住宅ローンだけの返済困難なら自己破産する必要はない

　　　　　　　　　　　　　　　　　

色々な知識を植え込まれてか、強く思い込まれている方が多く、ご相談を受けたときによく聞かれるのが「住宅ローンが払えなくなると自己破産しなくちゃいけなくなるのですか？」という疑問です。

住宅ローンの借入先である銀行など債権者からの書面で「法的措置を取ります」言う事が書かれた書面に脅されて、「ダメだ！自己破産になる！」思うようになったという方が多いのでしょう。

私たちエイミックスでは、そういう質問に対しては、ご相談者様お一人お一人で借入状況が違う事もありますので、その方の債務状況を拝見し、その上でその方にあった内容でアドバイスするようにしています。

監修

	細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。
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１．どうして自己破産する必要がないのか？

私たちがアドバイスする場合、基本は「住宅ローンの借入れだけで他に債務がない場合などは、自己破産する必要はありません」と回答するようにしています。

どうしてか？住宅ローンの返済に困った場合の解決手段である「任意売却」という方法を使えば、ご自宅を売却し、もし残債務が残った場合でも借入先の債権者と交渉し、払える範囲での分割返済、毎月1万円を超えて約定すれば、それで問題無いからです。

また、どうしてもお子様の学区の問題など家を手放したくないという場合でも、リースバックという方法を組み合わせて使うことで、条件次第では売却後も住み続けられるです。

先述したように、住宅ローン以外に消費者金融やカードローンなどの借り入れが多い多重債務に苦しんでいる方などは、自己破産も選択肢として考えられ、悪くない判断と思います。

しかし、自己破産という手段はいつでも出来る最終的な手段ですので、慌てて行うことは無いと言えます。

自己破産はいざという時にいつでも出来る最後の打ち手「ジョーカーのカード」として隠しておいて、まずは「任意売却」進めて、残った債務の大きさや、他社で借入されているものが多額な場合など、じっくりと考えてから判断されてもいいでしょう。

破産しない場合は、債務の圧縮が可能になり、少額ずつでも返済出来る、この任意売却が最善の方法だと、私たちは考えます。

２．任意売却という解決方法がある

売却後に残債務が残る状態（オーバーローン状態）でも売却が可能で、債権者と交渉することで残債務の圧縮、債務者の無理のない返済額で分割返済できる方法です。

また、滞納をそのまま続けると裁判所が強制的に行う「競売（けいばい）」という方法で売却されることとなりますが、比較しても強制的な競売と違い、自身の意志で売却が出来る点や、引越し代の捻出の可能性があるなど、なにかとメリットが多い売却方法となります。

相談いただくお客様の中には、売却しても残りの残債が…と悩まれる方もいらっしゃいますが、この任意売却では、着手した時点で返済はストップしますし、売却後残った債務を圧縮したり、いまのあなたの払える金額での少額（1万円程度）での分割返済を認めてもらえるようにも出来るのです。

自己破産をお考えの時点で、住み慣れたご自宅を離れることを覚悟されていると思いますが、自己破産でも任意売却でも、または競売になってしまっても、ご自宅を売却することは同じです。

そうなれば、少しでの売却後の生活が良いものになる方法を選びましょう。※後述しますが、任意売却では今のご自宅にそのまま住み続けるという選択肢もあるのです。

　任意売却とは？

住宅ローンが払えない人の解決方法です

任意売却は、銀行など債権者の合意を得て、自宅などの不動産を自分の意志で売却し、残った債務は、あなたの収入状況などから返済できる金額で、さらに分割での返済も認めてもられる可能性のある解決方法です。

自分の意志で売却しますので、一般的な市場価格で売れる可能性が高く、より残る債務を減らせるのです。

任意売却とは？

「リースバック」とのセットで住み続けることも

自己破産や競売では出来ないことの１つに、リースバックという方法を併せて行うことで、今の住み慣れたご自宅を離れずに、そのまま住み続けられる可能性もあります。

リースバックとは

お住まいの自宅を任意売却で売却した後、物件（今の自宅）を購入した新しい所有者に対して、家賃を支払うかたちで住み続けるという方法です。

概ね、1年から5年間くらいの一定の期間を決めて賃貸契約する事で、今の自宅を賃貸住宅として住み続けていただきます。

リースバック物件を買う買主は「大家業を営んでいる方・不動産投資家・不動産会社様」がほとんどです。

買主は一定期間、約１年から５年が目安の賃料（家賃）を得ることが目的なので、賃料（家賃）はご近所の家賃相場、買い戻しをする場合はその費用、売買価格を参考に話し合って客観的に決定します。

３．競売の場合は自己破産しないといけないの？

自己破産にはならない

安心してください。家を競売にかけられたからといって自己破産まで強制的にさせられるということはありません。

家を競売にかけるというのは住宅ローンを貸していた側の銀行などの債権者が裁判所に申し立てて行う手続きなのですが、自己破産するというのは基本的には住宅ローンなどを借りていた側の債務者が裁判所に申し立てて行う手続きですので全く別の手続きだとご理解ください。

債務者が不誠実な場合などに債権者側から破産申し立てをする場合もなくはないのですが家の住宅ローンの回収にそこまですることはありません。

なぜなら債権者は競売申立てをして競売で落札されれば金額の大小はあっても住宅ローンの回収の見込みは立つからです。

そのあとは競売後に残った残債をどう返済してもらうかを債務者と協議することになります。

ここで住宅ローンを借りていた債務者が取るべき方法のひとつとして自己破産という選択肢があるということなのです。

４．自己破産手続きとは

競売で落札されたあとに残った住宅ローンの残債が多額な場合などでずっとそれを払い続けることが難しい見通しの場合に、債務者の債務整理の選択肢のひとつとして自己破産手続きがあるのです。

収入に対して債務が多い場合は債務超過となりますので裁判所に自己破産を申し立てて認められれば債務者の残りの債務の返済が免除されるというわけです。

債務者が自己破産すれば債権者は残債務の回収を諦めるしかないのですが、そういう世界なのでそれはそれで債権者としても決着がついたということでいいのです。

競売のほうが任意売却で家を売却して処分するよりも安い金額になってしまうケースが多いというだけです。その分だけ残債務も多く残る可能性が高いので、競売になった債務者が自己破産を検討するケースが多いというだけです。それで『競売＝自己破産』というイメージが先行していることがあるのではないかと思います。

たとえば住宅ローンの残債がだいぶ減っていたのに滞納してしまい債権者から競売にかけられたというケースなどでは、競売で落札された価格が住宅ローンの残債を上回ることも普通にあり得ます。

債権者が回収して残った分は当然債務者に配当されます。競売になっても手元にお金が残るケースもあるということです。この場合は債務者の残債務はゼロなので自己破産する必要はまったくありません。というか住宅ローン以外の債務がなければ自己破産はできません。

たらればの話になりますが、もしこのような場合に競売になるよりもっと手前で、先述の任意売却で家を売却していれば、競売で落札されるよりも高値で売却できた可能性があったためもっと手元に多くのお金を残せたかもしれなかったということです。つまり結果論としては競売になってもったいなかったということになります。

少し話がそれてしまいましたが、競売になっても自己破産しない人もいますし自己破産を選択する人もいるということです。それは残債務との兼ね合いで債務者の自由で誰にも自己破産を強制されることはありません。100％債務者自身の損得で考えればいいと思います。

ちなみに競売でなくても任意売却でも残債務が多い場合には自己破産を選択されるケースもありますので『競売＝自己破産』ということではまったくないということが分かると思います。

家を競売にかけられてしまい自己破産するしかないと思い詰められていた方はぜひ任意売却の経験豊富な当社にお早めにご相談ください。

自己破産の前に私たちにご相談ください。

私たち全国住宅ローン返済相談センターは、「任意売却」に特化して住宅ローンの問題解決に取り組み17年、ご相談数は6,000件を超え、数多くの住宅ローンにお困りの方々のお悩みを解決してまいりました。

任意売却は、その初期段階、着手の段階が一番重要になります。ぜひ、安心して任せられる経験の豊富な専門業者にお任せください。

当社では研鑽を積んだ任意売却の専門相談員がご相談者様の問題を解決します。また、専門性のあるところだけを外部業者に委託するようなことはなく、ご相談者様の現状把握から販売活動、債権者との交渉そして任意売却後の生活の再建まで一貫してコンサルティング致します。

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