売却しても完済しきれないオーバーローン状態の家を売るには？

　　　　　　　　　　　　　　　　　

A.たしかに、高木様の現状で通常売却する場合、売却代金に合わせて別途300万円の現金を用意しての一括返済が必要です。

また、当然ですが、ご事情があり住宅ローンの返済が厳しくなったことで、やむにやまれず売却を決断された状況で、現金を用意できないのは当然です。

こういったご相談は珍しいわけではなく、転職、失業、病気や離婚など何らかの事情で収入面での問題が出たりすると、住宅ローンが払えず、返済中（残債が残った状態）で、自宅（不動産）の売却を考える事態となることでしょう。

しかし、そんな場合に問題となってくるのが、住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン状態」での売却になるケースです。このような場合、通常の売却で自宅を処分することは出来ません。

では、そんな場合にどういった方法で売却するのか？それを成せるのが、住宅ローンの残債が実勢価格を上回る状態「オーバーローン状態」でも売却を可能とし、残る残債への負担を軽くする最適な解決方法「任意売却（にんいばいきゃく）」という売却方法になります。

ここでは、そのオーバーローン状態のお話から、任意売却についてまで、詳しくお話し致しましょう。

通常売却と任意売却、2つの売却方法

残債と売却価格の価格差で状況は変わる

不動産の売却方法は大きく分けて

• 1.　「通常売却」：住宅ローンの残債を上回る価格での売却
• 2.　「任意売却」：住宅ローンの残債を下回る価格での売却

の二通りがあります。

１のように、自宅（不動産）を売却することで住宅ローンの残債を完済できる場合は、スッキリ住宅ローンを返してしまう訳ですから、問題もなくいわゆる「通常売却」での売却が出来ます。この場合、ネットワークの大きい大手の不動産会社に依頼するのもいいでしょう。

ただ、2の場合が問題です。「任意売却」は、売却をしたくても残債が残ることとなって、通常売却できない時にでも売却が出来る方法で、債権者との交渉で残債の圧縮や、無理のない返済金額での分割払いでの返済を可能にもする売却方法です。

この場合に、「大手不動産仲介会社に不動産の売却を依頼しているが、なかなか売却が進まず困っている…」という声をよくお聞きします。

先述の通り、通常売却であれば大手不動産仲介会社に頼まれてもよいのですが、任意売却の場合は大手不動産仲介会社にはない専門スキルとノウハウの蓄積がある任意売却専門の不動産会社のほうが圧倒的に売却がうまく進むケースが多いのです。

そのためのキーワードはズバリ
「オーバーローン」です。

では、オーバーローンとはどういうことか？任意売却を進めるにあたって大手不動産会社よりも任意売却専門会社のほうがよい理由はなぜか？をご説明します。

オーバーローンとはどういう状態か？

大手不動産仲介会社に売却依頼しているになかなか売れないというケースは、オーバーローンの場合がほとんどです。

オーバーローンとは市場で流通する実勢価格よりも住宅ローンの残債が大きく上回っている状況を指します。

この状態ですと、売却するには債権者（銀行など金融機関）の同意が必要となります。通常、ご自宅を売却するには、残った差額を現金で用意し、一括返済する必要があります。

アンダーローンとは？

オーバーローンとは逆に、不動産を査定した時に、その査定価格が住宅ローンの残債を上回る価格を出した場合は、売却しても残債が残らない状態「アンダーローン」であり、完済が望める状態となります。

このアンダーローン状態ですと、残債の心配も無く、カードローンや管理費、税金の滞納などもしあれば、ここからの捻出も考えることが可能ですし、その後の生活の立て直しにも大きな後押しとなることでしょう。

オーバーローン状態での通常売却価格設定

この場合、通常売却で売ろうとするとどうなるでしょうか？

通常売却は住宅ローン完済での抵当権抹消を前提とした価格設定で、具体的には下記のようになります。

市場流通価格が1700万円なのに380万円も高い2080万円で売り出したとしてもなかなか売却は前に進みません。

通常売却では抵当権を抹消するために住宅ローンの完済が売却の第一条件となりますので、どうしても売却価格に制約が出てきてしまいます。

もしこの状況で市場価格に近づけて売却しようとすれば、売主様が持ち出しをいくらできるかという話になってきます。

例えば、売主様が200万円の持ち出しが可能であれば、上記のケースですと1880万円での売却が可能となるということです。

オーバーローン状態での通常売却を進めるには、ある程度の売主様の持ち出しができるだけの資金力が必要となるのです。

実的にはそこまで持ち出しをしてまで売却するような余裕が売主様に無い場合が多いので、ずっと完済条件での通常売却での価格設定での売出しを続けることになります。

その結果、売却してローンを返済しようと思っていたのに、通常売却に時間がかかっているうちに住宅ローンの支払いがさらに厳しくなってしまったり、資金繰りがますます悪くなってしまうケースも多数見受けられます。

オーバーローンでも売却する方法

任意売却であれば、オーバーローン状態であっても、債権者や担保権者と交渉の上、市場流通価格で早く売却することが可能になります。また、その後の残った債務についても、交渉により大幅に圧縮した金額での返済や、債務者の生活状況に応じた支払える額での分割返済が可能です（多くは月1万円程度の返済額です）

しかし、この任意売却はとてもテクニカルな面が多く、大手の不動産会社だからといっても簡単に行えるわけではありません。この任意売却で住宅ローンの残った家を売却する場合は、任意売却専門の不動産会社へ依頼することが必須となります。

現実に大手仲介不動産会社でずっと売りに出していたにも関わらず、なかなか売れないということで弊社にご相談にお越しになったお客様も多数いらっしゃいます。

いま、大手仲介不動産会社にご依頼で、このオーバーローン状態でなかなか売れなくてお困りの方は、任意売却専門の不動産会社である、私たち全国住宅ローン返済相談センター運営のエイミックスにお気軽にご相談ください。

大手仲介不動産が任意売却しようとしない理由

住宅ローンの残債を下回る価格での不動産の任意売却は、大手仲介不動産会社であっても取扱い件数が少ないので営業担当者が任意売却に不慣れなことがほとんどです。

また、任意売却の手続きは通常売却よりも煩雑なため、敬遠する営業担当者もいます。そして住宅ローン滞納に伴うリスクを会社としても敬遠する傾向にあります。

不動産の任意売却をスムーズに進めて成就させるためには、債権者や担保権者とのネットワークや取引実績がものを言うのですが、大手仲介不動産会社の営業担当者にはそれが無いため、任意売却取引自体に腰が引けてしまったり、任意売却をまったく分かっていないまま債権者や担保権者にとんちんかんな交渉をした結果、ぞんざいな扱いをされてしまうことすらあります。

そういった理由から、任意売却を積極的に進めるよりは通常売却を選択して提案することが多く、任意売却を提案しないことがほとんどです。

その結果、市場流通価格よりもはるかに高い価格で長期間売出しを続けるが、価格が高いので当然売れません。

いつも売りに出されているので、市場では「価格が高いのにずっと売りに出されている」という有名物件になってしまい、個人のお客様はもちろん、仲介不動産会社からも見向きもされなくなってしまい、買主がなかなか決まらないという状態が長く続いてしまいます。

オーバーローンの不動産にはオーバーローンなりの売却の方法があります。

市場価格とかけ離れた高値で通常売却を続けても、売れる可能性は低く、売却機会の損失を招きます。その結果ご自宅の資産価値を落としてしまうことになるのです。

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