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任意売却のデメリット

1.任意売却する上でのデメリット

デメリット1任意売却は誰でもできるわけではありません。

今後も何ら問題なく支払い能力があるにも関わらず不動産購入時より実勢価格が下がっているから売却して残債を少しずつ支払いたい!というような方は任意売却は出来ません。何らかの事情で住宅ローンの支払いができなくなり延滞をして期限の利益の喪失をした方が事故扱いとなり信用情報機関に名前が登録(俗にいうブラックリスト)された方しかできないのです。
一度信用情報機関に登録されてしまうと、その後一定期間は新たなローンが組めなくなってしまうというデメリットがあります。任意売却は競売されるわけではないから、いわゆるブラックリストには載らないと言うわけではありません。

デメリット2銀行や金融機関が担保抹消に同意しないと成立しない

任意売却を成立させるためには、売却代金の配分案を作成し、抵当権等の担保設定や役所関係等の差し押さえ登記をしている債権者全員の同意を取り付けなければなりません。
特に最近では税収が不足のためか、固定資産税や市民税、国民健康保険料等を滞納していて、差押さえを受けるケースが多いのです。
マンション等の管理費・修繕積立金等の滞納も売却代金から配分しないと任意売却は成立できません。借入先が複数ある場合や税金の差押登記がなされてる場合は交渉がハードになりますので弊社のような任意売却に特化している不動産会社に任せるべきでしょう!

デメリット3売り出し価格を自由に決めれない場合もある。

販売価格を通常売却なら所有者の考えでいくらで売り出してもいいのですが任意売却は実勢価格で売却というのが債権者の考えで高く売り出すのも安く売りだすのも判断を仰がなければなりません。
任意売却は少しでも高く売却して残債務を減らすという事が債務者と債権者双方が望むところでありますが、高く売り出したばかりに売れなくて競売になったら時間をかけた意味が債権者にはありません。また安く売却してしまったら競売より多く回収できるのに意味がないと判断されて任意売却に応じてもらえません。特に住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の場合は価格を自由に決めれません。

デメリット4売却活動に協力しなくてはならない

任意売却をしますといって債権者から活動を了承したにもかかわらず、いざ買い主様を内覧をしてもらう連絡を入れても忙しくて時間がないとか連絡が取れないとかが続くと、債権者に対して販売活動の報告に内容を書かざるを得ません。こういった場合は、競売に移行されるケースも多々あります。
販売活動報告書に自宅や所有不動産の内覧をいたって普通に売却する時と同じ活動をして競売より高く売れるように案内時の立会い等売却活動に協力していただいていることを報告することにより債権者との関係もよく任意売却を成功させることができるのです。

デメリット5連帯保証人や連帯債務者に督促の連絡がはいる。

住宅ローンを滞納すると連帯保証人にも督促の連絡がいくことになります。そのこともあり、任意売却を進めるためには連帯保証人の同意も必要になります。保証人が親御様であったり、知られないようにしていた奥様であったりなど、滞納している状態であることを知られたくない場合でも、そのことがわかることになるのは避けられません。この機会にしっかりと対峙する心づもりが必要となってきます。

デメリット6連帯保証人や連帯債務者、担保提供者の同意が必要です。

不動産購入した際に単独名義の場合は所有者である方が任意売却の同意をすれば問題ないのですが結婚を機に自宅購入した場合よくあるのが夫婦で所得合算して購入してるケースも多く離婚の場合など分かれた相手方と連絡を取っていただいて任意売却の承諾をしていただかなくてはなりません。
また、相続でもらった不動産が任意売却になった場合、担保提供している共有名義の兄弟姉妹の方に同意を取り付けないといけないようになります。

デメリット7引越し費用を認めてもらえないこともある。

引越し代の捻出は、競売と違い、メリットとしても挙げられる点ですが、債権者側の控除してもらえる費用の割合にもよりますので100%とは言えないのです。
任意売却によって債務者の自宅を売却した代金は、抵当権者である金融機関に回収されるもので、控除費用等については、債権者との配分交渉なのです。
任意売却完了後、引越費用(運搬賃)を受け取れることはありますが絶対ではありません。引越代(運搬賃)を受け取れるかどうかは、債権者次第ということになります。
任意売却を行う業者の中には「高額な引越し代金をお渡しします」というセールストークを行っている場合もありますので、その場合には注意をしてください。
また、任意売却の経験や知識の浅い不動産会社の担当者は、任意売却を引き受けてもやり方がわからないので、そのまま放置して競売になってしまったという例も多数聞きます。金融機関やサービサーにこの不動産業者に頼もうと思ってると業者の名前を言って聞くのもいいと思います

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デメリット8買い手がみつからない(競売のリスクがある)

任意売却すれば、絶対に物件を売却できるわけではありません。物件の条件が良くないや販売活動の金額が実勢価格より高いはやはりなかなか売却できません。
債権者はいつまでも待ってくれません。ある程度の任意売却期間を設けて販売活動をしても売却が見込めない場合は競売手続きに着手されるのです。売却できなかった場合は、自宅は競売によって落札され、強制的に立ち退くことになるでしょう。
他にも、思っていた事とは違うデメリットとかトラブルがあるかと思います。しっかりとわかりやすい説明と、不利なデメリットに関しても話をしてくれる任意売却専門の不動産業者を選びましょう!

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デメリット9任意売却を成功させるために不動産業者を選定する

通常の不動産売却ならTVコマーシャルをしている大手不動産会社がいいと思いますが任意売却は利害関係者である債権者、役所などがいます。
債権者にしても取扱いを多数している任意売却業者をリスト化していてよく知っているのです。大手不動産業者だから大丈夫と思うと大違いという事も多々あります。また近所にある知人の不動産屋に任意売却の相談をしても金融機関や回収会社であるサービサーに取り合ってもらえなかった!ということも耳にします。
売却もできていないのに調査費や交通費等不当なお金を請求する悪徳業者も存在するようですので気を付けてください。
お預かりした任意売却物件を自社であらゆる広告活動(ネットや新聞広告)をして販売してくれる不動産業者を選んでください。

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任意売却のメリット

2.任意売却のよくある質問(FAQ)

任意売却に関しての皆様からよくいただく質問・疑問点をかんたんにまとめました。

Q .税金を滞納して差し押えられました。まだ任意売却はできるのでしょうか?

A.大丈夫です。

固定資産税などの税金滞納による差し押さえ登記があっても、任意売却はできますのでご安心ください。
わたしたちエイミックスが、差し押えの解除交渉を国税や市県民税の窓口と行いますのでお任せください。

Q .任意売却をしても家に住み続けることは出来るのでしょうか?

A.任意売却とリースバックとういう方法を組み合わせて行うことで、そのまま住み続けることも出来ます。

ただし任意売却に関しては通常の業者では難しい難易度の高い方法です。経験も必要としますので、リースバックを得意とする大手でも、この任意売却の部分でお断りされるケースも多いようです。私たちエイミックスのような任意売却を専門とする不動産会社にご相談ください。

Q .賃貸で貸している家やマンションでも任意売却できるのでしょうか?

A.賃貸中でも任意売却は出来ます。

実際に転勤などで購入されたご自宅が空室という状況で、賃貸にされていた方のご相談もいただきます。但し、やはり規模は大小あってもお借りいただいている賃貸人様の協力も必要であるなど、通常よりハードルの高いものになります。やはりスキル、経験が重要ですので、専門業者にご相談いただくことをおすすめ致します。

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