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離婚後も住宅ローンの残った家に名義人以外がそのまま住み続ける場合

特に多いのは夫名義の家に妻と子が住み続けるケース

離婚後も住宅ローンの残った家に名義人以外が住み続ける場合、状況次第では最終的に強制競売に発展するケースもあります。

『離婚後も住宅ローンを支払いながら住み続ける』『自分はマイホームを出るが、住宅ローンの返済が終わるまで慰謝料や養育費の代わりに自分の債務分は払っていく』…など、様々なご事情などから、離婚後も夫・妻・ご夫婦のどちらかが不動産(自宅)に住みながら住宅ローンの支払いを続けるという方も多数いらっしゃいます。

しかし、社会情勢、金融情勢の変化が激しい昨今、離婚後のライフスタイルの変化等により、その後住宅ローンを支払うことが困難になり、ある日突然、音信不通だったパートナーの住宅ローン返済問題が発覚し、その時には“もう不動産競売しか選択肢がない”といった事態に陥るケースが多々発生しているのです。

それでは、離婚後に夫名義の持ち家に妻などが住み続ける場合の問題点と、その解決方法を考えてまいりましょう。

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その他、離婚する時の住宅ローン問題をこちらにまとめています。

離婚するときの住宅ローン返済問題と任意売却

離婚後に誰が自宅に住み続けるのか?

離婚後誰が住むか

いざ離婚という結論に至ったとき、夫婦の間でまず決めなければいけないのが、夫と妻そしてお子様が「離婚後どこに住むのか」という点になるのではないでしょうか。

そして、この場合に「子どもの生活環境を変えたくない」との理由で、お子様がそのまま自宅に住み続けることを基本として、誰がその家に残るのかを決めるケースが多く見受けられます。


1.家と住宅ローンの名義人本人が住み続ける場合

夫子

住むのが名義人本人の場合は問題ないでしょう

妻が家を出て行き、家と住宅ローンの名義人である夫とその子どもたちが家に住み続ける場合、住む人とその家のローン支払いの義務を負う人が同一人物になりますので、名義変更などの手間もなくデメリットが少ない状況と言えます。これが逆になると一気にトラブルが起こりやすくなります。


2.夫名義の不動産に妻が住み続ける場合

母子

トラブルが起こりやすく大きなデメリットがあります。

そう、問題となるのが、名義は夫のまま、妻とその子供たちが住み続けるというケースです。

夫が慰謝料の代わりに、住宅ローンを支払い続けるという条件で、家賃支払いや生活環境の変化といった心配がなく、妻とその子供たちが自宅に住み続けることができます。一見とてもメリットが大きいと思われるのではないでしょうか?しかし、夫のローン返済が滞ったり、夫が自宅を売却する際には、妻は突然その家から出て行かざるを得なくなってしまうという大きなデメリットがあるのです。

この場合の大きな問題点は、実際に家に住んでいる妻には家に関する何の権限も無いというとても不安定な状況を作り出してしまっているということです。住宅ローンを支払っている元夫と連絡がつかなくなり知らない間に競売申立てをされてしまって家を出ていかなくてはならなくなるということも往々にして起こり得るからです。

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競売とは何かとその時何が起こるのかはこちらをご覧ください。

競売にかけられたら?不動産競売の流れとそれを止める方法。

他に方法は無いのか?

住んでいる妻が住宅ローンの支払いを夫の代わりに行っていくという方法

母子

この方法も考えられますが、結局他人名義の住宅ローンを返済していくことになり不安定な状況であることに変わりはありません。そもそも妻の知らないところで夫が延滞を重ねてしまい、期限の利益を喪失してしまったら分割で払うことすらもできないからです。


住宅ローンを妻名義で借り換えるという方法も考えられます。

母子

この場合は妻側がローンを支払い続けることとなり、夫側の都合によるデメリットはなくなります。とはいえ、新たに妻側がローンの審査を通過する必要があり、妻側には安定した収入が求められることになります。


相談員古家
相談スタッフ
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住宅ローンの契約内容をしっかりと確認しておく

お住まいの不動産の住宅ローン契約の内容も把握しておかないと、冒頭でお話したように競売しか選択肢が無くなるような大きな問題に発展します。今の住宅ローンの契約内容は、夫婦のどちらの名義なのか?共同名義(共有名義)なのか?連帯債務なのか?などの「債務を誰が負っているのか」を不動産の契約時の書類などを整理し、しっかりと確認しましょう。

特に離婚後も住み続けることをご希望の場合は、後々取り返しが付かない状況になってはいけませんので、現在自分が置かれている状況を理解する意味でも、しっかりと不動産の関係書類を確認し、内容を把握しておきましょう。

組み合わせ1   主債務者 
   連帯保証人←主債務者が返済不能になると返済請求が来る

組み合わせ2   連帯債務者同等の返済義務あり
   連帯債務者同等の返済義務あり

組み合わせ3   主債務者返済義務あり
   なし   返済義務なし

 

連帯債務者 連帯保証人

住宅ローンの契約には様々な組み合わせがありますが、ご自身の状況を事前に理解・把握することは重要です。

ポイント

共有名義、連帯債務などは元夫(妻)の協力が必要

離婚するときのご自宅の住宅ローン問題が「売却」でスムーズに解決できるとなったとしても、いざ売却しようとした時に元夫(妻)の同意が得られないと話は前に進めることが出来ません。

また、既にどちらかがお住まいを出られていて連絡が取りにくい、取りたくない、または会話が出来る状態でない…など色々な状況から困難な事態に陥ることもあるかもしれません。

そんな場合も考えて、出来れば可能な限りご夫婦で離婚の話を話し合う時に、早い段階で住宅ローンの問題を取り決めする、などの工夫が必要となってくるでしょう。

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どんな問題があるかをこちらで紹介しております。

離婚後も住宅ローンを共同名義(共有名義)のまま住み続けて発生するトラブル

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連帯債務(れんたいさいむ)

”連帯債務(れんたいさいむ)とは、数人の債務者が、同一の内容の債務について、独立して全責任を負う債務。連帯債務が念頭に置いているのは金銭債務であり、債権者は各債務者に対して債務の全額を請求をすることができる(民法第432条)。”

出典:「連帯債務」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年3月30日 (土) 11:30 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/連帯債務

 

連帯保証人(れんたいほしょうにん)

”連帯保証人(主債務者と連帯して債務を負うとする特約を付した保証人)には、催告の抗弁権と、検索の抗弁権はなく(454条)、事実上債務者と全く同じ義務を負う。 連帯保証人であれば、主債務者とほぼ同等の地位となるため、主債務者がどのような状況であっても、債権者は連帯保証人にいきなり支払いを求めることが可能になる。一般に、貸金での保証人となることは自分が借りたことと同等であるといわれるのはこのためである。”

出典:「保証人」内の保証人の種類『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年3月30日 (土) 11:30 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/保証人

できる限りお互いの負担を減らすために

任意売却とは

任意売却をご検討ください。

任意売却によって住宅ローンを返済してしまい、リセットして片づけてしまうということです。離婚のタイミングで後に憂いを残さない一番すっきりする解決方法です。

本来であればローンの残債が売却額を上回る場合、残債分を一括返済しなければ、銀行に抵当権の抹消に応じてもらえずに不動産を売却することはできません。しかし、任意売却では、債務者(住宅ローンの支払い者)・債権者(金融機関など)との話し合いによって債権者の了承を得て、住宅ローンの残債を下回った状態であっても売りに出すことが可能となります。

この場合の任意売却後の残債の支払いは、金融機関と協議の上で収入に応じた返済額を設定し直すことが可能となり、ローン全額を支払っていくよりもリスクを小さくすることができるのです。

相談員古家
相談スタッフ
夫婦お二人の間に入って話を進めることも可能です。『相手にもう関わりたくない』『相手に連絡しづらい』といったことなどから問題を後回しにしてしまわないために、私たちがご夫婦の間を取り持つことも可能です。手遅れになる前に、まずはお気軽にご相談ください。

ご相談はこちらの無料相談窓口から。今すぐ対応します。
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任意売却についての詳しい解説はこちら

任意売却|エイミックスの任意売却無料相談

任意売却後に住み続けられるリースバック

そのまま住み続けられるリースバック
売却後もそのまま住み続けられるリースバック

また、前述のような事態に陥るのを回避するために、オーバーローン状態となっているような住宅ローンの残債の問題を解決する「任意売却」を行って、今お住いの不動産(自宅)を個人投資家などの第三者に購入してもらい、その買い主に家賃を支払い賃貸として住み続ける「リースバック」と言われる方法もあります。

任意売却でスッキリと住宅ローンの問題を解決していますので、今後の生活での安心感がある方法と言えるでしょう。また、条件によっては賃貸で住み続けたあと買い戻すという方法を取られるケースもあるのがこの方法です。

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リースバックについてはこちらをご覧ください。

リースバックと任意売却セットでそのまま自宅に住み続ける

親族などに購入してもらう親子間売買

親子間売買
親子間売買のイメージ

親子間売買(親族間売買)は、先程のリースバックと同様の仕組みになりますが、いまお住いの不動産(ご自宅)をご両親や親族などに購入してもらい、家賃を支払って住み続ける方法です。

親族など親しい間柄の方に購入していただくのは安心なのですが、こちらは債権者が認める場合が少なく、条件など非常に厳しい方法となります。こちらが困難となった場合は、先述のリースバックを進めていくことになります。

私たちエイミックスでは、「リースバック」も含め様々な手法を考えて、ご相談者の状況に最適な方法をご提示させていただきます。ぜひご相談ください。

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親子間売買について詳しくはこちらをご覧ください。

任意売却で行う親子間売買(親族間売買)とリースバック

離婚時の住宅ローンよくある質問と回答(FAQ)

離婚に際して、住宅ローン関連の皆さまからのよくいただく質問・疑問をまとめました。

Q1 .離婚を機に自宅の売却を考えています。住宅ローンがまだあるのですが、売却できるでしょうか?

A.住宅ローンの残債が売却後も残る、いわゆる「オーバーローン状態」の場合、通常の売却方法では売却は出来ません。

エイミックスが専門に行なっている「任意売却」(にんいばいきゃく)なら売却がすることができます。任意売却は、交渉により残債務も大幅に圧縮した金額で返済が可能になったり、現在の状況で無理なく返済できる額(例えば月1万円程度)での分割返済に応じてもらえることもあります。

Q2 .慰謝料や養育費代わりに住宅ローンを払い、妻と子をそのまま今の家に住ませたい。

A.リスクが非常に高い方法です。

離婚後、夫婦お互いにその後の生活環境の変化は予想できません。収入が減り、住宅ローンの返済が困難な状況に陥った場合、競売になり、残された元妻やお子様が強制的に立ち退きに至ることも考えられます。しかし方法はあります。任意売却後も住み続けられる「リースバック」などの方法もありますので、ぜひご相談ください。

Q3 .夫名義の返済中の住宅ローンを名義変更できますか?

A.住宅ローンの名義変更は簡単には出来ません。労力など考えると、いっその事売却をしてしまい、新たに購入したほうが早いというレベルです。住宅ローンの問題は、時間をかけすぎると取り返しのつかない状況にもなりかねません。

まずは私たちにご相談ください。今の状況から最適な解決方法を導き出します。

Q4 .連帯保証人は解除できますか?

A.連帯保証人は、たとえ離婚しても解除することは基本的にはできません。例えば、元夫側が支払いできなくなれば、元妻が住宅ローンを支払わなければならない状況になるということです。

解決方法は専門家にお任せください。スッキリと解決をするには、任意売却などの方法もあります。ぜひお気軽にご相談ください。

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その他役立つ任意売却に関するQ&Aです。

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