滞納で売却してもリースバック+任意売却で住み続ける|エイミックス

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任意売却とリースバックで解決できます

売却が必要な状況で住み続けるには?!

リースバックという手法

リースバックの図 リースバックの図

 

リースバックという言葉は最近良く耳にすることも増えてきたと思います。かんたんに言うと、お住いの自宅を投資家などに買ってもらい、投資家に賃貸のように家賃を払うことで、売却しながらも、住み慣れた自宅にそのまま住み続ける方法です。
それなら!となるお話なのですが、あくまで通常の売却でのお話で、住宅ローンの返済が厳しくなった状態でのリースバックは、大手では断っているところも多く、通常のリースバックは難しい状態となります。

 

リースバック
+任意売却で
住み続ける!

 

任意売却をするとの図 任意売却をするとの図

そこで、このリースバックを「任意売却」という売却方法とセットで行う事で、不利な競売で売られることを避け、今のご自宅に住み続けることが可能になってくるのです。ただし、任意売却自体がとても技術と経験が必要な方法でもあることもあり、その中でのリースバックとなりますので、任意売却に精通した任意売却専門業者に依頼することは必須と言えるでしょう。

 

 

他社で断られた!

 

リースバックだけでは成し得ません。

任意売却を行うことになりますので、債権者による抵当権の抹消の同意が得られるかが大きなポイントです。これには専門の知識や債権者との交渉になりますので多くの経験が必要になります。また、共有名義人など不動産の名義人の同意も必要になってきます。
リースバックの大手でも断わられるケースがあるのはこの為です。
他社で断られた場合も私たちに一度ご相談下さい。

 

 

ポイントは家賃を継続して払えるか。

 

月々の返済額より楽になるとは限りません

リースバックは、先述のように今までお住まいの自宅を任意売却で所有者を変更し、購入してくれた人に賃貸のように家賃を払って住み続ける方法です。ですので、賃貸契約と同じように継続して月々の家賃を支払って行かなければなりません。
そして、その家賃の設定は、物件の立地などの条件により必ずしも返済している住宅ローンの返済額より安くなるわけではありません。
そもそも住宅ローンの返済が厳しくなった状況でのリースバックというわけですから、この設定される賃料が支払い続けられるのか?住宅ローンの返済時よりも楽なものなのか?がポイントになります。
ここが無理をして払っていかなければならない賃料設定になるようですと、本末転倒です。その場合は、このリースバックという方法は断念して頂く必要があります。

 

 

リースバックの家賃はいくら?

 

リースバックでの家賃設定は、だいたい売却価格の6~13%が年間の賃料として設定されます。例えば、1,500万円での売却が決まった場合、仮に6%と考えると1500×6%を12ヶ月で割り、7万5千円の設定になります。ここで、この家賃設定で支払が続けられるかが重要なポイントとなります。
※賃料設定は物件の地域(都市部なのか)などで変わります。

 

家賃設定

 

 

家賃が払えなくなったらどうなる?

 

もし、家賃が継続して払えなくなった場合は、自宅から退去していただくこととなります。それに合わせて当然ながら買い戻すことも出来なくなることになります。
ですので、リースバックを行う際は、今の住宅ローンの返済の厳しさを考え、その賃料で支払を続けていくことができるのか?をしっかりと考える必要があります。

 

 

住み続けられる期限はあるの?

 

リースバックを行う時に投資家などと賃貸契約を結ぶのですが、その時に予め期間が決められます。通常は3年程度の契約となり、その後契約が満了すると立ち退くか、契約を更新するかとなります。リースバックは、賃貸で住み続ける間に資金を用意し、自宅を買い戻すことも出来ます。その場合は、予め投資家などと年数を決めて契約を交わすこととなります。

 

 

残債が上回るオーバーローンなのかを把握する。

 

これがオーバーローン状態 これがオーバーローン状態
これがオーバーローン状態

 リースバックを行う上で一番大事なのは自宅がいくらで売れるのかを知ることです。

 それによって家賃が払っていけるのか?そもそも残債と比較してどうなのか?オーバーローンなのか?などを知ることが必要です。

 

あなたの自宅の価値を知りましょう

 

WEBで簡単

 ただ、いきなり不動産業者にわざわざ来てもらうのもなぁ…あとからしつこく営業されるのが嫌だ…など、査定してもらうのはハードルが高いと思います。

私たちエイミックスが提供する、スマホやPCで簡単操作のAI自動査定は、過去数年間の不動産ビックデータを活用し、人工知能が数値を算出するシステムです。活用していただくと売却価格である実勢価格を把握していただくことが可能です!
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※何度でも無料で査定頂けます。

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リースバック+任意売却は、全国住宅ローン返済相談センターへ

 

 

 

強み1

専門家があなたの状況に合わせた個別プランを作成

他社の提案と比べてみてください。

テレワークの増加などで手取り収入が激減した、急なリストラで収入が絶たれてしまった…などお仕事に関することや、ご両親やお身内の急な病気で介護を余儀なくされた…など、住宅ローンの返済が滞るご事情は様々です。また、離婚での住宅ローンの残ったご自宅の処分など、ただ払えなくなったという問題だけでもありません。
エイミックスでは、任意売却で多くのお客様のお悩みを解決してきた事例から、今のあなたの状況に最適な解決策をお話を伺いながらプランニングしてまいります。
数多くの問題解決にあたってきた任意売却専門会社ならではの対応力には、専門家としての自負がございます。ぜひ、他社の提案と比べてみてください!

強み2

任意売却における交渉力・経験値の強み

経験を積んだ業界屈指の確かな交渉力

任意売却において、重要な折衝に抵当権者等の担保権者との交渉があります。
全国住宅ローン返済相談センターを運営している株式会社エイミックス (代表:貝阿彌佳則)をはじめ各専門相談員は各抵当権者の金融機関やサービサー 様と数多く、任意売却の取引をさせて頂いていますので、迅速かつ確実に 業務を遂行させていただいております。

 

強み3

任意売却エリア全国対応の強み

関西、関東、東海地方のみならず自社拠点から全国への対応が可能です。

当社は、東京や大阪、愛知にオフィスを設けております。
また、それに加え、関東では神奈川県、埼玉県、千葉県それぞれに、横浜に神奈川相談室、大宮に埼玉相談室、船橋に千葉相談室を開設、関西では京都府では京都市下京区に京都相談室を開設しております。
これにより、首都圏・関東地方は東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、群馬県、栃木県、茨城県の1都6県、関西地方は大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、和歌山県の2府4県、東海地方は愛知県、岐阜県、三重県の3県を自社で完全カバーいたしております。
所有物件などが遠方の場合でも自社での完全対応が可能です。

関西の拠点 大阪事務所

大阪玄関大阪玄関大阪玄関2大阪玄関2大阪相談室1大阪相談室1大阪相談室2大阪相談室2

 

関東の拠点東京事務所

東京玄関東京玄関東京相談室1東京相談室1東京相談室2東京相談室2

 

東海の拠点 愛知事務所

愛知玄関愛知玄関愛知玄関2愛知玄関2

遠隔でも顔をあわせて。「リモート相談室」完備

エントランスにお越しになられたら、受付に設置のお電話でお呼び出し下さい。大阪相談室には、集中して会話ができる個室がございます。
また、遠隔地と画面と音声を通して対話もできるテレビ会議対応のリモート相談室も完備で、このコロナ禍の中でも顔をあわせてご相談して頂けます。
相談室にお越しいただけ無いお客様には、ご自宅や近隣へのご訪問も喜んでしております。その場合は、どうぞお気軽にご相談下さい。

 

 

 

任意売却相談員、弁護士・司法書士などの専門家ネットワークで解決までを一本化
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責任持ってサポート致します!

 

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事例紹介

 

 

リースバック
+任意売却での
解決事例を紹介

 

 村上様(仮名)の事例

「事業不振の中、子供の教育資金の為に自宅をリースバック」

村上様のイメージ村上様のイメージ

年齢 49歳
職業 会社経営
家族 妻・子供2人

村上様(仮名)は49歳の会社経営者。お二人のお子様の進学などで教育資金が必要に…しかし村上様の事業は競合増加などの逆風で不安定に。そこで自宅を売って住み続けるリースバックを希望され…

解決

残債額と手元希望資金、諸経費を合わせ1,000万円の売出価格にてセール&リース(リースバック)を提案。家賃については、希望金額より高くなることを説明。そもそもの目的である教育資金を優先するため、ご主人様と奥様同意。時間的な余裕が無い状況で、セール&リース(リースバック)を行う不動産業者や投資家に本物件を紹介。セール&リース(リースバック)を行う業者が検討エリア外や購入希望金額が満たない中、地元不動産業者より900万円、家賃75,000円/月、買戻し価格購入金額同額での好条件を頂き、投資家が購入することになりました。

住み続けられた状況
残債 340万円
売却価格 900万円
差額 +560万円

家賃 7.5万円

担当者の一言

賃料が希望より高くなったものの住み続けることが叶い、手元に残った資金を無事に優先していた教育費用や一部事業資金に充てる事が出来ました。

 

 上田様(仮名)の事例

「娘の借金を返す為にリースバックで家を売って住み続けました」

上田様のイメージ上田様のイメージ

年齢 60歳
職業 パート
家族 子供(2人)夫は別居

娘の借入の返済の為に、自身が所有している物件をリースバックし、まとまったお金を作り、娘の借入及び娘の為に借入したお金を返済したい。
物件は、現在、施設に入っている父親に、16年前に現金で購入して貰ったので、将来は買戻しを希望。

解決

買取価格350万円、家賃5万円、普通賃貸借契約、買戻し金額455万円で契約。

住み続けられた状況
残債 無し万円
売却価格 350万円
差額 +350万円

家賃 5万円

担当者の一言

上田様は施設に入所しているお父様がなくなった際には相続にて資産が相続される予定。「それまでは毎月のパートで支払いが出来るの予定なので、娘を助けることが出来て良かったです」と、仰られていました。

 

 岡田様(仮名)の事例

「多重債務で税金も住宅ローンも延滞続ける。それでも今の家に住み続けたい」

上田様のイメージ岡田様のイメージ

年齢 48歳
職業 
家族 妻・子供

多重債務の生活苦から、借金を重ね、税金も払えなくなり住宅ローンを6回滞納している岡田様(仮名)生活苦から逃れることを希望されたのはもちろんですが、出来ればそのまま住み続けたいというご希望をお話してくれました…

解決

債権者含め、各方面の協力を得て任意売却を開始。提携している投資家の方々に声をかけ、岡田様(仮名)が住み続ける事が出来るよう奮闘しました。当初、お支払できる家賃と債権者が提示する販売価格が、投資家の方々が検討する利回り計算に合わず、購入頂ける投資家が募れず、あきらめムードが漂い始めたところで、都内に在住している投資家から「内覧したい」との申し出を受け、早速、ご自宅の内覧と岡田様(仮名)に会っていただき、商談成立となりました。

住み続けられた状況
残債 2,600万円
売却価格 1,900万円
差額 -700万円

家賃 9万円

担当者の一言

リースバックで住み続けるには立地やタイミングなど、様々な難しい要素があります。特に厳しい状況だったのですが、諦めずにギリギリまで投資家をあたっていい結果が出ました。

 

 

 

お客様の声

藤村様(仮名)

新しい不動産の取引形態で初めての経験です

いつもお世話になります。
新しい不動産の取引形態で初めての経験です。
一度は手放して買い戻す事ができると言うのは我々の時代の人間にとって夢を捨てないでいけると言う希望がある様に思います。自分の息子の事でこの様な事でお世話になると言うのは、そこから新しい希望がもてるという事と少し考え方を替えたいと思います。
息子の借金のことでこの様な悩み事を夢と希望を持てる様にいい方向に物事を考えられる様に今後もがんばっていきたいと思います。

林村様(仮名)様

競売入札まで2ヶ月もない状況で

競売入札まで2ヶ月もない状況で、友人から、(株)エイミックスの北口さんを御紹介いただきまして御相談させていただきました。
すぐ自宅の方へ城田さんと柏さんと来ていただき北口さんもリモート対応して下さり とにかく時間がない中 迅速に 御対応いただきました。
リースバックも厳しい状況でしたが、〇〇様を御紹介いただきまして競売にならずにすみましてほっと一安心です。
安藤先生も針に糸を通す様でしたねとおっしゃられまして柏さんには本当にご尽力いただきましてありがとうございました。
こちらの都合でいつも夜間に何度もお越しいただきまして申し訳ありませんでした。 いつも親切丁寧な御対応いただきました。
本当にお世話になりました。
また 次のステップの際には よろしくお願い致します。
ありがとうございました。

小栗様(仮名)

あきらめずに一緒にがんばってみましょうと声をかけて頂き

住宅ローンの支払い等で生活の見通しがつかない頃、インターネットでリースバックというのを知りました。1件の会社への問い合わせをした所、リースバックが出来ないという事でした。しかしあきらめきれず、エイミックスさんへ電話した所、何とかなるかも知れないので、あきらめずに一緒にがんばってみましょうと声をかけて頂き、年末の12月中旬にもかかわらず、スピーディに事を進めていただき、2週間程で話をまとめて頂く事が出来ました。任意売却の件以外にもいろいろ話を聞いて頂き本当に有りがたく感謝しております。
娘の進学の事もあり、この先どうやって生活したら良いのか精神的にもだいぶ参っていたので、この先、明るく過ごせるようになり、とても良かったです。
エイミックスさんにお世話になり本当に良かったです。
いろいろとありがとうございました。
※先日お伺いするかもしれないと連絡していましたが、行けなかったので、申し訳ありませんでした。

返済が出来ずに滞納が続いたら…

悩む女性PC用 悩む女性SP用

約6カ月後には
競売開始が決定され
家を失います!

 

住宅ローンの滞納が続くと、最初の1~2ヶ月位までは郵便物や電話などでの督促(とくそく)があります。
そしてそこからさらに6ヶ月滞納すると、「期限の利益の喪失」となり、債権が金融機関から保証会社に移行し競売の申立て~競売開始決定と進んでいきます。
※住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)や一般銀行の場合は、早ければ3ヶ月で処理されるケースもあります!

 

期限の利益の喪失の図 期限の利益の喪失の図スマホ

 

競売通知後競売通知後
あなたのまわりで起こる色々なこと。

 

不動産業者が訪ねてくる 不動産業者が訪ねてくる DMが大量に来る DMが大量に来る 近所に聞き込みする 近所に聞き込みする

 

差押登記される!

競売になったことが掲載される

 

あなたの自宅などが、いわゆる「差し押さえ」をされることになります。債権者は、不動産など財産を競売までに勝手に売却されないよう、あなたの家を差し押さえるのです。
これは自宅に押しかけてきて…ということではなくても、登記簿謄本にこのように差し押さえられたことが明記され、債権者の同意なしでは売却することが出来なくなります。

 

不動産業者が突然訪ねてくるのはなぜ?

競売になると官報(国の広報誌)に掲載され、全国の裁判所が導入するンターネットの不動産競売物件情報サイト(BIT)でも公開されます。
また、民間の情報誌へ掲載されるなど、このような誰でも閲覧できる情報をもとに、あなたのもとにやってくるのです。

競売になったことが掲載される

 

  • その他、数々のことがまわりで起こります。
  • 新聞やネットに掲載される!
  • 氏名や住所が公開される!
  • ご近所に知られてしまう!
  • 借金(残債)が多く残る!
  • 引越し費用が必要!
  • 強制的に退去を迫られる!
  • 連帯保証人に迷惑がかかる!
  • 止めたくても止められない!

 

 

競売は避けられないの?

競売は避けられないの?

 

まだ大丈夫!

任意売却を勧める女性 任意売却を勧める女性

時間はありませんが、急ぎ対策することで家を競売で失うことは避けられます。

 

それが、競売で売却される前に「任意売却」を行い、自らの意思で競売よりも有利な条件で自宅を売却する方法です。
但し、この任意売却もいつまでも出来るというわけではありません。この方法をとれるのにも期限があり、
それを超えると競売の回避は難しくなります。

 

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1無料相談 電話・メール・LINE
無料相談現在のローンの状況、これからどうしたいのかのご希望などを詳しくお伺いしし、最適な解決方法をご提案します。



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2面談 
面談相談員と打ち合わせをし、スムーズに任意売却が出来るようにプランニングします。



面談相談員と打ち合わせをし、スムーズに任意売却が出来るようにプランニングします。
3ご自宅の査定 
自宅の査定相談者様がこれまで大切にされて来られたご自宅(不動産)の相談時点での査定価格を調査します。



自宅の査定相談者様がこれまで大切にされて来られたご自宅(不動産)の相談時点での査定価格を調査します。
4金融機関と交渉 
金融機関と交渉融資金融機関、保証会社、債権回収会社等、ご相談者様の状況に合わせて複数の金融機関と交渉します。



金融機関と交渉融資金融機関、保証会社、債権回収会社等、ご相談者様の状況に合わせて複数の金融機関と交渉します。
5専門家と調整 
専門家と調整競売開始決定をされた物件や自己破産をされた場合など、必要に応じて弁護士との調整を行います。



専門家と調整競売開始決定をされた物件や自己破産をされた場合など、必要に応じて弁護士との調整を行います。
6売却活動 
売却活動全国の不動産業者が閲覧できる指定流通機関へ登録、自社での売却活動、オープンハウスなど広く周知出来るよう販促に努めます。



売却活動全国の不動産業者が閲覧できる指定流通機関へ登録、自社での売却活動、オープンハウスなど広く周知出来るよう販促に努めます。
7契約 →競売取下げ
契約引き渡しの際には、権利関係者全員が同席します。決済金の授受、差押えの取り下げや抵当権の抹消などを同時に行います。



面談引き渡しの際には、権利関係者全員が同席します。決済金の授受、差押えの取り下げや抵当権の抹消などを同時に行います。
8アフターフォロー 
契約任意売却成功後、相談者様と談笑。任意売却成功後も今後のライフプラン等についてお気軽にご相談下さい。



契約任意売却成功後、相談者様と談笑。任意売却成功後も今後のライフプラン等についてお気軽にご相談下さい。

エイミックスなら

ご自宅などの不動産が、競売で強制的に売却されてしまう前に、エイミックスではご相談者様一人ひと の状況をお伺いし、最も適切な解決方法を導き出します。
また、不動産の販売活動はもちろん、難易度の高い債権者との交渉や、残債の圧縮、分割での返済交渉も行っていくことになります。私たちエイミックスは、任意売却専門に19年の豊富な経験や実例がありますが、ご相談ができるだけ早い段階が望ましいのは、時間が増えるほど対応策などに取り組める時間が多くなり、より解決の早道に繋がるからなのです。

 

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