任意売却ブログ

住宅債権管理回収機構から通知が届いたら

住宅金融支援機構フラット35などの住宅ローンを滞納し続け、何度か「ご連絡」の督促状や電話連絡を受けながら6ヶ月ほど経過すると、次に業務委託を受けた「住宅債権管理回収機構」など債権回収会社（サービサーとも言われます）から、封筒に入った書類数枚の通知がやってくる段階に入ります。

今、すでにその通知が届いていらっしゃる方は、それは大切な書類ですので、よく読んでいただいて、何よりも早急に対応を進めるようにしてください。

「内容が難しくどうしたら良いかわからない」「怖い」と慌てる方も多くおられます。

その場合は、まず落ち着いて、慌てずに私たちの無料相談窓口を利用するなど、専門家に助言を求めるようにしましょう。

慌てないで！

仰々しい文書が書かれた書類が届き、怖くてどうしたらいいかわからない…と、このページもゆっくり読む余裕のない方が多くいらっしゃるようです。
そんな場合は、まず弊社無料相談窓口にご相談ください。
不安に思われていることを１つ１つわかりやすく説明します。
当然、その後解決までのサポートしますので、ぜひご利用くださいませ！

１．その封筒の中身はいったい何？！

その封筒は返済窓口が変わったことを知らせる通知

※業務委託先のサービサーによって若干書式が変わりますが内容は同じです。

この通知で、窓口が今までの住宅金融支援機構ではなく、その住宅金融支援機構が業務を委託した、債権回収会社（サービサー）になったということになり、「代位弁済（だいいべんさい）」という手続きが行われたことがわかります。

債権回収という言葉の響きから、非常に怖い印象を受けられる方が多いようですが、この債権回収会社（サービサー）は、法務省から特別に認可された債権回収代行業者で、とても厳しい認可条件をクリアした企業になります。

ですので、いわゆるドラマに出てくる取り立て屋のような「扉を大声で呼びながら叩く」「時間に関係なく取り立てに来る」などをすることはなく、法律を遵守して業務する機関ですので、ご安心ください。

但し、この時点で「期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）」を迎えていますので、今までのような分割での返済は出来ず、一括での返済しか道はありません。

もしそれが出来ない場合は、この通知が来たという事実は、今後深刻なものとなりますので、その後の対応策を専門会社などにご相談いただく必要が出てきます。

２．そのまま滞納を放置していたら？

競売になり、様々な不利益が降りかかる！

ネットや新聞などに掲載される
ご近所の方々に知られてしまう
借金（残債）が多く残ってしまう
強制的に退去を迫られる
止めてほしくても止められない

そのまま滞納を続けていると、「競売（けいばい）」という方法であなたの意思に関係なくご自宅などが売却されることになります。

この競売にかけられると、上に挙げたような不利益があなたに多く降りかかります。

また、競売は強制的に進められるオークション形式での売却ですので、市場価格より安価に売却される可能性が非常に高くなります。

それは、自宅を立ち退された後に「返済する債務が多く残る」可能性があるということなのです！

３．競売にかけられるのを避けるには？

この段階（債権回収会社に業務委託されるタイミング）でお手元に「任意売却パンフレット」というものが届いているかと思います。

この段階で出来るだけ早く「任意売却」をご検討ください。

私たちのような任意売却専門の不動産会社にご相談いただければ、このタイミングからでも迅速に競売を回避すべく、任意売却の実施に向け動きます。

滞納を続け、段階的にこの状況に至った方は、もうこれ以上先延ばし出来ない段階とお考えください。

この時点で、債務者に何かしら返済に向けた動きが見られない場合、債権者側は、債務者（あなた）に「返済する気がない」「やる気がない」と判断することとなり、強制的に「競売」を執行されることになってしまうのです。

この競売は、あなたの意志と関係なく強制的に進められます。

そして、最終的には住み慣れた自宅からの立ち退きを迫られることになります。

それに加え、競売での売却価格は自身で設定できず、安価に取引されることが多く、売却後に残る残債務がその後の生活を苦しくする可能性があります。

ぜひ、その前に、競売と比較してメリットの多い、「任意売却」をして、少しでも売却後の生活を楽なものにすることをお考えください。

（※任意売却について詳しくはこちら→「任意売却とは何か？任意売却の専門家が分かりやすく解説」）

こちらからどうぞ

　

　

　

Ｑ＆Ａ（よくある質問）

Q .高齢で年金生活なのですが任意売却を断られることは無いのでしょうか…

A.高齢だからという理由で任意売却が成立しないということは全くありません。ご安心いただければと思います。年金で生活されている状況でも、その経済状況を踏まえ、任意売却後の生活も考えた「任意売却後の新しい生活」をご提案致します。

Q .ご相談は何曜日の何時まで出来るのですか？

A.ご相談は基本的に年中無休で対応しております。

お電話で相談員がマンツーマンでお話を伺うのは朝9時から夜23時まで受け付けています。土日も祝日も休まず受け付けていますので、お時間に余裕のある時にいつでもお電話いただければと思います。また、お忙しい方にはメールでのご相談も受け付けております。24時間受け付けていますので、お仕事の帰りが23時を過ぎるという方でも、メールをお送りいただければ、翌営業時間にご連絡致します。

Q .今すぐ対応していただけるのでしょうか？

A.無料相談窓口にお電話ください。相談室にお越しいただくのが難しい場合でも、お住まい地域にすぐ駆けつけられる相談員の空き状況を確認し、最短いつ対応が可能かをお答え致します。お客様の状況によっては時間との勝負になるケースも多くありますので、わたしたちはすぐ対応が出来るよう体制を整えてご相談をお待ち致しております。

エム・ユー・フロンティア債権回収から通知が届いたら

フラット35などの住宅金融支援機構の住宅ローンの支払いが困難になり滞納し、６ヶ月に差し掛かると「エム・ユー・フロンティア債権回収（エム・ユー・フロンティア債権回収ホームページ） 」等の債権回収会社（サービサー）から通知が送付されるようになります。

まず、その通知は大切な書類です。そのままにせず行動を起こしましょう。

この時点でのんびり構えるタイミングではありませんので、「どうしたら良いかわからない」等の場合は、すぐに私たちのような専門家にご相談いただくことをお勧めします。

無料相談の窓口が設けられているところが多いので、利用して疑問点などを聞き、正しい行動ができるようにしましょう。

慌てないで！

仰々しい文書が書かれた書類が届き、怖くてどうしたらいいかわからない…と、このページもゆっくり読む余裕のない方が多くいらっしゃるようです。
そんな場合は、まず弊社無料相談窓口にご相談ください。
不安に思われていることを１つ１つわかりやすく説明致します。
当然、その後解決までのサポートも致しますので、ぜひご利用くださいませ！

それは窓口が変わった事を知らせる通知です

これは、借入の金融機関から「代位弁済（だいいべんさい）」とい手続きにより取り扱いの窓口が住宅金融支援機構から変わり、通知に記載されている住宅金融支援機構が業務を委託した債権回収会社（サービサー）に変更になったという通知となります。

「債権回収」というネーミングはストレートで不安を感じられる方が多いようですが、この債権回収会社（サービサー）は、国（法務省）に特別に認可された債権回収を代行する業者です。

厳格な認可条件をパスした会社ですので、昔の映画に出てくるような「扉を大声で呼びながら叩く」「時間に関係なく取り立てに来る」をするような取り立て屋のイメージが湧きますが、法律を遵守した業務をする正規の機関ですので、ご安心いただければと思います。

とはいえ、この段階で期限の利益の喪失になっていますので、月々の分割での返済は認められず、一括での返済しか方法はありません。

もし一括での返済が出来ない場合は、「競売にかけますよ」という深刻な状況といえるでしょう。

エム・ユー・フロンティアへの委託時に届く書類はこれだ！

※画像は三菱HCキャピタル債権回収（旧 日立キャピタル債権回収）のものです。（業務委託先によって若干書式が変わりますが内容は同じです。）

そのまま滞納を続けるとどうなる？

競売になり、様々な不利益が降りかかる！

ネットや新聞などに掲載される
ご近所の方々に知られてしまう
借金（残債）が多く残ってしまう
強制的に退去を迫られる
止めてほしくても止められない

そのまま滞納を続け競売にかけられると、上に挙げたような不利益と言えることがあなたに多く降りかかります。

また、競売は強制的に進められるオークション形式での売却ですので、市場価格より安価に売却される可能性が非常に高くなります。

それは、自宅を立ち退された後に「返済する債務が多く残る可能性がある」ということなのです！

競売にかけられる前に

このタイミングで（債権回収会社に業務委託される段階）で、「任意売却パンフレット」という書類が届いているはずです。

すぐに私たちエイミックスにご相談いただければ、この状況からでも競売の取り下げに向かい、至急に任意売却実施に動きます。

この書類が届いた段階で、出来るだけ早急に「任意売却」の実施を任意売却の専門業者にご相談ください。

住宅ローンの返済が苦しく、徐々にこの状況に陥った方は、もうそのままでは駄目ですし、先延ばし出来ない状態であると認識してください。

この時点で債務者（あなた）に返済に向けた動きが見られないという場合、債権者は、債務者に「返済の意思がない」「その気がない」と判断されてしまい、「競売」を強制執行されることになってしまうのです。

競売というものは、今のあなたの想いと関係なく、粛々と進められます。

そして、最終的には、安価な価格で売却され、立ち退きを迫られることになります。

競売での売却価格は自身で設定することも出来ず、安価に取引されることが多々あります。

その売却後に残る債務も、あなたの売却後の生活を厳しいものにするでしょう。

そうなってしまう前に、競売と比較してメリットと言える部分の多い、「任意売却」を実行し、売却後の生活を、再出発を楽なものにすることを考えてください。

（※任意売却について詳しくはこちら→「任意売却とは何か？任意売却の専門家が分かりやすく解説」）

こちらからどうぞ

Ｑ＆Ａ（よくある質問）

Q .高齢で年金生活なのですが任意売却を断られることは無いのでしょうか…

A.高齢だからという理由で任意売却が成立しないということは全くありません。ご安心いただければと思います。年金で生活されている状況でも、その経済状況を踏まえ、任意売却後の生活も考えた「任意売却後の新しい生活」に望める提案を致します。

Q .ご相談は何曜日の何時まで出来るのですか？

A.ご相談は基本的に年中無休で対応しております。

お電話で相談員がマンツーマンでお話を伺うのは朝9時から夜23時まで受け付けています。土日も祝日も休まず受け付けていますので、お時間に余裕のある時にいつでもお電話いただければと思います。また、お忙しい方にはメールでのご相談も受け付けております。24時間受け付けていますので、お仕事の帰りが23時を過ぎるという方でも、メールをお送りいただければ、翌営業時間にご連絡致します。

Q .今すぐ対応していただけるのでしょうか？

A.無料相談窓口にお電話ください。相談室にお越し頂くのが難しい場合でも、お住まい地域にすぐ駆けつけられる相談員の空き状況を確認し、最短いつ対応が可能かをお答え致します。お客様の状況によっては時間との勝負になるケースも多くありますので、わたしたちはすぐ対応が出来るよう体制を整えてご相談をお待ち致しております。

三菱HCキャピタル債権回収（旧日立キャピタル債権回収）から通知が届いたら

住宅金融支援機構のフラット３５などの住宅ローンの返済が出来ないままに、6ヶ月を迎えた頃になると「三菱 HC キャピタル債権回収（2021年7月1日、日立キャピタル債権回収から改称）三菱HCキャピタル債権回収ホームページ） 」などのサービサー（債権回収会社）からの通知が送られてきます。

この書類は大切な書類ですので、素早く正しい対応が望まれます。

「わからない」ままに放置したりせずに、専門家などに相談し、至急に対応することをおすすめ致します。

私たちエイミックスでは、無料相談の窓口を設けていますので、こちらをうまく利用していただくのもいいでしょう。

（※「任意売却」とはについての詳しいお話はこちら→「任意売却とは？任意売却の専門家がわかりやすく解説」）

慌てないで！

仰々しい文書が書かれた書類が届き、怖くてどうしたらいいかわからない…と、このページもゆっくり読む余裕のない方が多くいらっしゃるようです。
そんな場合は、まず弊社無料相談窓口にご相談ください。
不安に思われていることを１つ１つわかりやすく説明致します。
当然、その後解決までのサポートも致しますので、ぜひご利用くださいませ！

それは返済の窓口が変わった事を知らせる通知

この通知は、借入の金融機関から「代位弁済（だいいべんさい）」とい手続きにより取り扱いの窓口が住宅金融支援機構から変わり、通知に記載されている住宅金融支援機構が業務を委託した債権回収会社（サービサー）に変更になったというお知らせです。

”債権回収”という名前はインパクトが大で、なにやら怪しく感じられる方も多いと思いますが、サービサー（または債権回収会社とも呼ばれます）は、特別に法務省が認可した、債権の回収を代行する会社で、ハードルの高い認可条件をパスした会社ですので、古いドラマに出てくるような「大声で呼びながら扉を叩く」「昼夜関係なく取り立てに来る」などというような取り立て屋のイメージが湧きますが、れっきとした法に則って業務している正規機関ですので、どうかご安心ください。

とはいっても、この時点で期限の利益の喪失をした状態ですので、今まで通りの分割での返済は続けることは出来ず、もう一括での返済しか方法はありません。

「もし一括での返済が出来ないという場合は競売にかけますよ」ということですので、この状態になったということは、とても厳しい、深刻な状況に陥ったといえるでしょう。

三菱HCキャピタル債権回収への委託時に届く書類はこれだ！

※業務委託先によって若干書式が変わりますが内容は同じものです。

そのまま滞納を放置しているとどうなる？

競売になり、様々な不利益が降りかかる！

ネットや新聞などに掲載される
ご近所の方々に知られてしまう
借金（残債）が多く残ってしまう
強制的に退去を迫られる
止めてほしくても止められない

そのまま滞納を続け競売にかけられると、上に挙げたような不利益と言えることがあなたに多く降りかかります。

また、競売は強制的に進められるオークション形式での売却ですので、市場価格より安価に売却される可能性が非常に高くなります。

それは、自宅を立ち退された後に「返済する債務が多く残る可能性がある」ということなのです！

競売にかけられる前に！

債権回収会社に業務委託される段階で、「任意売却パンフレット」というものが、送付されているはずです。

この任意売却パンフレットが、届いたら、出来るだけ早いタイミングで「任意売却」の実施を専門業者にご相談ください。ここで私たちエイミックス（全国住宅ローン返済相談センター）など、任意売却専門の業者にご相談いただければ、その時点ですぐに競売を回避すべく、任意売却が実施出来るでしょう。

住宅ローンの支払いが厳しく、次第にこの状況に陥った方は、もうそのままの状態は続けられませんし、もう後回しに出来ない状況であると知ってください。

この時点で債務者（あなた）に返済する意思、行動が見られない場合、債権者は、債務者（あなた）に「返済の意思がない」「その気持ちがない」という判断を下し、強制的に競売を執行することになるのです。

競売は、あなたの意思とは無関係に、強制的に進められます。

そして、最後には、市場価格より安い価格で売却され、住み慣れた自宅から立ち退きを迫られることになります。

競売での売却価格は、自身で設定することも出来無いため、殆どは安価に取引される傾向です。その売却後に残る債務は、その後のあなたの生活を厳しくしていきます。

そうしない為に、競売と比較し、有利なメリットとなる部分の多い、任意売却をし、売却後の再出発を有意義なものにすることを考えてください。

私たち全国住宅ローン返済相談センターにご連絡を頂きましたら、その時点から、今、どうすべきかを詳細に解説し、すぐに対応致します。

あなたに残された時間はあと少しです。競売になる前に、回避が出来る間に、ご相談をお待ちしております。

もちろん、ご相談は無料ですので、お気軽にご連絡ください。

（※任意売却について詳しくはこちら→「任意売却とは？任意売却の専門家がわかりやすく解説」）

こちらからどうぞ

　

　

　

Ｑ＆Ａ（よくある質問）

Q .高齢で年金生活なのですが任意売却を断られることは無いのでしょうか…

A.高齢だからという理由で任意売却が成立しないということは全くありません。ご安心いただければと思います。年金で生活されている状況でも、その経済状況を踏まえ、任意売却後の生活も考えた「任意売却後の新しい生活」に望めるよう提案致します。

Q .ご相談は何曜日の何時まで出来るのですか？

A.ご相談は基本的に年中無休で対応しております。

お電話で相談員がマンツーマンでお話を伺うのは朝9時から夜23時まで受け付けています。土日も祝日も休まず受け付けていますので、お時間に余裕のある時にいつでもお電話いただければと思います。また、お忙しい方にはメールでのご相談も受け付けております。24時間受け付けていますので、お仕事の帰りが23時を過ぎるという方でも、メールをお送りいただければ、翌営業時間にご連絡をさせていただきます。

Q .今すぐ対応していただけるのでしょうか？

A.無料相談窓口にお電話ください。相談室に起こし頂くのが難しい場合でも、お住まい地域にすぐ駆けつけられる相談員の空き状況を確認し、最短いつ対応が可能かをお答え致します。お客様の状況によっては時間との勝負になるケースも多くありますので、わたしたちはすぐ対応が出来るよう体制を整えてご相談をお待ち致しております。

収益・投資用マンションの返済問題も任意売却で解決

NHK「クローズアップ現代+」でも特集されたサラリーマンの不動産投資ブームの落とし穴。不動産会社に将来のためにと持ちかけられ、投資用マンション、収益物件をローンで購入したが、思うような収入が得られず、プラスどころか逆に窮地に…
このような問題でお困りの方、任意売却は、住宅ローンのみならず、収益物件、投資用マンションにおいても解決が可能です。

１．話が違う！で困っている方が続出

投資目的で購入したけれど…

• ●節税対策になる（確定申告で税金が帰ってくる）
• ●将来の年金代わりに
• ●生命保険の代わりに
• ●家賃保証（ サブリース）で収益を保証します

「家賃保証しますよ」「ローンを組んでこれだけ手残りあります」「将来の資産形成にもなりますよ」などと話を持ち出され収益不動産を購入若しくは土地を購入して建設しようとしたがしたが…

▼ところが▼

• ●税金が大きく戻ってくるのは購入諸費用を大きく損金計上できる初年度のみだった。
  それ以降は少しの赤字分を給与収入と合算して還付を受けられますが、ローンの持ち出しの方が断然大きいレベルにがっかりする。
• ●年金がわりといってもローンを払い終わるのは30年以上先
  なのでそのときの賃料が下がっている可能性もあり不安に感じる。
• ●生命保険のかわりになるといっても満期金額が目減りするので損をする。
  団体信用生命保険でローンが完済されても物件自体の価値が下がっている可能性がある。
• ●家賃保証額（サブリース）がどこまで続くのか。
  建築する際これで家賃を保証しますといっても数年後には減額される可能性が多聞にあります。最近（平成30年３月現在）ではシェアハウスで1年も経たずに家賃保証を下げられ困っている方が続出しています。

（※任意売却について詳しくはこちら→「任意売却とは何か？任意売却の専門家が分かりやすく解説」）

２．投資用で払えなくなる代表的な3つの理由

投資用ワンルームマンション購入時のローンは基本的にはそれを入居者に貸して入ってくる賃料収入を原資にして返済するため順調なうちは返済にこまることはないのですがひとたび歯車が狂うとたちまち返済に困ってしまうということが起こり得るのです。
ではどのような時に投資用ワンルームマンションのローンの返済は滞ってしまうのでしょうか？
今までのご相談者様で投資用ワンルームマンションのローンが払えなくなってしまったケースの代表的なもの3つをここではご紹介します。

①入居者が退去してしまい賃料収入がゼロになりローンの返済が持ち出しに！

これが一番多いのですが、ワンルームマンションであってもれっきとした賃貸経営ですので賃料収入が入ってこなければ売上が立たず、賃料収入を原資にあてこんでいたローンの返済を自身の持ち出しで払わなければならなくなってしまいます。そうなると、サラリーマンが小遣いの範囲内でカバーできる範疇をすぐに超えてしまうい、奥さんなど家族にも内緒で投資用ワンルームマンションを購入しているサラリーマンオーナーも多いため、誰にも相談できずに途方に暮れてしまうのです。それで困って当社にご相談に来られるという方が非常に多いのです。
サブリースですので空室になるリスクは絶対に無いというのも間違いです。確かにサブリースであれば毎月一定のサブリース家賃が振り込まれますのでそれで回るのであれば安定経営になりそうに見えます。しかしサブリース契約に期限がある場合はその期限が切れた後にちょうど入居者が退去してしまうということは起こり得るのです。例えばサブリースの契約期間が2年であればちょうど2年でサブリース契約が切れたときに入居者も引っ越すタイミングが重なることが多いからです。そうなるとそこから次の入居者が決まるまではずっと持ち出しでローンの返済しなければいけなくなり大変になります。
悪質なサブリース会社などは財務状況が悪化するとサブリース期間内であってもサブリース賃料の支払いを止める場合だってあります。その場合はサブリース契約にのっとって訴訟などで回収できる可能性はありますが、その不払い期間中もずっとローンの返済は続くためマンションオーナーの資力が持ちこたえられるかどうかが問題になります。しかもサブリース会社が会社を清算してしまえばどうやっても未払い賃料を回収することはできなくなってしまうのでサブリースなので安心と思わずにもしもの時のことは常に考えておく必要があるのですが、なかなかそこまで考えて投資用ワンルームマンションを買ったと人はいないというのが現実なのです。

②収支計画に管理費・修繕積立金・税金などを考慮しておらずそれらが払えない！

投資用ワンルームマンションを購入する際の資金計画や収支計画が甘すぎて細かいところを考慮していないケースが多く見られます。例えばマンションオーナーになれば管理費や修繕積立金は毎月管理組合に払わなければいけませんし、毎年固定資産税・都市計画税もかかってきます。それを考慮せずに月々の単月のキャッシュフローだけを考えてローンが払えると錯覚していたため、いざマンションを所有してみると家賃収入だけでは全然ランニングコストをペイできなかったという事態に陥りやすく、そして毎月少しずつ赤字で持ち出しになりボディーブローのようにマンションオーナーの懐にダメージが蓄積されていきます。要はこの状態でマンションを持ち続けている限り貯金がどんどん減っていくということです。そして貯金が尽きた時にどうにもマンションを維持できなくなってしまうのです。中古のマンションを買っていれば管理費や修繕積立金が上がる時期に入るのも購入後早いタイミングで発生する可能性もあるため、ただでさえ厳しかったのに管理費と修繕積立金が上がってさらに厳しくなったというケースもありました。
本来であれば購入前に綿密に収支シミュレーションしておくべきなのですがそれがないがしろにされていてほとんど考慮されていないためこのような問題がよく発生してしまうのです。

③入居者が退去したあとに募集するためのリフォーム費用や募集費用が払えない！

最後に上記①と②に追い打ちをかけるようにまとまったお金が必要になるのが、入居者が退去したあとです。入居者が退去すると部屋をリフォームしなければなりません。そしてリフォームしたあとに広告宣伝費をかけて入居者の募集をかけたり、入居者を優先的に案内してもらうための広告費のバックを賃貸仲介会社に提示したり、入居者が決まって契約の際は仲介手数料を払ったりと何かとまとまったお金が次々にかかるのです。
本来であれば毎月のキャッシュフローの残り分をストックしておいてこういった事態に備えておくのですがそもそも毎月が赤字なのでできません。そしてマンションオーナー自身も持ち出しでローンを払って消耗していたりするのでさらにまとまったお金がかかるとなるとアップアップになってしまい最悪は入居者の募集が出来ない状態で放置しなければいけなくなるのです。
そうなると誰も住んでいないワンルームマンションのローンの返済だけを毎月自腹で払っていくだけになり、懐も痛いし馬鹿らしくなってしまうのです。

投資マンションの失敗もご相談ください。

いかがでしょうか。すべての問題の源は投資用ワンルームマンション購入時の運営計画の甘さにあります。その甘い計画を押してきた営業マンや不動産会社の問題も大きいでしょう。しかし最終的に損害を被るのはその甘い運営計画を受け入れて投資用ワンルームマンションに投資して失敗した所有者本人だけなのです。投資なのですべては自己責任として片付けれらてしまうのです。

投資用ワンルームマンションのローン滞納の処理スピードは住宅ローンよりもかなり早いのでまずいと思ったら早めに対処しなければすべて競売になってしまう可能性が高くなります。
ワンルームマンション投資で失敗したなあと思って後悔している人はぜひ経験豊富な当社になるべく早くご相談ください。

３．収益物件の落とし穴

いざ、売ろうと思っても…

アパートローンで購入した投資用ワンルームマンションを売ろうと思ったがなかなか売れずに困っているという方は多いのではないでしょうか？特に新築で35年ローンを組んで投資用ワンルームマンションを購入された方はそのままではなかなか売れないということがほとんどなのです。なぜ新築で買った投資用ワンルームマンションを売ることが難しいのでしょうか？

それは・・・オーバーローンだからです。

といった感じです。(話を簡単にするために購入時の諸費用は考えないこととします。)

この物件を金利3％・35年ローンで購入すると、月々のローンのお支払いは9.6万円となります。賃料が月額8万円となりますので、そもそも月の収支が1.6万円の赤字なのも投資そのものとしては問題ありなのですが、冒頭であげた様なメリットをうたって強めに営業をかけてくる不動産会社も多いようなので、何とかなるだろうと思って購入してしまっているケースも多々あります。

そして時間が経つにつれ、様々なデメリットが垣間見えてきて、これなら早く売ってしまおうと考えられる方々が増えるのです。そこで大問題となってくるのが・・・オーバーローンだということです。

投資用ワンルームマンションの売却価格の決め方は、自分で住む実需の分譲マンションの決め方とはまったく異なります。投資用ワンルームマンションは収益不動産となりますので、投資家は収益還元法により購入価格を検討します。

簡単に言えば賃料収入から逆算して希望の利回りになる価格でしか買いませんということです。上記の例で言えば・・・月額賃料が8万円⇒年額で96万円となりますので投資家の希望の利回りが8％だとすると、

96万円÷8％＝1,200万円

これが投資家が購入検討する価格となります。

この場合でもし10％欲しいという話になれば購入検討価格は960万円まで下がります。逆に6％が希望だとすれば購入検討価格は1600万円まで上がることになります。いずれにしても2500万円のローンを組んでいますので、960万円や1600万円で売ろうとするとかなりの残債が出ることになってしまいます。そしてその残債は売却の決済のときまでにどこかで資金調達して引渡しの際には売買代金と合わせて完済しなければいけません。新築の投資用ワンルームマンションは、購入して中古物件になった瞬間にこのような状態になっていると認識する必要があります。

残念ながら・・・ローン全て返済できる金額では買い手はまずつかないということです。

４．返済困難の先にあるリスク

そうこうしているうちにもっと大変な事態が起こります。

賃借人からの退去通知が入ります。(サブリースの場合は大丈夫です。)
賃貸マンションですので当然ですが、もともとの収支がプラスではなく持ち出しなのでそのダメージは大きいのです。先程あげた例でいうと、ローンの支払いと管理費・修繕積立金を合わせた9.6万円が丸々持ち出しとなってしまいます。
そして、賃借人が退去するとルームクリーニングを入れて次の募集をかけなくてはなりませんが、それにもさらにお金がかかります。
こんなことは続けていられないと考えて売却を検討するもののやはり『オーバーローン』なのでうまくいきません。

そうこうしているうちに、なんとかやり繰りしてきたローンの支払いまで厳しくなりそうになってきます。そしてローンの支払いができなくなると…競売されるのを待つだけになってしまいます。

もうどうしようもないのでしょうか・・・？

５．任意売却という方法

大丈夫です。任意売却という手があります。

ローンの残った投資用ワンルームマンションを売却するのに威力を発揮する方法が任意売却です。

弊社が専門に取り扱う「任意売却」をすれば、ローンの残った投資用ワンルームマンションを売却できます。特に自宅をお持ちで投資用ワンルームマンションのローン返済が滞ると、自宅にも悪影響を及ぼすことがありますので早めの対処が必要です。ぜひ早めにご相談ください。

また、弊社の任意売却に対する取り組みとして、お客様ご自身でオーバーローンなのかどうかを瞬時に無料で判定できるシステムを用意しています。この『ハウマッ家（チ）』を使えば、不動産会社に査定に来てもらうより簡単にご自宅の相場が分かります。しかも何度でも無料でご利用頂けます。
その結果、オーバーローンだった場合はぜひ一度、任意売却をご検討下さい。任意売却専門の株式会社エイミックスが一生懸命あなたの立て直しのお手伝いをさせて頂きます。

A.I.(人工知能)搭載 自動査定システム「ハウマッ家（チ）」

６．サブリース契約の場合は要注意

実は投資用ワンルームマンションの任意売却を検討する際に、一番邪魔になってくるのがサブリース契約なのです。

サブリース契約は投資用ワンルームマンションを新築で購入するときにセットになっていることが多くあります。
特に初めて投資用ワンルームマンションを購入するときは家賃が入らなければローンの返済に困るという心配が購入者にあるため、投資用マンションを販売する側もその心配をできるだけ排除して売りやすくするためにサブリースをつけて販売することが多いのです。

しかしこのサブリース契約が投資用ワンルームマンションを売却しようとしたときにかなり邪魔になることが多いので非常に厄介なのです。

入居者を保護する縛りが仇となり面倒なことに

何が厄介かというと、売却するには当然売買で買主に買ってもらわなければいけませんが、中古で投資用ワンルームマンションを購入する買主はサブリース契約を解除して引き渡してほしいという注文をつけることが多いことです。
ですので、その時になって初めてサブリースを解除しようとするのですが、サブリース契約も賃貸契約のひとつなので貸主であれるマンション所有者側からのサブリース契約の一方的な解約はしにくいように契約条項で定められていることが多いのです。
普通の賃貸契約で大家さんから突然賃貸契約の解除されると借主の入居者が困ってしまうので借主を保護するための縛りが法律でも定められているからです。
昔からの名残で大家さんの力は強くて借主の入居者は弱かったのでそうなったのですが、サブリース契約にはあまり当てはまらないと私は思います。
なぜならサブリース契約は貸主の大家さんがだいたい素人の個人で借主のサブリース会社がプロの不動産会社だからです。
しかし賃貸借契約という大きなくくりで貸主側からの一方的な賃貸借契約の解除は制限されているため仕方がないことなのです。

さらに売却の邪魔をするややこしい足かせが盛りだくさん

サブリース契約の契約解除の契約条項の取り決めで一番多いのは3～6ヵ月前予告というもの。しかしこれは借主であるサブリース業者からの場合です。貸主であるマンション所有者側からの解約は3～6ヵ月前予告に加えて正当事由が必要となっているケースが多くあります。
この正当事由というのは簡単には認めてもらえないので困ってしまうのです。ただ単に売却したいからとかお金に困っているからとかの個人的な理由は正当事由には当てはまらないからです。
なので3～6ヵ月前に貸主である所有者側から売却するのでサブリース契約を解除したいとサブリース業者に申し入れてもサブリース業者が拒絶すれば貸主側からのサブリース契約の解除はできないことになるのです。
するとサブリース契約を解除することを条件に購入するといっていた買主との売買の話も流れてしまうというわけです。

サブリース契約が外れないとなるとサブリース契約をつけたまま売却しなければならなくなりますので買主が見つかりにくくなってしまいます。
そうこうしているうちに時間だけが経過してしまい、本当にローンの返済に詰まってしまって当社にご相談頂くご相談者様もいらっしゃいました。

でも、まだ諦めないで。任意売却の専門家に相談を

ではサブリース契約が解除できなければマンションの売却は絶望的なのかというとすべてがそういうわけではありません。
私たちが任意売却で投資用ワンルームマンションを売却する際にはこれまで何度もサブリース業者と交渉してサブリース契約を解除させて任意売却してきています。
サブリース契約にはサブリース契約の解除のやり方というものがあるからです。

サブリース契約が解除できずに投資用ワンルームマンションが売れずに困っているという人はぜひ任意売却の経験豊富な当社にお早めにご相談下さい。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

７．解決事例

	「ワンルームマンション投資4軒が大赤字！｜4軒任意売却成功、民事再生で自宅は守る。」
	東京都練馬区清水様（仮名）50歳
	新築ワンルームマンションの営業に良い話ばかりされ3件契約。その後赤字が続き、営業に相談すると、もう1件購入すれば赤字が解消すると言われ…

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この他にも様々な解決事例があります。あなたの現状と比較してみましょう。

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住宅ローンが残っている家を売る。家を売ってもローンが残るオーバーローンとは？

A.たしかに、高木様の現状で通常売却する場合、売却代金に合わせて別途300万円の現金を用意しての一括返済が必要です。

また、当然ですが、ご事情があり住宅ローンの返済が厳しくなったことで、やむにやまれず売却を決断された状況で、現金を用意できないのは当然です。

こういったご相談は珍しいわけではなく、転職、失業、病気や離婚など何らかの事情で収入面での問題が出たりすると、住宅ローンが払えず、返済中（残債が残った状態）で、自宅（不動産）の売却を考える事態となることでしょう。

しかし、そんな場合に問題となってくるのが、住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン状態」での売却になるケースです。このような場合、通常の売却で自宅を処分することは出来ません。

では、そんな場合にどういった方法で売却するのか？それを成せるのが、住宅ローンの残債が実勢価格を上回る状態「オーバーローン状態」でも売却を可能とし、残る残債への負担を軽くする最適な解決方法「任意売却（にんいばいきゃく）」という売却方法になります。

ここでは、そのオーバーローン状態のお話から、任意売却についてまで、詳しくお話し致しましょう。

通常売却と任意売却、2つの売却方法

残債と売却価格の価格差で状況は変わる

不動産の売却方法は大きく分けて

• 1.　「通常売却」：住宅ローンの残債を上回る価格での売却
• 2.　「任意売却」：住宅ローンの残債を下回る価格での売却

の二通りがあります。

１のように、自宅（不動産）を売却することで住宅ローンの残債を完済できる場合は、スッキリ住宅ローンを返してしまう訳ですから、問題もなくいわゆる「通常売却」での売却が出来ます。この場合、ネットワークの大きい大手の不動産会社に依頼するのもいいでしょう。

ただ、2の場合が問題です。「任意売却」は、売却をしたくても残債が残ることとなって、通常売却できない時にでも売却が出来る方法で、債権者との交渉で残債の圧縮や、無理のない返済金額での分割払いでの返済を可能にもする売却方法です。

この場合に、「大手不動産仲介会社に不動産の売却を依頼しているが、なかなか売却が進まず困っている…」という声をよくお聞きします。

先述の通り、通常売却であれば大手不動産仲介会社に頼まれてもよいのですが、任意売却の場合は大手不動産仲介会社にはない専門スキルとノウハウの蓄積がある任意売却専門の不動産会社のほうが圧倒的に売却がうまく進むケースが多いのです。

そのためのキーワードはズバリ
「オーバーローン」です。

では、オーバーローンとはどういうことか？任意売却を進めるにあたって大手不動産会社よりも任意売却専門会社のほうがよい理由はなぜか？をご説明します。

オーバーローンとはどういう状態か？

大手不動産仲介会社に売却依頼しているになかなか売れないというケースは、オーバーローンの場合がほとんどです。

オーバーローンとは市場で流通する実勢価格よりも住宅ローンの残債が大きく上回っている状況を指します。

この状態ですと、売却するには債権者（銀行など金融機関）の同意が必要となります。通常、ご自宅を売却するには、残った差額を現金で用意し、一括返済する必要があります。

アンダーローンとは？

オーバーローンとは逆に、不動産を査定した時に、その査定価格が住宅ローンの残債を上回る価格を出した場合は、売却しても残債が残らない状態「アンダーローン」であり、完済が望める状態となります。

このアンダーローン状態ですと、残債の心配も無く、カードローンや管理費、税金の滞納などもしあれば、ここからの捻出も考えることが可能ですし、その後の生活の立て直しにも大きな後押しとなることでしょう。

オーバーローン状態での通常売却価格設定

この場合、通常売却で売ろうとするとどうなるでしょうか？

通常売却は住宅ローン完済での抵当権抹消を前提とした価格設定で、具体的には下記のようになります。

市場流通価格が1700万円なのに380万円も高い2080万円で売り出したとしてもなかなか売却は前に進みません。

通常売却では抵当権を抹消するために住宅ローンの完済が売却の第一条件となりますので、どうしても売却価格に制約が出てきてしまいます。

もしこの状況で市場価格に近づけて売却しようとすれば、売主様が持ち出しをいくらできるかという話になってきます。

例えば、売主様が200万円の持ち出しが可能であれば、上記のケースですと1880万円での売却が可能となるということです。

オーバーローン状態での通常売却を進めるには、ある程度の売主様の持ち出しができるだけの資金力が必要となるのです。

実的にはそこまで持ち出しをしてまで売却するような余裕が売主様に無い場合が多いので、ずっと完済条件での通常売却での価格設定での売出しを続けることになります。

その結果、売却してローンを返済しようと思っていたのに、通常売却に時間がかかっているうちに住宅ローンの支払いがさらに厳しくなってしまったり、資金繰りがますます悪くなってしまうケースも多数見受けられます。

オーバーローンでも売却する方法

任意売却であれば、オーバーローン状態であっても、債権者や担保権者と交渉の上、市場流通価格で早く売却することが可能になります。また、その後の残った債務についても、交渉により大幅に圧縮した金額での返済や、債務者の生活状況に応じた支払える額での分割返済が可能です（多くは月1万円程度の返済額です）

しかし、この任意売却はとてもテクニカルな面が多く、大手の不動産会社だからといって行えるわけではありません。この任意売却で住宅ローンの残った家を売却する場合は、任意売却専門の不動産会社へ依頼することが必須となります。

現実に大手仲介不動産会社でずっと売りに出していて売れずに、弊社にご相談にお越しになったお客様も多数いらっしゃいます。

いま、大手仲介不動産会社にご依頼で、このオーバーローン状態でなかなか売れなくてお困りの方は、任意売却専門の不動産会社である、私たち全国住宅ローン返済相談センター運営のエイミックスにお気軽にご相談ください！！

大手仲介不動産が任意売却しようとしない理由

住宅ローンの残債を下回る価格での不動産の任意売却は、大手仲介不動産会社であっても取扱い件数が少ないので営業担当者が任意売却に不慣れなことがほとんどです。

また、任意売却の手続きは通常売却よりも煩雑なため敬遠する営業担当者もいます。そして住宅ローン滞納に伴うリスクを会社としても敬遠する傾向にあります。

不動産の任意売却をスムーズに進めて成就させるためには、債権者や担保権者とのネットワークや取引実績がものを言うのですが、大手仲介不動産会社の営業担当者にはそれが無いため、任意売却取引自体に腰が引けてしまったり、任意売却をまったく分かっていないまま債権者や担保権者にとんちんかんな交渉をした結果、ぞんざいな扱いをされてしまうことすらあります。

そういった理由から、任意売却を積極的に進めるよりは通常売却を選択して提案することが多く、任意売却を提案しないことがほとんどです。

その結果、市場流通価格よりもはるかに高い価格で長期間売出しを続けるが、高いので当然売れない。

いつも売りに出されているので、市場では価格が高いのにずっと売りに出されているという有名物件になってしまい、個人のお客様も仲介不動産会社からも見向きもされなくなってしまい、買主が決まらないという状態が長く続いてしまいます。

オーバーローンの不動産にはオーバーローンなりの売却の方法があります。

市場価格とかけ離れた高値での通常売却を続けても、売れる可能性は低く、売却機会の損失を招き、その結果ご自宅の資産価値を毀損してしまいます。

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