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任意売却ブログ

任意売却をしたらペットと暮らせなくなるのか?

マンションでも最近は多くなっていますが、一戸建てのご自宅ですとワンちゃんや猫ちゃんなどペットを飼われている方は非常に多いかと思います。

よくご相談いただく中で、「住宅ローンが払えなくなって、売却したらペットとは別れなくてはいけないの?」「もし滞納が続いて自己破産したらペットはどうなるの?」などなどご相談をいただくことがございます。

大切に可愛がっていらっしゃる、家族同然のペットたちです。ご不安、ご心配も当然かと思います。

まず、借金のカタに裁判所や銀行から没収される…などという心配は基本的には無いのですが、大きな問題は、一般の条件よりは「不利な条件を持っている」ということをしっかりと認識してほしいのです。

ペットを飼われている場合の問題点

では、どんな問題があるのか?ペットが居ることで考えられる問題点を考えてみましょう。

ペットと暮らせる転居先の選定が必要

ペット不可

任意売却がうまくいき、売却が決まったら、家を明け渡さなくてはいけません。

当然ながら引越し先は「ペット可」の住居となります。今までのケースから、転居先となるのは賃貸のマンションになる方がほとんどです。その場合問題となってくるのが、「ペット可」のマンションを探さなくてはならなくなるという点なのです。


 

売却がスムーズにいかないケースもある。

臭い

ペットとご一緒にお住いになられていると、なかなか気づかなくなってしまうのがペットのニオイです。買い主があなたと同じペット好きの方なら良いかもしれませんが、そうでない方にはペット臭は購入を控えるには充分な理由となる場合が多いのです。また、猫など壁や柱に爪を立てるようなペットですと、室内の状態も条件が悪くなる1つの要因と言えるでしょう。そして、売却の遅れが続くと「競売」になるリスクも高くなっていくのです。

上記が大きな問題点です。一般の場合と違い、引き続きかわいいペットと共に暮らしていただくためには、ちょっと努力と工夫をしていただくことが必要となってくるのです。

逆に考えますと、しっかりと問題点を理解し、任意売却や住宅ローン問題の専門家に一刻も早く相談をしていただくことで、問題なくペットとまた暮らしていただけるようになる可能性が高まるということなのです。

ペットと暮らすために

ペットと家族

先程もお話しましたが、愛するペットと暮らすためには一刻も早く任意売却の専門家に相談するということが最も重要です。

先述の問題点をクリアしていくには時間が掛かります。また、競売の問題もありますから、のんびりも出来ません。予め状況を理解し、余裕を持ったスケジュールで対策していく事が必須です。

そのためには、同じような問題を数多く手がけている任意売却の専門家に相談することが、最も解決への近道なのです。

私たちにご相談ください

私たちにエイミックスは、住宅ローンにお悩みの皆様の問題に取り組み15年の専門家です。

今のあなたと同じ問題を抱えてこられた皆様の悩みを解決してきた専門会社です。

現在の住宅ローンの問題への取り組みはもちろん、心配な転居先探しなども豊富なネットワークでお探し致します。

また、今のお住いにそのまま住み続ける「リースバック」という手法もご提案が可能です。

今のあなたの状況に、問題の解決に最適な方法をご提案し、新しい生活をサポート致します。

まずはぜひ、お気軽に無料相談窓口から、ご相談ください。

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ペットが関係する解決事例

ご相談いただいた任意売却の解決事例の中から、ペットを飼われている方の事例をご紹介いたしましょう。

埼玉県埼玉県 木崎様 「突然の病気で収入減少し…|引越し費用も出て負担減り満足の結果」
埼玉県 木崎様(仮名) 58歳

病気催告書ペット

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岐阜県岐阜県尾崎様(仮名) 「病気による収入減で引越し費用も無く…|残債残るも滞納管理費、引越し代相当額確保」
岐阜県各務原市 尾崎様(仮名)68歳

病気収入減少ペット

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愛知県愛知県江口様(仮名) 「詐欺被害で住宅ローンが払えない|残債少し残るも無事売却、引越し代も捻出」
愛知県岡崎市 江口様(仮名)45歳

詐欺ペット

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競売回避!不動産の競売を取り下げて任意売却できるのはいつまで?

住宅ローンの滞納から競売で落札されるまで相応の期間に様々なステップで手続きが進んでいきます。

競売を止めたい…困る…と、なんとかならないものかとご相談いただくケースは非常に多いご相談です。

では、競売を回避、取り下げをするために任意売却を行うのはいつまでなら間に合うのでしょうか?

一般的に任意売却ができるのは競売の期間入札開始日より前とされています。

それは債権者が競売の申し立てを取り下げる期限が競売の期間入札の開札日の前日が最終デッドラインとされているからです。

なので規則上は競売の期間入札開始日ではなく開札日の前日までなら競売申し立ての取り下げができることになりますが、開札日前日には実際に入札が入っているので債権者は競売申し立ての取り下げには応じないことが多いです。

もうそのまま競売で処理するという手続きの流れに乗ってしまっているからです。

ここでは、任意売却の手続きはいつまでに行えば間に合うのか?についてステップごとに見ていきます。

競売取り下げデッドラインへのステップ

住宅ローンの滞納を開始(0ヵ月目)

滞納スタート

住宅ローンを滞納し始めたばかりで督促も来ていない滞納初期段階から任意売却を検討するのが何をおいてもベストです。

この時期であれば競売まで1年以上あり、任意売却後の引越しも含めた対策をじっくり練られる時間が残されています。

ただしオーバーローンの場合は期限の利益が喪失するまでしばらく待機になる可能性はあります。


このあたりは任意売却の経験豊富な不動産会社であれば、任意売却の準備期間として有効に利用するようアドバイスすることができます。

銀行からの督促が始まる(2ヵ月目~)

督促開始

住宅ローンの引落しが出来ずに滞納となった翌月から銀行からの電話や書面での督促や支払い催告が始まります。

この時期に任意売却の方向性を伝えればそれ以上に厳しく督促や催告されることはなくなることが多いです。

銀行は期限の利益を喪失するのを待って保証会社に代位弁済の請求を行うからです。

なのでこのあたりの時期までに任意売却のご相談を頂ければ全て私たちが窓口として動きますので、銀行とのやりとりなどの不用なストレスからは解放されます。

保証会社から一括請求(6ヵ月前後)

一括請求が来た

住宅ローンの滞納が6ヵ月を経過すると銀行は期限の利益を喪失させて債務者は分割返済が出来なくなります。

そして保証会社が代位弁済して銀行に一括返済し、その分を一括で債務者に請求します。

そして債務者が一括で払えなければ競売申し立てを行います。

この段階までに任意売却の意思表示をすれば債権者によっては競売申し立てを一定期間待ってくれることもあります。例えば、半年間くらいは任意売却をしてみてそれでもダメならそこから競売申し立てを行いますなどという感じです。

その場合は以下の月数に任意売却の期間を加えることになり、その分だけ任意売却できる期間が延びることになります。

裁判所から競売開始決定通知が届く(8ヵ月前後)

裁判所

債権者から裁判所に競売申し立てが行われて受理されると裁判所から競売開始決定通知が届きます。

この時点で残された任意売却期間はあと6ヵ月前後あります。

裁判所から、特別送達で『担保不動産競売開始決定通知』が届きますので、びっくりしてもうダメだと慌ててしまう方やパニックになる方が多いのですがこの時点では任意売却を選択肢として検討することはまだまだ可能です。

この時点でも任意売却はまだまだ間に合います。

執行官が現況調査で自宅を訪問(9ヵ月前後)

執行官

裁判所から競売開始決定通知が届いて1~2ヵ月で裁判所の執行官が自宅にやってきて現況の調査を行います。

この調査は競売の入札者に開示する資料や入札基準価格を決めるために行います。

裁判所の執行官がやってくることでいよいよ自宅が競売にかかってしまうのかとあらためて自覚させられる方が多いです。


この時点でも入札開始日までは数ヵ月残されており任意売却を選択する余地はまだ残されています。

執行官によっては現況調査でやって来たときに任意売却を検討したのか、または現在進行形で任意売却手続きを行っているのかなどを聞いてくるケースもよくあります。

期間入札通知が届く(10~12ヵ月)

一般公開

期間入札通知が届くと概ね入札期日が2ヵ月後となります。

期間入札通知と同時に自宅が競売物件として一般に公開されます。

この時点から任意売却の手続きを行うためにはその2ヵ月後の期日までに支払いまでできる買主を探す必要があります。

なので買主も資金繰りが忙しくなりますので誰でも任意売却の買主になれるわけではなくなり任意売却の難易度が上がるのです。

任意売却の手続きを行うには日数が少なくタイトになりますが、もし任意売却を行おうとして動き始めるのであれば最後の機会といっても過言ではありません。

私どもであればは、この時期からの任意売却の相談をよく頂き、解決実績も多くありますので安心してご相談ください。

債権者との交渉スピードから自社で買受人になることも可能であり、柔軟性をもって任意売却での出口を探りますので、最短で解決まで持っていくことも可能です。

入札期日の到来(12ヵ月前後)

期日

制度上は開札期日の前日までは競売取り下げは可能ですが、債権者はもう応じないということがほとんどです。

債権者である金融機関にも社内稟議などの手続きがたくさんあり、競売入札が始まってからそれらをひっくり返してあらためて任意売却での処理の稟議決裁を取ることは物理的に不可能だからです。


デッドラインは期間入札通知が届くまで

デッドライン

もし任意売却を取り扱う不動産会社にまだ相談すらしていないような段階であれば、任意売却を行うにしても買主を探して話をまとめて決済引き渡しをを行うまで最低でも2ヵ月は必要です。

なのでまだ不動産会社に相談すらしておらず、これから任意売却の相談をするという段階であれば、現実的には期間入札通知が届いた直後あたりまでが任意売却を検討できる最終チャンスとなるといえるでしょう。

もちろんすでに任意売却の話を進めている途中であれば、入札期日ギリギリまで任意売却の出口を検討することは可能です。

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競売回避事例

創業から14年で私たちが取り下げ、もしくは回避をしてきた事例の一例です。

今、あなたの置かれている状況と似たケースもあるかもしれません。同じ悩みを持たれた方がたくさんいらっしゃいます。

事例を参考にしていただき、不明点やご質問はお気軽に無料相談窓口にお寄せください!

「自営不振で税金まで滞納、差押え。|競売入札1ヶ月前に売却成功」
京都府京都市 伏見様(仮名)66歳
長く続いた自営業の売上低迷。年金と合算しても住宅ローンの支払いが辛くなる。借入先の金融機関に相談をし、2年間のリスケジュールをしてもらうが、それでも…

自営業固定資産税税金滞納

京都府京都市 伏見様(仮名)のご相談詳細を見る

「若いとき収入良く年金払わず…不景気で収入減り年金受給もなく|任意売却後生活考え残債務は債務整理」
埼玉県草加市 小山様(仮名)66歳
若いときに自営業で高い収入があった為、年金の支払いを続けなかった小山様。不景気のあおりで収入も少なくなってしまい、蓄えもついには無くなってしまいます。そしてついに地方裁判所から競売開始決定通知が…

自営業年金無し債務整理

埼玉県草加市 小山様(仮名)のご相談詳細を見る

「店舗付き鉄骨二世帯住宅仕様…競売までのカウントダウン進む|困難な物件も売却成立!」
大阪府摂津市 鶴野様(仮名)73歳
破綻し整理回収機構が窓口に。毎月20万円の返済を継続。8年前に舅の事業がうまく行かず、住宅ローンの減額返済手続きの経緯あり。舅は自営業を1年前に辞め、今は年金生活。長男も転職したが、長続きせず再度転職。舅に内緒で債務整理までしており…

二世帯住宅収入減少自営業

大阪府摂津市 鶴野様(仮名)のご相談詳細を見る

まだまだ多くの事例があります。あなたの現状と比較してみましょう。

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任意売却で行う親子間売買(親族間売買)とリースバック

親など親族と力を合わせ解決
親など親族と力を合わせ解決
相談者

ここではこんなお悩みにお答えします。
  • 住宅ローンを滞納していてもう払えないが…
  • ◎家に愛着がある
  • ◎近所の目もあるし今さら引っ越せない
  • ◎自営業や店舗として利用しているのでなくなると仕事ができなくなり困る

などの希望をお持ちの方のお悩みにお答えします。

住宅ローンを滞納していてもう払えないが家にはどうしても住み続けたいという場合に親子間売買(親族間売買)を検討されるケースがあります。

例えば、親が定年退職後に年金だけでは住宅ローンが払えなくなってしまったなどの場合に、任意売却で自宅を子供に売却して子供と同居もしくは息子から借りてそのまま住み続けるなどの方法です。

ただし家には住宅ローンの債権者の抵当権が設定されていますので、住宅ローンが払えなくなれば自宅は競売にかけられるか任意売却で売却せざるを得なくなります。

そこで、任意売却で子供や親族などに買い取ってもらうことで家に住み続けることが出来ないかと検討することになるのが親子間売買の大まかな流れです。

ここでは、私たちが解決してきた経験上から学んだ問題点や、うまく進めるための方法など任意売却で親子間売買を行うときのポイントについてご説明致します。

このページのポイント

  • 親子間でも任意売却での売買をするには?
  • 任意売却で親子間売買する際にローンは使えるか?
  • 任意売却の親子間売買は不動産会社に依頼すれば大丈夫か?

この章をお読みいただくことで「任意売却で親子間売買を行うときのポイント」が理解出来、今の状況でどんな方法が良いのか?などを検討することも含め、スムーズに問題解決を進める事が出来ると思います。

1.親子間(親族間)でも任意売却での売買をするには?

許可が出ればOK

債権者の許可があれば可能です。

住宅ローンが残っている場合には銀行や金融機関の抵当権が設定されています。抵当権が残ったまま親子間売買をしても競売にかけられてしまったら意味がないので、親子間売買の時にも通常の売却時と同じく抵当権を抹消してもらう必要があります。

そのためには、債権者に対して、

  • ①任意売却できる金額の許可をもらう
  • ②親子間売買(親族間売買)の許可をもらう

という2段階の許可が必要になります。

通常の任意売却で第三者に売却する場合は②は必要ありません。あくまで任意売却で親子間売買を行うためには、上記①と②を債権者が了承する必要があるということです。

1-1.任意売却で親子間売買を行う際に債権者の許可を取るポイント

「債権者にとってまず大事なのは売却価格である。」というのがポイント

  • ①実勢価格(市場取引価格)であること
  • ②不動産業者が仲介してきちんとした売買契約を締結していること
  • ③市場での相場価格がわかる査定書や不動産鑑定書を作ること

の3つがあげられます。

極論を言うと住宅ローンを滞納している状況で債権者の立場からすると1円でも多く返済してもらえるのであれば、別に買主は誰でも構わないということになります。

例えば、物件の売却価格が2000万円でローンの残債が1800万円というようにアンダーローンの状態なら売却によって残債は全額返済されますので、債権者にとっては親子間売買であろうと反対する理由は全くありません。

そして、物件の売却価格が2000万円でローンの残債が2500万円あるというようなオーバーローン状態であっても、適正な市場取引価格での売却であれば債権者に応諾してもらえる可能性は十分にあるといえます。

結局債権者にとっては競売よりマシな回収額であれば買主が子供や親族であっても検討する価値はあるということです。

ここでの注意点は、不動産業者などの第三者が仲介してきちんとした書面作成を行わなければ公正な取引として信用されない可能性があるということです。

仲介手数料はかかりますがそこは親子間売買で住み続けるための経費と考えて任意売却を専門とする不動産業者への依頼は必須だといえます。

2.任意売却で親子間売買を行う際にローンは使えるのか?

住宅ローン

使えるが、容易ではなく「ポイント」があると言えます。

任意売却で親子間売買を行う際にもう一つ大切なことが、買主である子供や親族が売買代金を用立てられるかどうかという点です。

せっかく任意売却での親子間売買に対して債権者の許可を得られたとしても肝心な売買代金を用意できなければ売買できません。

現金一括で用意できるくらい資金的な余裕があれば心配ないのでしょうが、なかなかそういうわけにもいかないことがほとんどです。

やはり買主側、ここでいう子供や親族側は親子間売買で買い受けるためのローンの借入を検討せざるを得ないでしょう。

2-1.銀行や金融機関の親族間売買への融資基準は?

親子間売買に対する融資審査は一般的に厳しいということがいえます。

不動産会社を介さずに個人で相談に行ってもローン審査すらしてもらえない場合もざらにあります。

なぜ親子間売買への融資審査が厳しくなるのかというと、

  • ①そもそも親子間売買では本当に売買しているのかどうかが怪しい
  • ②住宅ローンという名目で借りて別の目的に流用される恐れがある
  • ③一般の市場取引価格で売買されていない可能性がある
  • ④保証会社が親子間売買を嫌がり保証契約しないことが多い
  • ⑤後々の自己破産の詐害行為(財産隠し)などに巻き込まれる恐れがある

などの理由からです。

なのできちんとしたノウハウのある任意売却専門の不動産会社に第三者として仲介してもらうことが重要なのです。

逆に任意売却の親子間売買でもローン審査に通りやすくなるポイントとしては、

  • ①きちんとした不動産会社が第三者として仲介して売買契約を締結する
  • ②買主(子供や親族)の年収や勤務先、勤続年数や借り入れ状況などが良好
  • ③売買代金の全額借入(フルローン)ではなくいくらかの自己資金の用意ができる
  • ④市場取引価格(実勢価格)による公正価格での売買だと認められる
  • ⑤家自体にローンの担保としての資産価値がある
  • ⑥場合によっては連帯保証人を立てられる
  • ⑦大手都銀よりも地銀、信金、信組、もしくはノンバンクのほうが金利が上がるが融資審査が通りやすい
  • ⑧原則、融資審査時点で親子が同居していない

などが親子間売買でローン審査に通りやすくなるポイントとなります。

あくまですべてを満たさなければいけないというわけではなく、融資審査基準は金融機関によってまちまちなので、クリアできている項目が多いほど融資審査に通りやすくなりますよということです。

3.任意売却の親子間売買は不動産会社に依頼すれば大丈夫か?

任意売却専門家

必ず任意売却専門の不動産会社に仲介を依頼しましょう。

任意売却での親子間売買を行う際に住宅ローンの融資審査に通るかどうかは、仲介に入る不動産業者の力量がかなりのウエイトを占めます。

ただでさえ親子間売買だけでも大変なのに任意売却で債権者との交渉が必要となるからです。


3-1.どうしてもうまくいかない場合

不動産会社に一度買い取ってもらってから買う方がいい場合もあります。

どうしても親子間売買を行いたいがうまくいかない場合に、仲介に入っている不動産会社が一度買い取ってから、再度子供や親族に売却する方法を提案することでうまくいく場合もあります。

親子間売買(親族間売買)を成功させるためには、実績も多くありノウハウも豊富な任意売却の専門不動産会社に依頼することが大切なことがよくわかると思います。

親子間売買(親族間売買)をご検討であればぜひご相談下さい。

あなたに一番よい形でのご提案をさせて頂きます。

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4.リースバックという方法

それでも親子間(親族間)売買が不可能となった場合、もう一つの方法として「リースバック」があります。

簡単に言うと、親子など親族ではなく、個人投資家など投資家に購入してもらい賃貸として住み続ける方法です。

この方法ですと親子間売買を行うより進めやすいのですが、住宅ローンの返済に困っている状況ですと「リースバック」自体を断られることもあるようです。大手のリースバックを専門に行なっているところでは「お断りすることがある」としっかりと明記されているので安心ですが、明記されていないところもあるので、こちらも「任意売却」を専門に行っている業者に「リースバック」を依頼することがポイントとなってきます。

▼リースバックについてくわしくはこちら

リースバックで任意売却後もそのまま住み続ける

5.その他の任意売却関連コンテンツ

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自己破産後に10年間は住宅ローンが借りられないと言われる本当の理由

自己破産をすると住宅ローンは10年間は組めないと言われています。

これは残念ながら原則的にはその通りだといえます。

都市伝説はいろいろと流れていますが、大前提としては自己破産してから10年未満で住宅ローンが組めるというのはあまり多くないケースです。

ただ一口に住宅ローンといっても、

  • ◎銀行系住宅ローン
  • ◎モーゲージ系住宅ローン
  • ◎ノンバンク系住宅ローン
  • ◎住宅金融支援機構フラット35
  • ◎プロパー融資

などいろいろあります。

どの金融機関で住宅ローンを申し込むのかによって自己破産歴に対するハードルやスタンスが違うことも事実です。

もし、自己破産をしてから10年未満で住宅ローンを申し込む場合には、手当たり次第に申し込むのではなく、それぞれの住宅ローンの特徴を理解して、少しでも可能性のある住宅ローンを選択する必要があるということです。

ここでは、自己破産した後に住宅ローンが組めるのかどうかについて見ていきます。

自己破産歴は10年間は信用情報から消えない

10年消えない

信用情報機関のうち、全銀協(全国銀行個人信用情報センター)、通称KSCの信用情報からは自己破産歴は10年間絶対に消えません。

他の信用情報機関(CIC、JICC)の場合は5年間で自己破産歴は消えますが、全銀協の場合は10年間自己破産歴が消えずに残ります。

住宅ローンの審査の際にはほとんどの金融機関が全銀協の信用情報を確認します。


なので原則自己破産後10年は住宅ローンの審査が通らないということなのです。

つまり、自己破産してから10年未満だがどうしても住宅ローンが組みたいという場合には、

  • ①全銀協に加盟していない(照会しない)金融機関で住宅ローンを申し込む
  • ②全銀協の自己破産だけで判断しない金融機関で住宅ローンを申し込む

のどちらかの方法が考えられます。

まず銀行系の住宅ローンはこの時点で厳しいことが分かると思います。

全銀協はそもそも銀行系の信用情報機関だからです。

銀行なのに全銀協に加盟していないということは絶対にありません。

そのため、全銀協に自己破産歴が残っている時点で銀行系の住宅ローンに申し込んでも絶対に審査に落ちます。

また、銀行系住宅ローンは必ず本審査で保証会社による信用情報のチェックが入ります。

保証会社は自己破産に対して厳しいことが多く、自己破産歴があるとまず銀行系の住宅ローンは通りにくいということです。

なお、10年未満かどうかに関わらず、自己破産した時に踏み倒した銀行や保証会社の系列の金融機関では、二度と住宅ローンは組めない可能性があるので、自己破産した際の状況は残しておくほうが無難です。

ノンバンク系金融機関の住宅ローンは自己破産後でも組める?

マルかバツか

ノンバンク系の住宅ローンとは、

  • ◎SBIモーゲージ(現アルヒ)
  • ◎日本住宅ローン(MCJ)
  • ◎協同住宅ローン
  • ◎優良住宅ローン
  • ◎ファミリーライフ
  • ◎全宅住宅ローン
  • ◎トヨタファイナンス


など、住宅ローンのみを取り扱っている金融機関や保険会社のことです。

ノンバンク系の一部の会社は全銀協に加盟していないケースがあり、ローンの審査で全銀協が照会されない可能性がわずかに残されています。

その場合、全銀協以外の信用情報機関(CIC、JICC)の自己破産歴は5年で消えますので、6年目以降は住宅ローンの審査に通る可能性が出てきます。

ただし、全銀協に加盟していなくてもCRIN情報といって一部の信用情報はCICやJICCとも開示できる仕組みがあります。

しかしCRIN情報の対象となるのは延滞や代位弁済等の情報のみで官報の自己破産の情報は共有されません。

そもそもノンバンク系金融機関の住宅ローンには貸付金利が高いというデメリットがあります。

なので自己破産歴のある人に一概にお勧めできるというわけではありません。

また、SBIモーゲージ(現アルヒ)や協同住宅ローンなど、ノンバンク系金融機関でも普通に全銀協に加盟しているところも多くあります。

こういうところでは審査で全銀協に照会されますので意味がないということになります。

全銀協ホームページでは加盟金融機関一覧などで確認できます。

住宅金融支援機構のフラット35であれば自己破産後でも可能性がある?

フラット35

過去に自己破産歴がある人などで信用情報がグレーな人で住宅ローンを申し込むときによく勧められるのが住宅金融支援機構のフラット35です。

フラット35の住宅金融支援機構も全銀協に加盟していますので自己破産後10年未満であれば自己破産していることは分かってしまいます。


しかし、住宅金融支援機構は自己破産歴があるというだけで否決せずに、属性などが良ければ総合判断として柔軟に貸付を行うという特徴があります。

例えば、

  • ◎頭金をしっかり準備している
  • ◎返済比率が低い
  • ◎上場企業などに勤務している
  • ◎年収が高い
  • ◎勤続年数が長い

などのプラス要因があれば自己破産歴というネガティブ要因をカバーできる可能性があるということです。

住宅金融支援機構では事前審査はありませんので本審査の一発勝負となります。

ただしフラット35を申し込む際の窓口となる金融機関により仮審査が実施されています。

この仮審査で否決されては意味がありませんのでどの窓口金融機関からフラット35を申し込むかは非常に重要になります。

自己破産後に住宅ローンを借りるには最低6年はかかる

6年かかる

自己破産後にどれだけ早くても住宅ローンを検討できるまでは6年はかかると考えて下さい。

どんなに最短でも6年は必要です。本当は頑張って10年待ってすべての信用情報をきれいにしたほうがいいというのは言うまでもありません。

自己破産後に5年が経過すると、CICとJICCの信用情報から自己破産歴が消えます。

まずはCICとJICCが白でないとローン審査の土台に乗りませんので、最初の5年間はひたすら我慢して待つ必要があります。

この5年間は何もできません。

もし早く住宅を買いたいのであればこの期間に、

  • ◎頭金のために少しでも貯金する
  • ◎年収をのばすために頑張って働く

など地道に頑張っておくことが必要です。

いかがでしょうか?

自己破産してから最長でも10年たてばもとの状態に復活できますが、それを長いと感じるか短いと感じるかは人それぞれだと思います。

ただし、住宅ローンの延滞などをしていて現状が非常に厳しいのであれば下手に引っ張るよりも早めにリセットしてしまったほうがその分だけ復活する時期も前倒しになり早くなるということだけは疑いようのない事実なのです。

住宅ローンの延滞をしていて日々の生活が厳しいのであれば、任意売却を行うことで自己破産までしなくても早期にリセットすることが可能です。

ぜひお気軽にご相談ください。

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住宅金融支援機構の任意売却で売主(債務者)が費用を負担しなくてよい仕組み

住宅金融支援機構に限ったことではありませんが任意売却の手続きでは一般的に売主(債務者)は手続き費用を負担しません。

その代わりに、債権者が売買代金の中から必要な費用を控除してくれます。

例えば

  • ◎登記費用
  • ◎滞納管理費・修繕積立金
  • ◎不動産業者への仲介手数料
  • ◎後順位抵当権者への解除料(ハンコ代)

などです。

任意売却の手続きで、こういった本来であれば売主(債務者)側で必要になる諸経費は債権者が負担することになります。

特に債権者が住宅金融支援機構の場合は規定がある程度決まっています。

ここでは住宅金融支援機構の任意売却での費用控除の基準について見ていきます。

住宅金融支援機構の任意売却での費用控除基準

ハカリ

任意売却にあたって売主(債務者)側の費用を負担するとはいえ、本来の債権者の取り分を削って費用を負担することになるので、何でもかんでも無制限に費用控除を認めるわけではありません。

  • ◎費用として認める項目は何か?
  • ◎その費用はいくらまで認めるか?

をあらかじめ各債権者は基準を決めています。


一般的には住宅金融支援機構が行っている費用控除を他の銀行や金融機関も参考にしているケースがあります。

あくまで一般的な例で絶対ではありませんが、下記のような項目と費用基準になることが多いです。

仲介手数料

宅建業法による仲介手数料額の上限全額が認められています。

登記費用

登録免許税と司法書士の報酬が認められています。

登録免許税は全額、司法書士の報酬は原則1筆1万円までです。

税金

抵当権に優先する税金は全額認められています。

優先する税金とは、住宅金融支援機構の抵当権よりも優先される税金の支払いのことで、具体的には抵当権の設定登記日よりも前に納付期限日の到来していた税金の支払いのことをいいます。

それ以外で抵当権に劣後する税金の差押登記がついている場合は、10万円または固定資産税・都市計画税1年分のいずれか低い額の控除が認められることが多いです。

滞納管理費・滞納修繕積立金など

分譲マンションの滞納管理費などは原則全額の支払いが認められ、決済日前日までの全額が費用として認められます。

ただし過去さかのぼって5年分までです。

それ以上前の滞納分は費用控除されません。

あと遅延損害金や延滞金、駐車場・駐輪場費用、町内会費、水道代などは原則として控除は認められません。

全額の一括支払いを条件に管理組合に延滞金や遅延損害金の免除などを交渉するケースが多いです。

破産財団組入金

債務者が破産申請した場合に、裁判所が選任した破産管財人が任意売却を行うことがあります。

この場合は条件として売却金額のうち一定の割合を破産財団組入金として破産管財人に渡すことが必要です。

住宅金融支援機構の任意売却の場合の破産財団組入金は原則売却価格の3%まで控除が認められることが多いです。

引越し費用

住宅金融支援機構の費用控除の基準では原則費用として認められていません。

ただし破産等やむを得ない事情の場合や債務状況によっては10万円~30万円の範囲で転居費用が認められることがあります。

契約書に貼る印紙代

費用として認められません。

住宅金融支援機構の任意売却では、上記で認められた費用はまず優先的に売買代金から控除されます。

また、控除費用を認めてもらうためには、別途控除費用を証明するための書類(残高証明書や明細書、見積書など)のエビデンスを提出する必要がありますので用意しておくとスムーズに交渉しやすいです。

住宅金融支援機構の担保解除料(ハンコ代)の基準

ハンコ代

後順位抵当権者(第2抵当権者、第3抵当権者、それ以降)がいる場合には、抵当権を解除してもらうために担保解除抹消料(ハンコ代)を支払う必要があります。

担保解除料(ハンコ代)の基準は住宅金融機構の基準では下記がオーソドックスになっています。


第2順位抵当権者への担保解除料(ハンコ代)

第2順位抵当権者への認められる担保解除料(ハンコ代)として、

◎30万円または残元金の1割のいずれか低い額

が基準となっています。

第3順位抵当権者への担保解除料(ハンコ代)

第3順位抵当権者への認められる担保解除料(ハンコ代)として、

◎20万円または残元金の1割のいずれか低い額

が基準となっています。

第4順位抵当権者以降への担保解除料(ハンコ代)

第4順位抵当権者への認められる担保解除料(ハンコ代)として、

◎10万円または残元金の1割のいずれか低い額

が基準となっています。

例えば、第2順位に抵当権を設定している金融機関の債権残高が200万円の場合は、残元金の1割は20万円となりますので30万円と比較して低い方である20万円が担保解除料(ハンコ代)として控除されます。

ただし担保解除料の基準はあくまで第1順位の抵当権者である住宅金融支援機構が勝手に定めているだけですので、後順位の抵当権者が必ず従わなければならないという決まりはありません。

後順位の抵当権者が最低でも50万円はもらわないと抵当権の解除には応じられないと要求してきてもめる場合も多々あります。

あくまで基準であり、それらをもとに実際には債権者間の交渉でケースバイケースの対応が行われます。

後順位の抵当権者においても好き勝手言えばいいわけでもなく、従っておけば解除料をもらえて回収分に充当できたところを、無理にゴネて任意売却がまとまらずに競売になってしまうとゼロ配当になってしまう危険性もあるということです。

なので債権者間ではある程度お互い様として担保解除料(ハンコ代)で任意売却をまとめるという慣行があるというわけです。

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