不動産競売（けいばい）とは？仕組みや回避方法をわかりやすく解説

抵当権がない債権者（例: 消費者金融など）が裁判所に申し立てを行い、強制的に不動産を差し押さえて売却する手続き。主に一般債権の回収に用いられます。

住宅ローンなどの抵当権を持つ債権者（例: 銀行）が、債務不履行（返済滞納）を理由に裁判所を通じて不動産を売却する手続き。競売のもっとも一般的な形式です。

競売のもっとも一般的な原因は、住宅ローンの返済が滞ることです。一般的には、3～6か月以上滞納が続くと、債権者（銀行）が競売の申し立てを行う可能性が高まります。収入の減少や失業、病気などが主な背景として挙げられます。

住宅ローン以外にも、税金の滞納や消費者金融からの借入金の返済が滞った場合、債権者が裁判所に申し立てを行い、強制競売が開始されることがあります。複数の債務が絡むケースも少なくありません。

住宅ローンの返済が滞ると、まず債権者から督促状が送られます。この段階では、支払い猶予や条件変更（リスケジュール）を交渉できる可能性がありますが、対応が遅れると次のステップに進みます。

滞納が3～6か月続くと、債権者が裁判所に競売の申し立てを行います。申し立てが受理されると、競売開始決定通知が債務者に届き、正式に手続きが開始されます。

裁判所が物件の現況調査を行い、評価額を決定します。その後、競売物件として公告され、入札希望者が募られます。この段階で物件情報が公開されるため、近隣住民などに知られるリスクが高まります。

入札期間中にもっとも高い価格を提示した落札者が決定し、裁判所の許可を経て売却が完了します。売却代金は債権者に分配され、残債がある場合は債務者が引き続き返済義務を負います。

売却後、債務者は物件から退去する必要があります。退去期限までに立ち退かない場合、強制執行が行われることもあります。エイミックスでは、こうした状況を回避するための任意売却をサポートしています。

任意売却とは、競売にかけられる前に債権者の同意を得て、市場価格に近い金額で不動産を売却する方法です。競売よりも高値で売却できる可能性があり、プライバシーを守りながら残債を減らすことができます。エイミックスでは、任意売却の手続きを専門家がサポートします。

滞納が始まった段階で、債権者（銀行）と早めに交渉することが重要です。支払い猶予（リスケジュール）や利息の一時免除など、返済条件を見直してもらえる可能性があります。交渉が難しい場合は、専門家に相談するのも有効です。

住宅ローン以外の債務が原因で競売に至る場合、債務整理（任意整理、個人再生、自己破産など）を検討することで、競売を回避できる可能性があります。個人再生では、住宅ローン特則を活用して自宅を残せるケースもあります。専門家に相談して最適な方法を選びましょう。

任意売却は、競売の申し立て前に手続きを始める必要があります。競売開始決定通知が届く前に行動を起こせば、任意売却を選ぶ余地があります。通知後の場合は、専門家に相談して取り下げの可能性を探りましょう。

競売は物件情報が公開されるため、近隣住民に知られるリスクがあります。一方、任意売却なら通常の売却と同様に進められるため、プライバシーを守りたい場合は任意売却が適しています。また、任意売却では引越し費用が支給されるケースもあり、生活再建がしやすいです。

競売では売却価格が安くなるため、残債が多く残る可能性があります。任意売却なら市場価格に近い金額で売却できるため、残債を減らしやすく、経済的な負担を軽減できます。エイミックスでは、任意売却を通じて最適な解決策を提案します。

エイミックスは、不動産業界で任意売却を専門に20年以上の実績を持つ専門家集団です。競売や任意売却に関する豊富な経験を活かし、数多くの債務者をサポートしてきました。安心してご相談ください。

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エイミックスは任意売却の専門家として、高い成功率を誇ります。債権者との交渉や売却手続きをスムーズに進め、競売を回避しながら市場価格に近い金額での売却を目指します。

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