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不動産の競売とは?

競売とは、住宅ローンの回収のために強制的に行うわれる売却方法です。

競売とは

不動産の競売とは、民事執行法に基づき、債権回収の為に裁判所の主導のもとに行われる入札形式の不動産の売却方法で、あなた(債務者)が住宅ローンを払えなくなり、滞納を続けていた場合、この先の回収が困難になると判断した銀行など債権者は、この「不動産競売」を裁判所に申し立てて、担保となっている不動産(あなたの自宅)を差し押さえし、そして競売にかけて強制的に売却し、債務を回収しようとします。

具体的には

  • 【強制競売】…抵当権のない債権者が裁判所に申し立て強制的に差押など行う競売
  • 【担保不動産競売】…抵当権に基づき行われる債権回収方法。(多くはこちら)

があり、合わせて一般的に「不動産競売」と呼ばれます。

この名称の「強制」は、担保不動産競売は強制的に行われないという意味ではなく、競売はそもそも自身の意志と関係なく行われる強制的なもので、以下の特徴があります。

  • チェック自身の意志とは関係なく売却が進められる。
  • チェック市場価格の50~70%の安い価格で売られる。
  • チェック結果残債が多く残り、救済措置も無い。
  • チェック最終的に強制的に退去が命じられる。

というもので、あえてわかりやすく簡単に説明すると、この「競売」になってしまうと、最終的には自身の意志と関係なく無条件に自宅がとられ、多くの借金が残ることになるということなのです。

 

Wikipediaより引用

不動産競売(ふどうさんけいばい)
とは、民事執行法(以下「法」という)に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。強制競売と担保不動産競売を併せて一般にこのように呼ぶ。”

出典:「不動産競売」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年2月09日 (土) 15:30 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/不動産競売/

競売の流れ

一旦競売が始まると止めることは難しくなります。

滞納からの流れ

先述の通り、住宅ローンの滞納を続け、そこから何もせずに放置していると、競売の手続きはどんどん進んでいきます。図のように幾度かの督促を経て、期限の利益を喪失し、競売を申し立てられ、あなたのもとに「競売開始決定通知書」が届けられ競売の手続きが進んでいきます。

一旦競売の手続きが開始されると、基本的にはもう止めることが出来なくなってしましますが、競売を避けるためには期日までに競売よりもメリットと言える部分の多い売却方法「任意売却」を行うことが出来ます。

但し、競売を避け、この任意売却を行なうには期限があり、いつまでも出来るわけではありません。

 


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裁判所から執行官が来たら

競売の手続きが開始されると、裁判所からあなたの自宅が競売に掛けるとどのくらいの価値があるかを調査するために、執行官がやってきます。

「執行官」と聞くと物々しく不安な気持ちがいっぱいになるかもしれませんが、あくまで裁判所から職務を行うために来るだけですので、怖い人達ではありません。どんな人達で、何をしに来るのか、どう対応したら良いか?を事前に理解しておけば不安は少なくなるでしょう。

 

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任意売却と競売は売却することは同じでも大きく違います。

競売任意売却比較

任意売却」も「競売」も簡単に言えば「自宅を売却する方法」であるところは同じです。しかし「同じ家を売却する」行為でも、比較すると両者は全く違う方法とも言える違いが多くあります。

なにより一番の大きな違いは、自分の意志の有無に尽きるでしょう。そして自分の意志とは関係なく売却されることで、販売価格が変わり、最終的な残債の有無が違ったりと、ご自宅を処分したその後の生活も大きく変えてしまうほどに、その他にも様々なところで大きな違いがあるのです。


競売は任意売却と比較してデメリットが多い

この2つの方法を比較すると、まず競売の場合は、自分の意志で売却できないことを筆頭に、売り主に不利益となるデメリットと言えるところが多くあることがおわかりいただけると思います。

対して、任意売却の場合を見てみると、競売で考えられるそのデメリットの多くは、任意売却では解消することが出来るのです。

わかりやすく表にまとめましたのでご覧ください。

任意売却の場合 その違い 競売の場合
自身の意志で売却できる
※債権者の同意が必要。

自身の意志 強制執行されます。自身の意志は関係ありません。

多くの場合、市場価格に近い価格で売却できる

売却額 市場価格の60%~70%での価格で取引される
相場価格で売却活動をするで、残債を減らす事ができる。 残債 相場価格よりも安く落札されることが多く、売却後も残債が多く残る。
手出しの費用はありません。

費用 引越しにかかる経費など。

リースバックをセットで行い住み続けることが出来る。

住み続ける 期日にて強制退去が命じられる。

引越費用を貰える可能性が高い。

引越費用 引越費用をもらえない。

通常の売却と同様の売却価格なので、ご近所等に経済状況を知られることは無い。 プライバシー チラシやネットでの公開、ご近所に業者がヒアリングする等で、近所に経済状況が苦しいことが知られてしまう。

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任意売却のメリット

競売のデメリット

どちらが得?具体的な売却後の違いを比較

また、任意売却と競売ではその後の生活にも大きな違いが出てきます。
では、具体的に比較した例を出してみましょう。
貴方の今の残債が2,000万円として、競売で売却されてしまった場合との比較をしてみましょう。残る残債など、売却後の生活が大きく変わってくるのです。

任意売却の場合競売の場合

任意売却の場合は、話し合いで残債について、大幅に圧縮された金額での返済になったり、債務者に無理のない額での分割返済が認められたり(※平均的に月1万円づつでの返済が認められています)と、もっとも重要とも言える「売却後の生活」にも大きく関わる違いがあるのです。競売で処分されても残債務は支払わないといけないのを知らない人も多数です!

 

競売よりもメリットの多い任意売却を

ご覧いただいたように、滞納を続け、そのまま競売になってしまうと、売却価格もそうですが、その後の生活も大きく代わるほどに大きな違いが出てくるのです。

任意売却は、強制的に進んでいく競売とは違いあなたの意思で売却する方法です。

売却していく流れをお打ち合わせしながら、希望に沿う形で進めていくことが可能です。また、残債が残る場合についても債権者との交渉で無理のない返済額にすることも可能です。

 

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相談員古家

相談員 古家 充久(ふるいえ)
任意売却エージェント
任意売却取扱主任者
さて、競売とは何かおわかりいただけましたか?この競売が始まると時間との勝負になってきます。次々出る苦痛なこととは何か?いつ何がおこるのか、その後の流れと対処方法など、次の関連コンテンツで詳しく記載しています。また、無料相談窓口もございますので、お気軽にご相談下さい。お待ちしております。

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