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任意売却後、住宅ローンの残債務はどうなるの?

住宅ローンの残債イメージ

Q. 住宅ローンの残りが売却価格を上回っている状態(オーバーローン状態)で自宅を任意売却した場合、残った債務は大きな悩みの種です。

私たちにご相談いただく中でも「任意売却後の残債務はどうなるのか?」とよく聞かれます。当然、毎月の住宅ローンが払えなくなったという状況ですから、高額でも少額でも、どんな額でも残った差額分の返済は難しいと思います。とても一括で返済というわけにはいきません。さて、ではどうなるのでしょう?


A. 答えは、「出来る範囲での毎月返済のお約束」です。

任意売却後は、払える範囲で、少しづつ無理せず残債務を返済していくことになります。

皆さん「えっ?!」と言う反応がほとんどです。

但し、いくらでも良いという訳ではありません。任意売却を行ったときの債務者の収入状況にもよりますが、月々1万円程度の返済で債権者と話がつくケースが多くなっています。

1.任意売却後の返済の方法は?

返済期間

では、具体的に説明しますと、仮に住宅ローン残債務が2,500万あるとします。任意売却で債権者に1,500万を返済することが出来たとすると、住宅ローンの無担保債権額が1,000万ということになりますね?

そして、この残った1,000万をお話したように月々1万円での返済ということになると…1,000ヶ月払い!?

なにそれ?!いったい金利はどうなるの?という話になりますが、月々の返済は全て元金に充当されいきます。

但し、金利についてはどんどん膨らんでいくのですが、全額返済できたとしたら金利については減免してくれるのです。とは言うものの「1,000ヶ月」って…となりますよね。何年?計算すると1000÷12で83.3年になります。

これはもう亡くなってしまってますよね。そうなんです。死亡時に相続しなければそれで債務は消えます。こういうからくりです。
但し、これは公庫などの公的機関からお金を借入している方の場合の話です。銀行等のプロパーの融資についてはまた別の方法の処理になります。

公的融資以外の場合

では、公的融資以外の俗に言う銀行のプロパーの貸金の場合をお話しましょう。

担保の自宅を売却して残った債権の事は、業界では「ポンカス債権」(俗語ですが)などと呼ばれています。

金融機関は不良債権化した担保不動産を処理して換価し、損益を確定させてそのポンカス債権をサービサー(債権回収会社)に譲渡します。

ポンカス債権を購入するサービサーは額面通りの債権額で購入するのではなく、額面の僅か数パーセントで買入れ、債権者となるのです。

例えばですが、3,000万円のポンカス債権をサービサーへ譲渡されて債権者となった場合、購入した金額は、2%で買ったと考えて60万円、債務者から月々1万円での返済を受けたとして、60回ですべて満額の回収ができるわけです。

したがって、サービサーとの交渉次第では、格安で一括返済の交渉ができる場合もあります。その結果、住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる可能性もあるのです。

ポンカス債権
ポンカス債権

債権譲渡を繰り返すうちに一部債務免除になるケースもある

好転

少しずつ返済している間に債権譲渡が繰り返されて、返済先が変わっていくうちに、「まとめていくらお支払いただければ債務免除しますよ」という提案を債権者から受ける場合もあります。債権譲渡のたびに債権額が圧縮されているのがその原因です。

任意売却直後のローンの残債が1,000万円近くありましたが、数年間の返済の間に債権譲渡が繰り返され、最終的に50万円の一括金で債務免除の話がついたケースもあります。

任意売却後の残債に関しては必ずこうだという決まりがあるわけではなく、ケースバイケースとなります。

ご事情から収入の目処が立たない場合も

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