【2025年最新】任意売却とは？競売を回避する方法と成功事例

　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。

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任意売却とは、住宅ローンを返済できなくなった場合に、競売や自己破産を避けるための方法です。「任売（にんばい）」とも呼ばれるこの方法では、住宅ローンを返済できなくなった方たちが、自宅や所有不動産を自分の意思で売却できます。また、売却後に住宅ローンが残った場合でも、無理なく返済できる金額での分割返済も可能になるという、返済に困った方に有利な解決方法です。
※借入している金融機関の合意が必要です。

このページではその任意売却について、競売との違いやメリットやデメリットなどなど、幅広い項目をわかりやすく解説していますので、最後までご覧いただければと思います。

１．任意売却とは？基本知識をわかりやすく解説

1-1. 任意売却と競売の違い

競売との大きな違いは、不動産の売却を「あなた自らの意思で行うか、裁判所から強制的に行われるのか」という部分です。

簡単に言うと、任意売却しなければ、銀行など債権者は裁判所にオークション形式の競売を申し立てします。
あなたの不動産（自宅など）は、あなたの意志とは無関係に強制的に処分されてしまうということなのです。

競売は裁判所やインターネットで公告されるため、お住いの不動産が競売で売られていることを隣人、知人に広く知られることにもなりかねません。
また、それだけではありません。強制的に行われることで、不動産の売却価格面でも大きな差が発生することもあり、売却後の残債務がその後の生活に大きく影響します。

もし競売手続きが進んでしまっていたら？

期日までに任意売却することで競売は避けられます

競売を避けることのできるデッドラインは「競売の期間入札開札日の前日まで」になります。

では、そこが最適なタイミングかと言われれば、そうではありません。あくまでも競売を避けるための最後の手段がここだということです。
返済問題をスムーズに解決するためには、少しでも早く高いスキルを持つ専門家の力が必要になってきます。つまり、解決できる相談先が限られてくるということなのです。たとえば、任意売却に特化した不動産会社などが挙げられます。

1-2. 任意売却の仕組みとは？

期限の利益の喪失とは？

住宅ローンが一定期間支払えない状態や滞納が続くと、銀行などの金融機関（債権者）は行動を起こします。

彼らは、あなた（債務者）に与えていた分割返済する権利である「期限の利益（きげんのりえき）」を喪失させることになります。

この「期限の利益の喪失」を迎えると、金融機関が契約している保証会社があなたに変わって債務を立て替えます。これを「代位弁済（だいいべんさい）」と言います。次からはこの保証会社があなたに一括での返済を求めてきます。 そして、あなたが一括での返済が出来ないとわかると、担保になっている不動産（ご自宅など）の売却を強制的に行い、貸している住宅ローンの残金を回収しようとするのです。

それが、担保となっている自宅などを強制的に売却する法的手続き「競売（けいばい）」です。
そして、この競売を避けてより有利に自宅を売却する方法が、この任意売却（にんいばいきゃく）となります。

オーバーローン状態でも売却できる

では、自宅を売却して一括返済しようにも住宅ローンの残りが売却価格を上回っている「オーバーローン状態」ではどうでしょう？この場合、通常は売却できません。なぜなら、全額返済しないと抵当権が残りますので、いわば「借金付きの家」となる家を購入する人はいるはずもなく、実質売却できないのです。

しかし、この任意売却は債権者の許可を得ることでその売却が可能となります。

任意売却では、競売で売却される場合と違い文字通り所有者の意思（任意）で売却することになりますので、普通の売買と同じく一般に売られる価格「市場価格」での売却ができます。
それにより、競売よりも高値での売却ができる可能性が高くなり、残債務を少なくできるのです。

抵当権を残したまま解除できる「抵当権抹消」ができる。

不動産を購入する際には、ほとんどの方が銀行やフラット35など長期間の住宅ローンを組まれて購入されると思います。
現金で購入されている方以外は、住宅ローンという購入資金を貸出している金融機関や保証会社から購入時に「※抵当権（ていとうけん）」や「※根抵当権（ねていとうけん）」という担保（たんぽ）設定が不動産に対してなされています。
※抵当権: 債務者が債務を履行しない場合に、債権者が担保物件を売却します。
その際、債権者が優先的に弁済を受ける権利です。
※根抵当権: 継続的な取引から生じる不特定の債権を担保するために設定される抵当権。

不動産の売却を考えた時に、残りの住宅ローン（残債）が売却価格を下回る場合（アンダーローン状態）は、一括返済すれば抵当権の問題も解決ですが、この逆パターンで残債の方が売却した価格を上回る場合（オーバーローン状態）はその物件を通常売却で処分することはできません。
ここで、任意売却のメリットといえるその不動産の抵当権を残したまま解除できる（抵当権抹消）が力を発揮するのです。

改めて任意売却とはどういうものかとお話をすると、払えなくなった時に担保とされている不動産を金融機関など債権者主導の法的手段である「競売」で処分せずに、あなた（債務者）自ら不動産を任意に売却してその売却代金から金融機関（抵当権者やその他の担保権者）が債権を回収して権利を解除・放棄できるので、売却自体を円滑に行う事ができる方法であると言えるでしょう。

金融機関（債権者）側も任意売却の実施には積極的

なぜか？競売と同じく、家を売ってお金に換える…という行為ですが、残債務は、一般的に市場価格での売却が可能な任意売却の方が減るのが普通です。

銀行等の金融機関（債権者）も、貸したお金をできるだけ取りこぼさずに回収したいので、競売よりも積極的に取り組んでいるのです。

それは債務者、債権者が同じベクトルで進めるから

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も推奨

債権者にとっても利点がある任意売却。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も任意売却を推奨しており、分割返済の権利を無くす、いわゆる「期限の利益の喪失」後の窓口が変更される時期に任意売却したい意志を申請する書類である「任意売却に関する申出書」が、同梱された「任意売却パンフレット」というものが郵送されるようになっています。
これは、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）のホームページでも、任意売却を推奨する理由や流れが丁寧に紹介されています。

1-3. どんな人が任意売却を利用できるのか？

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった方が利用できる方法です。具体的には、以下のような状況の方が対象になります。

• 住宅ローンの滞納が続いている方

  すでに数か月間、住宅ローンを滞納しており、金融機関から督促を受けている場合。

• 競売の通知を受け取った方

  裁判所から競売開始決定通知が届いたが、まだ競売が確定していない方。

• 保証会社から「代位弁済」の通知を受けた方

  住宅ローンが長期滞納となり、保証会社が金融機関に代わって債務を立て替えた場合。

• オーバーローンの状態になっている方

  売却価格がローン残高を下回り、通常の売却では完済できない方。

• 税金や管理費の滞納で不動産が差押えの対象になっている方

  固定資産税・住民税・管理費の滞納が原因で、不動産が差押えされるリスクがある方。

• 住宅ローンの借り換えやリスケジュールが難しい方

  金融機関との交渉を試みたが、返済条件の変更が認められなかった方。

• 離婚や転職などで住宅ローンの返済が難しくなった方

  収入の減少や家族構成の変化によって、今後の支払いが困難になりそうな方。

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２．任意売却のメリット・デメリット

2-1. 任意売却のメリット（競売より有利な点）

代表的なメリットをいくつかご紹介しましょう。今のご自分の状況を照らし合わせ、どのような悩みが解決できるのか？を正しく把握しておきましょう。

というところがメリットとなるところです。もちろんメリットばかりではありません。メリットと併せ正しくデメリットも理解し取り組むことが大切です。

2-2. 任意売却のデメリット（注意すべきポイント）

などの点をしっかりと理解して、自分にはどれくらいにデメリットになるのか考えておきましょう。

2-3. 競売になった場合のリスクとの比較

競売に進むとどうなるのか？

「1-1. 任意売却と競売の違い」で説明した通り、競売は債権者（銀行など）が裁判所を通じて強制的に不動産を売却する手続きです。では、実際に競売になるとどのような問題が発生するのでしょうか？

競売の具体的なリスク

• 市場価格より大幅に安く売却される
  競売物件は市場価格の50～70%程度で落札されることが一般的です。そのため、住宅ローンの残債が多く残る可能性が高くなります。
• プライバシーが守られない
  競売情報は裁判所やインターネットで公告されるため、近隣住民や職場に知られるリスクがあります。
• 立ち退きを強制される
  競売が成立すると、新しい所有者から立ち退きを求められ、場合によっては強制執行となることもあります。
• 住宅ローンの残債が多く残る可能性
  競売の落札価格が低いため、ローンの残債が完済できず、その後も返済義務が続くことがあります。
• 引っ越し費用がもらえない可能性
  任意売却の場合は金融機関との交渉で引っ越し費用がもらえるケースがありますが、競売ではその可能性が低くなります。

競売を避けるために「任意売却」を選択するべき理由

競売に進むと、売却価格の低下・プライバシーの問題・強制退去など多くのリスクが伴います。そのため、競売になる前に「任意売却」という選択肢を検討することが重要です。

競売を回避できるタイミングについては、「もし競売手続きが進んでしまっていたら？」の項目で解説した通り、「競売の期間入札開札日の前日まで」であれば可能です。

しかし、最適なタイミングはもっと早い段階です。なるべく早く専門家に相談することで、競売を回避し、より良い条件で売却できる可能性が高くなります。

私たちエイミックスでは、競売を避けるための無料相談を受け付けています。競売が進んでしまう前に、ぜひ一度ご相談ください。

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３．任意売却の流れと手続きのステップ

3-1. 相談から売却完了までの流れ

こちらをご覧頂くと、できるだけ早いタイミングでの相談が必要な理由がよく分かります。

以下は、一般的な任意売却の流れです。（条件によって期間が変わるため、目安としてご覧ください。）

競売される前に、私たちはご相談者様一人ひとりの状況を詳しくお伺いします。
また、債権者との残債の圧縮や分割返済の交渉、不動産の販売活動も行います。

早めに相談することで、より多くの対応策を検討でき、スムーズな解決につながります。
時間的な余裕があればあるほど、選択肢が広がり、より有利な条件で解決できる可能性が高まります。

3-2. 必要な書類と準備すべきこと

任意売却を進めるためには、以下の書類が必要です。
早めに準備しておくことで、スムーズな売却手続きが可能となります。

📌 最初に準備するべき書類

• 住宅ローンの残債明細書（金融機関）
  現在のローン残高や支払い状況を確認するために必要。
• 不動産の登記簿謄本（法務局）
  所有者や抵当権の情報を確認するために必要。
• 住宅ローンの契約書（金融機関）
  金融機関との契約内容を確認するために必要。
• 住宅ローンの取引明細（金融機関）
  これまでの支払い履歴を確認するために必要。

📌 売却を進める際に追加で必要な書類

• 不動産の査定書（不動産会社）
  市場価格を把握し、適切な売却価格を決めるために必要。
• 任意売却に関する申出書（金融機関・保証会社）
  債権者に任意売却を認めてもらうために提出する。
• 固定資産税納付書（市区町村役場）
  未納の税金がないか確認するために必要。

📌 その他、状況に応じて必要な書類

• 収入証明書（勤務先・税務署）
  残債務の支払い計画を立てる際に必要になることがある。
• 連帯保証人の同意書（債権者経由で準備）
  連帯保証人がいる場合、売却手続きに同意が必要になることがある。

私たちエイミックスにご依頼頂く場合は、これらの書類の準備や手続きもサポートいたします。
まずはお気軽にご相談ください。

3-3. 任意売却が成功するためのポイント

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、高度な交渉力・専門知識・手続きの経験が必要です。
とくに、一般の方や通常の不動産会社では対応が難しいポイントがいくつかあります。

🔑 任意売却を成功させるための専門的なポイント

• 1. できるだけ早めに相談する
  競売の手続きが進んでからでは手遅れになる可能性も。 しかし、一般の方が「どのタイミングで相談すべきか」を正確に判断するのは困難です。
  
  エイミックスなら 競売回避の最適なタイミングを見極め、最善の手を打ちます。
• 2. 債権者（銀行・保証会社）との交渉
  任意売却では、銀行・保証会社との交渉が必須。しかし、一般の方が直接交渉しても、条件を引き出すのは非常に難しいです。
  
  エイミックスなら 過去20年以上の実績を活かし、債権者との交渉を有利に進めます。
• 3. 適切な売却価格を設定する
  一般の不動産会社では、通常の市場価格しか考慮しませんが、任意売却では「市場価格」と「債権者の合意」のバランスが必要です。
  
  エイミックスなら 任意売却専門のノウハウを駆使し、最適な売却価格を設定。
• 4. 任意売却に強い不動産会社を選ぶ
  通常の不動産会社では、債権者との交渉経験がないため、売却が成立しないケースも。 競売になれば、売主にとって大きな損失です。
  
  エイミックスなら 専門チームがすべての交渉を担当し、確実に任意売却を成立させます。
• 5. 引越し費用の交渉
  債権者との交渉次第では、引越し費用の一部を負担してもらえる可能性がありますが、素人が交渉しても成功率は低いです。
  
  エイミックスなら 豊富な交渉実績を活かし、引越し費用の確保を最大限サポート。

これらのポイントを押さえることで、競売を回避し、より良い条件で売却が可能となります。
しかし、一般の方や通常の不動産会社では対応が難しい部分が多く、専門家のサポートが不可欠です。

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4．任意売却の成功事例と体験談

🏠ケース1：住宅ローン滞納で競売寸前→任意売却で生活再建に成功！

Aさん（50代・会社員）

🆘 相談者の状況：

50代の会社員Aさん。リストラにより収入が激減し、住宅ローンの支払いが3か月滞納。債権者から競売の通知が届き、不安な日々を過ごしていた。

💡 エイミックスの対応：

• ✅ 債権者と交渉し、競売を回避
• ✅ 適正価格での任意売却を実現
• ✅ 引越し費用の確保をサポート

📊 ビフォーアフター：

競売の場合

売却額：約850万円

債権者からの督促が続く

任意売却の場合

売却額：約1,200万円（350万円UP）

残債務の分割返済を交渉

😊 Aさんの感想：

「最初は不安でしたが、エイミックスさんに任せて本当に良かったです。
競売を回避できただけでなく、残債の交渉や引越し費用の確保までサポートしてもらえました！」

🏠 ケース2：住宅ローン返済が困難に…物件の強みを活かし高値売却！

Cさん（60代・自営業）

🆘 相談者の状況：

Cさんは長年自営業を営んでいましたが、コロナ禍の影響で売上が減少。住宅ローンの返済が難しくなり、滞納が2か月続いていました。
「このままでは競売になってしまうかも…」という不安を抱えながら、売却を決意。

しかし、築25年の中古マンションだったため、不動産会社の査定では「リフォームしないと売れない」「相場より低い金額になる」と言われてしまいました。

💡 エイミックスの対応：

• ✅ 「立地・間取り」の強みを活かし、ファミリー層向けに訴求
• ✅ ホームステージングを活用し、内見時の印象を最大化
• ✅ 住みながら売却し、リアルな生活イメージを伝える
• ✅ 「リフォームせずに使えるポイント」を強調し、コスト面のメリットをアピール

📊 ビフォーアフター：

通常の売却価格

売却額：約1,600万円

「築古」のイメージが強く、買い手が少ない

リフォーム費用を考慮し、価格が低く設定される

住宅ローンの残債：1,800万円

エイミックスの売却価格

売却額：約1,800万円（+200万円UP）

ホームステージングを活用し、購入希望者が増加

「そのまま住める」という印象を与え、早期高値売却に成功

住宅ローンの残債を完済し、生活再建に成功！

😊 Cさんの感想：

「最初はリフォームしないと売れないと思っていましたが、
エイミックスさんのアドバイスで、ホームステージングを活用。
500万円高く売れて、ローンを完済でき、本当に助かりました！」

🏠ケース3：住宅ローン以外の滞納もあったが債権者と交渉！

Dさん（40代・会社員）

🆘 相談者の状況：

Dさんは、住宅ローンの滞納が4か月続き、加えてカードローンの滞納もありました。
「競売になったら大幅な債務が残る可能性がある」状況で、銀行は任意売却に消極的でした。

💡 エイミックスの対応：

• ✅ 債権者（銀行）に「競売よりも任意売却のほうが回収額が高い」ことを説明し、同意を得る
• ✅ カードローン会社と交渉し、一部残債を免除＋分割払いに変更
• ✅ 販売活動を進め、希望額よりも300万円アップの売却を実現！

📊 ビフォーアフター：

交渉前の状況

住宅ローン滞納：4か月

カードローン滞納：2社

債権者は競売を検討中

エイミックスの交渉後

住宅ローン任意売却成立

カードローン一部免除＆分割弁済に成功

売却額：約2,100万円（+300万円UP）

😊 Dさんの感想：

「競売にされたらどうしよう…と不安でしたが、
エイミックスさんが金融機関としっかり交渉してくれたおかげで、
競売を回避し、高値で売却できました！」

5. 任意売却を成功させるために知っておくべきこと

5-1. 金融機関（債権者）との交渉方法

任意売却では、金融機関（債権者）との交渉が不可欠です。
しかし、この交渉は専門知識がないと非常に難しく、一般の方が直接行うのは現実的ではありません。

📌債権者との交渉はなぜ難しいのか？

• 金融機関ごとに対応が異なり、交渉の進め方が一律ではない
• 単に「売りたい」と伝えても、債権者が任意売却に応じるとは限らない
• 売却価格、返済条件、残債の免除交渉など、専門的な知識が必要

📌「自分で交渉しよう」とすると起こりがちなトラブル

• ❌ 金融機関の担当者に断られ、競売に進んでしまう
• ❌ 交渉に時間がかかりすぎて、売却のチャンスを逃す
• ❌ 不利な条件での売却を強いられ、生活再建が困難になる

📌専門家に依頼するとどうなる？

• ✅ 金融機関が納得しやすい「適正な売却価格」の資料を準備できる
• ✅ 過去の成功事例をもとに、スムーズな交渉が可能
• ✅ 一般の方が交渉するよりも、有利な条件での任意売却が成立しやすい

⚠ まとめ：まずは専門家に相談を！

任意売却は、ただ不動産を売るだけではなく、金融機関との交渉を成功させることが重要です。
しかし、この交渉は簡単なものではなく、経験と知識が求められます。
「この交渉を自分でやるのは無理かもしれない…」と思った方は、まずは専門家にご相談ください。

6. 任意売却に関するよくある質問（FAQ）

📌 任意売却の相談はどこにすればいい？

任意売却の相談は、任意売却に強い不動産会社や専門家に相談するのがオススメです。
一般の不動産会社では、任意売却の知識や経験が不足していることが多いため、専門家に相談することが重要です。

✅ 任意売却の専門相談はこちら

📌 任意売却はどのくらいの期間で完了する？

任意売却の完了までの期間は一般的に3か月～6か月程度ですが、ケースによって異なります。
債権者の交渉状況や買主が見つかるタイミングによって変動するため、早めの相談が重要です。

✅ 任意売却の流れを詳しく見る

📌 任意売却後の生活はどうなる？

任意売却後は、新しい生活を再スタートすることが可能です。
ただし、残債務の支払いが残るケースがあるため、事前に返済計画を立てることが大切です。

✅ 任意売却後の残債務はどうなる

📌 任意売却するとブラックリストに載る？

はい、任意売却をすると信用情報（いわゆるブラックリスト）に載ります。
これは住宅ローンの滞納や返済不能と判断されるためですが、5年～7年ほどで信用情報は回復します。

⚠️ ブラックリストの影響について詳しく解説

📌 任意売却後も住宅に住み続けることはできる？

可能なケースもあります。
たとえば、「リースバック」という方法を利用すれば、売却後も賃貸として住み続けられる場合があります。

✅ リースバックについて詳しく解説

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