マンションの管理費・修繕積立金を未納のままで競売に？！住宅ローンだけではない競売の危険度

住宅ローンを滞納し続けると、最終的に債権者は、「競売」を申し立てて不動産を売却し、回収しようとします。

しかし、マイホームはどうしても守らないと…と、他の支払いよりなにより住宅ローンだけは払い続けていたのに、競売を申し立てられてしまうケースがあります。

これは分譲マンションの場合ですが、マンションは購入すれば毎月管理費や修繕積立金を支払う必要があります。

どのくらいの負担かはマンションによっても違いますが、管理費と修繕積立金を合わせて毎月2万円～3万円以上を住宅ローンの返済とは別に支払っているというのが多いケースになります。

また、当然ながら駐車場や駐輪場などを利用している場合ですと、さらに上乗せ分が必要になってきます。

そんなことですから、住宅ローンの返済をなんとか出来ているような場合では、マンションの管理費や修繕積立金までもは支払えなくなっている…という人が多いのです。

そうなのです。お気づきかもしれませんが、実はこのマンションの管理費や修繕積立金の滞納で、競売にかけられてしまう可能性があるのです。

１．管理費などが未納の世帯は意外に多い

管理費や修繕積立金を3ヵ月以上未納している世帯は全世帯の1/3以上という統計も出ています。

ですので、その他短期間の3ヵ月未満の未納も合わせるとかなりの割合の世帯が未納のまましているということになります。

そして、たかが管理費や修繕積立金といっても、長期間に渡って返済が累積した場合、けっこうな金額になってきます。

例えば月々3万円の管理費や修繕積立金を、

• ◎2年間未納すると72万円！
• ◎3年間未納すると108万円！

となり、さすがにこのあたりの金額になってくると、簡単には一括で支払うことは不可能になってきます。

特にただでさえ住宅ローンの返済に苦しんでいたり、住宅ローンも滞納していたり、他にも借り入れがあり多重債務になっていたり、さらに税金も未納していたりすると、その優先順位はどうしても下がってしまいがちですし、一括で支払おうということにはなかなか踏み切らないでしょう。

２．未納が長期間累積した場合どうなる？

このように未払いが長期的に続いてしまい、累積金額が膨れ上がってしまった場合はいったいどうなってしまうのでしょうか？

マンションの区分所有者に未納が発生すると管理組合はその区分所有者に督促しなければなりません。

また管理組合の理事会でも未納者はリストアップされており、管理組合の理事間ではどこの誰が未納のままにしているかは共有されています。

そして未納分にも、税金の未納分と同じく遅延損害金というペナルティが課せられる決まりになっているところがほとんどです。

なので、未納分が増えれば増えるほど遅延損害金も雪だるま式に増えていくことになり、気づいた時には何十万や何百万になっているというケースもあるのです。

未納状態がひどいと管理組合が差押登記して競売を申立てる

そしてあまりにも納付状況がひどい場合は、マンションの管理組合が差押え登記して、競売を申立てることがあります。

未納していた人は、競売申立てをされてはじめて慌てることが多いのですが、未納分と遅延損害金をあわせて何百万円になっている場合などは、なかなかまとめて払えないため困ってしまうのです。

そして競売になってしまうと市場価格よりも安くマンションを処分されてしまうため任意売却を検討されるご相談者様が多いのです。

ここで任意売却を検討する際に問題になってくるのが、長年にわたって未納を続けた管理費と修繕積立金の未納額の多さと遅延損害金の多さです。

通常の任意売却であれば住宅ローンの延滞と同時くらいに管理費や修繕積立金も未納になることが多いため、未納期間も多くて1年程度になります。

そして、任意売却の際に銀行などの住宅ローンの抵当権者から、未払い分を経費として控除してもらえるので、それを清算して買主に引き渡せるというわけです。

ただし、この場合に債権者である銀行から経費として控除してもらえる未納分は、多くても5年分が限度です。

そして、その中には管理費や修繕積立金以外の駐車場代や駐輪場代などは含めてもらえませんし、一番問題になってくるのが遅延損害金も認めてもらえないというところです。

また競売申立てをされている場合は、競売申立てにかかった費用も払わなければならないのですが、その費用も認めてはもらえません。

任意売却でマンションを売却する場合は、未納にしている金額は売主側で清算して買主に引き渡さなければいけません。

管理費や修繕積立金の未納分があるままそのマンションを欲しいという買主はいないからです。

しかしあまりにもその未納額が多かったり、遅延損害金が多かったりすると、任意売却で買主との調整がつかず最終的に買主が未納分を全て、競売費用なども含めてかぶらなければ管理組合の競売申立ての差押え登記を取り下げてもらえないということになってしまいます。

その結果任意売却では売買が成立しないというケースは少なからずあるのです。

管理組合は競売でも回収できればいい

ではこの場合に競売になったとして管理組合にメリットはあるのでしょうか？

競売で落札された際に競売落札額が住宅ローンの残高を下回った場合は優先権のある住宅ローンの債権者である銀行が全て回収します。管理組合への配当はゼロ円ということです。

何百万円もある未納分がゼロ回収となってしまっては管理組合にもメリットがなく競売にした意味がなさそうに思うかもしれません。しかし管理組合としてはそれでいいのです。

なぜでしょうか？

管理組合は競売で落札した落札者に対して今までの管理費や修繕積立金、競売にかかった費用などを含めて全ての未納分を請求すればいいからです。

そのために管理規約にはマンションを売買したら全ての債務も新しい区分所有者に引き継がれるということを明記してあるのです。買主側はそれを承知で買わなければならないということです。

『中途半端に任意売却で棒引きするよりは競売の落札者から全額回収すればいい』ということです。

これは、任意売却をなんとかまとめようと、理事会にも管理会社と一緒に何度も出席させてもらったりして奔走していたときに、最終的に理事長から理事の総意として言い放たれた言葉なので間違いありません。

管理費・修繕積立金を甘く見ない

結局そのマンションは競売で落札されてしまいました。その後管理組合が競売の落札者から全額回収できたのかどうかはわかりません。

管理費や修繕積立金は銀行ではなく管理組合が管理しているため甘く見がちですが、未納分が多くなりすぎると任意売却で処理しきれなくなるケースもありますのでご用心です。

税金と同じように管理組合は銀行ほど督促が厳しくないことが多いですが、だからといって甘えていると最後にどうしようもなくなってしまうのです。

３．競売になってしまうのを避けるには

任意売却ですべて解決できる。

経験上ですがマンションの管理費や修繕積立金を未納している人は住宅ローンの返済でも苦しんでいる人が非常に多くいらっしゃいます。

逆に言えば管理費や修繕積立金だけをずっと未納のままにしている人は少ないと言えるでしょう。

なぜかといえば、住宅ローンの返済を滞納しているため、その後れを取り戻そうとして、そこまでお金が回らなくなって未納してしまっているからです。

なので、一度このような状態に陥ってしまうとなかなか元の正常な状態に戻すことは難しく、日ごとに状況は厳しくなっていってしまうケースが多いのです。

このようなケースでお困りの場合でも任意売却であれば未納になっていた管理費や修繕積立金も過去5年間にさかのぼって債権者から配当して返済することが可能になり問題解決に向けて大きく前進できます。

マンションの管理費や修繕積立金の未納分が累積していくと、

• ◎管理組合から管理費・修繕積立金の督促が厳しくなる
• ◎理事会などで未納者の名前が上がりマンション内で管理費を払えなくなっていることが知られてしまう
• ◎掲示板などに貼り出されて未納を告知されてしまう

など、だんだんとマンションに住みにくい状況に追いやられてしまうことも珍しくありません。

こうなってくると金銭的にもそうですが精神的にも疲れて参ってしまいます。

住宅ローンの滞納だけでなく管理費などの未納分があり苦しまれている場合も早めにご相談下さい。

（※任意売却について詳しくはこちら→「任意売却とは？任意売却の専門家がわかりやすく解説」）

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