任意売却ブログ

弁護士任せで離婚を進めていたら…住宅ローン放置で大変なことに！

離婚の際に話し合いで解決すればよいのですがDVやモラハラなどでそもそも話し合いができなかったり、離婚の条件などで折り合いがつかずに話し合いが決裂してしまったような場合に、離婚の手続きを弁護士に依頼するというケースがよく見られます。

離婚後ホッとするのも束の間、住宅ローンは放置され！

今回のご相談者様も数年前に夫のDVが原因で弁護士に依頼して離婚をしたそうです。
自分と子供に対する元夫のDVがひどすぎるために、実家に帰っても実家に元夫がやってきて実家に迷惑がかかったので、別の賃貸アパートに引っ越して住所は絶対に元夫に知られないようにして離婚の手続きをすべて弁護士に一任したそうです。

依頼を受けた弁護士が代理人として元夫と協議をすすめて半年ほどで無事に離婚届けに元夫の印鑑を取り付け離婚が成立したのでした。

しかしご相談者様はほっとしたのもつかの間、こんどは債権回収会社から住宅ローンの督促通知がやってきました。
住宅ローンで家を買う時に元夫の連帯保証人になっていたからです。
ご相談者様も正社員で仕事をしているため収入を合算して住宅ローンの審査と通して家を買ったので、ご相談者様が家を出て離婚したため元夫だけでは住宅ローンが払えなくなっていたようでした。すでに代位弁済されて一括請求しますという債権回収会社からの通知でしたので任意売却するしかないという状況でした。

弁護士は「離婚」についての依頼を完遂したが

ご相談者様に聞くと、「離婚するときは元夫のDVが怖くてそれしか考えていなくて、家の住宅ローンのことまでは、自分の名義ではないし気が回りませんでした。」とのこと。離婚の代理人を依頼した弁護士からも家の住宅ローンのことについてのアドバイスはまったくなかったのだそうです。弁護士は離婚を引き受けたのでそうなるのは仕方がないといえば仕方がないのです。
もし、先に当社にご相談頂いていたとすると、家の住宅ローンの連帯保証人になっていることをお聞きしていれば、家のことと並行して離婚を調整できる弁護士さんと一緒に進めていたかもしれません。そのときに家の住宅ローンも処理していれば、あとでこのような面倒なことにはならなかった可能性が高いからです。

ただ今さらそんなことを言っていても仕方がないのでご相談者様のご依頼を受けて当社が任意売却を進めることになりました。
実は、ご相談者様はこのときにすでに新しいご主人と再婚しており、連帯保証人になっていることは再婚時に話していなかったそうです。なので今のご主人にも話さずにできるのであればそれに越したことはないとのご希望がありました。
また元主人とは2年以上連絡を取っていないとのことで連絡先も消してしまっていたため、こちらとしては家をたずねていくしか元主人と接触する術がないという状況でもありました。

元主人と慎重を期して接触し任意売却を進める

そしてこちらから何度かご相談者様の元自宅を訪問して元主人とお会して事情を話して元主人からも任意売却のご依頼を頂き任意売却の手続きを進めていきました。
その間もご相談者様の住所や連絡先などが元主人にわかってしまうと大変なのでそれはそれは気をつかう任意売却の手続きでした。元主人も何かにつけてそういえば今どの辺にいるのとか聞いてくるので面倒でした。また現在のご主人にもわからないように両方に気をつかう任意売却の手続きで骨が折れました。

債権回収会社にも事情を話して任意売却の手続きに必要な書類はすべて別々にしてもらいました。もし同じ書類に署名してもらうとその時に住所などが元主人に見えてしまうおそれがあったからです。いやいや本当に大変だった記憶しかありません。
そして任意売却で買主が見つかって、売買契約は元主人の単独名義だったので元主人だけでよかったので問題なかったのですが、最後の決済引渡しでは債権回収会社から連帯保証人であるご相談者様も出席しなければ、抵当権の抹消には応じないと言い張って融通が全然きかないので、仕方なく銀行での部屋のフロアをわけてご相談者様には時間をかなりづらして裏の通用口から出入りしてもらうようにして厳戒態勢で行いました。
wこちらとしても非常に気をつかって全部終わった後はどっぷりと疲れました。
ご相談者様自身も元主人にもし見つかったらどうしようと不安だったと思います。今は幸せに新しい生活を持っていますのでそれだけは避けなければならなかったのです。

そして何とか決済引渡しが終わり、元主人は他にもサラ金などからの借金がたくさんあったため自己破産されました。
なので今回の任意売却後に残った住宅ローンの残債は連帯保証人であるご相談者様が全額かぶることになったのですが、前述の通り今のご主人にバレたくないとのことで今でも決まった額を分割で支払われています。いずれ債権譲渡がされて別の債権回収会社から減額交渉などがくることをこちらとしても祈るばかりです。

こんな事にならないためにも任意売却の専門家に早めにご相談を

弁護士は法律のプロですが不動産取引のプロではないため離婚を相談すれば離婚の解決をするために動いてくれますが不動産や住宅ローンのアドバイスまではしてもらえないことが多いのでご注意ください。

家の共有名義や住宅ローンの連帯保証人などで離婚に伴って自宅などの不動産の処理が必要な場合はぜひ経験豊富な当社にご相談ください。
当社であれば離婚に精通した弁護士と連携しながら不動産の処理を同時並行で進めることが可能です。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

土地を決済し家が建つ前に離婚することになったケース

マイホームを購入する際に土地と建物のセット売りの新築建売住宅ではなく、まず土地を購入してから建物を工務店やハウスメーカーで建てるという方法があります。

土地を買ってから建物を別で建てる場合は、まず全体のプランを出して全体の住宅ローン額を把握してから土地をつなぎ融資で先行決済します。そして建物の着工金や中間金、上棟金などもつなぎ融資で支払ったうえで最終的に建物引渡し時に全額をつなぎ融資の分も含めた全額を住宅ローンで一本化して決済する形になります。

監修・このブログを書いた人

	細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。
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実際にあった建物の完成を待たずして離婚したケース

もし、土地を買ってつなぎ融資で土地を先行決済したあと、夫婦喧嘩して離婚することになったような場合はどうすればいいのでしょうか？またどうなってしまうのでしょうか？

実際にあったご相談なのですがこのご相談者様は土地を契約したころから夫婦間が不仲になって建物の完成を待たずして早く離婚したいということでした。

ご相談者様の場合はご相談頂いたご主人が土地も建物も住宅ローンも全部単独名義で奥さんは連帯保証人でもなく権利関係上は関係ありませんでした。
そして奥さんは建物の完成を待たずして一度も入居することなく離婚届を置いて実家に帰ってしまったとのことでした。

ご主人からのご相談は今すぐに建物の決済を止めた方がいいのかというのが最初でした。
しかしもうすでに着工しており途中まで建築も進んでいたため今から止めるというのは不可能でした。そしてつなぎ融資とはいえ土地の名義はすでにご主人のものになってしまっていたため、建物の建築を違約金などを払って止めても中途半端な基礎だけある状態の土地が残されてもどうしようもなかったのです。

そこでこちらからのご提案としてはご主人にはいったん最後まで決済してもらい完成した土地建物の一戸建に引っ越してもらいました。
住宅ローンで最終決済しているため引っ越すことが大前提になるからです。その代わり奥さんと元々住んでいた賃貸マンションは引越と同時に引き払って解約しました。

なのでご主人だけで広い新築一戸建て住宅に引っ越した形になりました。
ただ元奥さんと住んでいた賃貸マンション時代の家賃よりも若干高い程度の住宅ローンの支払いでしたので当面は大丈夫とのことでそこに住み続けることにしたのでした。

仕事にはならなかったが最良の結末

それから2年後にたまたまご主人に連絡する機会があってどうされているのかを聞くと、なんと再婚されていて新しい家庭を持たれていました。
あのときそのまま建築を進めて良かったですとおっしゃっていました。
あなたがたに相談して本当に良かったと。

こちらとしてはご相談だけで終わってしまったので、それっきりで終わってしまい仕事にはならなかったワケですが、その時のご相談者様が後日このように新しい生活を築かれて喜んで頂けているのであればそれはそれでその時のアドバイスはアリだったのだなあと強く思っています。

世の中には怖い不動産会社がたくさんいて、相談を受けたらどうにかして売れるように強引に持っていこうとするところも多いので注意して欲しいです。
不動産会社としてはせっかくもらった相談で不動産が動かなければタダ働きになって儲からないので多少無理をしてでもその方向に持っていこうとする気持ちは同業者としてはよくわかります。
しかし長年いろいろな相談を受けてきていろいろな任意売却での不動産の売却を手掛けてきた経験から、やはり最後はご相談者様の利益というかよりよい今後のためというのを最優先したいと私は思います。
ご相談者様はそれこそ藁をもつかむ気持ちでご相談されているかもしれません。
もし私が悪意をもってご相談者様の意思を操作しようとすればおそらくできると思っています。
しかしそれをあえてやらないのは長い目で見てご相談者様の利益にならないことをやってこちらに利益をもたらしたとしてもそれは本当によいことにはならないと強く思っているからなのです。

数々の経験からあなたにとって最良な解決を考えます。

いろいろなタイミングで離婚や任意売却をお考えになることも人それぞれの事情であると思いますがそんな時にも経験豊富な当社にぜひご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

旦那が脳梗塞で倒れたが団体信用生命保険が適用されずピンチ！

先日、私たちの相談窓口に「住宅ローンをずっと払ってきましたが、突然ある日に旦那さんが脳梗塞で倒れてしまい、仕事ができなくなってしまった」というご相談者様がいらっしゃいました。

決して、このようなケースは珍しいわけではなく、数十年単位で長い期間返済を続ける住宅ローンでは、どなたにも起こり得る事態と言えるでしょう。
それでは、その方の状況をお話していきましょう。

団体信用生命保険は死亡時の保障ばかり

6年前くらいのお話です。奥様からご相談があり、旦那さんが脳梗塞で倒れて一命はとりとめたものの、長期のリハビリを余儀なくされてしまったとのことでした。
当然ながらお仕事も長期離脱となり、収入が途絶えてしまったために、結果的に住宅ローンが払えなくなってしまった…ということで、住宅ローンは35年ローンでしたが、残りが10年ほどであと1000万円位でした。

今でこそ、団体信用生命保険にも死亡以外のガンや脳梗塞、心筋梗塞などになれば、保険が適用される保険商品が増えていますが、この旦那さんが住宅ローンを借りた当初の団体信用生命保険は、死亡時のみの保障だったので、脳梗塞では保険が適用されなかったのです。

今まで、住宅ローンを25年間きちんと払ってきましたが、初めてのピンチを突然にむかえることになりました。
子供さんたちも独立して家を出ており、これから夫婦で少しのんびりとやっていこうと思っていた矢先のことです。

旦那さんの生命保険も死亡時のものしかなく、入院や手術などの医療費は出たのですが、その後の生活を保障するものは残念ながら無く、ご相談頂いた奥様は、その後1年くらいは貯蓄を取り崩しながら住宅ローンの返済を続けてきたのですが、そろそろそれも限界を迎えていたところでした。
旦那さんにも少しでも良くなってもらいたいと思い、いろいろなリハビリテーションを試してやったきていたので、その費用もかさんでいたのです。

このままだと住宅ローンが払えなくなってしまい、体が不自由な旦那さんと一緒に住むところがなくなってしまう…と思うと、夜も眠れないとのことでご相談頂いたのでした。
旦那さんの体が不自由な状況で、相談できる相手もなく、貯金がどんどん減っていくという恐怖は、想像するだけでもとても怖かったのだと思います。

売却後も住み続けることは出来るのか

奥様のご希望としては、旦那さんの介護も必要で、引っ越しをすることは難しく、なんとか住み続けられないかというものでしたので、まず、住宅ローンの返済を滞納してしまう前に、銀行に相談に行ってもらいました。

幸い、銀行にも旦那さんの状況や、今までの診察経過などを考慮して頂けて、リスケジュールによる返済猶予をもらい、これで当面は奥様だけの収入でも貯金が減らないという状況になり一息つけました。

ただ、このままでは住宅ローンの返済の先延ばしをしたにすぎず、根本的な問題解決にはならないため、残っている住宅ローンを処理する必要がありましたので、第三者に家を任意売却で購入してもらい、その第三者から賃貸で借りてそのまま住み続けられる「リースバック」をご提案しました。

奥様は、今まで旦那さんと一生懸命に住宅ローンを払ってきたおかげもあって、住宅ローンの残債がだいぶ減っており、家賃があまり高くならない条件でリースバックができたのです。

これで住宅ローンの残債が処理できて、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などのランニングコストも負担せずによくなりましたので、家計の住居費負担は劇的に改善されて、そのまま住み続けられるようになったのでした。

そして、リースバックの賃貸借契約は、2年間の定期借家契約だったのですが、6か月前の意思表示で再契約ができる形にしてもらったので、今でも賃貸で住み続けられています。

いずれは長男と同居することを考えておられたので、それまでは慣れたマンションで住んでおきたい、とおっしゃっていました。

旦那さんもリハビリを頑張って、自分のことは自分でだいぶできるようになってきており、奥様の負担もやっと減ってきたとのことでした。

諦めなければ必ず突破口はある

このように、旦那さんが大変な事態になったときに、奥様が頑張られた結果、今の平穏な生活を取り戻されていますので、奥様サマサマです。
その頑張られた奥様のお力になれて、光栄に思えたご相談でした。

住宅ローンのことで今がどれだけ大変でも、諦めなければ必ず突破口はあります。
今が本当に大変だという方は、ぜひ経験豊富な当社に、今すぐにご相談ください。
私たちは、ご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法を、ご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

売却の時にオール電化の返済が残っている場合はどうするの？

最近、太陽光システムを後付けしてオール電化にしている家を売却するというケースが増えてきました。
このようなケースでは、工事費を信販会社のクレジットで分割払しているご家庭が多く、その理由としては、施工会社が「余った電力を売って、電気代を節約できた分と毎月のクレジット払いが釣り合うような形で、負担なく太陽光システムのオール電化にできる」という触れ込みでセールスしていることが多いからです。

家を任意売却してもオール電化の債務の扱いは別

基本的にこういったクレジット払いの設備は車のクレジット払いと同じで、取り外せるものであれば返済が滞った場合は設備を回収することになっています。
住宅ローンが払えなくなって任意売却する場合にオール電化になっていてまだクレジットの支払いが残っている場合は注意が必要です。

住宅ローンが払えていなくても、オール電化システムのクレジット払いは、売電のお金で自動引き落としとなっているため、滞納になりにくく、家の住宅ローンだけが期限の利益を喪失して、オール電化システムのクレジット払いは正常に払われている状態になるのです。

そして、家を任意売却し始めて、その後買主が見つかって売買契約し、いざ最終の決済！というときに問題が噴出することになるのです。家を任意売却で売却しますので、オール電化システムの電力会社との契約者名義は、その家の買主に引き継がれます。しかし、オール電化システムのクレジット払いは引継ぎされずに、旧所有者の個人に紐づいている形になります。もし、任意売却の際にオール電化システムのクレジット払いの残高が清算されていなければ、債務は残ることになるのです。これは、家の売買というか、名義変更の登記には影響しないため見過ごされがちになります。
つまり、旧所有者は家を売却して引っ越したとしても、オール電化システムの債務は継続してしはらわなければなりません。

ここで問題になるのがもし旧所有者がオール電化システムのクレジット払いをその後返済しなくなってしまった場合に、家につけられている太陽光システムやオール電化システムは信販会社によって引き上げられてしまうのかという問題です。

買主としてはいくら任意売却で買ったからといっても生活が始まってから突然太陽光システム一式を引き揚げられてしまってはたまったものではありません。屋根の太陽光パネルや室外のオール電化システムを持っていかれるだけでなくキッチンのIHコンロなども一式の場合が多いのでシステムキッチンにぽっかり穴があくことになってしまうのです。

ですので、任意売却の際には任意売却の依頼を受けている不動産会社がきちんと確認しなければいけないのです。
そうしないと、何年かしてから非常に大きなトラブルが起こることになります。旧所有者は、住宅ローンが払えなくなって家を任意売却で手放しているため、クレジット払いの残っている分も払えなくなる可能性が高いからです。

任意売却後のオール電化のトラブルを避けるためには

このトラブルを未然に防ぐためには任意売却業者としてはまずは任意売却に着手してすぐに信販会社にクレジット払いのことで確認しなければいけません。
家の名義が変わって新しい所有者が引き継ぎますがもし旧所有者が債務不履行をした場合にどうなるかということを確認するのです。

すると下記の2通りに分かれます。

①債務不履行になればシステムを引き揚げて回収します

⇒この場合はそのまま任意売却するのは非常に危険になります。太陽光システムを突然に引き揚げられてしまったら新所有者が大変な目にあってしまうからです。信販会社が引き揚げるという回答の場合は必ず任意売却の手続きの中でこのクレジット払いの債務を清算するように持っていく必要があります。それは決済直前になってできることではなく事前に債務の残高を把握して緻密に任意売却を進めなければいけません。経験したことのない任意売却業者では難しいかもしれません。というか経験していなければそのままスルーして決済してしまっている可能性すらあるのです。

またこの場合でも旧所有者が弁護士に受任してもらっていて自己破産申請の予定だと弁護士から通知を受けて信販会社がクレジットの債務を放棄した場合がありました。

②債務不履行になってもシステムの引き揚げは行いません

⇒この場合は一安心です。もし旧所有者が任意売却後にこのクレジット払いを滞納したとしても督促が旧所有者に行くだけで新所有者には何も影響しません。太陽光システムとオール電化システム一式も信販会社によって引き揚げられることもないため安心です。できればこのほうが任意売却も進めやすいですしこちらとしても安心です。

必ず確認を忘れずに

いかがでしょうか？
信販会社のクレジット払いで住居の設備を増やしている場合は、任意売却する際にきちんと調べておかないとあとで大変になります。
ただし、同じようにカーポートや外構のグレードアップ工事をクレジット払いしていたようなケースがあったのですが、信販会社に確認すると、任意売却後に旧所有者がその支払いを滞納したとしても、カーポートを持っていったり外構の塀を引き揚げることはないとのことでした。
これらの傾向から家の設備関係である程度高価なもので取り外しが簡単なものをクレジット払いしている場合は要注意だといえるかもしれませんね。

住宅ローンやオール電化などの返済が大変で払えないという方はぜひ経験豊富な当社にお早めにご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形でも問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

奥さんが派遣切りにあって夫婦収入合算のローンが厳しい

今や家を買うときに、ご主人だけではなく奥さんの収入も合算して、住宅ローンを組むケースはものすごく増えています。住宅ローンの融資額は年収に比例しますので、ご主人単独ではなく奥さんの収入も計算に入れることで、ご主人単独では届かなかった価格帯の家を買えるからです。

実際に家を見に行って、2,000万円の中古住宅と4,000万円の新築住宅では何から何まで全然グレードが違うので、住宅ローンの借り入れ額が届くのであれば「どうせ買うのなら新築住宅のほうがいいよね」となることが多いのです。

今回は、ご主人が正社員で奥さんが派遣社員のご夫婦のご相談者様のお話です。

夫婦合算なら手が届くと夢のマイホーム

ご主人は小売業勤務で月収30万円、ボーナスとあわせて年収450万円でした。そして、5年前にいろいろ探し歩いて、やっと奥さんも気に入った新築の家の価格は4500万円でした。当時の年収は430万円ほどで、ご主人だけの年収では、フルローンは組めなかったのです。そこで、不動産会社の営業マンにすすめられて、奥さんが派遣社員で年収が250万円ありましたので、奥さんの年収を合算して住宅ローンの審査を申し込みました。

その結果めでたく全額フルローンでの住宅ローンの借り入れができたのでした。

ボーナス払いを無しにしたので毎月の住宅ローンの支払いは12.7万円でしたのでこれなら大丈夫だと家を買えたのもあって少し油断したようです。

家を買った後にカーポートを作ったり、太陽光システムをつけたりして、新たに500万円、10年ローンで月々6万円のプラス。あと、古くなった車を新車に買い替えてさらに300万円、7年ローンで月々5万円のプラスとなり、住宅ローンとあわせると毎月の支払いは23.7万円まで増えていました。

ただ、ご相談者様ご夫婦で世帯月収は50万円、手取りでも40万円以上はありましたので、23.7万円のローンの返済も楽ではないものの、十分払っていける状況だったのです。当然、車の税金や任意保険や車検費用、家の固定資産税なども、しっかり者の奥さんはきちんと計算に入れていて、それらの請求が来ても特に慌てるということもなかったとのことでした。

長い返済期間には思いもしない事態が訪れる

しかし折しもこの新型コロナの影響で状況は一変してしまいます。

正社員だったご主人は在宅テレワーク勤務になり残業手当と休日出勤手当が以前よりも大幅に減ってしまったのです。金額にして月収で3.5万円ほどの収入減だったとのことですが、それでもまだ家計には余力があったのです。

ところがさらに悪いことが続きます。なんと奥さんの派遣社員の契約が新型コロナの影響で打ち切りになってしまったのです。その結果、奥さんの派遣社員としての月収20万円を丸々失うことになってしまいました。

これで完全にとどめを刺されてしまい、このままでは住宅ローンが払えないという状況になってしまって当社に相談されたのでした。

まだ銀行に相談されていないとのことでしたのでまずはご夫婦で銀行に相談に行ってもらいました。すると新型コロナの影響で派遣切りにあったという事情に鑑みて、返済猶予を受けられたのです。

期間は半年間。その間に奥さんが派遣社員でもアルバイトでも新たな収入を確保できるかがポイントとなります。

今、奥さんは一生懸命お仕事を探されていて、半年後にはまた通常通りに住宅ローンを返済しなければならないことになっています。

備えあれば憂いなし。滞納になる前に

今回のご相談者様のケースで残念だったのは、世帯月収がご夫婦あわせてそこそこ多いご家庭だったのにもかかわらずまったく貯金ができていなかったということでしょうか。

あとは家の住宅ローンのほかにもローンを組んで固定費を上げてしまったこともすぐに行き詰まってしまった原因だと考えられます。

誰しも家計に余裕があれば使ってしまうのは仕方がないことなのですがもしものことを考えると貯金ゼロは少し心もとないのです。

逆に、普通にしていて貯金ができないのであれば、その家のローンは組めたのかもしれませんが、厳しい言い方をすれば、ずっと維持するのは残念ながら難しい買い物だったということになります。

ギリギリの状態で住宅ローンを払っているような場合は、いずれ何かの拍子にすぐに住宅ローンが払えなくなるリスクを抱え続けており、黄色信号で要注意です。理想としては、多少余裕のある住宅ローンの支払い計画を立てて、数ヵ月間は収入が途絶えても大丈夫なくらいの備えをできるようにしておくことがベターです。

このご時世で住宅ローンに不安を抱えているという方はぜひ経験豊富な当社にお早めにご相談ください。ご相談だけで終わってしまっても当社としては結構ですしご相談者様にとっても今後の展開を第三者のプロの意見も交えながらいろいろと考えることはとっても有意義なことです。

私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。