任意売却ブログ

給付金が出ずに住宅ローンが返せなくなったフリーランスの悲劇

フリーランスや個人事業主の方で、持続化給付金がもらえないケースがあるようです。

もらえると思っていたものがもらえなかったことで、アテがはずれて住宅ローンの返済が滞ってしまった方もいらっしゃいますので、給付金がもらえるのかどうか、事前によく確認しておく必要がありあそうです。

あてにしていた持続化給付金が対象外！資金繰りはおかしくなり…

先日ご相談頂いたご相談者様は、フリーランスのお仕事をされていてコロナで仕事が無くなって収入が途絶えたので、その給付金をかなりアテにしていたとのことでした。

住宅ローンもすでに遅れてしまっていて、給付金が入ればそれで住宅ローン返済の遅れも取り戻そうと考えていたのです。

しかし、給付金を申請しようとしても集める書類が多く手続きも煩雑だったため、申請するのにだいぶ時間がかかってしまいました。

生活費としての日銭を稼ぐために日払いのアルバイトの仕事にも行っていてバタバタしているうちに給付金のそれでもなんとか給付金の申請を済ませて給付金が支給されるのを今かいまかと待っていました。

しかし、そこへ支給対象外の回答が来たとのこと。

驚いてなぜ給付金の支給対象外なのかを問い合わせてみると、給付金は事業収入が落ち込んだ事業者向けのものであるとのことで、確定申告が雑所得になっている人は事業とはみなされず給付の対象外になるとの説明でした。

給付金がもらえるものとして、色々なものの支払いや住宅ローンの返済原資として100％アテにしていたため、給付金がなくなったかとですべての資金繰りがおかしくなってしまいました。

住宅ローンの返済にも影響が出て一括請求の危機

そして、住宅ローンの滞納回数も増えてしまい、銀行からは遅れている分を全部払わなければ代位弁済して一括請求するという通知がきてしまいました。

そこで、銀行にも給付金がもらえると思っていてもらえなかった事情を説明して待ってもらおうとしたのですが、もう難しいので一括請求されたくなければ遅れている分をとりあえず全部払って下さいと言われたのです。

たらればの話しにはなりますが、もし給付金の申請でもたついている間に、先に銀行に住宅ローンのことを相談していたとしたら、ひょっとしたら結果は違っていたのかもしれません。
今となってはそれは誰にもわかりません。

ご相談者様はこのあと当社に相談され、まずは家がすぐに競売にならないように任意売却の手続きを債権者と進めています。

高齢者の同居人もいるとのことで、できることなら住み続けたいというご希望もあり、任意売却してリースバックでの解決の方向性を決めて手続きを進めていっています。

収入減で住宅ローンが払えないという方はぜひ経験豊富な当社にお早めにご相談ください。

私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

住宅金融支援機構に支払い猶予の相談をしたらダメだった件

新型コロナウイルスの影響による収入減で住宅金融支援機構に住宅ローンの支払い猶予を相談したのですがダメだったというご相談が出てきています。

過去に滞納し期限の利益を喪失

ご相談者様のお話を聞くと、5年前くらいに消費者金融などから多額の借り入れをしていて、住宅ローンが払えなくなったことがあり、その時にけっこう滞納してしまったとのことでした。
詳細をくわしくお聞きすると、住宅ローンが払えなくなった時に滞納回数を重ねて期限の利益を喪失してしまい、一括で請求されたとのことでした。
そして、そのままの状態では、家が競売になってしまうので、弁護士に相談をし、家だけは残したいとの希望で、個人再生手続きを選択して、住宅資金特別条項を適用して住宅ローンの支払いを残したとのことでした。
その個人再生手続きの際に、住宅資金特別条項で期限の利益を喪失してしまい、一括請求されていた住宅ローンを、元の分割払いの状態に巻き戻したということです。
ということで、現在では住宅金融支援機構への住宅ローンの支払いは正常に戻っていて滞納もまだない状態でした。

支払猶予には明確な基準はない

そして、折からの新型コロナウイルスの影響による緊急事態宣言で、仕事が少なくなり収入が減ってしまいました。このまま行くと住宅ローンの毎月の返済額が払えなくなりそう…とのことで支払いの猶予ができると聞いて住宅金融支援機構に相談したのですが、審査の結果は「残念ながらご希望には添いかねます」という回答がきたとのことでした。
住宅金融支援機構に理由を聞いても総合的な判断としか教えてくれなかったとのことですが、おそらく個人再生手続きをする前に住宅金融支援機構から住宅ローンの期限の利益を喪失され一括返済していることが記録に残っていて、それが関係しているのではないかと考えられます。
個人再生手続きの住宅資金特別条項で元に戻したとしても一度は滞納していて期限の利益を喪失して、一括返済されたということは事実です。
他にも住宅金融支援機構から支払猶予を断られた理由はあったのかわかりませんが、客観的に見ても上記の一括請求されたということが一番可能性がありそうです。
これが期限の利益を喪失されていなくて一括請求もされていなければ支払い猶予を受け付けてくれたのかどうかは分かりません。住宅金融支援機構が支払い猶予に応じるためのハッキリとした基準を出しているわけではないからです。

支払猶予を受け付けてくれない時は、任意売却を。

ご相談者様はとりあえず支払猶予は受け付けてくれないということで、住宅ローンの返済をする為に金策に走っている状況です。
それでもダメなら仕方がないので任意売却するしかないですねとおっしゃっています。
住宅金融支援機構に住宅ローンの支払い猶予の相談をされてダメだったという方はぜひ経験豊富な当社にご相談ください。

不動産投資ローンがあるとフラット35で家を買えなくなる？

ワンルームマンションの投資ローンを借りている人に対する住宅金融支援機構の住宅ローンであるフラット35の借入審査条件が変更になっていることをご存知でしょうか？住宅金融支援機構のフラット35は最長35年間の全期間固定金利の住宅ローンで、当初の借入時に返済終了までの借入金利と返済額が確定するので、返済終了までの長期的な返済計画を立てやすいので住宅購入時に利用する人が多いローンのひとつです。

フラット35審査での年間返済比率の計算方法が変更に

フラット35は市中の銀行と比べても借り入れの審査は通りやすいのですが、その審査における年間の返済比率の計算方法が今回変わったのです。
年間の返済比率とは年収に占める年間返済額合計の割合のことです。
返済比率の計算にはフラット35自体の返済額の他に、

• ・その他の住宅ローン
• ・自動車ローン
• ・教育ローン
• ・カードローン、キャッシング、リボその他カード払い等

などの全ての借入金の合計額が加算されます。
なのでその他の借入金が多いほどフラット35の住宅ローンを借りられる上限額が下がるという仕組みです。
フラット35は審査の際にその年間の返済比率の基準を、

• ・年収400万円未満は30％以下
• ・年収400万円以上は35％以下

と決めています。

今後は投資用ローンの借入額を差し引いた分でしか借りられない

これまではフラット35以外の借入金対象に『賃貸予定または賃貸中の住宅にかかる借入金』は含まれていませんでした。
しかし今後は『賃貸用のアパート向けローン(1棟の共同住宅)である場合』以外はフラット35の返済比率の計算対象に含めることになったのです。
つまりマンションの1室や戸建て住宅を賃貸経営するためにローンを組んでいる人がフラット35を利用してマイホームを購入しようとすると、その投資用ローンを含めた借入額を差し引いた分でしか住宅ローンをフラット35では借りられなくなったということです。

たとえば年収500万円の人がフラット35で住宅ローンを借りて3000万円の家を購入したい場合

• ・年間返済額上限＝年収500万円×35％＝175万円
• ・借入3000万円、35年、金利1.3%だと年間返済額は107万円

なので年間上限額を下回っており借り入れ可能でした。
投資用ワンルームマンションのローンがあってもその分が上記に加算されなかったためマイホームのローンを組むことには影響しなかったのです。

それが今回の変更で、投資用ワンルームマンションのローン返済が月額8万円ある場合だと

• ・年間返済上限額＝上記と同じ175万円
• ・投資用ワンルームマンションのローン返済が年額84万円

あるので加算するとフラット35の年間返済額107万円とあわせて191万円となり上記年間返済上限額を超えてしまいます。なので今までなら借りれていた3000万円の住宅ローンが2500万円くらいまでしか借りられなくなってしまったのです。同じ3000万円のマイホームを買おうと思ったら残りの500万円の現金を用意する必要が出てきます。

投資用物件を早めに手放すのも策の１つ

いかがでしょうか。投資用ワンルームマンションを営業マンにすすめられて購入した人で毎月の収支が赤字で持ち出しになって困っている人は多いです。それが今度はマイホームの購入時にまで悪影響をあたえるようになってきたのです。まさに泣きっ面に蜂です。ワンルームマンション投資をやってはみたがずっとうまくいっていないしお金ばっかりかかっているという人は早期の売却を検討するのもよいのではないでしょうか。投資用ワンルームマンションのローンでお困りの方はぜひ任意売却の経験豊富な当社にご相談ください。私たちはご相談者様にとって一番よい形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

後から厳しい「ゆとりローン」のステップ返済

住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)の住宅ローンを借りていて、ゆとりローンのステップ返済が厳しいという方は今でも多くいらっしゃいます。
住宅金融公庫のゆとりローンとは、借り入れからの当初10年間は月々の返済額をぐっと抑えて、その分11年目からの月々返済額がドカンと上がる返済プランになっている住宅ローンでした。
『でした』と過去形になっているのは、現在はもうゆとりローンの形での貸し出しをやっていないからです。

なぜ今はもうやっていないかというとゆとりローンの11年目からの返済ができずにローン破綻する人が一時ものすごく増えてしまったということがあったからです。
確かに住宅ローンをゆとりローンを借りて当初10年間の返済額は低く抑えられていますので助かっていた方も多かったと思うのですが、11年目からの増額の幅が半端なかったのです。

ゆとりローンの想定通りにはステップ返済出来ない

とある方のゆとりローンの返済額が当初10年間が月額8万円だったとします。
これが11年目以降の月額返済額でいくらに増えたと思いますか？

答えは月額18万円！です。

ただこの増額後の金額はゆとりローンの借り入れ時からわかっていた金額です。
しかしわかっていながらも来たるべき11年目に備えることはできなかったのです。
なぜなら当初10年間の間に家族の人数が増えたり、お子様も大きくなって習い事や塾の費用も増えたり、車のローンも増えたり親の介護問題やなんだかんだと生活コストはどんどん上がっていったにもかかわらず、肝心な収入の方はそれほど上がらなかったからです。

新型コロナの流行のよう時代の変化は予想できない事態も

ゆとりローンを借りた当時はまだぎりぎり右肩上がりの時代で収入も上がるだろうという予測があったのですがそれがもろくも崩れてしまいました。

そして終身雇用や年功序列などの収入が増えていくシステムもなくなっていって真面目に働いていても以前ほど収入は増えない時代になってしまいました。

当時のご相談者様もゆとりローンといっても全然ゆとりはなかったとおっしゃっていました。
たとえは悪いですがまさに破綻へのステップを登っていくようなステップ返済というローンだったのです。それでも頑張って今でもゆとりローンの増額後の返済をなんとかやりくりして続けていらっしゃる方も多くいらっしゃると思います。

しかしギリギリの状態でやりくりをされている方が多いのでここからさらに今回の新型コロナウイルス問題で収入が不安定になるとその返済も厳しくなってしまう可能性があると思います。

苦しくなる前に相談する

先日のご相談者様もゆとりローンの返済を頑張って続けてきましたがあと10年のところでギブアップとなってしまいました。
返済に行き詰まった原因は新型コロナウイルスの影響ではありませんでしたが、ゆとりローンの返済額が増えたときにちょうどマンションの大規模修繕工事をしてその後の管理費と修繕積立金が大幅に上がってしまい、転職して収入も増えなかったためジワジワとゆとりローンの返済が厳しくなっていってしまいました。
今は任意売却の手続きを進めており、賃貸に引っ越して家賃を抑えて生活の固定費を下げることで家計の立て直しをしていく見通しです。
もしゆとりローンの返済でお困りなら住宅ローン問題解決の経験豊富な当社にぜひお早めにご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

保証会社がつぶれたら投資用マンションオーナーはどうなる？

とうとう賃貸保証会社も新型コロナウイルスの影響が原因と思われる解散をしたところが出てきたのをご存知でしょうか？北海道札幌市のグローバル賃貸保証という賃貸保証会社が新型コロナウイルスの影響によって家賃回収が苦境に陥り今回の解散の措置となったとのことです。

投資用賃貸不動産の賃貸保証会社とは

アパートやマンションなどの投資用賃貸不動産オーナーであればご存知の通り、賃貸保証会社とは入居者が家賃を滞納した時に滞納家賃をオーナーに対して立替払してくれる保証会社です。そして賃貸家賃保証会社はその立て替えた家賃を入居者に請求して回収するというわけです。

従来の連帯保証人を取って賃貸契約するよりも賃貸保証会社の保証を受けて契約するほうがスピーディーに契約できますし、いざというときの家賃回収も早いので、投資用賃貸不動産のオーナーにとっては願ったりかなったりのシステムですので広く浸透しています。

この賃貸家賃保証システムの仕組みは入居者が賃貸契約を結ぶ際に連帯保証人の代わりに賃貸保証会社に保証料という手数料を支払って保証契約を結ぶというものです。

そして、万が一家賃を滞納しても保証会社が入居者に代わってオーナーに家賃を保証するというサービスになっています。さすがに賃貸保証会社においても立て替えた家賃の回収率は100％ではありませんから一定の未回収が発生することは常に想定しています。

しかし、そこは今までの確率論からも保証料でカバーできるようバランスが取れているはずでした。

新型コロナの影響で想定外の保証料が発生

しかし今回の新型コロナウイルスのような突発的で大規模な問題というかリスクまでは想定して保証料を設定してはいないため、想定を上回る多数の入居者が家賃を滞納すると先に受け取っている保証料の範囲内ではカバーしきれなくなってしまうというわけです。

今回の新型コロナウイルスの影響で入居者が職を失ったり仕事が減って収入が減ったりすると入居者の貯金が無くなれば当然次は家賃が払えなくなります。すると賃貸家賃保証会社がオーナーに家賃を立て替え払いするのですがその数が増えすぎると賃貸保証会社の資金繰りがパンクしてしまうのです。

保証会社を挟んでも安心できない時代に

そして賃貸保証会社が家賃の立て替え払いが不能になり、新型コロナウイルスの影響がまわりまわって最後には賃貸不動産オーナーに家賃の未収という形で降りかかってくるというわけです。
なので今は賃貸保証会社を挟んでいるからといってまったく安心できない状況になっていると考えておくべきです。

上記のような状況になって賃貸保証会社が倒産して家賃が入らなくなってからあわてて動いても対策は後手にまわってしまいます。

特に投資用賃貸不動産を購入する際にローンの借り入れ額が多い場合などは、賃料収入をローン返済の原資に見込んでいるはずですから、家賃未収になってから慌てていても、すぐに今度はオーナー自身が銀行に対してローンの返済を滞納してしまうことになってしまいます。

賃貸家賃保証会社に任せきりだった場合などは特に賃貸保証会社と現状について話し合っておくなど事前の情報を取っておくとよいでしょう。

また入居者に対しても連絡が取れるようなら取ってみて今回の新型コロナウイルスがどれくらい入居者の収入に影響しているかを事前にそして定期的に確認してみるのもひとつの方法です。

そしてもし万が一賃貸家賃保証会社が倒産してしまったとしてもしばらくは耐えられる態勢をできるだけオーナーの自助努力で整えていくことです。

新型コロナ時代は突然の事態への備えをしましょう。

賃貸家賃保証会社は多くの物件で家賃保証しているため、自分の物件の入居者が大丈夫だったとしても突然つぶれてしまうということは十分に考えられます。そうなっても慌てないように対策を考えておくだけでも、もしもの際の初動スピードは断然変わってくると思います。

それでも銀行へのローンの返済が厳しい場合はぜひ経験豊富な当社にお早めにご相談ください。

私たちはご相談者様にとって一番よい形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。