住宅ローンが払えないとすぐ競売になりますか？

いいえ、通常は滞納から6ヶ月程度で手続きが始まります。早めの相談で回避可能です。

任意売却の費用はかかりますか？

エイミックスでは相談無料。売却時の費用は売却代金から充当されるため、初期負担はありません。

滞納しても住み続けられますか？

リスケジュールや任意売却後の賃貸契約など、状況次第で可能です。詳細は専門家にご相談ください。

住宅ローンが払えない時、どこに相談すればいい？

金融機関（銀行や住宅金融支援機構）、ファイナンシャルプランナー、エイミックスが主な相談先です。それぞれ状況に応じた解決策を提案します。

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住宅ローンが払えない時のリスクと解決策【2025年版】

公開日: 2021/07/13
最終更新日: 2025/04/01

（出典：住宅金融支援機構プレスリリース）

住宅ローンが払えない方へ、この記事では解決策を具体的に解説します。住宅ローンという返済期間のとても長いローンにおいては、お仕事の環境の変化や急なご病気などご本人の体調によるものなど、取り巻く環境は大きく変わることもあります。
とくに2020年から続いた新型コロナウィルス感染拡大の影響は、まだまだ記憶に新しい所です。

上記のグラフは、フラット35などの住宅ローンを提供する住宅金融支援機構の資料です。新型コロナウィルス関連の収入減少などで発生した返済相談の件数変化を表しています。
これ以降、多くの人のライフスタイルも変えてしまいました。倒産や失業、減給などによる突然の思わぬ収入の減少など悪影響は長らく尾を引いています。変わらぬ厳しい経済状況に、ますます返済にお悩みの方は増える一方です。

今はまだ少し遅れが出ただけ…という方もいるでしょう。しかし、コロナ問題のときのように、どんなことがあなたに降りかかるかわかりません。

この記事を読んでわかること

１．払えないリスクを回避する方法
２．あなたに合った解決策
３．エイミックスで安心のサポート

監修

細貝和弘（ほそがいかずひろ）

宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。

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住宅ローンが払えないとどうなる？

住宅ローンが払えないと悩む方へ、何が起こるのかを理解しておくことが重要です。滞納が続くと最終的には競売にかけられる可能性がありますが、その前にできる対策もあります。ここでは、その流れと影響を詳しく解説します。

滞納してしまったらまずすべきこと

住宅ローンを滞納してしまったら、慌てず最初に取るべき行動を知っておきましょう。早めの対応が解決への近道です。

金融機関に相談する 滞納しそうな場合は、早めに金融機関（債権者）へ連絡を。リスケジュール（返済条件の変更）を検討できる可能性があります。
家計の見直し ムダな支出を減らし、住宅ローンの返済を優先する方法を考えます。ファイナンシャルプランナーや専門家に相談するのも有効です。
任意売却を検討する 滞納が長期化する前に、任意売却を検討することで、競売を回避し、より良い条件で売却できる可能性があります。

住宅ローン滞納の流れと影響

1か月目

支払い遅延の通知住宅ローンの支払いが滞ると、金融機関から督促の連絡が入ります。この段階では、まだリスケジュールなどの相談が可能です。

2～3か月目

督促の強化・信用情報への影響さらに滞納が続くと、信用情報機関（JICCやCICなど）に金融事故として登録され、いわゆる「ブラックリスト」に載る可能性があります。

4～6か月目

期限の利益喪失・一括請求滞納が4～6か月続くと、「期限の利益の喪失」となり、金融機関からローンの残債を一括請求されます。

6か月以降

保証会社による代位弁済・競売開始保証会社がローン残債を肩代わりし、金融機関から債権が移ります。その後、裁判所による競売手続きが開始されます。

滞納後のリスク（信用情報・督促・一括請求）

信用情報への登録（ブラックリスト）クレジットカードの利用や新たなローンの契約ができなくなる可能性があります。
金融機関や保証会社からの厳しい督促書面や電話による督促が増え、最終的には裁判所からの通知が届くこともあります。
一括請求されるリスク期限の利益を失うと、住宅ローンの残債を一括で支払うよう求められます。これに対応できない場合、競売に進む可能性が高まります。

競売になったらどうなる？

裁判所から競売開始決定通知が届く競売手続きが始まると、所有者の意思とは関係なく、裁判所主導で売却が進められます。
不動産の査定・入札手続きが進行市場価格よりも低い価格で売却されることが多く、残債が大きく残るケースが一般的です。
立ち退き要請・強制退去の可能性落札者が決定すると、立ち退きを求められます。対応しない場合、強制退去となるリスクがあります。

✔ まとめ

住宅ローンを払えない場合、早めの対策が重要です。放置すると信用情報への影響や競売など、大きなリスクを伴います。しかし、リスケジュールや任意売却などの解決策を活用することで、より良い結果につなげることも可能です。

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住宅ローンを払えないときの選択肢

住宅ローンの支払いが難しくなった場合、放置せずに早期に対応することが重要です。住宅ローンを払えないときに選べる方法には、以下の選択肢があります。自宅を維持する選択肢（1〜4）と手放す選択肢（5〜6）に分けて、それぞれの特徴を理解し、自分に合った方法を選びましょう。

1. リスケジュール（返済条件の変更）

リスケジュールは、金融機関に返済条件の変更をお願いする方法です。これにより、返済額の減額や返済期間の延長などが可能になります。

メリット

返済額が減少し、月々の支払いが楽になる。
金融機関と協力して支払い計画を見直せるため、生活が安定する。
競売を回避できる可能性が高い。

デメリット

返済期間が長くなると、支払い総額が増えることがある。
信用情報に影響を与える場合があり、今後の借り入れに制限がかかる可能性がある。

2. 任意売却

任意売却は、住宅を市場価格で売却し、ローンを返済する方法です。競売よりも高値で売れる可能性があり、自己都合で進めることができるのが特徴です。

メリット

競売よりも高額で売却できることが多い。
売却条件やスケジュールについて、ある程度の自由がきく。
競売による精神的なストレスを避けることができる。

デメリット

売却後にローンの残高が残る場合がある。
住宅を手放すことになるため、住む場所を移動しなければならない。
売却に時間がかかることがあり、その間の生活が不安定になる場合がある。

3. 住宅ローンの借換え

住宅ローンの借換えを行うことで、金利を低く設定し、月々の返済額を減らすことができます。新たなローンで今のローンを返済する方法です。

メリット

金利が下がれば、毎月の返済額を減らせる。
借換えによって返済期間を短縮できることもある。
今後の返済計画を見直すチャンスになる。

デメリット

借換え審査に通過する必要があり、通らない場合もある。
借換えに手数料がかかることがある。
新たなローンの返済が厳しい場合は、かえって負担が増すことがある。

4. 返済猶予（特別措置）

金融機関によっては、返済猶予を求めることができます。この方法では、一定期間の返済を免除または減額してもらえます。

メリット

一時的に返済を免除または減額してもらえるため、生活の安定が図れる。
返済の猶予期間中に収入が回復すれば、その後の返済が楽になる。

デメリット

猶予期間後の返済が再開されると、負担が重くなる可能性がある。
返済が猶予されても、元本の返済は先延ばしになるため、最終的に負担が増えることがある。

5. 任意整理・個人再生

任意整理や個人再生は、債務整理の一環として利用する方法です。住宅ローンだけでなく、その他の借金も整理できる場合があります。

メリット

一部の借金を減額してもらえる場合がある。
返済計画が法的に確定し、安定した返済が可能となる。

デメリット

信用情報に大きな影響が出るため、今後の借り入れが困難になる。
手続きに時間と費用がかかる場合があり、その後の生活に影響が出ることがある。

6. 自宅を手放す（任意売却による競売回避）

最終手段として、競売を回避するために自宅を任意売却する方法があります。これにより、住宅ローンの負担から解放されることが可能です。

メリット

ローンの支払いから解放され、負担が軽減される。
競売を避け、より良い条件で売却できる可能性がある。

デメリット

住んでいた家を手放すことになるため、感情的な負担が大きい。
将来的な生活において、引っ越しや新しい住居の手配が必要となる。

✔ まとめ

選択肢を検討: 住宅ローンが払えない場合、いくつかの方法があります。それぞれのメリットとデメリットを比較して、自分に最適なものを選びましょう。
早期行動が鍵: 放置せず、早めに専門家に相談することで、リスケジュールや任意売却、借換えなど解決への道が開けます。
迷ったら相談: 一人で悩まず、専門家のアドバイスを活用するのがオススメです。

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任意売却と競売の違い

住宅ローンが払えない場合、「任意売却」と「競売」の違いを理解しておくと選択肢が広がります。

	任意売却	競売
売却価格	市場価格に近い	市場価格より安い
スケジュール	自分で調整可能	裁判所が決定
プライバシー	近隣に知られにくい	公開される