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競売の落札後から強制立ち退きまでの流れ

競売が進めば最後には強制退去が

もし、競売が進んだら!?

住宅ローンの滞納から、問題が解決されないまま進んでいくと、自宅は強制的に執行される「競売」の準備が進められていくことになります。そこで、「任意売却」などなんらかの対策がなされないと、そのまま競売にかけられ、第三者に落札されることとなります。

そして、競売で落札されたあとは、その第三者(買受人)が、代金を裁判所に納付した時点で、所有権が買受人に移転されることとなります。

では、そのあと元所有者は最短でどれくらいの期間で家を立ち退き、明け渡さなければいかないのか?

ここでは、競売落札後から建物の明け渡しまでのリアルな流れを見ていきましょう。

競売落札後の引き渡し命令が発令される

命令

競売で物件を落札して代金納付すると、その物件の所有権は自動的に買受人のものになります。だからといって居住者がまだいる場合に直ちに裁判所に依頼して追い出すようなことは不可能です。たとえ不法占拠であっても強制的に居住者を立ち退かせるにはそれなりの法的な手続きを踏む必要があるのです。

通常では不動産の明け渡しを求めるには、建物明渡請求訴訟を行い、裁判で勝訴して裁判所に強制執行を申し立てる流れになります。
しかし競売物件で全て訴訟するのは大変ですし時間もいたずらにかかりすぎてしまいます。(通常で半年程度はかかります。)なので競売の場合に限っては、不動産引渡命令という措置で短期間で簡単に裁判所の引渡命令を得ることができます。

競売の買受人は代金納付をした日からすぐに引渡命令の申立てができます。

そして、最短で3日程度で簡単に裁判所は引渡命令を出すのです。

引渡命令発令後、どれくらいで強制執行が可能になるか?

申立

引渡命令発令後10日程度で強制執行の申立てが可能になります。

裁判所から引渡命令が発令されると、買受人と居住者の両方に引渡命令の書面が送達されます。

そしてその日から1週間以内に居住者が不服申し立てをしなかった場合に引渡命令が確定します。

なので買受人が代金を納付した日に引渡命令を申し立てたとすると、そこから3日程度で引渡命令が決定し、居住者から不服申し立てがなかった場合には最短で10日程度で強制執行が可能になるというのが現実です。


競売後の強制執行のリアルな流れ

強制執行

強制執行の申立てがされると居住者はいよいよ追い詰められることになります。もう抵抗する手段はありませんので、観念せざるを得ない状況です。

とはいっても今日明日に突然つまみ出されるわけではありません。

それでもいつまでも居座れるわけでも当然ありません。


強制執行の申立てから断行日までは通常1ヵ月半くらいはありますので、その間に転居先を見つけて早めに引越しをする必要があります。

強制執行の流れ1:執行官による明渡しの催告がある

強制執行の申立後に買受人と執行官が打合せをします。

  • ◎強制執行の明け渡しの催告を行う日
  • ◎実際に強制執行を断行する日
  • ◎執行補助者や業者の依頼先

などを決めるわけです。

この打合せから2週間くらいで明渡しの催告が行われます。

明渡しの催告では、執行官や執行補助者、鍵屋などが揃って強制執行対象の競売物件を訪問します。

もし居住者が現場にいなかったり、居留守を使ったり、拒否したとしても鍵を勝手に開けて入室します。ブッチしても効果はありません。

執行補助者とは家財道具の運び出しや搬送などを行う民間業者のことです。この日で荷物の量や作業員がどれくらい必要かなどの作業の見積もりを行うわけです。

そして居住者に対してはいつまでに明け渡してくださいという期限を告知します。この引渡し期日は明渡しの催告の日から1ヵ月後に設定されます。

居住者がもし不在でも強制執行をする断行日を紙などに書いて貼って告知します。一方的な告知となりますので居住者がどこかに外出していても難を逃れることはもはやできません。

強制執行の流れ2:強制執行の断行日に強制退去となる

明渡しの催告で告知した引渡し期限が過ぎるとその数日後には断行日が設定されます。

強制執行断行日当日は、執行官や強制執行業者が来て鍵屋が鍵を開けて家財道具など一式を運び出して部屋を空にします。

運び出した家具や荷物などはトラックで運ばれて管轄の倉庫に1ヵ月間は保管されます。

1ヵ月以内に引き取りに来なければ強制的に破棄もしくは売却されることになります。

居住者が居座ったとしても強制的に連れ出されて鍵も交換されてしまいます。それでも勝手に立ち入ろうとすると不法侵入罪が適用され警察を呼ばれれば逮捕されます。

ここまでくるともうどうしようもないのでおとなしく退去するしかありません。

断行日前に前もって引越しができればそれに越したことはありません。

競売の初期段階で手を打とう!

任意売却を検討

ご覧のように、追い立てられるように退去して、近所にも競売になってしまって強制執行されたことが分かってしまうよりは、自主的に任意売却で引っ越し先を探したほうが精神衛生上も良く、次のステップでも頑張れるはずです。

競売の初期段階であれば任意売却をすることでより有利な条件での引越しが可能になる場合も多いです。

そして何よりご自身の意思で売却して引っ越したという精神的な安定が大きいです。

競売を回避できるタイミングは、一般的には「競売の期間入札開始日より前」とされています。できるだけ早い段階で任意売却をご検討ください。

また、詳しいタイミングやお客様の状況に応じた対応方法をお話させていただきます。ぜひ、エイミックスの無料相談窓口にお気軽にご相談ください。

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競売のよくある質問(Q&A)

Q .競売開始決定通知書が届きました。どう対応したらいいのでしょう?

A.ご安心ください、大丈夫です。『競売開始決定通知書』が届いてもまだ任意売却で回避出来ます。

ただし、競売の入札期間が始まる前までに任意売却の決済を完了させる必要がありますので、まさに時間との戦いとなります。今まさにその状態でしたら、すぐ私たちにご相談ください。もう迷っている時間はあまりありません。

Q .競売と任意売却の違いは何ですか?

A.競売は自身の意志とは関係なく強制的に進められます。それもあり、売却価格が任意売却と比較し安価に取引され、残債が多く残ることとなります。任意売却では、交渉で残債を大きく圧縮することも出来ますし、無理のない金額での分割での返済も可能です。(一般的に月々1万円程度)残債はその後の生活を変える大きな要素ですので、大きな違いと言えるでしょう。その他のも多くの違いがありますので、詳しくはエイミックスのサイトをご覧ください。

Q .マンションの管理費滞納でも競売になるの?

A.滞納を重ねると最終的に競売になることも十分にあり得ます。少額なので安易に考えてしまいがちですが、金額が積み重なると結構な金額になっています。そして、滞納を重ねると競売を申し立てられることもあるのです。

また、住宅ローンの返済にお困りの方が、この管理費も支払いが厳しくなり滞納しているという流れは非常に多く、管理費の滞納も重なり住宅ローンの返済自体が出来なくなって、競売に至るケースも多くあります。軽く考えず、滞納を重ねる前に、私たちのような専門家にご相談いただくことをおすすめ致します。

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