住宅ローンを滞納したら何が起こるか？返済問題の専門家が詳しく解説

弊社代表の著書「住宅ローン破綻はたんは任意売却にんいばいきゃくで解決できる」の一節です。

住宅ローンを滞納し始めると、段階的に電話や郵便物による督促が行われるようになりますが、「もう駄目だ…」などと必要以上に恐怖心を持つことはありません。

しかし、だからと言って適切なタイミングで適切な対応をせずにいてはいけません。

そのまま放置を続けていると、最終的には裁判所が強制的に売却を行なう「競売（けいばい）」にかけられます。

競売にかけられると、安価な売却で債務が大量に残った挙げ句、無理やり自宅の立ち退きを迫られるなど、取り返しのつかないことになりかねません。

あなたが今、住宅ローンを滞納している状況なら、少しでも早い段階で解決へのアクションを起こさなければ、どんどんと状況は悪化していくのです。

では、実際にこれからあなたの身には、どんなことが起こるのでしょう？具体的に時間の経過ごとに詳しく解説していきましょう。

この記事を読んでわかること

• １．　住宅ローンを滞納したら何が起こるのか
• ２．　長期滞納された方の事例
• ３．　その他に起こること
• ４．　よくある質問

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。

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１．滞納したら何が起こるのか？

滞納の段階は大きく分けると短期、中期、長期の３つのポイントに分類出来ます。

フラット35などを展開する住宅金融支援機構の例を元に、実際に届く書類をお見せしながら、具体的な流れに沿って紹介していきましょう。

短期滞納（１～２ヶ月）

電話などでのお知らせ

収入が減るなどの事情で、ついに返済が１ヶ月出来なかったとします。

この段階で既にドキドキされる方もおられるでしょうが、「今月分のローンの引き落としができませんでしたので、次回２ヵ月分をまとめて引き落としをします」といった旨のお知らせ通知が届く程度です。

その後、２ヶ月目も同様なレベルで、金融機関によって方法が若干違いますが、電話などで支払いをするよう督促の連絡が入ります。

銀行によっては1回目から厳しい電話督促とくそくの場合もある。

ただ、金融機関によってはここでの督促が厳しい場合もあります。

なにも1回くらいで、そこまで厳しく督促しなくてもいいじゃないか？と思われるかもしれません。

しかし、それは貸している銀行側も、回数が増えてしまうと、元通りの支払いに戻すことは相当難しいと知っているからなのです。

1回目であれば、その1回分をなんとか工面してもえるように、たくさん督促して、なんとか払ってもらうことが有効な手段となるのです。

そして、1ヵ月分であればまだ何とかなりやすいと銀行も考えていますし、債務者にとっても、手段を択ばなければまだ工面できる場合が多いからです。

今までのご相談者様からも、銀行からの督促が激しかったというお話をよくお聞きしていますが、銀行によっては、本当に厳しい内容で督促電話をしてくる場合があります。

銀行からの督促電話の厳しい内容

「いついつまでに今回の分を払って欲しい」という約束を厳しく言われるだけならまだしも、けっこうな厳しいことを言われているケースも多々あります。

たとえば、

というような内容まで言われてよわっていたケースもありました。

しかも、連日の着信で仕事を終えて携帯電話を見たら、全部の着信履歴が銀行だった！というケースもあったとのことです。

家に固定電話がある場合は、固定電話に出られなくなってしまったとのことでした。

それだけ銀行側は「1回目の滞納を解消すること」を重要視しているので、徹底的に1回目のあとは督促をかけてくるということです。

これを見逃して2回、3回と滞納回数が増えていくと、回収できなくなる率が上がって、回収不能になることを今までのケースからわかっているのです。

書面でも届くようになる（督促状とくそくじょう）

1回目は、担当者からの電話連絡だけの場合が多く、2回目以降はその連絡だけでなく、延滞状態となっている旨の書面「督促状」（とくそくじょう）での通知が届くようになります。

◎延滞2回目でこのような通知「督促状」が届きます。
まだ内容はお知らせのようなものです。

その場しのぎではない解決策を

ここで間違ってはいけないのが、督促が緩かったから、厳しかったからの問題ではないということです。

良くも悪くもこの期間が「問題解決のチャンス」と考えましょう。返済が困難になった場合、1～2ヶ月の初期の段階がいくつかの解決方法を検討できる絶好の機会なのです。

ここで、滞納を避けようとその場しのぎで補填して引き伸ばすなど、根本的な問題をそのまま放置していても、結果的には同じ状況に陥ります。

出来るだけ早い段階でのご相談をおすすめします。

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問題の解決には、行動が早ければ早いほど良いのですが、今この段階が解決策の選択肢が豊富な、専門家に一度相談するのに最もいいタイミングです。

私たちエイミックスでは、無料相談窓口を設けていますので、ご相談いただければ、どんな方法があるかなど、あなたに合った方法を詳しくお話させていただきますので、ぜひ無料相談をご利用下さい。

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中期滞納（３～５ヶ月）

督促状とくそくじょうが届く

３ヶ月目を迎えると、金融機関は担当者を決め、債務者本人と条件変更の交渉を開始します。

この段階で、債務者が返済する為に努力している意思が確認できれば、金融機関もある程度は柔軟に対応してくれるはずです。

なぜなら、返済の条件を緩和することにはなったとしても、金融機関としては、やはり正常債権として今後も債務を回収し続けたいからです。

ところが、金融機関からの連絡をほったらかしにしていた場合、督促状が届きます。

そこには「滞納分を○月○日までに指定口座に振り込んでください」といった主旨の内容が書かれています。

　 またその期間が長くなるほど、通知の内容は厳しくなっていきます。

◎延滞3回目ではこのような感じです。

一括請求のくだりが増えていて、少し厳しめの文面になっています。

◎延滞4回でも同じような内容です。

長期滞納（６ヶ月以上）

催告書さいこくしょが届き、さらに…

債権者からの連絡や催告書を無視して、６ヶ月目に入ると、（金融機関にもよりますが）一般的な流れとしては、「この債務者は返済ができない。返済能力が無い。」と金融機関が判断し、次の段階に進む準備を始めます。

次の段階とは、返済を継続するか、期限の利益を喪失して代位弁済を求めるか、このいずれかを決めることです。

そして、決定したことを債務者に促すための最後通告として、この段階で「催告書」が送られてきます。

そこには、「○○日までに滞納分の全額と遅延損害金を指定口座に振り込んでください。さもなければ期限の利益を喪失することになります」と通告されています。

ここで重要となるのが『期限の利益の喪失きげんのりえきのそしつ』という言葉です。

住宅ローンでは、何千万円という借金を一括で返済するのではなく、「毎月決まった額を何年間かけて返済します」という契約を交わすことになります。

このように、ローンの総額を契約で定めた返済期限まで、全てを返し切るのを待ってもらう約束を「期限の利益」といいます。

しかし、債務者が銀行など金融機関との契約に違反する行為滞納するなど）をした場合、「あなたは約束をやぶったので、契約で定めた期限まで待つことができなくなりました。いますぐ全額を一括返済してください」と金融機関が債務者に対して求めるのが「期限の利益の喪失」なのです。

もしこの段階で、滞納を解消し再び月々の返済を続ける意思がある場合は、最後のチャンスです。

この時点までの全額と遅延損害金を一括返済すれば、「期限の利益の喪失」をせず、今後も月々のローンを返済し続けることができます。

その上で、金融機関に返済が遅れた事情を誠実に伝え、今後も毎月のローン返済を続ける意思を明確に伝えれば、返済をしやすい金額でのリスケジュールも検討してくれるでしょう。しかし、全額入金できなければ、期限の利益を喪失することになるのです。

◎このような書類「催告書（さいこくしょ）」が届きます。

◎先に自らギブアップした場合は代理人から同じ内容で届きます。

文面中の『法律上の手続きをとります』＝『競売にかけます』ということです。

分割での支払いができなくなって一括返済を請求されていますので、全額を払うことは困難です。このままなにもしなければ間違いなく競売にかけられてしまいます。

※上記の時点で弊社にご相談頂きますと、文面は厳しくなっていますがまだまだご相談者様にとって良い形での解決に導ける可能性は高く残されています。ご安心ください。

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２．長期滞納された方の事例

では、ここで私たちにご相談いただいた方々の事例から、実際に長期滞納された方が、どうなっていったかをご紹介しましょう。

事例紹介

　滞納を続けてどうなった？

何が起こったの？

・学費などで支出が増え1月から滞納し始める

・同年8月には競売開始の通知が届く

・気がつけば競売入札まで1ヶ月に迫る！

兵庫県 鈴木様（仮名）の場合

「学費優先し住宅ローン延滞…気づけば競売入札1ヶ月前！」

年齢　35歳
職業　会社員
家族　妻・子
住所　兵庫県

ある日鈴木様のもとに競売開始を告げる封書が届く、実は奥様がお子様の入学金を優先させ、住宅ローンを延滞。ついには生活費まで圧迫されて、キャッシングなどで借り入れて補填する事態に…そんな中でも容赦なく競売入札までの期日は迫ります…

残債　3,700万円

ポイント
・令和3年8月に担保不動産競売開始決定通知書が届く。
・延滞は同1月頃から。妻が管理していたが夫には隠していた。
・お子様は4人で、延滞の理由は私学への入学金を優先した為。
・生活費も不足し、ご主人名義のクレジット借入も発覚。
・気がつけばあと一月で競売入札という状況でご相談に至る。

↓

解決

まず、競売の入札まで1ヶ月しか無く、急いで査定をし、裁判所へ評価書（不動産鑑定人作成の査定書）の取得、債権者と任意売却の交渉、次に一般の方への募集と併せて、不動産会社へ周知し、販売活動を開始しました。不動産鑑定人の査定は2,000万円。競売開始の価格は1,400万円。当社の査定は2,400万円であった為、債権者と交渉し2,500万円で売出し。やはり時間を考えると住宅ローンの取り組みをしていく時間もない為、買取業者からも買付金額を募っておきました。
結果、2,400万円で買取業者の購入希望があり、債権者の同意も得ましたが、決済（引渡し日）は競売入札の前日までと指示。急ぎ引越しを手配。無事に前日に決済を済ませました。債務は残りましたが、引越し費用も捻出でき、時間がない中でスムーズに手続きが運んだのが勝因でした。

売却価格 2,400万円 　-1,300万円

３．その他に起こること

長期の滞納では銀行口座が凍結とうけつされる場合もある

期限の利益を失って、分割払いできなくなって一括請求されたタイミングでは、銀行口座を凍結される可能性も出てきます。

それが行われると、引き落としをしていた銀行口座からの出金が一切できなくなります。

ATMに行ってキャッシュカードを入れても、処理できませんと返ってくるのです。

そして、その銀行口座に残っていたお金は、全部返済に勝手に充当されてしまいます。

しかし、引き落としができていなかったのですから、口座にお金が残っていたとしても毎月の返済分以下の金額だと思います。

それでも、そのお金を当てにATMにおろしにいって、その時にキャッシュカードが使えないことに気づくパターンが多いのです。

そしてその銀行の口座残高は0円と記載されています。

口座凍結で返済に充当された分は戻ってこない

• ・住宅ローンの金額までは残金が無かったが、その他の携帯料金や光熱費を引き落としにしていて残金があったが、その分を持っていかれてしまった。
• ・給料やその他の収入や返金などの入金が、その口座に入ったがその分を全部持っていかれてしまった。
• ・当面の食費や生活費として銀行口座に残しておいた分を全部持っていかれてしまってしまった。

などの場合です。

銀行口座が凍結されてしまった後、返済に充当されてしまった分は残念ながら戻ってくることはありません。

過去に一度だけ、お金が引き出せないことで本当に困って、ある方法で銀行に掛け合ったところ、一時的に口座の凍結を解除してもらって、お金を引き出せたご相談者様がいらっしゃいました。

ただ、まだ口座に残高が残っていて、返済に充当される前に口座から出金できないだけの状況だったので、できたのかもしれません。

それ以外に強制的に充当された分が戻ってきたという事例は、悲しいですが聞いた事がありません。

どちらにしろ、銀行に口座を凍結されてしまったあとは、その口座の残金は諦めざるを得ないということです。

一括請求されて口座凍結されたあとに、口座残高を返済に充当したからといって、元の分割払いに戻るわけではありません。

あくまで一括請求分の一部に充当されるだけです。

変な話ですが、充当されなければ当面の生活費や食費などにも使えたお金です。

一括請求の一部分として充当されても焼け石に水なので取られ損になります。

なので一括請求されたタイミングで、その後は引き落とし口座は使えないので、入金がないようにしておくというのが注意点となります。

一括請求後(期限の利益の喪失後)の金融機関の窓口が変わる

上記内容証明郵便で一括請求(期限の利益の喪失)の通知がきてしばらくすると、一方的に窓口となる金融機関が変わった旨の通知が届きます。

これ以降の窓口は住宅金融支援機構ではなく、通知に記載されている住宅金融支援機構が業務委託した金融機関となります。

窓口が変わっても債権(貸主)は住宅金融支援機構のままであり、あくまで窓口だけが業務委託によって変わるということです。

ですので、今までの一連の流れはそのまま継承されており、一括支払いがなければ競売にかけますという状況に変わりはないということです。

◎このような書類が届きます。

業務委託先によって若干書式が変わりますが内容は同じです。

住宅金融支援機構のフラット35の場合ですと、下記3社に業務委託されることが多くなります。

※上記以外にも金融機関の債権管理部門などが引き継いで窓口となる場合もあります。

※上記3社は、住宅金融支援機構フラット35の融資を受ける際に窓口になった金融機関によって棲み分けされています。(三菱東京UFJ銀行が窓口ならエムユーフロンティア債権回収など。)

※そこに当てはまらない、信金や信組取扱いのフラット35の貸し出しの回収業務はそのままそこの金融機関の管理部門が対応することが多くなります。

悩まず専門家に相談する

いかがでしたでしょうか。いろいろな内容をお伝えしましたが、もっともお伝えしたいのは、とにかく早期に私たちのような専門会社に相談していただいたいということです。

ほぼすべての任意売却業者では、無料相談をしています。

今はかろうじてまだ払えているという方も、いずれ厳しくなる可能性があるなら、早期に対応することで、お伝えした返済のリスケジュールで軌道修正できる場合もあります。

すでに滞納が続いている方も、少しでも早い対応で、競売などで安く自宅を手放すことになるなど、最悪の事態を回避できるのです。

私たちエイミックスも無料相談で沢山の方々のお悩みや疑問を解決しております。ぜひ、お気軽にご利用ください。

無料相談はこちらから

Ｑ＆Ａ（よくある質問）

Q .住宅ローンを滞納したら自己破産じこはさんになるのですか？

A.自己破産にはなりません。

正確には、自己破産する必要はないということになります。

状況にもよりますが、返済が出来なくなったからと言って必ずしも自己破産が最良の選択肢ではなく、任意売却という売却方法で殆どの場合が解決可能になっています。逆に言うと自己破産は何時でも出来ますので、最後の手段としてとっておき、まず任意売却を進めていくのが良いと考えます。

住宅ローンで自己破産は待った！

Q .マンションの管理費や修繕積立金しゅうぜんつみたてきんも滞納していますが大丈夫ですか？

A.大丈夫です。ご安心下さい。

住宅ローンが払えなくなっている方は、何らかの事情で収入などが減っている方が多く、当然ながら管理費や修繕積立金も滞納している方は多くいらっしゃいます。最終的には、ローンの債務と同様に「任意売却」での売却時に売却代金の中から支払う形になります。

マンションの管理費や修繕積立金を未納のままにしていたら？

Q .督促状と催告書の違いはなんですか？

A.滞納し始めた方と、6ヶ月を過ぎる方との違いがあります。払えなくなって1ヶ月から3ヶ月の方に銀行など金融機関から届くのが「督促状」です。督促状というのは、その字のごとく「早く返して下さいよ～！」と言う督促なので、滞った金額を入金すれば、元の状態に戻ります。

一方、6ヶ月を過ぎた方にやってくる「催告書」は、”貴方と現在ローン契約で結んでいますが、支払いが滞り、督促をしたが支払ってくれないので、割賦販売をやめますから一括で支払ってください！”というかなり厳しいことを書いて返済を求めてきます。これは、債権者側から言うと「あなたとはこれで取引をやめます！」と言う意味です。もし、貴方のところに催告書や督促状が届きだしたら、遠慮なくすぐにご相談下さい。

督促状と催告書の違いはなんですか？