ホーム > 任意売却とは

任意売却とは

当ページでは、任意売却について詳しく解説いたします。

任意売却とは自己破産もせず、競売にもかけられず、場合によっては住宅ローンの残債務を数十分の一程度に圧縮できる方法があるのをご存知でしょうか。
それが任意売却といわれる手法です。

「そんな魔法の杖のような方法があるわけがない」
「そんな方法が本当にあるなら違法に違いない」

そう思われるかもしれません。

しかし、合法的に住宅ローン滞納、返済、督促等の苦しみから逃れる方法があるのです。

それが「任意売却」と言われる売却方法なのです。

マイホームには購入する際、ほとんどの方が長期間の住宅ローンを組まれて購入されます。
住宅ローンを貸出している金融機関から抵当権や根抵当権という担保設定がなされており、住宅ローンの支払が出来なくなった時に担保とされている自宅不動産を債権者主導の法的手段である裁判所での競売で処分せず、所有者自ら不動産を任意に売却させて、その売却代金より抵当権やその他の担保権者が債権を回収して権利を解除、放棄し円滑に売却を行う事を通常、任意売却、任売といいます。

任意売却は競売よりも有利な条件で売却できるといわれています。
あくまで自分の意思で自宅を売却する方法なのです。解決方法によっては自宅に住み続けることもできますし、何より苦しんでいた住宅ローン地獄から解放され、もとの平穏な暮らしを取り戻せる解決方法なのです。

だからこそ一人でも多くの人に、任意売却という方法を知ってもらいたいのです。

住み続けるリースバックという方法はこちらから

笑顔の女性

任意売却に至るまでの背景とは

離婚が原因での任意売却相談

最も多い相談は離婚による売却相談です。
離婚するにあたり財産処分、財産分与をする上で住宅ローンの残債が実勢価格よりローン残高の多い状態いわゆるオーバーローンになっているので売却をどのように進めていいのかわからないと言う相談が非常に多いです。

売却方法としてはいくつかありますがオーバーローン状態で売却時に不足の金銭を用意できるのであれば、普通の売却をして取引の際に持参すれば大丈夫なわけですが、用意出来ないような金額が生じる場合、対処の仕方がわからないとか、共有者で連帯保証人に成っていてのオーバーローン状態の場合どうすれば良いのかなどの相談件数が一番多いです。

離婚する際に財産分与がなされますが、マイナス財産を整理せずに住宅ローンをそのままにしてどちらか一方が住み続け住宅ローンが完済すればいいのだけれども離婚時に精算できていなかった住宅ローンが数年後突然支払うことが出来なくなったり、破産されたりして火の粉が降りかかってきて連帯保証人の方があわてて相談に来るケースも非常に多いです。

離婚時の住宅ローン相談についてもっと詳しく見られる方はこちらから

収入減が原因となる場合

次に多いのが収入の減少に陥った方の住宅ローン滞納の任意売却相談です。

住宅ローンを組んで20年から30年というと様々な理由で収入減少の問題がありますが、1番は定年後の支払いが厳しい方が多いです。
次に病気による失業で収入がなくなったり、転職を余儀なくされ収入が激減されたりでにっちもさっちも行かない状況になり、生活保護を受けたくても自宅を所有しているので生活保護も受けられない状況な方転職や独立起業をしたが思った給料収入が得れない等で払えなくなった等の方がよく住宅ローン返済の相談されます。

払いたくても払えない、手放してもオーバーローン状態なので売却したくても不足するお金が用意できない。そういう方が早く任意売却という方法に気付けば苦しみから逃れることが出来るのにと思います!

せっかく手に入れたご自宅を手放さなければならない状態は人それぞれ様々なお気持ちだと思いますが、任意売却であれ、競売であれ、処分して換価する行為は同じでも、残債務についてはほぼ任意売却のほうが少なくなるのが普通です。
銀行ローン等の金融機関の債権者も多く貸し付けた資金を回収したいので競売より任意売却には積極的に取り組んでいただいています。。
任意売却による売却手法は所有者、債権者が多くの回収に向けて同じベクトルで進める方法とも言えます。

所有者様の様々な状況に応じて任意売却のメリットデメリットをお伝えしたいと思いますのでぜひご相談ください!

全国住宅ローン返済相談センターの思い

全国住宅ローン返済相談センターを運営いたしております、株式会社エイミックス代表の貝阿彌佳則でござます。
住宅ローンの返済等にお困りの方へ、任意売却専門家として私たちの思いをお伝えいたします。

政府は多額の不良債権を抱えた大企業や銀行に対しては、倒産しないように国民の血税を投入し、借金の棒引き(帳消し)をしてきています。

2008年に起きたリーマン・ショックによる急激な経済不況のなか、中小企業の倒産や破産を防ぐ目的として「中小企業金融円滑化法」俗に「亀井法案と言われる」2009年10月30日、国会に提出され、同年11月30日に可決・成立。当初は、2011年3月31日までの時限立法で制定されました。

しかしながら景気が回復しないので2010年12月14日、金融庁は本法を2012年3月31日まで延長する方針を発表し2011年3月31日、国会にて期限を1年間延長する改正案が可決・成立。更に2011年12月27日、金融庁は本法を2013年3月31日まで再延長する方針を発表し2013年3月で終了となりました。

銀行外観

2013年4月以降も法律は終了しましたが内容的には円滑化法があったときと同じ扱いをしているということでリスケジュールには応じているようです。

個人の方がマンションや一戸建の不動産を購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを長期で組まれて購入されます。また自営業者の方などは事業資金の融資を受ける際に担保として不動産に抵当権や根抵当権を設定させて金融機関から融資を受けています。

順調に支払いが出来ている時は何ら問題無いのですが病気や怪我等で仕事が出来なくなり支払いが出来なくなったり、離婚等で不動産を売却しなければならなくなった場合や会社の倒産やリストラにあって収入が途絶えたりした場合等、長期間住宅ローン返済の中には様々な出来事が予想されます。

何らかの事情で住宅ローンの支払が出来なくなった時の解決方法として任意売却という方法があります。

通常の任意売却での中古マンション、戸建、土地、収益不動産、工場について、何が大事かというと対象不動産の価格の査定です。

住宅外観

任意売却において担保となっている不動産のほとんどは売却価格よりも残債務が残るオーバーローン状態で抵当権設定価格を当然下回っており、所有者はもちろんですが、抵当権者の抹消同意を得るための査定をし、また査定書を提出しなければなりません。
※旧:住宅金融公庫(現在の名称は住宅金融支援機構)は必須

弊社では売却の流れを解りやすくチャート式にしてお客様に流れを説明し、確実に売れる価額や売却したときの税金の問題、処分する時期、処分する方法等についてお客様の立場にたってアドバイスさせていただきます。任意売却後の残債務についての取り組み方や交渉等をコンサルティングします。

当然、弊社では投資目的の登録の投資家も多数おられます。収益マンション物件などの任意売却などでは市場にオープンにせず成約させていただく事も可能です!

なかなか成約できない場合には、一日も早く、確実な売買契約の締結を果たすためにも早い時期に、より数多くの方法、媒体を用いた企画が必要かと思われます。ご一読の上、ご検討いただきますようお願い申し上げます。

任意売却を行うための一般的手順

  1. 所有者・債務者の調査(債権者、債権額、利害関係者の調査)
  2. 不動産の調査(担保不動産)
  3. 担保不動産の査定評価(取引事例等実勢価格)
  4. 回収額の見込み検討(見込配分表作成)
  5. 所有者との意思確認
  6. 利害関係人(担保権者等)の意思確認(債権額確認)
  7. 媒介契約締結(価格、配分額等の合意)
  8. 販売活動(買受人探し)
  9. 売却価格の調整、見直し
  10. 売却代金の配分(買主出現、売買契約)
  11. 配分案の合意(利害関係人全員の合意)
  12. 取引日等打合せ(残代金等の確認)
  13. 退去(引越し)
  14. 取引日(抵当権の解除、放棄等・売却代金の配分)
  15. 任意売却を行うための一般的手順の大体が上記のような流れになります。

任意売却には共同実行型と債権者単独実行型とがあり、抵当不動産の任意売却はほとんどが共同実行型なので、ここに紹介する例は共同実行型と解釈して読んでください。

任意売却を行うための手順ですが特別に定められた制度があるわけではなく買受希望者がいて、所有者の同意と協力及び利害関係者との同意が得られれば直ぐにでも行うことが出来ます。例外としては住宅金融支援機構の場合がある程度手順が決まっています。

住宅金融支援機構の任意売却の仲介をする場合は機構が出している【任意売却の手続きについて】というパンフレットがあり、この冊子に基づいて手続きが行われないと機構は中々上手くいかないので、これを理解している業者に頼むべきだと思います。

握手

任意売却と時代の流れ

中小企業金融円滑化法が2013年3月末に期限切れを迎えました。

民主党政権から自民党政権に変わり安倍首相が「アベノミクス」と言われる景気対策を矢継ぎ早に出して2%のインフレ誘導をしています。 黒田日銀総裁が世の中にお金を出してジャブジャブにして目標達成しようと円安、株高を演出しています。

消費税が必ず10%に上がり景気が良くなると当然物価も上がるわけなので生活弱者にとっては厳しい生活が訪れます。住宅ローンの金利も上がるとなれば支払いは厳しくなります。

巷で今言われている「老後破綻」、「老後破産」等が多数出てくるのではないかと思います。

老人の寂しそうな背中

ここ最近では、デザインが良くて、設備などの機能も良くて、当然駅にも近くて買い物等にも便利な場所に、新築のマンションや戸建が分譲されており、バブル期以前に分譲された物件や駅から遠いものについては、価格が下落していて、かつ売れにくいのが現状です。(2015年7月10日現在)

購入した不動産が、実勢価格(今現在売れる価格)よりはるかに担保割れ(売却価格より借入額が上回る事オーバーローン状態)しており、また住宅ローンの返済が失業やリストラ、転職、離婚後の収入減少等により遅延したり返済が出来ない、または住宅ローンの返済が既に滞ってしまい、銀行等の金融機関より返済の督促状や電話で督促をされたりと、厳しい局面におられる方、早くこの現実に気づいて住宅ローン返済をどのようにすれば今の現実から楽になれるかをご相談いただき、任意売却に踏み切るのか住宅ローンの支払いをリスケージュールして延命措置をとるのか等、より良い策を一緒に考えて行きたいと思います。

担保として差出して事業資金を借り入れしている中小零細企業の代表者の方、自宅や会社、工場や倉庫など担保処分される前に是非当社にご相談下さい。きっと良い策をお伝えできると思います。

任意売却と競売の比較

★所有者(債務者)側からみて

① 競売の場合、所有者の意思が尊重されずに強制的に売却されるが、任意売却の場合は所有者自らが契約行為を行い納得して売却が出来る。
② 競売で売却となれば、競売物件として書類が裁判所で掲示されます。また、新聞紙上にも物件が掲載されます。世間体をはばかる所有者(債務者)側にとって競売の公表は大きな心痛となることもある。しかし、任意売却は、売出しをしていても何等、普通の売却と変わらぬ方法で活動をするわけですから世間体はまったく気にしなくても大丈夫です。

★利害関係人から見て

① 競売における不動産の売却は最低売却価格を基準としています。実勢価格よりも2~3割程度安く落札されていますので、任意売却で広く一般的にエンドユーザーに対して売却すれば実勢価格並みに売却できるため競売よりも2~3割程度高値で取引がされるというメリットが有ります。
② 競売では申し立てから配当まで最近ではやや速くはなりましたが約1年弱時間がかかっています。任意売却では買受人を見つけ利害関係人と債権調整を考慮したとしても回収期間は競売に比べ早期に回収が出来る。

計算機2

任意売却の残債務について

任意売却をされた方がもっとも気になるのは、
「任意売却後に残債務はどうなるのか?」
「その残債務はどのように処理されるの?」

ということではないでしょうか。

任意売却で不動産を売却し、その金額を金融機関に返済しても、残りの債務がすべてなくなるわけではありません(競売で売却された場合でも同じです)。

しかしご安心ください。任意売却後に残った債務に関しては、先ほど少し触れたように、債務者が無理なく返済できる金額での交渉が可能です。債務者の収入状況や生活状況を十分考慮し、毎月の返済額を返済可能金額程度に抑えられるかがポイントになります。

任意売却後の残債務は無担保債権となるため、一般的に「ポンカス債権」などと呼ばれます。債務者は担保の不動産を売却したため、無担保の債権だけが残る状態となるのです。よって、無担保の債権は債権者との交渉により、債務者の生活状況に応じて月々の返済額の相談が可能な場合もあります。

さらに民間金融機関の場合、このポンカス債権をサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡します(住宅金融支援機構は譲渡しません)。 したがって、サービサーとの交渉により条件次第では、一括返済の交渉ができる場合もあります。

お金

任意売却のメリット・競売のデメリット

任意売却のメリットは競売に比べ所有者も債権者も双方にとって良いことが多くあります。

1、競売より高値で売却できる

裁判所での不動産競売は、基本的にプロの不動産業者の販売用不動産の仕入れ場所として取引されているところです。例えば実勢価格が2000万円で取引されている場合、不動産業者は仕入れを2~4割安く購入してリフォームやリノベーションをして一般市場に出します。ですから競売はプロのマーケットの仕入れ市場なのです。

一方の任意売却の場合、通常の不動産売買と同じく、広く一般の方々に対して売却活動を行います。ですから実勢価格に近い価格で売却できるのです。競売よりも2~3割程度高値で売却できるため、競売よりも残債務を減らすことができます。これが最大のメリットです!

ガッツポーズ

2、引越費用などを手元に資金を残すことができる

自宅を売却せざるを得ない人は、生活に困窮している方が多いため引越費用(運搬費用)を工面するのも難しい人がほとんどです。競売による落札の場合、引越費用を落札者に請求しても支払われることは殆どなく、貰えたとしても5万円程度が関の山で強制執行で追い出されることすらあります。

一方の任意売却の場合、持ち出し費用がないことに加えて、引越費用(運搬費用)は本来返済すべき売買代金から、債権者の好意でその一部を控除費用として認めてくれる場合があります。任意売却後の新たな生活を考えると、引越費用の捻出はとても価値があるのではないでしょうか。

任意売却において「引越し費用を多額に出します」という広告を良く見ますがあまり信じない方がよいと思います。引越し費用は債権者の行為であるため普通では考えられません。悪徳業者に気をつけてください!

引越し

3、手持ち資金の持ち出しがない

住宅を購入する際には諸費用を自己資金として支出しなければならなかった事を覚えていると思いますが、不動産を通常売却する際は、同じように諸費用は当然かかります。

しかしながら、任意売却の場合、住宅ローン等の返済が苦しく厳しい状況ですから、諸費用等のお金を持ち出しする事が出来ない方がほとんどです。さらにマンション管理費なども滞納されているケースの方も多いのです。

任意売却は、こうした滞納分に加え、取引に必要な仲介手数料や抵当権抹消費用、司法書士費用など、ほとんどすべての費用を債権者が売却価格の中から債権者が控除してくれるのです。なので所有者の自己資金の持出し費用がないのです。

計算機3

4、任意売却後の残債務の返済交渉ができる

任意売却をされた方がもっとも気になるのは、「任意売却後の残債務はどうなるか?」ということではないでしょうか。

任意売却で不動産を売却し、その売却代金を金融機関に返済しても、元々オーバーローン状態だったので残債務が残ります。債務がすべてなくなるわけではありません(競売で売却された場合でも同じです)。

任意売却後の残債務は無担保債権となるため、一般的に「ポンカス債権」などと呼ばれます。債務者は担保の不動産を売却したため、無担保の債権だけが残る状態となるのです。よって、任意売却後に残った債務に関しては、債務者が無理なく返済できる金額で金融機関と交渉をします。債務者の収入状況や生活状況を十分考慮し、返済可能金額してもらえるように協議をするのです。

交渉

さらに民間金融機関の借りいれ銀行のプロパー貸しの場合、この無担保債権であるポンカス債権をサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡します(住宅金融支援機構は譲渡しません)。したがって、サービサーとの交渉次第では、格安で一括返済の交渉ができる場合もあります(例えば3000万円の無担保債権が30万円とかに!)。

その結果、住宅ローンを数10分の1~100分の1程度に圧縮できる可能性もあるのです。

これが冒頭に述べた、場合によっては住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる方法があるのをご存知でしょうか。それが任意売却です!というところなのです。

何故このような事ができるかと言うと、各金融機関は不良債権を一括でサービサーといわれる債権回収の会社に3~10%程度で一括で売却し処理するためで、購入して方のサービサーはその購入価格以上の回収ができればいいのでこのような話ができるのです。

5、任意売却後そのまま住み続けられる場合もある

家

任意売却は自宅などの所有不動産を売却するのが前提です。しかし、長年住み慣れた自宅を離れるのは心が痛むものです。「できるならば自宅に住み続けたい」「引越ししたくない」と願う人が多いのも事実です。

その場合でも方法はあります。債務者の自宅を任意売却で売りに出した際、親族知人若しくは投資家に購入してもらうのです。そして債務者は、購入してもらった方に家賃として毎月決まった金額を支払い、自宅に住み続ことができます。その場合、自宅の所有権が買主に移るだけで、これまで通りの生活を続けられます。この方式を「セール&リースバック方式」と言います。
世間的には何ら変わりはないので、気持ちも楽だといえるでしょう。

知人や親族等に購入してもらえた場合は比較的家賃も楽に払える交渉ができますが、投資家等は購入時に利回り計算をしてくるのでやや高めな家賃設定になるかもしれません。それと将来にわたって買い戻しの約束をする場合購入時にかかった費用プラス利益がいくらといった形の約束をしなくてはなりません!それが「セール&リースバック方式」といわれる方法です。

6、任意売却は所有者の意思で売却できる

売却活動

競売の場合、所有者の意思とは無関係に強制的にスケジュール通りに不動産が売却されてしまいます。落札後に競落した方がこられて退去を申し入れられます。拒否すれば強制執行にかけられたりもします。当然引越し費用は出ないと考えていいでしょう。

一方、任意売却の場合、所有者自らが契約行為を行い、所有者が売却価格などに納得したうえで売却できます。契約後ある程度の日にちを長めに見た引渡しの日等も相談できます。

弊社の任意売却相談員が債権者と話し合って引越しにかかる費用の交渉窓口にもなって運搬賃等を出していただけれる交渉をし退去日を決めて取引をさせて頂きます。

7、任意売却は近所や周りの人に知られない

秘密

自宅などの不動産が競売にかけられると、競売物件として書類が俗に言う3点セットが裁判所に掲示されることに加え、官報や競売情報誌などにも物件情報が掲載されます。加えてインターネットにも掲載されて誰でも閲覧できる状態となるため、世間体を気にされる所有者にとって、競売の公表は大きな心痛となりえます。

しかし、任意売却は通常の不動産売買とほとんど同じなので、競売にかけられたときのように情報が外部で公表される心配がありません。通常に売り出す方法となんら変わりなく売却活動をするため世間では売りに出てるんだな~という感じで受け止められますので違和感はないと思います。よって任意売却後に近くに引っ越した場合でも、住宅ローンの返済に困って家を売却したなどの情報が知られることはなく、いままで通りのご近所付き合いが保てます。

8、債権者側にもメリットがある

銀行

まず、競売より多くの債権が回収できます。これは債務者側のメリットと同じです。

任意売却の大前提は、競売よりも物件が高値で売却できることで、債務者にとってはより多く債務が圧縮でき、債権者にとってはより多くの債権が回収できるのです。この両者のメリットがともに満たされてこそ、任意売却が成功したといえるのです。この部分が同じベクトルなのです。

次に、競売より早期に債権が回収できます。競売の場合、申し立てを行い、不動産が落札され、債権者に売却代金が配当されるまでの期間が6ヶ月~10ヶ月程度はかかります。これに対して任意売却では、買受人を見つけて利害関係人との債権調整を考慮したとしても、回収までの期間は競売に比べて早くなる場合が多いのです。債権者は借金をできる限り早期に回収したいわけですから、回収までの期間が競売より早いのは大きなメリットといえます。

9、任意売却のデメリットも知っておく

デメリット

何事もメリットがあればデメリットもあるものです。では任意売却のデメリットとはどのような点が挙げられるでしょうか。

まず、債務者が一番気になるのが「信用情報に傷がつく」「ブラックリストに載る」ことだと思います。

しかし任意売却を行うからブラックリストに載るのではなく、住宅ローンを6ヶ月間滞納し、代位弁済され、期限の利益を喪失するからブラックリストに載るのです。ですので、任意売却ではなく競売になっても同じくブラックリストに掲載されます。

ちなみに、ブラックリストというリスト自体、じつは存在しません。通常、ローンを組んだり、消費者金融からお金を借りたりした際、顧客情報が信用情報機関に登録されます。そして一定期間、返済が滞った場合などに事故情報として登録されるのです。このことを「ブラックリストに載る」と言っているのです。

では、ブラックリストに載る(信用情報機関に事故情報として登録される)とどのような影響が出るのでしょうか。たとえば新たにキャッシュカードやクレジットカードがつくれなくなったり、新規のローンが組めなくなったりします。しかし一定期間を過ぎると事故情報の登録は削除され、通常の状態に戻ります。

次に、「すべての利害関係者の同意を得なければならない」ことがあげられます。

任意売却の前提として、すべての利害関係者の同意が必要となります。たとえばA銀行B銀行C銀行の3行からローンを借りている場合、この3行すべての同意が求められるのです。

権利関係が複雑であればそれぞれの意見も多く、交渉が難航するケースもあります。

最近特に任意売却での権利関係で難しいのは地方税である固定資産税の滞納の多い人の交渉が厳しいです。

その点、競売の場合は利害関係者の同意を取り付ける必要ありません。債務者は何もせず、すべてを放棄すれば競売の手続きが進んでいきます。

任意売却の費用

持出し負担費用はありません!

任意売却の不動産仲介の取引においては次のような費用がかかります。

仲介手数料
抵当権抹消登記料
税の日割り精算
引越費用
マンションの場合管理費等の精算

任意売却といっても通常の不動産の売却に変わりがないため、費用はかかります。

しかし、任意売却の場合のメリットとして、売主が上記の様な費用を自己資金で持出し負担する費用はありません。

ご自宅などの不動産を売却した代金から滞納管理費や引越し費用、抵当権抹消費用など権利関係者に配分される為、任意売却の相談者が持ち出して負担する費用はかからないのです。

税の差押え解除料や残置物撤去費は原則として対象外ですが費用として認めてもらえるケースもありますのでご安心して、何度でもご相談ください。

住宅金融支援機構では、任意売却の費用負担基準を定めています。

この基準は民間金融機関にも一応の基準にもなっているとみてもよいでしょう。

当然、任意売却を依頼して取引が出来なかったとしても営業等にかかった一切の費用は無料ですのでお気軽にご相談ください。

もっと任意売却について知りたいなら

競売では裁判所が一方的に売却作業を進めていきますが、「任意売却」ならそんなことはありません

任意売却活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。

任意売却の流れのフロー図
全国住宅ローン返済相談センターでは、これまで様々なケースの任意売却をお手伝いしてきました。相談者の希望を第一に、将来のためになるご提案を致します。
このページの先頭へ