住宅債権管理回収機構から簡易書留が届いたら｜親展の封筒を開ける前に
この記事を読んでわかること
住宅金融支援機構フラット35などの住宅ローンを滞納し続け、何度か「ご連絡」の督促状や電話連絡を受けながら6ヶ月ほど経過すると、次に業務委託を受けた「住宅債権管理回収機構」など債権回収会社（サービサーとも言われます）から、封筒に入った書類数枚の通知がやってくる段階に入ります。
今、すでにその通知が届いていらっしゃる方は、それは大切な書類ですので、よく読んでいただいて、何よりも早急に対応を進めるようにしてください。
「内容が難しくどうしたら良いかわからない」「怖い」と慌てる方も多くおられます。
その場合は、まず落ち着いて、慌てずに専門家に助言を求めるようにしましょう。
※私たちエイミックスでは、無料相談窓口を設け、そのようなお客様のお話を伺っています。そちらも是非ご利用くださいませ。
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執筆
貝阿彌 佳則（かいあみ よしのり）
株式会社エイミックス 代表取締役
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
競売関連業者を経て住友不動産販売へ。営業センター所長を務めたのち、任意売却専門の株式会社エイミックスを設立。競売の実務を内側から知る立場から、住宅ローン返済に行き詰まった方の相談に23年間対応している。著書『住宅ローン破綻は任意売却で解決できる』（幻冬舎）。
※住宅金融支援機構の委託先４社
その封筒の中身はいったい何？！
その封筒は返済窓口が変わったことを知らせる通知
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※業務委託先のサービサーによって若干書式が変わりますが内容は同じです。
通知は簡易書留で、「親展」と記載された封筒で届くのが一般的です。受取時に署名または押印を求められるため、不在で受け取れなかった場合は不在票が投函されます。
この不在票を放置してはいけません。保管期間を過ぎると差出人に返送されますが、通知が届かなかったからといって手続きが止まるわけではありません。むしろ「連絡が取れない債務者」として記録が残り、その後の交渉で不利になります。
封筒を受け取ったら、まず差出人が「株式会社住宅債権管理回収機構」であることを確認してください。法務大臣の許可を受けた正規の債権回収会社であり、架空請求ではありません。中身を確認せずに放置することが、最も避けるべき対応です。
この通知で、窓口が今までの住宅金融支援機構ではなく、その住宅金融支援機構が業務を委託した、債権回収会社（サービサー）になったということになり、「代位弁済（だいいべんさい）」という手続きが行われたことがわかります。
債権回収という言葉の響きから、非常に怖い印象を受けられる方が多いようですが、この債権回収会社（サービサー）は、法務省から特別に認可された債権回収代行業者で、とても厳しい認可条件をクリアした企業になります。
ですので、いわゆるドラマに出てくる取り立て屋のような「扉を大声で呼びながら叩く」「時間に関係なく取り立てに来る」などをすることはなく、法律を遵守して業務する機関ですので、ご安心ください。
但し、この時点で「期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）」を迎えていますので、今までのような分割での返済は出来ず、一括での返済しか道はありません。もしそれが出来ない場合は、この通知が来たという事実は、今後深刻なものとなりますので、その後の対応策を専門会社などにご相談いただく必要が出てきます。
併せてご覧ください
代位弁済（だいいべんさい）について、詳しく書いた弊社記事です。
住宅債権管理回収機構とは
株式会社住宅債権管理回収機構（JLS）は、住宅金融支援機構から債権回収の委託を受けた、全国で4社のみの正規サービサーです。法務大臣の許可を受けて営業しています。
債権回収会社（サービサー）は、金融機関から債権の管理・回収を委託または譲渡される専門会社です。同機構から通知が届いたということは、住宅ローンの返済が滞り、債権の管理が同機構へ移ったことを意味します。
そのまま滞納を放置していたら？
競売になり、様々な不利益が降りかかる！
ご近所の方々に知られてしまう
借金（残債）が多く残ってしまう
強制的に退去を迫られる
止めてほしくても止められない
そのまま滞納を続けていると、「競売（けいばい）」という方法であなたの意思に関係なくご自宅などが売却されることになり、上に挙げたような不利益があなたに多く降りかかります。
また、競売は強制的に進められるオークション形式での売却ですので、市場価格より安価に売却される可能性が非常に高くなります。
それは、自宅を立ち退された後に「返済する債務が多く残る」可能性があるということなのです！
競売にかけられるのを避けるには？
この段階（債権回収会社に業務委託されるタイミング）でお手元に「任意売却パンフレット」というものが届いているかと思います。
この段階で出来るだけ早く「任意売却」をご検討ください。
私たちのような任意売却専門の不動産会社にご相談いただければ、このタイミングからでも迅速に競売を回避すべく、任意売却の実施に向け動きます。滞納を続け、段階的にこの状況に至った方は、もうこれ以上先延ばし出来ない段階とお考えください。
この時点で、債務者に何かしら返済に向けた動きが見られない場合、債権者側は、債務者（あなた）に「返済する気がない」「やる気がない」と判断することとなり、強制的に「競売」を執行されることになってしまうのです。
この競売は、あなたの意志と関係なく強制的に進められ、最終的には住み慣れた自宅からの立ち退きを迫られることになります。
それに加え、競売での売却価格は自身で設定できず、安価に取引されることが多く、売却後に残る残債務がその後の生活を苦しくする可能性があります。
ぜひ、その前に、競売と比較してメリットの多い、「任意売却」をして、少しでも売却後の生活を楽なものにすることをお考えください。
併せてご覧ください
任意売却について詳しくはこちら
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仲介業者選びについて
任意売却業者は自分自身で選べます！
債権者から業者の紹介を提案されたり、任意売却業者のリストが送付されていたりし、業者を選べないように思うかも知れませんが、任意売却を依頼する仲介業者は自分で選定できます。
安易に進められるがままに業者を選んでしまうことだけはしてはいけません。ご自身で納得できる、信頼できる業者選びをしましょう。
もし、悩まれているようでしたら、私たちの無料相談窓口をご利用ください。あなたにとって最適なプランをご提案致します。
Ｑ＆Ａ（よくある質問）
Q .高齢で年金生活なのですが任意売却を断られることは無いのでしょうか…
A.高齢だからという理由で任意売却が成立しないということは全くありません。ご安心いただければと思います。年金で生活されている状況でも、その経済状況を踏まえ、任意売却後の生活も考えた「任意売却後の新しい生活」をご提案致します。
Q .ご相談は何曜日の何時まで出来るのですか？
A.ご相談は基本的に年中無休で対応しております。
お電話で相談員がマンツーマンでお話を伺うのは朝9時から夜23時まで受け付けています。土日も祝日も休まず受け付けていますので、お時間に余裕のある時にいつでもお電話いただければと思います。また、お忙しい方にはメールでのご相談も受け付けております。24時間受け付けていますので、お仕事の帰りが23時を過ぎるという方でも、メールをお送りいただければ、翌営業時間にご連絡致します。
Q .今すぐ対応していただけるのでしょうか？
A.無料相談窓口にお電話ください。相談室にお越しいただくのが難しい場合でも、お住まい地域にすぐ駆けつけられる相談員の空き状況を確認し、最短いつ対応が可能かをお答え致します。お客様の状況によっては時間との勝負になるケースも多くありますので、わたしたちはすぐ対応が出来るよう体制を整えてご相談をお待ち致しております。
