住宅ローン返済のリスケジュール（リスケ） – エイミックスの用語辞典
リスケジュールとは？
住宅ローンのリスケジュール（リスケとも言います）とは、文字通り住宅ローンの返済が当初予定通りにならず、厳しい状況になった場合など、借り入れ金融機関に相談し、当初の借入条件を変更することです。
住宅ローンはいわゆるローン商品としては最も長期に渡る返済期間の借り入れです。長い人生においては予定通りには行かない事態も数多く起こり得ます。住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、まずこのリスケジュール（リスケ）を相談してみるのが、取るべき最初のアクションでしょう。
この記事を読んでわかること
 | 細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。 | |
１．リスケ期間が終わったら不安という相談が増えている
住宅ローンの返済猶予(リスケ)の期間がもうすぐ終わりを迎えるのですがまた元の住宅ローンの返済額をはたして払えるのかとても不安というご相談が増えています。
数年前に銀行に相談してとりあえず利息分だけの住宅ローンの返済にしてもらって返済猶予(リスケ)期間が終わってから元通りの返済額よりも少し多い金額を払っていくという形で当座をしのいだ方はけっこういらっしゃるのではないでしょうか。
しんどさを先送りするだけでも、返済を続けるには方法が無い…
月々の住宅ローンの返済額が10万円だったとしたらだいたいその利息分の3～4万円ほどを毎月払っていくという形での返済猶予(リスケ)プランで行っている人が多いと思います。
そうすることで、当然ですが返済猶予(リスケ)期間中の住宅ローンの返済はめちゃくちゃラクになります。失業で収入が絶たれるなど、よほどのことがないかぎり住宅ローンが払えなくなるということはないでしょう。
毎月が綱渡りでしんどい思いをしている人は、目先の住宅ローンの返済がラクになるので、とりあえず返済猶予(リスケ)にしてもらっているケースが多いのです。
これは、利息だけ払って元金の返済をジャンプする、サラ金などの「とりあえず返済」とまったく同じ仕組みで、「とりあえず利息だけで勘弁しときますわ」というアレです。相手が銀行などの金融機関なので穏やかに進みますが、ミナミの帝王などで借金返済に困っている人が利息だけ払わされてジャンプするのと同じことをやっているのです。元金はまったく減らないので、しんどい部分の先送りでしかないのですが、目先がしんどければ返済し続けるにはこれしか方法はないのです。
例えば上記のように毎月10万円の住宅ローンの返済を利息の3万円だけにするということは、毎月7万円の元金の返済をジャンプしていることになるのです。
年間で7万円×12ヵ月＝84万円です。
これを3年間続けると、84万円×3年＝252万円の元金返済をジャンプして先送りしたことになります。
住宅ローンの返済期間が残り20年の時点でこの返済猶予をしたとすると、3年間は利息だけをはらったため元金は据え置きになっており、そのあとの17年間でそのままの元金+利息をまたはらっていかなければならないのです。
上記の例だと、252万円の元金返済分をジャンプしたので252万円/(17年×12ヵ月)＝1.2万円の元金返済分が今までの毎月の住宅ローンの返済分に乗っかってくる計算になります。(あくまで単純計算です。実際は複利計算でもっと複雑です。これより元金はさらに増えます・・・。)
返済猶予(リスケ)をする前の住宅ローンの返済額の毎月10万円が払えなかったのに今度は毎月11.2万円の住宅ローンを払っていかなければいけません。
やはり先送りになっただけでリスケ後に破綻する可能性は高い
返済猶予(リスケ)期間で、収入が持ち直して増えていればまだいいのですが、ほとんどの人が変わっていなかったり、むしろ収入が減ってしまっている人までいるのです。
そして、人間はラクになるとそれに甘えてしまう生き物なので、返済猶予(リスケ)期間中に余裕のあった分のいくらかだけでも貯金に回せているかというとまったくできていないことがほとんどなのです。また、歳月がたてば子供が成長したりして、さらにお金がかかるようになって支出が増えていて、収入が減っていなくても可処分所得が減っているということも多々あるのです。
返済猶予(リスケ)の期間がまだまだあるから大丈夫だ、と余裕をかましているうちにどんどんリスケ期間の終わりが迫ってきて、返済猶予(リスケ)期間前よりもさらに住宅ローンの毎月の返済額が増えるために憂鬱になってくる人が増えてくるのです。
実際に返済猶予(リスケ)期間が終わって、1年ももたずに住宅ローンが払えなくなる人も少なくありません。そうなると返済猶予(リスケ)期間中の利息をまんまと銀行に抜き取られただけ、どのみち破綻していた人から3年分余計に利息をとった銀行が、してやったりという構図になるのです。
返済猶予(リスケ)で今の破綻を回避して、リスケ期間終了後に復活を果たすためには、ある程度の見込みというか、資金繰りのプランニングがなければ、今破綻するのをただ単に先延ばしにしただけの残念な結果を迎えてしまう可能性が高まります。
かけた時間と余分に払った利息だけが無駄となってしまうのです。
２．60歳以降も住宅ローンの返済が10年以上ある人はリスケ時も注意！
返済期間を延し60歳以降の返済になる場合は収入源をよく確認
では、住宅ローンのリスケジュールによって住宅ローンの返済期間を延ばしたという人の中で、60歳以降に10年以上の住宅ローンの返済期間が残っていると年金だけでは払えなくなってしまうリスクが高くなるという点を挙げましょう。
住宅ローンは35年ローンで借りる人が圧倒的に多いので、35歳以降に家を購入して住宅ローンを借り入れた人は、もともとあてはまっていることになります。
そして、そこへきて今回のコロナ禍です。
住宅ローンをリスケジュールして、その後の住宅ローンの返済額が上がったり、返済期間を延ばしたという人は、自分の年金がいくらくらいもらえて、退職金がいくらくらいもらえて、そのときまでに貯金はいくらくらいあると大丈夫なのか？などの将来のシミュレーションを少しずつでも考えておくほうが安心です。
また、自分が60歳の時点での住宅ローンの残高を知らない…という人はぜひ調べておくことをぜひおすすめします。
スマホのローン計算アプリなどで簡単に調べられます。
自分が借りた住宅ローンの金額と金利と返済年数の35年を打ち込むだけで、住宅ローンの毎月の償還表がずらっと出てきますので、そこでたとえば『300ヶ月目』の残高を見れば、残りが120ヶ月の10年時点での住宅ローンの残高になります。残り10年ということは、25年も払ったと思われるかもしれませんが、残高はまだそれなりに残っていることが多く、がっかりするかもしれませんがまずは現実の数字を見ることが大切です。
冒頭で10年以上と申し上げたのは、残り数年の人よりもあるていどまとまった金額が残っている可能性が高いからです。なので、8年でも9年でもしんどい人もいるかもしれませんし、そこは各々のその時の置かれている状況によるところが大きいのです。
住宅ローンの残高が減っていて、あと少しであれば数年そのまま毎月払っていくのか、とりあえず定年退職した時点で残高を払いきってしまうのか、などの選択が取りやすいのですが、金額が大きい場合は一括では払えず、そのまま月々払いを続けるしか選択肢は残されていないということです。
そういったこともあり、まずは現実を把握する意味でも、60歳時点での住宅ローンの残年数と残高を知っておくことでありのままの現実を受け入れてから、さて今後どうするのか…という対策を、まだまだ先は長いので考えていけばいいのです。
何も考えずにお金を使ってばっかりで60歳を迎えるとヤバい！と感じるだけでも効果はあると思います。ぜひやってみてください。
思い当たる方は一度ご相談下さい。
今はリスケでどうにかなっているとしてもどう考えても今の住宅ローンを払い切るのはしんどい無理だ！と思われた方はぜひ経験豊富な当社に気軽にご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。
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