンションの営業に良い話ばかりされ3件契約。その後赤字が続き、営業に相談すると、もう1件購入すれば赤字が解消すると言われ…

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