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任意売却ブログ

任意売却をしたらペットと暮らせなくなるのか?

マンションでも最近は多くなっていますが、一戸建てのご自宅ですとワンちゃんや猫ちゃんなどペットを飼われている方は非常に多いかと思います。

よくご相談いただく中で、「住宅ローンが払えなくなって、売却したらペットとは別れなくてはいけないの?」「もし滞納が続いて自己破産したらペットはどうなるの?」などなどご相談をいただくことがございます。

大切に可愛がっていらっしゃる、家族同然のペットたちです。ご不安、ご心配も当然かと思います。

まず、借金のカタに裁判所や銀行から没収される…などという心配は基本的には無いのですが、大きな問題は、一般の条件よりは「不利な条件を持っている」ということをしっかりと認識してほしいのです。

ペットを飼われている場合の問題点

では、どんな問題があるのか?ペットが居ることで考えられる問題点を考えてみましょう。

ペットと暮らせる転居先の選定が必要

ペット不可

任意売却がうまくいき、売却が決まったら、家を明け渡さなくてはいけません。

当然ながら引越し先は「ペット可」の住居となります。今までのケースから、転居先となるのは賃貸のマンションになる方がほとんどです。その場合問題となってくるのが、「ペット可」のマンションを探さなくてはならなくなるという点なのです。


 

売却がスムーズにいかないケースもある。

臭い

ペットとご一緒にお住いになられていると、なかなか気づかなくなってしまうのがペットのニオイです。買い主があなたと同じペット好きの方なら良いかもしれませんが、そうでない方にはペット臭は購入を控えるには充分な理由となる場合が多いのです。また、猫など壁や柱に爪を立てるようなペットですと、室内の状態も条件が悪くなる1つの要因と言えるでしょう。そして、売却の遅れが続くと「競売」になるリスクも高くなっていくのです。

上記が大きな問題点です。一般の場合と違い、引き続きかわいいペットと共に暮らしていただくためには、ちょっと努力と工夫をしていただくことが必要となってくるのです。

逆に考えますと、しっかりと問題点を理解し、任意売却や住宅ローン問題の専門家に一刻も早く相談をしていただくことで、問題なくペットとまた暮らしていただけるようになる可能性が高まるということなのです。

ペットと暮らすために

ペットと家族

先程もお話しましたが、愛するペットと暮らすためには一刻も早く任意売却の専門家に相談するということが最も重要です。

先述の問題点をクリアしていくには時間が掛かります。また、競売の問題もありますから、のんびりも出来ません。予め状況を理解し、余裕を持ったスケジュールで対策していく事が必須です。

そのためには、同じような問題を数多く手がけている任意売却の専門家に相談することが、最も解決への近道なのです。

私たちにご相談ください

私たちにエイミックスは、住宅ローンにお悩みの皆様の問題に取り組み15年の専門家です。

今のあなたと同じ問題を抱えてこられた皆様の悩みを解決してきた専門会社です。

現在の住宅ローンの問題への取り組みはもちろん、心配な転居先探しなども豊富なネットワークでお探し致します。

また、今のお住いにそのまま住み続ける「リースバック」という手法もご提案が可能です。

今のあなたの状況に、問題の解決に最適な方法をご提案し、新しい生活をサポート致します。

まずはぜひ、お気軽に無料相談窓口から、ご相談ください。

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ペットが関係する解決事例

ご相談いただいた任意売却の解決事例の中から、ペットを飼われている方の事例をご紹介いたしましょう。

埼玉県埼玉県 木崎様「突然の病気で収入減少し…|引越し費用も出て負担減り満足の結果」
埼玉県 木崎様(仮名) 58歳

病気催告書ペット

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岐阜県岐阜県尾崎様(仮名)「病気による収入減で引越し費用も無く…|残債残るも滞納管理費、引越し代相当額確保」
岐阜県各務原市 尾崎様(仮名)68歳

病気収入減少ペット

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愛知県愛知県江口様(仮名)「詐欺被害で住宅ローンが払えない|残債少し残るも無事売却、引越し代も捻出」
愛知県岡崎市 江口様(仮名)45歳

詐欺ペット

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任意売却で行う親子間売買(親族間売買)とリースバック

親など親族と力を合わせ解決
親など親族と力を合わせ解決
相談者

ここではこんなお悩みにお答えします。
  • 住宅ローンを滞納していてもう払えないが…
  • ◎家に愛着がある
  • ◎近所の目もあるし今さら引っ越せない
  • ◎自営業や店舗として利用しているのでなくなると仕事ができなくなり困る

などの希望をお持ちの方のお悩みにお答えします。

住宅ローンを滞納していてもう払えないが家にはどうしても住み続けたいという場合に親子間売買(親族間売買)を検討されるケースがあります。

例えば、親が定年退職後に年金だけでは住宅ローンが払えなくなってしまったなどの場合に、任意売却で自宅を子供に売却して子供と同居もしくは息子から借りてそのまま住み続けるなどの方法です。

ただし家には住宅ローンの債権者の抵当権が設定されていますので、住宅ローンが払えなくなれば自宅は競売にかけられるか任意売却で売却せざるを得なくなります。

そこで、任意売却で子供や親族などに買い取ってもらうことで家に住み続けることが出来ないかと検討することになるのが親子間売買の大まかな流れです。

親子間売買の解説図
親子間売買の解説図

ここでは、私たちが解決してきた経験上から学んだ問題点や、うまく進めるための方法など任意売却で親子間売買を行うときのポイントについてご説明致します。

1.親子間(親族間)でも任意売却での売買をするには?

許可が出ればOK

債権者の許可があれば可能です。

住宅ローンが残っている場合には銀行や金融機関の抵当権が設定されています。抵当権が残ったまま親子間売買をしても競売にかけられてしまったら意味がないので、親子間売買の時にも通常の売却時と同じく抵当権を抹消してもらう必要があります。

そのためには、債権者に対して、

  • ①任意売却できる金額の許可をもらう
  • ②親子間売買(親族間売買)の許可をもらう

という2段階の許可が必要になります。

通常の任意売却で第三者に売却する場合は②は必要ありません。あくまで任意売却で親子間売買を行うためには、上記①と②を債権者が了承する必要があるということです。

1-1.任意売却で親子間売買を行う際に債権者の許可を取るポイント

「債権者にとってまず大事なのは売却価格である。」というのがポイント

  • ①実勢価格(市場取引価格)であること
  • ②不動産業者が仲介してきちんとした売買契約を締結していること
  • ③市場での相場価格がわかる査定書や不動産鑑定書を作ること

の3つがあげられます。

極論を言うと住宅ローンを滞納している状況で債権者の立場からすると1円でも多く返済してもらえるのであれば、別に買主は誰でも構わないということになります。

例えば、物件の売却価格が2000万円でローンの残債が1800万円というようにアンダーローンの状態なら売却によって残債は全額返済されますので、債権者にとっては親子間売買であろうと反対する理由は全くありません。

そして、物件の売却価格が2000万円でローンの残債が2500万円あるというようなオーバーローン状態であっても、適正な市場取引価格での売却であれば債権者に応諾してもらえる可能性は十分にあるといえます。

結局債権者にとっては競売よりマシな回収額であれば買主が子供や親族であっても検討する価値はあるということです。

ここでの注意点は、不動産業者などの第三者が仲介してきちんとした書面作成を行わなければ公正な取引として信用されない可能性があるということです。

仲介手数料はかかりますがそこは親子間売買で住み続けるための経費と考えて任意売却を専門とする不動産業者への依頼は必須だといえます。

2.任意売却で親子間売買を行う際にローンは使えるのか?

住宅ローン

使えるが、容易ではなく「ポイント」があると言えます。

任意売却で親子間売買を行う際にもう一つ大切なことが、買主である子供や親族が売買代金を用立てられるかどうかという点です。

せっかく任意売却での親子間売買に対して債権者の許可を得られたとしても肝心な売買代金を用意できなければ売買できません。

現金一括で用意できるくらい資金的な余裕があれば心配ないのでしょうが、なかなかそういうわけにもいかないことがほとんどです。

やはり買主側、ここでいう子供や親族側は親子間売買で買い受けるためのローンの借入を検討せざるを得ないでしょう。

2-1.銀行や金融機関の親族間売買への融資基準は?

親子間売買に対する融資審査は一般的に厳しいということがいえます。

不動産会社を介さずに個人で相談に行ってもローン審査すらしてもらえない場合もざらにあります。

なぜ親子間売買への融資審査が厳しくなるのかというと、

  • ①そもそも親子間売買では本当に売買しているのかどうかが怪しい
  • ②住宅ローンという名目で借りて別の目的に流用される恐れがある
  • ③一般の市場取引価格で売買されていない可能性がある
  • ④保証会社が親子間売買を嫌がり保証契約しないことが多い
  • ⑤後々の自己破産の詐害行為(財産隠し)などに巻き込まれる恐れがある

などの理由からです。

なのできちんとしたノウハウのある任意売却専門の不動産会社に第三者として仲介してもらうことが重要なのです。

逆に任意売却の親子間売買でもローン審査に通りやすくなるポイントとしては、

  • ①きちんとした不動産会社が第三者として仲介して売買契約を締結する
  • ②買主(子供や親族)の年収や勤務先、勤続年数や借り入れ状況などが良好
  • ③売買代金の全額借入(フルローン)ではなくいくらかの自己資金の用意ができる
  • ④市場取引価格(実勢価格)による公正価格での売買だと認められる
  • ⑤家自体にローンの担保としての資産価値がある
  • ⑥場合によっては連帯保証人を立てられる
  • ⑦大手都銀よりも地銀、信金、信組、もしくはノンバンクのほうが金利が上がるが融資審査が通りやすい
  • ⑧原則、融資審査時点で親子が同居していない

などが親子間売買でローン審査に通りやすくなるポイントとなります。

あくまですべてを満たさなければいけないというわけではなく、融資審査基準は金融機関によってまちまちなので、クリアできている項目が多いほど融資審査に通りやすくなりますよということです。

3.任意売却の親子間売買は不動産会社に依頼すれば大丈夫か?

任意売却専門家

必ず任意売却専門の不動産会社に仲介を依頼しましょう。

任意売却での親子間売買を行う際に住宅ローンの融資審査に通るかどうかは、仲介に入る不動産業者の力量がかなりのウエイトを占めます。

ただでさえ親子間売買だけでも大変なのに任意売却で債権者との交渉が必要となるからです。


3-1.どうしてもうまくいかない場合

不動産会社に一度買い取ってもらってから買う方がいい場合もあります。

どうしても親子間売買を行いたいがうまくいかない場合に、仲介に入っている不動産会社が一度買い取ってから、再度子供や親族に売却する方法を提案することでうまくいく場合もあります。

親子間売買(親族間売買)を成功させるためには、実績も多くありノウハウも豊富な任意売却の専門不動産会社に依頼することが大切なことがよくわかると思います。

親子間売買(親族間売買)をご検討であればぜひご相談下さい。

あなたに一番よい形でのご提案をさせて頂きます。

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4.リースバックという方法

それでも親子間(親族間)売買が不可能となった場合、もう一つの方法として「リースバック」があります。

簡単に言うと、親子など親族ではなく、個人投資家など投資家に購入してもらい賃貸として住み続ける方法です。

この方法ですと親子間売買を行うより進めやすいのですが、住宅ローンの返済に困っている状況ですと「リースバック」自体を断られることもあるようです。大手のリースバックを専門に行なっているところでは「お断りすることがある」としっかりと明記されているので安心ですが、明記されていないところもあるので、こちらも「任意売却」を専門に行っている業者に「リースバック」を依頼することがポイントとなってきます。

▼リースバックについてくわしくはこちら

リースバックと任意売却セットでそのまま自宅に住み続ける

5.親子間売買のまとめ

親子間売買についての解説をしましたが、いかがでしたでしょうか。では、今回お話したことの要点をまとめておきましょう。

まとめ

  • 1.債権者の許可があれば親子間でも任意売却での売買が出来る。
    ※但し、不動産業者など第三者が仲介するなど信用が必要。
  • 2.親子間売買で住宅ローンは使えるが、容易ではない。
  • 3.任意売却の親子間売買は必ず任意売却専門の不動産会社に依頼する。
  • 4.最終的に親子間売買ができない場合は「リースバック」という方法がある。

不明点や疑問点は、ぜひ私たちの無料相談窓口からお気軽にどうぞ。些細なことでも結構ですので、皆様のご相談をお待ち致しております。

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自己破産後、何年後かに住宅ローンはまた組めるの?

自己破産後また住宅ローンは組めるのか?
自己破産後また住宅ローンは組めるのか?
相談者

相談者
一度自己破産をしたらどのくらいでまた住宅ローンが組めるようになるのでしょうか?

という質問にお答えします。

自己破産をすると住宅ローンは10年間は組めないと言われています。

これは残念ながら原則的にはその通りだといえます。

都市伝説はいろいろと流れていますが、大前提としては自己破産してから10年未満で住宅ローンが組めるというのはあまり多くないケースです。

ただ一口に住宅ローンといっても、

  • ◎銀行系住宅ローン
  • ◎モーゲージ系住宅ローン
  • ◎ノンバンク系住宅ローン
  • ◎住宅金融支援機構フラット35
  • ◎プロパー融資

などいろいろあります。

どの金融機関で住宅ローンを申し込むのかによって自己破産歴に対するハードルやスタンスが違うことも事実です。

もし、自己破産をしてから10年未満で住宅ローンを申し込む場合には、手当たり次第に申し込むのではなく、それぞれの住宅ローンの特徴を理解して、少しでも可能性のある住宅ローンを選択する必要があるということです。

ここでは、自己破産した後に住宅ローンが組めるのかどうかについて見ていきます。

このページのポイント

  • 自己破産歴は何年くらいで信用情報から消えるのか?
  • ノンバンク系金融機関の住宅ローンは自己破産後でも組めるか?
  • 住宅金融支援機構のフラット35であれば自己破産後でも可能性があるか?
  • 自己破産後に住宅ローンを借りるには最低何年かかるか?

このページを熟読いただくことで、自己破産をした場合のその後を計画的に行動することが出来、再びマイホームの夢を叶えることが一歩近づくかもしれません。

それでは詳しく見ていきましょう。

自己破産歴は何年くらいで信用情報から消える?

10年消えない

信用情報機関のうち、全銀協(全国銀行個人信用情報センター)、通称KSCの信用情報からは、自己破産歴は10年間絶対に消えません。

他の信用情報機関(CIC、JICC)の場合は5年間で自己破産歴は消えますが、全銀協の場合は10年間自己破産歴が消えずに残ります。

住宅ローンの審査の際にはほとんどの金融機関が全銀協の信用情報を確認します。


なので原則自己破産後10年は住宅ローンの審査が通らないということなのです。

つまり、自己破産してから10年未満だがどうしても住宅ローンが組みたいという場合には、

  • ①全銀協に加盟していない(照会しない)金融機関で住宅ローンを申し込む
  • ②全銀協の自己破産だけで判断しない金融機関で住宅ローンを申し込む

のどちらかの方法が考えられます。

まず銀行系の住宅ローンはこの時点で厳しいことが分かると思います。

全銀協はそもそも銀行系の信用情報機関だからです。

銀行なのに全銀協に加盟していないということは絶対にありません。

そのため、全銀協に自己破産歴が残っている時点で銀行系の住宅ローンに申し込んでも絶対に審査に落ちます。

また、銀行系住宅ローンは必ず本審査で保証会社による信用情報のチェックが入ります。

保証会社は自己破産に対して厳しいことが多く、自己破産歴があるとまず銀行系の住宅ローンは通りにくいということです。

なお、10年未満かどうかに関わらず、自己破産した時に踏み倒した銀行や保証会社の系列の金融機関では、二度と住宅ローンは組めない可能性があるので、自己破産した際の状況は残しておくほうが無難です。

ノンバンク系金融機関の住宅ローンは自己破産後でも組める?

マルかバツか

ノンバンク系の一部の会社は全銀協に加盟していないケースがあり、ローンの審査で全銀協が照会されない可能性がわずかに残されています。

ノンバンク系の住宅ローンとは、

  • ◎SBIモーゲージ(現アルヒ)
  • ◎日本住宅ローン(MCJ)
  • ◎協同住宅ローン
  • ◎優良住宅ローン
  • ◎ファミリーライフ
  • ◎全宅住宅ローン
  • ◎トヨタファイナンス


など、住宅ローンのみを取り扱っている金融機関や保険会社のことです。

その場合ですと、全銀協以外の信用情報機関(CIC、JICC)の自己破産歴は5年で消えますので、6年目以降は住宅ローンの審査に通る可能性が出てきます。

ただし、全銀協に加盟していなくてもCRIN情報といって一部の信用情報はCICやJICCとも開示できる仕組みがあります。

しかしCRIN情報の対象となるのは延滞や代位弁済等の情報のみで官報の自己破産の情報は共有されません。

そもそもノンバンク系金融機関の住宅ローンには貸付金利が高いというデメリットがあります。

なので自己破産歴のある人に一概にお勧めできるというわけではありません。

また、SBIモーゲージ(現アルヒ)や協同住宅ローンなど、ノンバンク系金融機関でも普通に全銀協に加盟しているところも多くあります。

こういうところでは審査で全銀協に照会されますので意味がないということになります。

全銀協ホームページでは加盟金融機関一覧などで確認できます。

住宅金融支援機構のフラット35であれば自己破産後でも可能性がある?

フラット35

過去に自己破産歴がある人などで信用情報がグレーな人で住宅ローンを申し込むときによく勧められるのが住宅金融支援機構のフラット35です。

フラット35の住宅金融支援機構も全銀協に加盟していますので自己破産後10年未満であれば自己破産していることは分かってしまいます。


しかし、住宅金融支援機構は自己破産歴があるというだけで否決せずに、属性などが良ければ総合判断として柔軟に貸付を行うという特徴があります。

例えば、

  • ◎頭金をしっかり準備している
  • ◎返済比率が低い
  • ◎上場企業などに勤務している
  • ◎年収が高い
  • ◎勤続年数が長い

などのプラス要因があれば自己破産歴というネガティブ要因をカバーできる可能性があるということです。

住宅金融支援機構では事前審査はありませんので本審査の一発勝負となります。

ただしフラット35を申し込む際の窓口となる金融機関により仮審査が実施されています。

この仮審査で否決されては意味がありませんのでどの窓口金融機関からフラット35を申し込むかは非常に重要になります。

自己破産後に住宅ローンを借りるには最低何年かかる?

6年かかる

自己破産後にどれだけ早くても住宅ローンを検討できるまでは6年はかかると考えて下さい。

どんなに最短でも6年は必要です。

本当は頑張って10年待ってすべての信用情報をきれいにしたほうがいいというのは言うまでもありません。

自己破産後に5年が経過すると、CICとJICCの信用情報から自己破産歴が消えます。

まずはCICとJICCが白でないとローン審査の土台に乗りませんので、最初の5年間はひたすら我慢して待つ必要があります。

この5年間は何もできません。

もし早く住宅を買いたいのであればこの期間に、

  • ◎頭金のために少しでも貯金する
  • ◎年収をのばすために頑張って働く

など地道に頑張っておくことが必要です。

いかがでしょうか?

自己破産してから最長でも10年たてばもとの状態に復活できますが、それを長いと感じるか短いと感じるかは人それぞれだと思います。

ただし、住宅ローンの延滞などをしていて現状が非常に厳しいのであれば下手に引っ張るよりも早めにリセットしてしまったほうがその分だけ復活する時期も前倒しになり早くなるということだけは疑いようのない事実なのです。

住宅ローンの延滞をしていて日々の生活が厳しいのであれば、任意売却を行うことで自己破産までしなくても早期にリセットすることが可能です。

ぜひお気軽にご相談ください。

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住宅金融支援機構の任意売却で売主(債務者)が費用を実質負担しない仕組み

住宅金融支援機構に限ったことではありませんが任意売却の手続きでは一般的に売主(債務者)は手続き費用を負担しません。

その代わりに、債権者が売買代金の中から必要な費用を控除してくれます。

例えば

  • ◎登記費用
  • ◎滞納管理費・修繕積立金
  • ◎不動産業者への仲介手数料
  • ◎後順位抵当権者への解除料(ハンコ代)

などです。

任意売却の手続きでは、こういった上記諸費用は本来通常の不動産売買の取引であれば売主(債務者)側で必要ですが実質債権者が負担してくれます。

債権者が住宅金融支援機構の場合は規定がある程度決まっています。

ここでは住宅金融支援機構の任意売却での費用控除の基準について説明していきます。

住宅金融支援機構の任意売却での費用控除基準

ハカリ

任意売却にあたって売主(債務者)側の費用を負担するとはいえ、本来の債権者の取り分を削って費用を負担することになるので、何でもかんでも無制限に費用控除を認めるわけではありません。

  • ◎費用として認める項目は何か?
  • ◎その費用はいくらまで認めるか?

をあらかじめ各債権者は基準を決めています。


一般的には住宅金融支援機構が行っている費用控除を他の銀行や金融機関も参考にしているケースがあります。

あくまで一般的な例で絶対ではありませんが、下記のような項目と費用基準になることが多いです。

仲介手数料

宅建業法による仲介手数料額の上限全額が認められています。

登記費用

登録免許税と司法書士の報酬が認められています。

登録免許税は全額、司法書士の報酬は原則1筆1万円までです。

税金

抵当権に優先する税金は全額認められています。

優先する税金とは、住宅金融支援機構の抵当権よりも優先される税金の支払いのことで、具体的には抵当権の設定登記日よりも前に納付期限日の到来していた税金の支払いのことをいいます。

それ以外で抵当権に劣後する税金の差押登記がついている場合は、10万円または固定資産税・都市計画税1年分のいずれか低い額の控除が認められることが多いです。

滞納管理費・滞納修繕積立金など

分譲マンションの滞納管理費などは原則全額の支払いが認められ、決済日前日までの全額が費用として認められます。

ただし過去さかのぼって5年分までです。

それ以上前の滞納分は費用控除されません。

あと遅延損害金や延滞金、駐車場・駐輪場費用、町内会費、水道代などは原則として控除は認められません。

全額の一括支払いを条件に管理組合に延滞金や遅延損害金の免除などを交渉するケースが多いです。

破産財団組入金

債務者が破産申請した場合に、裁判所が選任した破産管財人が任意売却を行うことがあります。

この場合は条件として売却金額のうち一定の割合を破産財団組入金として破産管財人に渡すことが必要です。

住宅金融支援機構の任意売却の場合の破産財団組入金は原則売却価格の3%まで控除が認められることが多いです。

引越し費用

住宅金融支援機構の費用控除の基準では原則費用として認められていません。

ただし破産等やむを得ない事情の場合や債務状況によっては10万円~30万円の範囲で転居費用が認められることがあります。

契約書に貼る印紙代

費用として認められません。

住宅金融支援機構の任意売却では、上記で認められた費用はまず優先的に売買代金から控除されます。

また、控除費用を認めてもらうためには、別途控除費用を証明するための書類(残高証明書や明細書、見積書など)のエビデンスを提出する必要がありますので用意しておくとスムーズに交渉しやすいです。

住宅金融支援機構の担保解除料(ハンコ代)の基準

ハンコ代

後順位抵当権者(第2抵当権者、第3抵当権者、それ以降)がいる場合には、抵当権を解除してもらうために担保解除抹消料(ハンコ代)を支払う必要があります。

担保解除料(ハンコ代)の基準は住宅金融機構の基準では下記がオーソドックスになっています。


第2順位抵当権者への担保解除料(ハンコ代)

第2順位抵当権者への認められる担保解除料(ハンコ代)として、

◎30万円または残元金の1割のいずれか低い額

が基準となっています。

第3順位抵当権者への担保解除料(ハンコ代)

第3順位抵当権者への認められる担保解除料(ハンコ代)として、

◎20万円または残元金の1割のいずれか低い額

が基準となっています。

第4順位抵当権者以降への担保解除料(ハンコ代)

第4順位抵当権者への認められる担保解除料(ハンコ代)として、

◎10万円または残元金の1割のいずれか低い額

が基準となっています。

例えば、第2順位に抵当権を設定している金融機関の債権残高が200万円の場合は、残元金の1割は20万円となりますので30万円と比較して低い方である20万円が担保解除料(ハンコ代)として控除されます。

ただし担保解除料の基準はあくまで第1順位の抵当権者である住宅金融支援機構が勝手に定めているだけですので、後順位の抵当権者が必ず従わなければならないという決まりはありません。

後順位の抵当権者が最低でも50万円はもらわないと抵当権の解除には応じられないと要求してきてもめる場合も多々あります。

あくまで基準であり、それらをもとに実際には債権者間の交渉でケースバイケースの対応が行われます。

後順位の抵当権者においても好き勝手言えばいいわけでもなく、従っておけば解除料をもらえて回収分に充当できたところを、無理にゴネて任意売却がまとまらずに競売になってしまうとゼロ配当になってしまう危険性もあるということです。

なので債権者間ではある程度お互い様として担保解除料(ハンコ代)で任意売却をまとめるという慣行があるというわけです。

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債権回収会社(サービサー)とは?

疑問

住宅ローンを滞納していると、ある日突然、この債権回収会社(サービサー)から電話があったり、書面での通知が届いたりします。

また、「任意売却後の残債を譲り受けたので、今後はこちらに連絡を下さい」との通知や連絡が来ることもあります。

この債権回収会社(サービサー)とはいったい何者なのでしょうか?債権回収(さいけんかいしゅう)という会社名を初めて目にして怖そうなイメージを持たれたという方も多くいらっしゃいます。では、ここではその債権回収会社とはいったい何者なのかを詳しく見ていきましょう。

債権回収会社(サービサー)とは何なのか?

債権回収会社サービサーの図

サービサー(債権回収会社)とは一言でいうと、

◎法務省から特別に認可された債権回収代行業者のことを指します。

債権回収会社(サービサー)が出来る前までは、債権回収代行業務は弁護士にしか権限のない業務で、弁護士以外が業として依頼を受けて債権回収代行業務を行うと罰せられていました。

余談ですが、映画やドラマで一般人が他人の借金の取り立てをしているシーンをよく見かけると思いますが、実際なら全部違反です。

大量の不良債権が発生したバブル経済の崩壊後に弁護士だけでは対処しきれないとのことで、債権回収代行業務を専門に管理する会社が必要になり、法整備が進められたという経緯があります。それで弁護士法の特例として債権回収会社(サービサー)が債権回収代行業務を行うことが認められました。なので法務省の厳しい認可条件をパスしたきちんとした会社しか登録できないようになっているので安心です。

関連ワード

債権回収会社(さいけんかいしゅうがいしゃ、英: collection agency)とは、日本において、弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行うことができる株式会社をいう。サービサーともいう。債権管理回収業に関する特別措置法の規制を受け、同法の許可が必要である。法務省が所管する。”

出典:「債権回収会社」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年6月29日 (土) 16:00 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/債権回収会社

法務大臣の認可を受けるサービサー(債権回収業者)の条件とは?

信用

法務大臣から債権回収会社(サービサー)として認可を受けるためには主に以下の条件が必要です。

  • ①資本金が5億円以上の株式会社であること
  • ②暴力団員または暴力団員を辞めてから5年以内の者が従事していないこと
  • ③常務に従事する取締役のうち1人以上が弁護士であること
  • ④禁固刑以上に処されて5年を経過しない者が従事していないこと
  • ⑤破産者で復権していない者、成年被後見人が従事していないこと


最低限上記5項目をクリアしていないと債権回収会社(サービサー)として法務大臣の認可を受けることができません。特に一定以上の資本額がある株式会社で、専門知識のある弁護士が1人以上取締役に就任していることがポイントとなります。

また、債権の取り立てに当たっては暴力団が参入することのないよう暴力団員の排除に関しては特に厳格なルールとなっています。

債権回収会社(サービサー)が取り扱うことのできる債権

扱う債権

債権回収会社(サービサー)に債権回収の代行が認可されているとはいっても、ありとあらゆる債権の回収代行ができるというわけではありません。債権回収会社(サービサー)が取り扱うことができるのは、特定金銭債権といわれる一部の債権のみとされています。

特定金銭債権とは、債権管理回収業に関する特別措置法の2条で定められている債権のことで、主には金融機関(銀行)や貸金業者、保険会社、農林中央金庫、政府関係金融機関などの有する債権のことを指します。


私たちの生活で身近なものでは、

  • ◎金融機関の有する貸付債権クレジット債権
  • ◎保証契約に基づく保証会社の債権

などが含まれます。

住宅ローンの残債にあたる債権も、上記の金融機関や保証会社の債権に当たるため、債権回収会社(サービサー)は住宅ローンの債権回収の代行を行うことができるというわけです。

サービサーには具体的にどのような企業があるのか?

会社

債権回収会社の大半は、金融機関(銀行・クレジット会社・消費者金融等)やリース会社、投資ファンドの子会社にあたります。みずほ債権回収やSMBC債権回収などは、名前からすぐに系列と分かる会社です。また、独立系として弁護士や一般事業法人が立ち上げて債権回収代行業務を行っている債権回収会社(サービサー)もあります。

さらに、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の債権を専門に扱う債権回収会社(サービサー)もあり、住宅債権管理回収機構(JLS)、日立キャピタル債権回収、エムユーフロンティア債権回収の3社がそうで、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)がらみの債権回収案件は必ずこの3社のいずれかが窓口となります。

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住宅金融支援機構から任意売却パンフレットが届いたら

任意売却において債権回収会社と取引実績があることは非常に重要

取引

任意売却業務を行っている不動産会社において、債権回収会社(サービサー)との取引実績を多く持つということは任意売却をスムーズに進めるにあたり非常に重要なファクターとなります。それは債権回収会社(サービサー)によって任意売却に対する考え方やスタンス、業務の進め方が大きく違うからです。

また何度も取引を行っていることで阿吽の呼吸ではないですが債権回収会社(サービサー)側の求めているものが分かるので、取引実績が多いほど暗黙の了解で任意売却はスムーズに進むことになるのです。

逆に初めて取り組む不動産会社だと、とんちんかんな対応をしてしまい債権回収会社(サービサー)側を困惑させてしまったり、知らないうちに競売手続きに入られてしまったりして思い通りの目的を達成できない可能性がありますので注意が必要です。

私たちは任意売却専門会社として取引を重ねており、任意売却を行っている概ね全ての債権回収会社(サービサー)との取引実績がありますので安心してご相談ください。

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