任意売却ブログ

不動産投資で大切な「損切りする勇気 」 投資用不動産のローン返済が厳しい方へ

一棟マンションや、一棟アパートなどの一棟ものからワンルームマンションまで、いろいろな不動産投資物件があります。
それをよく調べずに、不動産会社の営業マンに勧められるがままにローンを組んで購入してしまっていて、程度の大小はあれど、多額のローンで購入したことを後悔している…という人は、多いのではないでしょうか。

投資用物件の家賃収入では返済できない人

不動産投資用物件を購入した人で、一番多い悩みが、物件購入時のローンの返済が大なり小なり持ち出しになっているということです。

不動産投資は、一棟ものでもワンルームでも、購入時の収支計画においては、家賃収入からローンを返済していく、という組み立てになっているはずです。

しかし、ローンの返済が持ち出しになって困っているという人の場合は、なぜか家賃収入からだけでは、ローンを払えないようになってしまっているのです。

つまり逆ザヤになってしまっているのです。

原因としては、購入時の説明に不十分な点があったか、もしくは悪意のある「ごまかし」があったか、購入後に想定外のことが起こっているかなど様々ですが、基本的に投資は自己責任なので、そういった不動産を購入したという自分の責任でしかないのです。

投資の世界でいちばん大切なこと

不動産投資も数ある投資のひとつです。

投資の世界で一番大切なことは何だと思いますか？
その答えは『損切り』できるかどうかということです。

投資の世界には、昔から『損切り』という資産を防衛するためのノウハウがあります。

見切り千両とはよく言われたもので、どんな投資家でも連戦連勝で勝率10割はあり得ません。

大切なのは負けるときの損失を最小限にするということを表しています。

つまり『損切り』とは、投資において自主的に最小限の『損失』を出して、売り抜けてしまうということになります。

上昇相場に乗っかって買い続けてきた投資家が、暴落相場に転じた時にも保有している資産を抱え続けることは、損失を増やすこと以外の意味を持ちません。

ですので、できるだけ損失が小さいうちに、保有資産を損してでも売る『損切り』を断行するのが最良の方法なのです。

しかしながら、多くの経験の浅い個人投資家にとっては、自分の資産に対する思い入れが強く、少しの損失をもためらう傾向にあります。

その結果、ボヤですんだはずの火事が大火災となり、その人の人生を全焼させてしまうことになるのです。

投資用不動産を購入したまではよかったが、累積赤字は膨らんでいくばかりで、売却しようにもローンの残高が多すぎて、売却相場価格をはるかに上回っているため、売るに売れない状況で損失を垂れ流している状況。

こういうときに一番やってはいけない危険な行為が『相場の再上昇』を待つということです。

待っている間にもどんどん蓄えていた資産は溶けてしまい、最終的には支払い切れないほどの借金が残るだけです。危ないと感じたときには『損』を出してでも即座に清算するべきなのです。

損切りに威力を発揮する「任意売却」

なんだか投資の一般論みたいになってしまいましたが、不動産投資も大金が動く投資に他ならないため、まずいと思ったら、ダラダラと保有せずに損切りして、次にいくほうが物理的にも精神的にも有効です。

任意売却であれば売るに売れない投資用不動産でも、売却できる可能性が高まります。

どうせ撤退するなら、早く撤退した方が撤退後に残された時間も多くなるのです。

投資用不動産のローン返済でお悩みの方は、ぜひ経験豊富な当社にお早めにご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

民泊物件を買って運営していたがコロナの大打撃でローンが！

不動産投資として民泊ができる物件を買って民泊を運営していたのですが、コロナショックで民泊の入居者がまったく集まらなくなってしまい、民泊の賃料収入が激減。おかげでローンが払えなくなったというご相談がありました。

監修・このブログを書いた人

	細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。
≫ 相談員の詳細を見る

おまかせで出来る民泊運営を始めてみたものの…

今回のご相談者様の場合は、民泊を運営していたといっても運営会社は別にあり、その民泊運営会社が一括で、物件オーナーであるご相談者から借り上げて賃料を支払い、それを民泊で運営することでの賃料収入との差額でビジネスしていたと思われます。いわばご相談者様は、民泊ができる物件という箱だけのローンを組んで購入して、運営はその民泊の運営会社に任せるというシステムだったのです。これはマンションやアパートの一括借り上げのサブリースシステムの民泊版になります。あとはコンビニ店舗なども地主がコンビニ店舗の箱を建ててそれをコンビニチェーンに貸すシステムにも似ています。

ご相談者様が民泊を始められたきっかけは数年前の不動産投資セミナーだったそうです。まだその時はインバウンドの海外からの滞在者の需要も旺盛でこれからは民泊の時代だといっていた時期でした。しかし今年に入ってからのコロナショックでインバウンドの需要が一気になくなり民泊の売上も一気に減っていったと思われます。さらに民泊の性質上、不特定多数が共同生活するというところが敬遠されて毛嫌いされた感があり、ただでさえインバウンドの激減で売上が下がっているところにインバウンド以外の需要まで見込めなくなったためとうとうご相談者様の民泊物件を借り上げていた民泊運営会社からの一括借り上げ賃料の振込がストップしてしまったのです。

収入が0になるだけならまだいいが…自己破産も考える状況に

ご相談者様は毎月20万円ほどあった民泊運営会社からの一括借り上げ賃料の全てを失うことになってしまいました。
そして収入がゼロだけならいいのですが、ローンを組んでこの民泊物件を購入していたため毎月15万円のローンの支払いの原資として民泊運営会社からの一括借り上げ賃料を当てにしていたため、一括借り上げ賃料がゼロとなったためにすべてのローンの返済を持ち出しで行わなければならなくなってしまったのです。そしてしまいにはその民泊運営会社との連絡も取れなくなってしまったのでした。もう夜逃げのような形で音信不通になっていたそうです。

毎月何もせずに15万円が出ていきますのでサラリーマンのご相談者様は自己破産を考えたそうです。しかも民泊物件なので、個別には入居者に貸しにくいため少しでも入居者を入れて持ち出しを少なくするという対策もまったく取れなかったのです。

そこで当社にご相談を頂き、任意売却を依頼されました。民泊物件という性質上、通常のアパートなどよりも不動産の価値というか売買価格の相場は比較的低くなってしまいます。ローンの残高と照らし合わせてもどう見てもローンの残高のほうが多い状況でした。そして債権者の信販会社に当社から連絡をしたところ債権者はすぐにでも競売すると言ってきましたので任意売却するのも時間との戦いでした。

今回のご相談者様が不幸中の幸いだったのが当社でこの民泊物件の任意売却を始めてからわりと早いタイミングでこの民泊物件を買いたいという買主が現れてくれたのです。
民泊物件を自ら保有して運営しているという会社だったので、安心して後を任せられました。
ご相談者様としても任意売却で売却できたので何もせずに競売になってしまうより大幅にローンの残債務を少なく圧縮できました。

うまい話にはくれぐれもご注意を。お困りの際は早めのご相談を

今回のケースでご相談者様が話していたのは、そもそもこういう民泊物件を買わないかと持ち掛けてきたのが夜逃げして連絡が取れなくなっている民泊運営会社だったとのことです。民泊運営会社としては自分でリスクを負って民泊物件を持つよりも誰かに買わせてそれを一括借り上げしてサブリースで運営するほうがリスクとリターンのバランスが良かったのかもしれません。まんまと騙されてしまったとおっしゃっておりました。セミナーではこれからは民泊の時代で先行者利益を取るためには今すぐ始める必要があるとめちゃくちゃ煽られたそうです。それで断るに断れなくなって購入したとのことでした。

しかしそもそも論ですがそこまで煽るほどメリットがあるのなら、自分で買って運営したほうが、賃料が丸々儲けになるのでメリットが大きいはずなのです。それを他人に買わせて自分は薄利のサブリースのポジションになっているという時点で疑いの余地があるということです。

ご相談者様も高い授業料になったとおっしゃっていました。うまい話にはくれぐれもご用心ください。

不動産投資で民泊物件をつかまされて後悔しているというあなたはぜひ経験豊富な当社にご相談ください。私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

任意売却をしたあとで引越し先の賃貸は借りられるの？

住宅ローンを滞納して任意売却で家を売却して引っ越す際にそもそも住宅ローンを滞納していたのに賃貸アパートなどを借りられるのでしょうか？

これはご相談者様によくご質問される内容です。
同じご心配やご不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げると大丈夫です。ご安心ください。

では、詳しく解説しながら、注意点なども併せてお話をしてまいりましょう。

監修

	細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。
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まず滞納した時点で信用情報に記録が残ります

住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失して一括請求や代位弁済されてしまうと個人の信用情報に異動歴というものが記載されます。

これが俗に言うブラックリストではないのですが個人信用情報に傷がついたという状況です。
個人の信用情報はいつでも見られるわけではないので普段の生活ではたとえ個人の信用情報に傷があっても何も変わらない日常なのですが、何かお金を借りようとしたりクレジットカードなどの審査に申し込んだりしたときに貸す側の金融機関やカード会社などによってこの信用情報に照会されることがあります。

お金を貸したりする際の判断材料のひとつとして過去の借り入れの履歴や返済履歴を審査でチェックするというものです。
なので個人の信用情報に傷があればそういった審査で断られてしまうことが多いというわけです。

住宅ローンを滞納して任意売却で家を売却したら決済までに引越しをする必要があります。
引越先として実家や空き家などがある人はいいのですが、無い人は基本的には賃貸マンションやアパートなどを借りてそこに引っ越すことになります。
その際の賃貸の審査を心配される人が多いのです。

賃貸の際の問題は賃貸保証会社の審査

まず賃貸の際に大家さんは個人の信用情報までチェックしません。
大家さんは借主が今働いているかどうか、つまりちゃんとした収入があるかどうかとあとは人数やペットなどの条件が合致するかどうかという点を見ることになります。
しかもその審査の窓口を不動産管理会や賃貸会社にお任せしていることが多いのです。
なので任意売却で家を売却したことで大家さんの審査で引っかかってしまうということは今まで見たことがありません。

ただ一つ引っかかるとすれば、賃貸保証会社の審査です。
最近の賃貸アパートやマンションを借りる条件として賃貸保証会社の審査にパスすることを条件にしていることが多いです。
賃貸保証会社は借主から保証料をもらって、連帯保証人の代わりにもし家賃の滞納があれば家賃の滞納分を立て替えて大家さんに払うという仕組みになっています。
そしてその賃貸保証会社にはいろいろな会社があるのですが、金融機関系や信販会社系の賃貸保証会社はその審査で個人の信用情報を照会するため断られる可能性が高いというわけです。

保証会社も色々あるので、不動産屋さんに「任意売却」していることを伝える

ただ賃貸保証会社はたくさんあって金融機関系や信販会社系のところだけでないので、審査時に個人の信用情報を照会しない賃貸保証会社に申し込めば、収入などの基準がそこの条件にあってさえいれば審査が通ることがほとんどです。

ここで注意する点としては、賃貸を不動産屋さんに探しに行ったときに賃貸の営業担当者には正直に今任意売却で家を売っているから引越し先を探していると伝えることです。
そうすれば賃貸不動産屋さんの営業マンも審査が通る賃貸保証会社が使える賃貸物件を紹介してくれるからです。
これを言わずに気に入った賃貸物件が見つかっていざ保証会社の審査を受けたらダメでしたとなってしまうとまたイチから探し直しになってしまい、お互いに二度手間になってしまうので時間の無駄です。

賃貸の営業マンとしても賃貸契約をまとめてなんぼなので最初から事情が分かっていれば賃貸保証会社の審査が通りそうな物件をピックアップして優先的に紹介してくれます。

住宅ローンを滞納してしまって任意売却しても賃貸の審査が大丈夫なのかというご不安やご心配がある方はぜひ経験豊富な当社にご相談ください。
弊社では任意売却だけではなくその先の引っ越しのアドバイスまで含めたトータルでの問題解決方法をご相談者様にとって一番よい形になるようにご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

破綻寸前で事業を継続できた！

今回のご相談者様は、埼玉県川口市の自宅兼作業場で個人事業主としてお仕事をされていました。ところが、折からの不況で受注が減り売上が下がり、政策金融公庫への事業ローンの返済に困るようになっていました。そして、政策金融公庫からの追加融資を断られてしまい、他の銀行も当たりましたが、どこも融資には応じてもらえず、政策金融公庫の事業ローンの返済に完全に行き詰ってしまい、当社にご相談頂いたという経緯でした。

監修

	細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。
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急場をしのぐために自宅兼作業場を手放せば…

ご相談者様は自宅兼作業場で印刷業を親の代から営んできていて自宅兼作業場にはローンがないため自宅を売却すれば政策金融公庫への事業ローンも返せるのではないかと考えたそうです。
しかし自宅を売却してしまうと当然作業場も失ってしまうため仕事ができなくなってしまうため悩んでいました。

ご相談者様はこのとき自宅兼作業場を担保に入れて不動産担保ローンを借り入れることも考えておられました。それなら急場をしのげると思われたからです。しかし当社にご相談時にはまだ不動産担保ローンを借りてはいなかったため、当社としては不動産担保ローンとは別の方法でいきましょうとご提案しました。

なぜなら不動産担保ローンの金利は政策金融公庫より圧倒的に高く、不動産担保ローンを借りて政策金融公庫の返済を進めても結果的には低金利の政策金融公庫から高金利への不動産担保ローンのローンの借り換えのようになるだけなので、行き詰まるのが先延ばしになるだけで根本的な解決にならないからです。借り換えられている間だけは資金繰りが回っているように見えるだけで不動産担保ローンが限度額に達してからはまた払えなくなることは目に見えています。そして容赦なく自宅兼作業場を競売にかけられて結果的には全て失うことになるのです。

リースバックで住み続けるというご提案

そのかわりに、当社からご相談者様に提案させて頂いたのが、自宅兼作業場のリースバックです。
この時のご相談者様の状況は、政策金融公庫の借り入れの残高が3000万円あり、毎月の返済額は50万円でした。そのほかに家の固定資産税が月額換算で1.5万円程度はかかっていました。
そして、当社からのリースバックの条件提示として、売却価格4000万円でリースバック家賃22万円をお出ししました。リースバックで売却するため、リースバック以降の家の固定資産税はかからなくなります。
これでご相談者様は政策金融公庫からの事業ローンの借り入れを全額返済して、毎月22万円の家賃だけで自宅にも住めて作業場で事業を継続できたのです。

しかも、仲介手数料や登記費用などの売却諸経費を差し引いても、お手元に850万円以上の現金を残せたのです。
その850万円以上の現金をもとに「事業を立て直せる」と、ご相談者様にはとても喜んで頂きました。

だいぶ前に亡くなった、先代の両親が残してくれたローンのない自宅兼作業場が、世代を超えてご相談者様を助けてくれたともいえるでしょう。
ご相談者様も親に感謝しなくてはいけないとおっしゃるとともに、事業を立て直して、亡き親が残してくれたこの自宅兼作業場を必ず買い戻したいという強いご希望を持たれておりましたので、リースバックの売却条件として買戻しも可能という特約条項を入れて売却することになりました。

今回は住宅ローンが残っていないケースでしたが、住宅ローンが残っていたとしてもリースバックは検討可能ですので、様々な事情で家の売却を検討しているができることなら、引っ越さずに住み続けたいとお考えの方は、ぜひ経験豊富な当社にご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

破産するにもお金がかかるの？地獄の沙汰も金次第の現実

フリーランスや個人事業主であればまだしも、会社を経営されていて、以前の新型コロナ感染拡大の影響が大きく、事業をたたむという苦渋の決断しなければならない状況の方が多くいらっしゃいました。

中小企業の経営者さんは、たいていが会社の債務に対して個人保証していると思います。なので会社をたたむ場合は、社長個人も自己破産しなければ、とんでもない額の債務を背負うことのなるというケースが多いのです。

この記事を書いた人

	細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。

破産するにも何かとお金がかかる

会社をたたむ場合には、会社の清算と社長個人の自己破産もセットになるのですが、いきなり弁護士さんに依頼すると、まとめて清算手続きをすることになり、手続き費用としてけっこうな高額を請求されることがあります。

会社に顧問弁護士がいれば、顧問弁護士にまずは相談するでしょうが、会社の規模が小さい場合は、税理士さんくらいしかいない場合もありますので、相談する弁護士を探すところから始めなければいけません。

お金がなくて資金繰りがしんどいから、会社をたたんで自己破産までしようと考えているのに、その手続きにすら高額な費用を請求されてしまうのです。まさに地獄の沙汰も金次第です。

ですので、経営者さんでもそのことをよくご存知の方や、そういったことを相談できるブレインがいる方は、「会社が傾きそうだ」という時点で、早めにその手続き費用を確保する場合があるくらいです。そうしないと、手続き費用が捻出できないために、会社をたたみたいのにたためないという事態に陥ってしまうからです。

しかし、このような大変な時に少しでも費用を抑える方法はありますのでご安心ください。費用が払えないからと、そのままずるずると時間だけが経過してしまっても傷口がさらに広がるだけですので、お金のことだけで悩まれているのであれば、今すぐに動き出すべきです。

典型的な「コロナ破産」相談者のケース

以前、私たちのところへ相談いただいた方も、イベント興行関係の会社を経営されていて、折からのコロナ禍で、イベント興行が開催できずに自己破産を検討されていました。いわゆる典型的な「コロナ破産」です。

そして、顧問税理士の紹介で、東京大手町の大き目の弁護士事務所をたずねていったそうです。
すると提示された金額にビックリしたそうです。

着手金でまず100万円必要と言われて、自己破産と会社清算が全部終わってさらに200万円ほどかかると言われ、「そんなお金があれば会社の運転資金に回しているわ！」と思ったそうです。
お金がないから自己破産を考えるまで追い込まれているというのに、さらに大金が必要になるということに愕然としたそうです。

それでその場は保留して、着手金は払わずに、インターネットで調べて当社に相談されたといういきさつでした。
自宅を先に任意売却すれば、個人の自己破産は同時廃止にできる可能性があるため、会社の清算とまとめてひとくくりに自己破産するよりも、自己破産の手続き費用を安くできるからです。
会社と個人を一括でまとめて、自己破産申請すると、会社の清算も個人の自己破産もすべて管財事件になって、裁判所が指定した破産管財人がすべて清算処理するのですが、その費用が高いからです。

当社にご依頼頂いたあとは、当社から弁護士さんを紹介させて頂き、会社の清算と自己破産と自宅の任意売却を並行して行っていき、最終的には全て清算できたのですが、総額で100万円程度の費用で完了できました。

弁護士とも連携している私たちにご相談ください

弁護士によって費用も違うし、破産手続きの進め方でも費用が変わってくるので、普段から相談する先としての弁護士さんに心当たりのない人は、ぜひ弁護士とも連携している経験豊富な当社にご相談ください。
私たちは、ご事情をお聞きしてうえで、ご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。