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任意売却後、住宅ローンの残債務はどうなるの?

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Q.任意売却後の残債務はどうなるのでしょう?
<大阪府 松原様(仮名)>

住宅ローンの返済がもう出来ない状態で、今の自宅をもう手放すことも考えています。ただ、すでに毎月の住宅ローン返済分が全く足りない状態で、売却後に残る残債は払えそうにもありません。任意売却という方法で解決できるというのはわかったのですが、任意売却をしたあとの残った債務はどう返済するのでしょう?たとえ少額でも一括返済など出来ないのは当然ですし、もう分割でも毎月何万円も用意できません。今はそれが怖くて任意売却をお願いするのも怖くなっています。

任意売却後の残債

【松原様の現状況】

  • ■住宅ローン残債 2,500万円
  • ■住宅ローン残債 2,500万円
  • ■査定価格    1,500万円
  • ■差額      1,000万円

【現在の毎月の返済】

  • ■住宅ローン返済/月 110,000円
  • ■ボーナス払い/月  200,000円

→任意売却後の毎月の支払は??


A. 答えは、「出来る範囲での毎月返済のお約束」です。

任意売却後は、払える範囲で、少しづつ無理せず残債務を返済していくことになります。

皆さん「えっ?!」と言う反応がほとんどです。

但し、いくらでも良いという訳ではありません。任意売却を行ったときの債務者(あなた)の収入状況にもよりますが、債権者との交渉で月々1万円程度の返済で話がつくケースが多くなっています。

さて、これはいったいどういう仕組みなのでしょうか?

【任意売却後の毎月の返済】

  • ■新居賃料/月 70,000円
  • ■残債返済/月 10,000円
  • ■ボーナス払い/月  0円

1.任意売却後の返済の方法は?

残債の支払期間

それでは、具体的に説明します。

例としてご相談者の松原様の状況でご説明します。まず、住宅ローン残債務が2,500万円です。任意売却が市場価格で出来たとして、債権者に1,500万円を返済すると、住宅ローンの無担保債権額が1,000万円ということになりますね?

そして、この残った1,000万円をお話したように月々1万円での返済ということになると…1,000ヶ月払い!?

なにそれ?!いったい金利はどうなるの?という話になりますが、月々の返済は全て元金に充当されいきます。

但し、金利についてはどんどん膨らんでいくのですが、全額返済できたとしたら金利については減免してくれるのです。とは言うものの「1,000ヶ月」って…となりますよね。何年?計算すると1000÷12で83.3年になります。これはもう亡くなってしまってますよね。そうなんです。

死亡時に相続しなければそれで債務は消えます。

こういうからくりです。

但し、これは公庫などの公的機関からお金を借入している方の場合の話です。銀行等のプロパーの融資についてはまた別の方法の処理になります。

公的融資以外の場合

では、公的融資以外の俗に言う銀行のプロパーの貸金の場合をお話しましょう。

担保の自宅を売却して残った債権の事は、業界では「ポンカス債権」(俗語ですが)などと呼ばれています。

金融機関は不良債権化した担保不動産を処理して換価し、損益を確定させてそのポンカス債権をサービサー(債権回収会社)に譲渡します。

ポンカス債権を購入するサービサーは額面通りの債権額で購入するのではなく、額面の僅か数パーセントで買入れ、債権者となるのです。

例えばですが、3,000万円のポンカス債権をサービサーへ譲渡されて債権者となった場合、購入した金額は、2%で買ったと考えて60万円、債務者から月々1万円での返済を受けたとして、60回ですべて満額の回収ができるわけです。

したがって、サービサーとの交渉次第では、格安で一括返済の交渉ができる場合もあります。その結果、住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる可能性もあるのです。

ポンカス債権 ポンカス債権

債権譲渡を繰り返すうちに一部債務免除になるケースもある

債権譲渡を繰り返して

少しずつ返済している間に債権譲渡が繰り返されて、返済先が変わっていくうちに、「まとめていくらお支払いただければ債務免除しますよ」という提案を債権者から受ける場合もあります。債権譲渡のたびに債権額が圧縮されているのがその原因です。

任意売却直後のローンの残債が1,000万円近くありましたが、数年間の返済の間に債権譲渡が繰り返され、最終的に50万円の一括金で債務免除の話がついたケースもあります。

任意売却後の残債に関しては必ずこうだという決まりがあるわけではなく、ケースバイケースとなります。

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