任意売却ブログ

もし、感染症流行や自然災害発生などの混乱時に住宅ローンの返済が厳しくなったら？

世界中を混乱させた新型コロナウイルスの感染拡大は、健康はもちろん、経済面でも大きな混乱をもたらしました。まだ完全に消え去ったわけではありませんが、大きな混乱は落ち着いたと言えるでしょう。

この感染症の拡大もそうですが、それと同時に度重なる自然災害の発生など、我々の考え方も大きく変えるような出来事が立て続けに起こり、これらは多くの方に次に起こる新しい危機に対する不安感も招く結果となっています。
では、そこでまた新しいウィルスなどの社会的混乱を招く事態が起き、緊急事態宣言などが出された時、住宅ローンをはじめとしたお金のやりくりをどこまで考えればいいのでしょう？

とはいえ、そもそも緊急時のお金のやりくりどころか、今現在もお金のやりくりで大変だという方も多くなっている状況かと思いますが…。
今回は、そんな制限が出された状況で、お金のやりくりや対策として、どんな事が出来るのか？というお話です。

まずは家計を見直すこと

今が大変なのに先のことまで考えられないかもしれませんが、何が起ころうとも生活は続いていくので、住宅ローンの返済も基本的には続いていくことになります。
ここはじっくりと家計の収支に向き合う必要がある時だと思います。

• ・収入を増やす
• ・支出を減らす

のどちらか、もしくは両方するしかありません。
災害などの大きな混乱が起こっているさなかでは、収入を増やすことはなかなか難しいと思われますし、即効性もないと思いますので、支出を減らすところに注力するしかありません。

特に経営の破綻や、職を失う、入院など、収入が大きく減ったりなくなってしまっているような場合には、いくら切り詰めて生活しても手元のお金が目に見えて大きく減っていきます。

手元のお金がまったく無くなってしまうと身動きがとれなくなってしまいますので、できるだけ早期に大きく支出を減らさなくてはいけません。
生活費を切り詰めるだけではすぐに限界がきてしまいます。

使える援助制度はすべて使い支出を抑える

大きな災害が発生した場合は、今までのケースですとコロナのときのように、多くの猶予や減免制度が出て来るはずですので、使えるものはすべて使って支出を極力抑えることに注力するべきです。

たとえば、

• ・住宅ローンが払えない
  　⇒借入先の銀行に滞納する前に相談しましょう。
• ・公共料金が払えない
  　⇒各地方自治体や電力会社、ガス会社に滞納する前に相談しましょう。
• ・税金が払えない
  　⇒各地方自治体に滞納する前に相談しましょう。
• ・学費や習い事の費用が払えない
  　⇒各学校や団体に滞納する前に相談しましょう。

などをすることで、一時的にですが支出を大きくカットできる可能性があります。

災害時などでは、相談することで待ってもらえたりして、急場はしのげる可能性が普段よりも高いと考えられます。ですので猶予や減免してもらえる可能性のある制度は、後先考えずにまずは全部使い尽くすことが先決です。

大きな支出を一時的にでもカットできれば少しは一息つけると思います。
まずはお金の流出を止めないことにはお金はどんどん減ってしまい手元のお金がなくなると身動きが取れなくなり、できる対策までできなくなってしまうのです。
手持ち資金がなくなってしまう前になんとか手を打ちたいところです。

出血多量の場合はまずは出血を止めるしかないのと同じです。
死んでしまう前に出血をまず止めて、それと並行して治療方針を考えていくしかありません。

収入は厳しくても、融資で手持ち資金を多くすると安心できます

収入に関しては急に増やすことは難しいと思いますが、融資制度や福祉制度などもありますので、情報があれば相談して、とりあえずもらえるものはもらって、借りられるものは借りて、手元のお金を少しでも多くしておくと少しは安心です。

ただ収入が極端に減ってしまったり、収入が絶たれてしまったりで、緊急事態宣言が出る前から借り入れなどをして何とかしのいできていて、すでに家計が破綻しかけていたという場合などは、資金繰りがひっ迫していて対策の打ちようがない場合もあります。

どうしようもなくなって、高金利の消費者金融のカードローンやキャッシングに手を出すと、あっという間に借金が膨れ上がってしまいますので、絶対にやるべきではありません。
新型コロナの緊急事態宣言が長引くと、家計が厳しくなりそうだという方は、ぜひ経験豊富な当社にご相談ください。
私たちは、ご相談者様にとって一番よい形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

自己破産を決めたら自宅はどうなるの？破産管財事件になった場合と同時廃止の場合の違い

家の住宅ローンが払えなくなって自己破産を決めた際に、破産管財事件となった場合はどうなるのでしょうか？

住宅ローンや借金の返済ができなくなって、自己破産手続きをお願している弁護士が、裁判所に対して債務者の自己破産を申し立てる時に、家や会社などの資産が残っていたり、借金しているその金額が大きい時などに、裁判所は『破産管財人弁護士』といものを指名して、その破産管財人弁護士が破産の手続きを引き続き進めていくことになります。

この裁判所に指名された『破産管財人弁護士』によって行われる自己破産の手続きのことを破産管財事件と言います。
ちなみに、余談ですが『事件』と言う言葉を聞くと凶悪な怖いイメージがあって、これは大変なことになるのではないか…と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、裁判所にとっては民事の訴訟などもすべて『事件』として扱いますから、そういった心配はありません。

破産管財事件として処理する場合

さて、それでは自己破産する際に、上記のような破産管財事件として処理する場合とはどのようなものなのでしょうか？
まずは破産管財事件での自己破産のメリットですが、管財人弁護士が破産者(債務者)の代理人(破産管財人)として全てのことをしますので、破産者(債務者)は何もする必要がありません。
破産管財人弁護士が、債権者との話し合いや資産の処分、会社の整理などの自己破産に必要な全てを処理するからです。

破産管財事件の最中は、裁判所の許可がなければ勝手に家などの資産も処分できない為、その都度破産管財人弁護士が、裁判所の許可を受けて処分することになります。家などの不動産も破産管財人弁護士が売主となって任意売却で売却を進めていくことになります。ちなみに勝手に売却するなどの処分をした場合は、裁判所の命令によって、元に戻されます。それくらいに厳格な管理になっているということです。

して、全ての資産を処分して、債権者に対して回収した債権を公正に分配して、すべての資産がなくなった後で、破産者(債務者)の自己破産の免責決定を裁判所に申し立てます。ですので、破産者(債務者)としては何もすることはありません。

自己破産手続きのデメリット

逆に破産管財事件での自己破産手続きのデメリットは、破産管財人弁護士などの費用がかかるので、自己破産の手続きに必要な諸経費が高くなってしまうというデメリットがあります。

破産管財人弁護士も、いくら裁判所より指名されたからといってボランティアではできませんので、どうしても報酬というものは発生するというわけで、その分の費用がまた余分に必要になるからです。

また、上記の破産管財事件のメリットとはまったく正反対になるのですが、破産費用が高くなる以外にも、自己破産する際の資産や財産の処分方法などに破産者(債務者)の個人的な要望があったにもかかわらず、そのまま破産管財事件になってしまうとその要望は破産管財人弁護士には聞き入れてもらえないというデメリットがあります。なぜならば、破産管財人弁護士は裁判所よりの指名を受けて公正公平に破産手続きを進めなくてはならない為、個別の資産や財産の処理方法などについては破産者(債務者)の個人的な要望は聞き入れられないからです。

住み続けたかった相談者

先日、私達のところにご相談頂いたケースでも、家のローンやその他の借金が多く、弁護士に依頼して自己破産手続きし破産管財事件になっているが、リースバックという家に住み続ける方法があるなら今からでも検討してみたいとのことでした。しかし、破産管財人弁護士にその旨を伝えたところ、「それは無理です」と言われたようでした。

そのご相談を受けてこちらからもその破産管財人弁護士に接触してみたのですが、「そちらと話をする必要はない」との対応で、こちらとしてもどうすることもできませんでした。

上記のように、破産管財人弁護士は、公平公正に資産や財産の処分を進めますので、リースバックしてそのまま元の家に住み続けるという個別の破産者(債務者)の利益になることも当然に受け入れられないのです。これはその破産管財人弁護士が悪いのではなく、どの弁護士が破産管財人弁護士でも同じ対応を取ると思います。

自己破産してリースバックで家に住み続ける方法はあったのか？

このように破産管財事件での自己破産手続きでは、債務者本人の意向は全く反映されないというデメリットがあるのです。

では、今回のご相談者様のケースで、自己破産してリースバックで家に住み続ける方法は、他には全く無かったのでしょうか？実は方法があったのです。

今回もし、最初に相談した弁護士さんにリースバックをしたいと伝えて理解してもらっていれば、家を任意売却してから自己破産を申立することで、「同時廃止」で進められて、家もリースバックができて、希望通り住み続けられたかもしれないということなのです。

当然、弁護士さんは不動産屋さんではないので、「自己破産の申立ての際に家をリースバックしますか？」とまでは聞いてはくれませんので、弁護士さんに非はないのですが、もしこのご相談者様が同時廃止のことを知っていれば結果は違ったかもしれません。

同時廃止とは

同時廃止とは、自己破産する際に、破産管財事件にせずに自己破産を完了させて、裁判所の免責許可決定を受ける手続きのことをいいます。

家の住宅ローンが払えなくて自己破産する場合に、いきなり自己破産申し立てをすると、今回のケースのように、「財産がある」ということで、破産管財事件になってしまいます。なので、同時廃止を目指す場合は、先に家を任意売却して処分する必要があります。

そして、家を任意売却して残った残債と、その他の借り入れなどもあればそれも含めて自己破産の申立てをすることで、裁判所は破産管財人弁護士を指名することなく免責許可決定することになるのです。このような自己破産の手続きを同時廃止といいます。

自己破産での同時廃止のメリット

同時廃止のメリットとしては、財産や資産が無い形での自己破産となるので破産管財人弁護士が必要なくなりますので、自己破産手続きの費用が破産管財事件のときよりも安くすみます。

そして、自己破産の申立て前に家を任意売却しますので、債権者の承諾が必要ですが、基本的には本人の意思で家の任意売却を進められます。

つまり、様々な事情で自己破産はするが家に住み続けたいという場合には、この任意売却のタイミングでリースバックしてもらえる買主を探せばよいことになります。

今回のケースは、結果的には破産管財事件でも同時廃止でも自己破産手続きで免責許可決定を受けることに変わりはないのですが、自己破産の申立てと家の任意売却のどちらを先に行うかで結果が大きく変わってくる場合もあるのです。

なので家の任意売却の際にリースバックを考えていたり特定の買主に買ってもらいたいなどの諸事情がある場合は、破産申し立てをする前に弁護士さんにきちんと意思を伝えて相談しておくべきなのです。

最後になりましたが、同時廃止のデメリットとしては、破産管財事件の逆で家の任意売却などを自分で不動産会社を探したりして進めなければいけないのである程度の時間と手間ヒマはかかってくるという点になります。

任意売却のことならご相談ください。

いかがでしょうか？
自己破産するにしても、家の任意売却が絡んでくる場合には、先に破産申し立てをしてしまって破産管財事件として処理するか、先に家の任意売却して同時廃止で処理するかで、費用と任意売却の進め方が違ってくるというお話でした。
自己破産をお考えの方はぜひ任意売却の経験豊富な当社にお早めにご相談ください。私たちはご相談者様にとって一番よい形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

住宅ローンをなんとか払っている非正規労働者の災害など緊急事態での脆さ

派遣社員やアルバイトのお仕事をされている方は、コロナウイルス関連の影響で収入が減ってしまい、それ以降住宅ローンのお支払いが滞るようになることが多くなったそうです。

その方々も、住宅ローンを組んだ時は正社員のお仕事をされていましたが、様々な事情で退職されて、派遣社員やアルバイトのお仕事をしながら、なんとか住宅ローンを払っているという方々です。

その他、自営や個人事業主で、本業が芳しくなく、仕方なく派遣社員やアルバイトのお仕事を掛け持ちでされているという人も多くいらっしゃいました。
そんなさなかでのコロナ騒動で、さらに苦境に立たされたのです。

影響を大きく受ける非正規労働者

今回のコロナウイルス関連の影響を、特に大きく受けているのが、そういった非正規と言われている派遣社員やアルバイトのお仕事をされている方々ではないでしょうか。

正社員であれば、会社からの要請でテレワークになっても、基本給は保証されるでしょうし、自宅待機になっても、収入がゼロにはならないと思います。

しかし、非正規の派遣社員やアルバイトの方々は出勤できなければ基本的に日給や時給はもらえないことが多いのです。

今回のコロナウイルスの影響で飲食店や小売店なども閉めたり営業時間を短縮しているのでアルバイトさんの働く時間も減っていると思います。

学費の足しにアルバイトをしている大学生がこのままだとアルバイトの収入がないので大学の学費が払えなくなるというニュースも出ていました。

先日も数年前に正社員の仕事を辞めてから正社員のお仕事を探しながらもなかなか見つからず、なんとか派遣社員で住宅ローンの返済や生活費をまかなってきていたというご相談者様がいらっしゃいました。

最悪の状態でご相談に来られたお客様

毎月の家計はギリギリか少し足りないくらいで節約に節約をかさねてなんとかやりくりされてきていたのですが、今回のコロナウイルスの影響によって派遣先が営業自粛となり派遣社員は自宅待機になってしまい収入が途絶えてしまったということでした。

ご相談にこられた月はその前月の派遣社員の給料が出るのでなんとか住宅ローンは払えるそうですが当月はまったく仕事に入れていないとのことで翌月からはまったく収入が見込めず住宅ローンの支払いも払えなくなるという見通しでした。

また、ご主人は正社員で奥様が派遣社員やアルバイト・パートというケースでのご相談者様もいらっしゃいました。

ご主人様と奥様の収入をあわせてなんとか住宅ローンの支払いも含めて家計がまわっていたところにコロナウイルスの影響で奥様の派遣社員やアルバイト・パートのお仕事が減ったり無くなったりしてしまったのです。

そのため、今までぎりぎりでまわしていた家計がまわらなくなり、住宅ローンを優先して払うと他の何かが払えなくなるのです。

食費を切り詰めるといってもゼロにできるわけでもなくもともと節約をしてきていたので奥様の減った収入分を埋めるまでにはとても足りません。
そしてどうにもこうにもならなくなりご相談されたといういきさつがありました。

できるだけ早い対応が必要です

住宅ローンの返済額は変わらず、収入が減った状態ではどう考えても厳しい状態が続くだけです。
できるだけ早い段階で借入先の金融機関に相談するなどして、返済額を減らさない限りは事態は悪化するだけです。

また、言語道断なのは他所で借り入れをして延命をすることです。そういう発想になる方は多いのですが、これは一番の悪手です。その時は良くても必ず破綻します。

どうしたら良いかが分からない…という方は私たちにご相談ください。無料の相談窓口を設けていますので、今のあなたの状況に合わせてサポート致します。
ぜひ、ご利用ください。

止むに止まれぬ収入減少などで住宅ローンのボーナス払いが厳しい場合の対処方法

経済の低迷から、今の会社のボーナスがもしも出なかったら…そんな思いから、住宅ローンのボーナス払いをどうしようかと不安に思われている人もいらっしゃるのではないでしょうか？

この記事を書いている今では、新型コロナウイルス感染症拡大防止の緊急事態宣言を受けて自宅待機やリモートワークになっている人も多いと思います。

それによって給料カットまではならないまでも、今までならもらえていたはずの残業代や諸手当などが大幅にダウンして、結果的に収入が減る見込みの人も増えてきています。

そして、もう6月～8月の一般的に支給される夏のボーナスの時期に入っています。
この夏のボーナスに関しても出るのか出ないのか、出たとしても支給額は減るのか減らないのかなど皆さんの不安が尽きない状況になっています。

特に今年はコロナ関連の影響で、企業の業績が悪くなっているところが多いようです。

その企業の業績が落ち込むと、真っ先に削られるのがやはり夏と冬のボーナスだと思います。ボーナスは業績に連動するため、会社の調子がいい時はよいのですが、今回のようにコロナのような外的な要因であっても、会社の業績が下がって利益が出なければ、会社としてはボーナスを払っている場合ではなくなるからです。

不況によるボーナス支給への影響

ボーナスは、企業の業績によって支払われるものなので、緊急事態宣言でほとんどの企業が業績を落としていますので、夏のボーナスの支給にも少なからず影響はありそうな状況です。

今までも多くのご相談をお受けしてきた中で、住宅ローンの月々の返済も含めて毎月の家計は赤字だけど、夏と冬のボーナスで補てんして、帳尻がなんとか合っているというご家庭もとても多いのです。

そこで突然のボーナスカットやボーナスの減額となると、家計へのインパクトはどうしても大きくなってしまいます。

ボーナスが支給されることでなんとか収支が釣り合っていたものが、この夏に当てにしていたボーナスが入ってこないもしくは減るということになってしまうと、他から手当てしなければ本当にお金が足りなくなって家計がまわらなくなってしまいます。

そして、さらに追い打ちをかけて問題が大きくなりそうなのが、住宅ローンの返済でボーナス払いがあるケースなのです。

ボーナス払いがきつくなったら必ず相談する。

住宅ローンの返済プランをボーナス払い併用にしている場合、会社のボーナスの増減に連動して住宅ローンのボーナス払いの額も変動するということはありませんので、最初に決めたボーナス払い時の住宅ローンの返済額は一定です。

それに対して、支給されるボーナスの額は、基本的にはもらってみなければわからない部分が大きいので、予想に反してまだマシだったり逆に予想よりも少なかったりといろいろです。

そして、住宅ローンのボーナス払い月は、会社のボーナス支給月と同じ時期にしていることが多いと思いますが、ボーナスの額が思ったよりも少ないと、住宅ローンのボーナス払いの期日が迫ってきて慌てることになります。特にボーナスが多かった時を基準にしてボーナス払いの金額を高く設定している場合は、ボーナスが減ってしまうとその穴埋めが大変になるのです。

この夏のボーナス払いが払えなさそうという場合は、支払期日までにまずは住宅ローンを借りた銀行に相談してみるといいと思います。

この時の注意点としては、必ず支払い期日前に相談するということです。例えば、住宅ローンのボーナス払いの引き落とし日が7/10で、そこまで何も相談せずに延滞してしまい、その後になって相談すると銀行にも印象が悪いので、ボーナス払いの支払い期日よりも先に連絡だけでも入れておくべきだということです。

もし、住宅ローンのボーナス払いを滞納してしまうと、そのボーナス払いの分の全額を支払うまでは、毎月の返済分の引き落としがされません。

月々の分は先に払うと言っても払えていないボーナス払いの分をまずは払いきるまでは受け取ってもらえないのです。

なので、住宅ローンのボーナス払いを滞納してしまうと、その後の月々払い分の滞納回数も連動して増えてしまうというケースに陥りやすくなります。

ある程度貯金があるという場合で住宅ローンのボーナス払いの金額がそれほど多くない場合であればやりくりすればこの夏の支払い分はなんとか乗り切れるかもしれません。

しかし、もし貯金があまりなかったり、住宅ローンのボーナス払いの金額が多い場合などは、いくら頑張ってもやり繰りにも限界があると思います。

待ってもらったしわ寄せは必ず来る。

ここで問題なのは、今回の相談で夏のボーナス払いが軽減されたり待ってもらえたりしたとしてもその分は必ずどこかにしわ寄せがいくということです。

全期間にわたってボーナス払いをならせば当然月々の住宅ローンの支払い額が上がってしまいます。

それで果たして最後まで住宅ローンを払っていけるかどうかということを考えないとまた先で行き詰まってしまうのです。

要は、住宅ローンのこの夏のボーナス払いが払えなさそうという問題の原因が、コロナの一過性のものなのか、以前からじわじわとしんどくなりかけていて、コロナが原因でそれが表面化してきたものなのか、以前からいつ延滞してもおかしくなかった状況でコロナがとどめを刺したのか、それぞれの家庭にそれぞれの事情があると思います。

銀行は、求められれば規則にのっとって、できる範囲で猶予するでしょう。なので、猶予は猶予で受けておいて、とりあえず急場はしのぎましょう。

しかし、急場をしのいだからといってほっとするだけではなく、もう一度住宅ローンの返済計画について、家計と照らし合わせて考える良い機会だと思って、今後のライフプランなどを見直すとよいと思います。

そのためのご相談にも喜んでお乗りしますので、お気軽にご相談下さい。ファイナンシャルプランナー有資格者があなたのライフプランを一緒に考えます。

この夏のボーナス払いで冷や汗をかいた人はぜひ経験豊富な当社に一度ご相談ください。

私たちはご相談者様にとって一番良い形でも問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

フラット35で一括請求までの期間が3ヵ月と短いケースが増加中

住宅金融支援機構のフラット35の住宅ローンを滞納してしまってから一括請求されるまでの期間が今までより短いケース(具体的には滞納開始から3ヵ月)が出てきており、今まさに滞納しているという人には注意が必要です。
今年に入ってから立て続けに住宅金融支援機構のフラット35の住宅ローンの滞納3ヵ月で一括請求されたというご相談を頂いています。

え！？3ヶ月で期限の利益を喪失？

住宅ローンが払えずに滞納してしまうと今までの住宅金融支援機構のフラット35であればだいたい6ヵ月程度の滞納が累積すると期限の利益を喪失して残金を一括請求されていました。
ところが最近では3ヵ月程度の滞納で期限の利益を喪失して一括請求されてしまうケースが出てきています。
住宅金融支援機構のフラット35は貸し出し時の代理店によって対応が違うのですが、全国でもフラット35の取扱件数の多い代理店がこの3ヵ月での一括請求の対応になっているのです。
住宅金融支援機構の対応は今までであれば

• ・弁護士が受任する
• ・その他差押え登記がされる
• ・債務者から任意売却の申出書を早く出す

などの特別な事情がなければ6回滞納されてからサービサーからの一括請求に移行していました。
それが特に上記のような理由がなくても3回滞納するだけでサービサー(債権回収会社)からの一括請求に移行しているのです。

3回の滞納で一括請求というと2回滞納した時点で、『次回の返済時に滞納した2回分と当月分の合計3回分を支払ってください。払えない場合は期限の利益を喪失して一括請求の手続きに入ります』という通知内容になります。

滞納3回と6回では大きな違い

今までであれば3回滞納した段階で督促の窓口がサービサー(債権回収会社)に変わって引き続き督促されるくらいでした。
なので住宅金融支援機構のフラット35の住宅ローンの返済が遅れているけれども資金繰りの目処があってそれが入れば滞納分をまとめて解消できるというのが滞納開始から3ヵ月しか時間的猶予がないということになってしまいます。
それ以降はいくらお金ができたといっても返済が遅れている滞納分だけではなく住宅ローンの残金の全額を支払わない限り一括請求への流れを止めることはできません。
住宅ローンの返済を遅れながらもなんとか払っているという人にとっては一括請求されてしまうのが滞納3回分か滞納6回分かというのは大きな違いです。
特に自営業者やフリーランスの人は大変ながらも取引先からの支払いの期日にあわせて住宅ローンの支払いをやりくりしている人も非常に多いのです。
なんとか間に合わせて払い続けようと思っていたのに時間切れで突然一括請求されてしまうということになってしまうのです。

新型コロナの影響で返済厳しい方はご相談ください

折しも昨今の新型コロナウイルスの影響で収入のやり繰りの先が見通せないという方も増えていらっしゃるかもしれません。
もし住宅金融支援機構のフラット35の住宅ローンの返済が厳しいもしくは厳しくなりそうだという場合は、ぜひ早めに任意売却の経験豊富な当社にご相談ください。
住宅ローンを取り巻く環境もめまぐるしく変わっていっているのが現実です。
結果的にご相談だけで解決するケースもありますのでご遠慮なくお問い合わせ頂ければと思います。
私たちはご相談者様にとって一番よい形での問題解決をご相談者様と一緒に一生懸命考えます。