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競売とは?デメリットや任意売却との違い

不動産の競売とは、住宅ローンの回収の為に強制的に行われる売却方法です。

競売とは

不動産の競売とは、民事執行法に基づき、債権回収の為に裁判所の主導のもとに行われる入札形式の不動産の売却方法で、あなた(債務者)が住宅ローンを払えなくなり、滞納を続けていた場合、この先の回収が困難になると判断した銀行など債権者は、この「不動産競売」を裁判所に申し立てて、担保となっている不動産(あなたの自宅)を差し押さえし、そして競売にかけて強制的に売却し、債務を回収しようとします。

具体的には

  • 【強制競売】…抵当権のない債権者が裁判所に申し立て強制的に差押など行う競売
  • 【担保不動産競売】…抵当権に基づき行われる債権回収方法。(多くはこちら)

があり、合わせて一般的に「不動産競売」と呼ばれます。

この名称の「強制」は、担保不動産競売は強制的に行われないという意味ではなく、競売はそもそも自身の意志と関係なく行われる強制的なもので、以下の特徴があります。

  • チェック自身の意志とは関係なく売却が進められる。
  • チェック市場価格の50~70%の安い価格で売られる。
  • チェック結果残債が多く残り、救済措置も無い。
  • チェック最終的に強制的に退去が命じられる。

というもので、あえてわかりやすく簡単に説明すると、この「競売」になってしまうと、最終的には自身の意志と関係なく無条件に自宅がとられ、多くの借金が残ることになるということなのです。

 

競売の流れ

一旦競売が始まると止めることは難しくなります。

滞納からの流れ

先述の通り、住宅ローンの滞納を続け、そこから何もせずに放置していると、競売の手続きはどんどん進んでいきます。図のように幾度かの督促を経て、期限の利益を喪失し、競売を申し立てられ、あなたのもとに「競売開始決定通知書」が届けられ競売の手続きが進んでいきます。

一旦競売の手続きが開始されると、基本的にはもう止めることが出来なくなってしましますが、競売を避けるためには期日までに競売よりもメリットと言える部分の多い売却方法「任意売却」を行うことが出来ます。

但し、競売を避け、この任意売却を行なうには期限があり、いつまでも出来るわけではありません。

 


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裁判所から執行官が来たら

競売の手続きが開始されると、裁判所からあなたの自宅が競売に掛けるとどのくらいの価値があるかを調査するために、執行官がやってきます。

「執行官」と聞くと物々しく不安な気持ちがいっぱいになるかもしれませんが、あくまで裁判所から職務を行うために来るだけですので、怖い人達ではありません。どんな人達で、何をしに来るのか、どう対応したら良いか?を事前に理解しておけば不安は少なくなるでしょう。

 

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裁判所から執行官が来ますがどうしたら良いでしょう?

 

任意売却と競売は売却することは同じでも大きく違います。

競売任意売却比較

任意売却」も「競売」も簡単に言えば「自宅を売却する方法」であるところは同じです。しかし「同じ家を売却する」行為でも、比較すると両者は全く違う方法とも言える違いが多くあります。

なにより一番の大きな違いは、自分の意志の有無に尽きるでしょう。そして自分の意志とは関係なく売却されることで、販売価格が変わり、最終的な残債の有無が違ったりと、ご自宅を処分したその後の生活も大きく変えてしまうほどに、その他にも様々なところで大きな違いがあるのです。


競売は任意売却と比較してデメリットが多い

この2つの方法を比較すると、まず競売の場合は、自分の意志で売却できないことを筆頭に、売り主に不利益となるデメリットと言えるところが多くあることがおわかりいただけると思います。

対して、任意売却の場合を見てみると、競売で考えられるそのデメリットの多くは、任意売却では解消することが出来るのです。

まず概要をわかりやすく表にまとめましたのでご覧ください。

任意売却の場合 その違い 競売の場合
自身の意志で売却できる
※債権者の同意が必要。

自身の意志 強制執行されます。自身の意志は関係ありません。

多くの場合、市場価格に近い価格で売却できる

売却額 市場価格の60%~70%での価格で取引される
相場価格で売却活動をするで、残債を減らす事ができる。 残債 相場価格よりも安く落札されることが多く、売却後も残債が多く残る。
手出しの費用はありません。

費用 引越しにかかる経費など。

リースバックをセットで行い住み続けることが出来る。

住み続ける 期日にて強制退去が命じられる。

引越費用を貰える可能性が高い。

引越費用 引越費用をもらえない。

通常の売却と同様の売却価格なので、ご近所等に経済状況を知られることは無い。 プライバシー チラシやネットでの公開、ご近所に業者がヒアリングする等で、近所に経済状況が苦しいことが知られてしまう。

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競売のデメリット

では、代表的なデメリットといえる部分にフォーカスして、住宅ローンの滞納から競売に至った場合に起こりうる具体的なデメリットをいくつかご紹介しましょう。

 

1. 自宅の競売が新聞やネットに掲載されます。

執行官が来る

裁判所が競売を決定すると「現況調査」というものを行う為に、裁判所から執行官がやってきます。執行官は、ご自宅の価格を決めるための評価をするために室内の写真を撮ったり、測量や状況を確認していきます。そして、この執行官の訪問は、自身の意志で拒否は出来ません。たとえ不在にしていても解錠し、調査を行う権限を持っているのです。

そして、執行官の調査により住所・地番・家の外観・などの情報である【3点セット】が公開され、競売情報に掲載されてしまいます。

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2. 氏名や住所が公開されます

新聞、ネット

不動産が競売にかかると、上記のように裁判所で公開された情報が新聞やインターネットなどに掲載されることになります。そこには自宅の住所はもちろん、所有者の氏名や債務額及び借入先、誰が住んでいるか(占有者)なども書かれているのです。

また、自宅の外観や室内の写真まで掲載されているので、競売になってしまったことが知られやすくなってしまいます。小さいお子様がいたり、学生の子供様がいらっしゃる家庭ではこれが結構こたえるのです。

親として『競売が知られたことで子供がいじめられたらどうしよう・・・』と考えて悩まれる人も少なくありません。

 

3. ご近所に知られてしまう

聞き込み

一般の方が不動産の競売情報を逐一チェックしていることはあまりありませんので、上記のように裁判所で公開されたとしても、よほどのことがない限り近所に知れ渡ることは少ないのですが・・・別の原因で結局は近所に競売になったことを知られてしまう結果になってしまいます。

それは、競売での入札を専門に行う不動産会社などが、裁判所の情報を元に自宅の写真を撮りにきたり、近所間での問題があるかどうか、所有者はどんな人物なのかなどを近所に聞いて回るのです。さらに、『競売の入札に参加しませんか?』『競売入札代行します!』などという住所入りのチラシを近所にまく業者も存在します。こうした行為の結果、自宅が競売になった事実が近所に知れ渡ってしまうことになるのです。これは競売になった以上防ぎようがないのです。

裁判所も手続きにのっとって情報を公開していますので、所有者が対抗できることは何もないからです。住宅ローンが払えずに引っ越しになってしまう…というだけでもかなりの精神的な苦痛やストレスを感じている上に、このようなことで追い打ちをかけられると、眠れない夜が続いたり少しの物音にビクビクして外出できなくなるなどの精神的なダメージ受ける方も少なくありません。

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4. 借金(残債)が多く残る

借金が残る

競売での売却価格は、裁判所から委託された不動産鑑定士が決めることになります。その価格が競売での最低売却価格となります。

最低売却価格は市場価格よりもかなり低いものとなり、市場価格の50~70%程度に設定されることがほとんどです。

そして最終的には通常の市場価格の80%程度で落札されることが多く、それにより市場価格で売却するよりも多くの借金が残ってしまうのです。

 

5. 引越し費用が出ない

引越し費用

任意売却と違い競売では落札者や債権者から引越し費用が出ることはありません。落札されると無条件で期日までに退去しなければならず、金銭的な負担も任意売却よりも多くなることがほとんどです。


 

6. 強制的に退去を迫られる

退去

競売落札後、購入者に明け渡しを迫られることになります。

度重なる明け渡し請求を無視し続けていると、明け渡し強制執行に移行してしまいます。明け渡し強制執行とは執行官が作業員とともにやってきて、裁判所の権限で家財道具一式を屋外へと運び出して、強制的に家屋を空にされることです。

そしてその明け渡し強制執行にかかった費用も請求されることになります。


 

7. 連帯保証人に迷惑がかかる

保証人

競売で落札されてもなお不足分がある場合、連帯保証人がいればその請求は全て連帯保証人に請求されることになります。その連帯保証人が請求額を払えない場合、連帯保証人の家までが競売にかけられてしまうということもあり得るのです。


 

8. 止めてもらいたくても止まらない

競売手続きを止めることはできるのでしょうか?

結論から言うと競売手続きを所有者の意思で止めることはできません。競売を申し立てた債権者が取り下げないかぎり手続きは進んでいきます。競売申し立てにも費用がかかっていますので、よほどのことがない限り債権者が自ら競売申し立てを取り下げることはありません。

 

9. 債権者と残債の話ができない

債権者交渉

任意売却の場合は売却後の残債に関しても債権者と協議しながら進めていきますが競売の場合は落札まで債権者と残債について協議しないため、後々の残債の支払いで債権者とトラブルになる可能性があります。債権者が債権譲渡をして見ず知らずの新たな債権者から督促の連絡が入ることもあり、いつまでも不安定な状態が続いてしまうのです。

また、債権者との残債務の交渉もすべて自分で行わなければなりません。知識のない一般の方ではその交渉も難しいことが多く、第三者ではなく当事者同士の交渉なので債権者側に柔軟に対応してもらえないことも少なくありません。そして債権者が債権譲渡してサービサーに債権が移ってからも、サービサーとの交渉をご自身で続けていく必要があるのです。

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どちらが得?具体的な売却後の違いを比較

また、任意売却と競売ではその後の生活にも大きな違いが出てきます。
では、具体的に比較した例を出してみましょう。
貴方の今の残債が2,000万円として、競売で売却されてしまった場合との比較をしてみましょう。残る残債など、売却後の生活が大きく変わってくるのです。

任意売却の場合競売の場合

任意売却の場合は、話し合いで残債について、大幅に圧縮された金額での返済になったり、債務者に無理のない額での分割返済が認められたり(※平均的に月1万円づつでの返済が認められています)と、もっとも重要とも言える「売却後の生活」にも大きく関わる違いがあるのです。競売で処分されても残債務は支払わないといけないのを知らない人も多数です!

 

競売よりもメリットの多い任意売却を

ご覧いただいたように、滞納を続け、そのまま競売になってしまうと、売却価格もそうですが、その後の生活も大きく代わるほどに大きな違いが出てくるのです。

任意売却は、強制的に進んでいく競売とは違いあなたの意思で売却する方法です。

売却していく流れをお打ち合わせしながら、希望に沿う形で進めていくことが可能です。また、残債が残る場合についても債権者との交渉で無理のない返済額にすることも可能です。

 

 

 任意売却とは?

それは住宅ローンが払えない人の解決方法

任意売却とは、強制的に進められる競売と違い、自宅をあなたの意志で売却することができ(債権者の同意を得て)、また、残債務もあなたの返済しやすい金額で、分割で返済することも認めてもられる方法です。
任意と付くように、自分自身の意志で売却するということは、競売の様に業者間のオークションのような状態ではなく、通常の一般客に販売すしますので、一般的な市場価格での売却が見込め、より残債務を少なくすることが出来ます。それはその後の生活も大きく変わることなるといえるでしょう。

任意売却とは?

 

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さて、競売とは何かおわかりいただけましたか?この競売が始まると時間との勝負になってきます。次々出る苦痛なこととは何か?いつ何がおこるのか、その後の流れと対処方法など、次の関連コンテンツで詳しく記載しています。また、無料相談窓口もございますので、お気軽にご相談下さい。お待ちしております。

 

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