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競売とは?任意売却との違いやそのデメリット

競売とは、住宅ローンの回収の為に強制的に行われる売却方法です。

競売とは?

不動産の競売とは、民事執行法に基づき、債権回収の為に裁判所の主導のもとに行われる入札形式の不動産の売却方法で、あなた(債務者)が住宅ローンを払えなくなり、滞納を続けていた場合、この先の回収が困難になると判断した銀行など債権者は、この不動産の「競売」を裁判所に申し立てて、担保となっている不動産(あなたの自宅)を差し押さえし、そして競売にかけて強制的に売却し、債務を回収しようとします。

具体的には

  • 【強制競売】…抵当権のない債権者が裁判所に申し立て強制的に差押など行う競売
  • 【担保不動産競売】…抵当権に基づき行われる債権回収方法。(多くはこちら)

があり、合わせて一般的に「不動産競売」と呼ばれます。

この名称の「強制」は、担保不動産競売は強制的に行われないという意味ではなく、競売はそもそも自身の意志と関係なく行われる強制的なもので、以下の特徴があります。

  • チェック自身の意志とは関係なく売却が進められる。
  • チェック市場価格の50~70%の安い価格で売られる。
  • チェック結果残債が多く残り、救済措置も無い。
  • チェック最終的に強制的に退去が命じられる。

というもので、あえてわかりやすく簡単に説明すると、この「競売」になってしまうと、最終的には自身の意志と関係なく無条件に自宅がとられ、多くの借金が残ることになるということなのです。

Wikipedia

不動産競売(ふどうさんけいばい)
とは、民事執行法(以下「法」という)に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。強制競売と担保不動産競売を併せて一般にこのように呼ぶ。”

出典:「不動産競売」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年2月09日 (土) 15:30 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/不動産競売/

 

監修
細貝相談員
細貝相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。

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売却することは同じでも任意売却と大きく違う競売

競売任意売却比較

任意売却」も「競売」も簡単に言えば「自宅を売却する方法」であるところは同じです。しかし「同じ家を売却する」行為でも、比較すると両者は全く違う方法とも言える違いが多くあります。

なにより一番の大きな違いは、自分の意志の有無に尽きるでしょう。そして自分の意志とは関係なく売却されることで、販売価格が変わり、最終的な残債の有無が違ったりと、ご自宅を処分したその後の生活も大きく変えてしまうほどに、その他にも様々なところで大きな違いがあるのです。

(※任意売却について詳しくはこちら→「任意売却とは?競売との比較や流れなど専門家がわかりやすく解説」)

具体的な売却後の違いを比較

また、任意売却と競売ではその後の生活にも大きな違いが出てきます。
では、具体的に比較した例を出してみましょう。
貴方の今の残債が2,000万円として、競売で売却されてしまった場合との比較をしてみましょう。残る残債など、売却後の生活が大きく変わってくるのです。

任意売却の場合競売の場合

任意売却の場合は、話し合いで残債について、大幅に圧縮された金額での返済になったり、債務者に無理のない額での分割返済が認められたり(※平均的に月1万円づつでの返済が認められています)と、もっとも重要とも言える「売却後の生活」にも大きく関わる違いがあるのです。競売で処分されても残債務は支払わないといけないのを知らない人も多数です!


デメリットが多い競売

この2つの方法を比較すると、まず競売の場合は、自分の意志で売却できないことを筆頭に、売り主に不利益となるデメリットと言えるところが多くあることがおわかりいただけると思います。

対して、任意売却の場合を見てみると、競売で考えられるそのデメリットの多くは、任意売却では解消することが出来るのです。

まず概要をわかりやすく表にまとめましたのでご覧ください。

任意売却の場合 その違い 競売の場合
自身の意志で売却できる
※債権者の同意が必要。

自身の意志 強制執行されます。自身の意志は関係ありません。

多くの場合、市場価格に近い価格で売却できる

売却額 市場価格の60%~70%での価格で取引される
相場価格で売却活動をするで、残債を減らす事ができる。 残債 相場価格よりも安く落札されることが多く、売却後も残債が多く残る。
手出しの費用はありません。

費用 引越しにかかる経費など。

リースバックをセットで行い住み続けることが出来る。

住み続ける 期日にて強制退去が命じられる。

引越費用を貰える可能性が高い。

引越費用 引越費用をもらえない。

通常の売却と同様の売却価格なので、ご近所等に経済状況を知られることは無い。 プライバシー チラシやネットでの公開、ご近所に業者がヒアリングする等で、近所に経済状況が苦しいことが知られてしまう。

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任意売却のメリットとデメリットについてさらに詳しく

任意売却のメリットとデメリット

競売の代表的な9つのデメリット

では、代表的なデメリットといえる部分にフォーカスして、住宅ローンの滞納から競売に至った場合に起こりうる具体的なデメリットをいくつかご紹介しましょう。

 

1. 自宅の競売が新聞やネットに掲載されます。

執行官が来る

裁判所が競売を決定すると「現況調査」というものを行う為に、裁判所から執行官がやってきます。執行官は、ご自宅の価格を決めるための評価をするために室内の写真を撮ったり、測量や状況を確認していきます。そして、この執行官の訪問は、自身の意志で拒否は出来ません。たとえ不在にしていても解錠し、調査を行う権限を持っているのです。

そして、執行官の調査により住所・地番・家の外観・などの情報である【3点セット】が公開され、競売情報に掲載されてしまいます。

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裁判所から執行官が来ますがどうしたら良いでしょう?

 

2. 氏名や住所が公開されます

新聞、ネット

不動産が競売にかかると、上記のように裁判所で公開された情報が新聞やインターネットなどに掲載されることになります。そこには自宅の住所はもちろん、所有者の氏名や債務額及び借入先、誰が住んでいるか(占有者)なども書かれているのです。

また、自宅の外観や室内の写真まで掲載されているので、競売になってしまったことが知られやすくなってしまいます。小さいお子様がいたり、学生の子供様がいらっしゃる家庭ではこれが結構こたえるのです。

親として『競売が知られたことで子供がいじめられたらどうしよう・・・』と考えて悩まれる人も少なくありません。

 

3. ご近所に知られてしまう

聞き込み

一般の方が不動産の競売情報を逐一チェックしていることはあまりありませんので、上記のように裁判所で公開されたとしても、よほどのことがない限り近所に知れ渡ることは少ないのですが・・・別の原因で結局は近所に競売になったことを知られてしまう結果になってしまいます。

それは、競売での入札を専門に行う不動産会社などが、裁判所の情報を元に自宅の写真を撮りにきたり、近所間での問題があるかどうか、所有者はどんな人物なのかなどを近所に聞いて回るのです。さらに、『競売の入札に参加しませんか?』『競売入札代行します!』などという住所入りのチラシを近所にまく業者も存在します。こうした行為の結果、自宅が競売になった事実が近所に知れ渡ってしまうことになるのです。これは競売になった以上防ぎようがないのです。

裁判所も手続きにのっとって情報を公開していますので、所有者が対抗できることは何もないからです。住宅ローンが払えずに引っ越しになってしまう…というだけでもかなりの精神的な苦痛やストレスを感じている上に、このようなことで追い打ちをかけられると、眠れない夜が続いたり少しの物音にビクビクして外出できなくなるなどの精神的なダメージ受ける方も少なくありません。

 

4. 借金(残債)が多く残る

借金が残る

競売での売却価格は、裁判所から委託された不動産鑑定士が決めることになります。その価格が競売での最低売却価格となります。

最低売却価格は市場価格よりもかなり低いものとなり、市場価格の50~70%程度に設定されることがほとんどです。

そして最終的には通常の市場価格の80%程度で落札されることが多く、それにより市場価格で売却するよりも多くの借金が残ってしまうのです。

 

5. 引越し費用が出ない

引越し費用

任意売却と違い競売では落札者や債権者から引越し費用が出ることはありません。落札されると無条件で期日までに退去しなければならず、金銭的な負担も任意売却よりも多くなることがほとんどです。


 

6. 強制的に退去を迫られる

退去

競売落札後、購入者に明け渡しを迫られることになります。

度重なる明け渡し請求を無視し続けていると、明け渡し強制執行に移行してしまいます。明け渡し強制執行とは執行官が作業員とともにやってきて、裁判所の権限で家財道具一式を屋外へと運び出して、強制的に家屋を空にされることです。

そしてその明け渡し強制執行にかかった費用も請求されることになります。


 

7. 連帯保証人に迷惑がかかる

保証人

競売で落札されてもなお不足分がある場合、連帯保証人がいればその請求は全て連帯保証人に請求されることになります。その連帯保証人が請求額を払えない場合、連帯保証人の家までが競売にかけられてしまうということもあり得るのです。


 

8. 止めてもらいたくても止まらない

競売手続きを止めることはできるのでしょうか?

結論から言うと競売手続きを所有者の意思で止めることはできません。競売を申し立てた債権者が取り下げないかぎり手続きは進んでいきます。競売申し立てにも費用がかかっていますので、よほどのことがない限り債権者が自ら競売申し立てを取り下げることはありません。

 

9. 債権者と残債の話ができない

債権者交渉

任意売却の場合は売却後の残債に関しても債権者と協議しながら進めていきますが競売の場合は落札まで債権者と残債について協議しないため、後々の残債の支払いで債権者とトラブルになる可能性があります。債権者が債権譲渡をして見ず知らずの新たな債権者から督促の連絡が入ることもあり、いつまでも不安定な状態が続いてしまうのです。

また、債権者との残債務の交渉もすべて自分で行わなければなりません。知識のない一般の方ではその交渉も難しいことが多く、第三者ではなく当事者同士の交渉なので債権者側に柔軟に対応してもらえないことも少なくありません。そして債権者が債権譲渡してサービサーに債権が移ってからも、サービサーとの交渉をご自身で続けていく必要があるのです。


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競売が近所に知れ渡りやすい理由

先述のように、住宅ローンの滞納や自己破産により家が競売にかけられてしまった場合、そのことがあっという間に近所や周囲に広まってしまうことは珍しくありません。

それはなぜなのでしょうか?

その一番の理由は、競売物件の現地調査のために落札を検討している不動産業者や投資家、さらには裁判所の執行官が自宅の周辺への聞き込みをするからです。

では、なぜ家が競売になってしまうと近所に必ずバレてしまうのか?その理由を見ていきましょう。

 

競売が決定されると、自宅や近所に色々な人が聞き込みに来る

 

①:裁判所の執行官が自宅に調査のために来る

聞き込み

競売手続きの開始された後に裁判所から執行官が競売対象の家の調査のためにやってきます。

競売での最低入札額(買受可能価額)は裁判所が決定することになりますが、その価格を決めるために家の評価や測量、写真撮りなどもその時に行います。執行官は、建物の外観の写真を撮影したり、測量のために周囲をウロウロしたりします。


また、執行官の現況調査には居住者(債務者)が立ち会わないケースも多々ありますので、その場合は土地の境界などに争いが無いかどうかなどを隣地の人に聞き込みをする時もあります。

このような裁判所の執行官の調査によって近所に自宅が競売にかけられたことを気付かれてしまうことはよくあります。

ただし裁判所の職員は競売にあたって最低限の確認を行いたいだけなので、大げさに目立つようにあちこち近所に聞きまわるわけではありません。

問題となるのは、不動産業者や個人投資家による聞き込みが問題となります。

 

②:競売入札期間の2週間ほど前から不動産業者や個人投資家が聞き込みに来る

裁判所による現況調査を終了すると、約数か月で裁判所から競売物件の情報が開示されます。

それを見た一般の個人投資家や不動産業者などが、現地調査のために次々と家を見に来ることになります。

  • ◎外から物件を観察
  • ◎ポストを見て住んでいる人の氏名を確認
  • ◎外の電気メーターを覗いて住んでいるかどうかを確認
  • ◎周辺をウロウロしてエリアの雰囲気を確認

など、住んでいる者からすると気分のいいものではありません。実際にインターホンを鳴らして居住者本人がいる場合には本人から話を聞こうとすることもあります。

ただ、競売物件という特殊な事情で、すでに引越しや、夜逃げで空き家になっているということも多く、たとえ在宅していたとしても無視する場合も多くあります。

なので居住者本人から情報が得られなかった場合は近所に住んでいる方への聞き込みを行うことになるのです。

なぜ競売物件ではたくさんの人が聞き込みにくるのか?

なぜ

 

①:裁判所の競売物件資料の情報が古い

その理由は、「裁判所の公開している資料が完全には信用できない」からというのが一番の理由です。

それは競売物件の現況報告書がそもそも古いということもあります。

裁判所から執行官が来て現況調査を行ってから実際に期間入札が行われるまでには概ね半年程度かかるからです。

ですので半年近く前の古い情報が競売物件の現況報告書にはのっている可能性が高いというわけです。

半年も経過していれば何があるかわかりません。居住者の状況が変わっているかもしれませんし、占有者が変わっている可能性もあります。はたまたその筋の人が占拠しているかもしれませんし、何か家の中で事件が起こってしまっているかもしれません。

ですので、そんなこともあり競売物件を落札しようとする時には、必ず自分の目で最新の状況を確認するのがセオリーとなっているのです。

 

②:もし競売物件に問題があっても裁判所は責任を取らない

競売物件の大きな特徴なのですが裁判所が一切の瑕疵担保責任を負ってくれないということがあります。

競売物件は現況有姿での売買となるため裁判所への瑕疵担保責任が適用されないのです。

オークションと同じでいわゆるノークレームノーリターンを前提としているからこそ、競売価格を通常の相場よりも安い価格設定にしてあるのということです。

要するに裁判所が競売で公開している資料は最新のものではなく正確なものでもない上に、間違っていたとなっても、一切、瑕疵担保責任や返金には応じないということです。

そうなると競売で落札しようとする不動産業者や個人投資家は、当然ながら自ら足を運んで、物件近隣を調査し、聞き込みまで行ってまで、実態を把握せざるを得ないというわけです。

ちなみにここでいう瑕疵担保には、

  • ◎シロアリや雨漏りなどの建物の欠陥
  • ◎周囲の異臭や騒音などの環境瑕疵
  • ◎過去に殺人事件や自殺があったなどの心理的な瑕疵

もすべて含まれます。

もし執行官が現況調査で上記瑕疵を把握できずに知らずに落札してしまってお金を払ったとしてもその責任は購入者にあるということになります。

簡単な話、競売物件を落札する際にはよく調査しないと結局損をしてしまう可能性が高くなるということです。

 

③:近所への聞き込みで居住者がどんな人かを知りたい

  • ◎今でもまだ居住者が住んでいるのかどうか
  • ◎住んでいるならどんな人が住んでいるのか

この2つは競売物件を落札する際に知っておきたい事項となります。

それは競売の場合は建物の立ち退き交渉も落札者自身が行わなければならないからです。

競売物件は所有者の意に反して売却にかけられることが多いです。

すると当然難航してくるのが居住者の立ち退き、引越しです。

最終的に話がつかない場合は、強制執行を行って、無理やりにでも追い出すことも可能です。

ただし強制執行を行なうには、最大で20万円から50万円の大きな経費がかかりますので、競売の落札者としてはできれば話し合いで退去して欲しいと考えるのが普通です。

そこで、

  • ◎立ち退きの必要がありそうかどうか
  • ◎立ち退き交渉ができそうな人かどうか
  • ◎常識のありそうな人かどうか

を入札をする前にしっかりと確認しておきたいと考えるわけです。

まともに話し合いができそうにない人であれば、強制執行することまで考えて費用を見積もる必要があります。

逆にもう引越ししていることが分かれば立ち退き交渉する必要はなくなるなと見積もることができるのです。

居住者本人となかなか接触できないことが多いので、その結果近隣に聞き込みに回る不動産業者や個人投資家が多いというわけなのです。

 

こんな事態を避ける為に

 

競売申立をされる前に任意売却を検討する

任意売却を検討

競売申立てをされるのは住宅ローンの滞納を相当回数してしまい、その上で何回も債権者から連絡があった上でのことになります。

なのでその途中で任意売却を検討すれば競売申立てを遅らせられる可能性が高まります。

そのまま任意売却で売却できれば近隣には住宅ローンを滞納しているといった込み入った事情まではバレません。


住宅ローンの返済がどうにもならないと思ったら、まずは任意売却を検討してみるべきです。

お問い合わせご相談は、実績豊富な全国住宅ローン返済相談センターエイミックスまでお気軽にどうぞ。

 

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競売への流れが進んでいくと

時間を追うごとに競売を止めることは難しくなります。

滞納からの流れ

住宅ローンの滞納を続け、そこから何もせずに放置していると、紹介したようなデメリットの多い競売の手続きがどんどん進んでいきます。

図のように幾度かの督促を経て、期限の利益を喪失し、競売を申し立てられ、あなたのもとに「競売開始決定通知書」が届けられ競売の手続きが進んでいきます。

一旦競売の手続きが開始されると、基本的にはもう止めることが出来なくなってしましますが、競売を避けるためには期日までに競売よりもメリットと言える部分の多い売却方法「任意売却」を行うことが出来ます。

 

※但し、競売を避け、この任意売却を行なうには期限があり、いつまでも出来るわけではありません。

 


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競売が進むとどうなるか?回避はいつまで出来るのか?さらに詳しくはこちら

競売を回避するには?自宅が競売にかけられたら

 

競売になった途端に業者からの大量のDMが来る!

大量のDM

デメリットの項目でお話しましたが、住宅ローンが払えなくなって家を競売にかけられてしまうと、裁判所にその家が「競売の手続きになっている」ということが公告されてしまいます。

競売手続きでは、裁判所が主となって競売の入札を募るため、裁判所に行けば誰でも現在の競売になっている不動産の情報を見ることが出来るようにするのです。
その為、家を競売にかけられてしまうと、裁判所の競売情報を見た不動産会社などからDMが届くようになるのです。みなさんびっくりされるのですが、何通というレベルではなく、それこそ数十通のDMが不動産業者から届くのです。大き目の紙袋がいっぱいになるくらいの量が届きます。

DMの内容としては、『競売で落札されてしまう前に任意売却しませんか?』という内容がほとんどです。
表現に多少の違いはありますがどこも本質はその内容になっていると思います。ハガキや封筒でのお手紙だったり、中には大き目の封筒にDVDやまんが冊子まで入っている立派なDMもあるので驚かれるのではないでしょうか。
家が競売になっている最中に届くこういった不動産業者からのDMの難点はいささかオーバートークなところです。

  • ・絶対に任意売却できます!
  • ・引っ越さなくても大丈夫です!
  • ・引越し代をすべて面倒見ます!
  • ・キャッシュバック〇〇万円!

などなど、何を根拠にそううたっているのかは甚だ疑問なのですが、お金に困っている当人にとっては喉から手が出るほどの内容であおってくるものが多いですが、競売中の家に届くようなDMは、裁判所で調べた住所に機械的にただ送り付けているだけなので

  • ・どんな不動産なのか?
  • ・どんな債権者なのか?
  • ・家の権利関係はどうなのか?

などをいちいち調べているわけもなく、ただ単に裁判所で競売中の不動産の住所を調べてそこへ無差別に送付しているだけのものなのです。

債権回収会社紹介の不動産会社が任意売却に長けているとは限らない

住宅ローンを滞納して一括請求されたり代位弁済されると債権者から任意売却をしてはどうかと提案されることがあります。債権者としても無策に競売にするよりも少しでも債権の回収額を増やしたいからです。
債務者ご自身が動いて任意売却の意思表示をしてきた場合はそのまま債権者も任意売却を進めていくことが多いのですが、債権者にとって問題なのは債務者が何も動いていないときです。
任意売却はあくまでも所有者である債務者が動かなければ債権者からは行うことができません。債権者が唯一できることは競売だけなのです。

債権者が任意売却を勧めてくる

任意売却パンフレット

そこで債権者は日頃から面識のある不動産会社にその担保不動産の査定を依頼します。
その査定額が明らかに競売の落札履歴から想定できる価格よりも高そうな場合は債務者である所有者に債権者から働きかけて、そのほうが競売よりも残債務も減るし任意売却してはどうかと提案するのです。
そして任意売却すると債務者が意思表示をするとその査定をした不動産会社を紹介するというわけです。

特に住宅金融支援機構の場合は一括請求されて期限の利益を喪失すると任意売却のパンフレットでのご案内が届きます。その中の任意売却の申出書に不動産会社を指定する欄があるのですが、提出期限がぎりぎりだったり特に知っている不動産会社がないということでそのまま空欄で提出してしまう債務者が多いのです。
すると住宅金融支援機構の委託を受けた債権回収会社から紹介された不動産会社がやってきて任意売却を進めましょうと言ってくるのです。

希望しなければ債権者の指定の不動産会社がやってくる

不動産屋

先日のご相談者様もその流れで任意売却を進めようとしたのですが、住宅金融支援機構の委託先の債権回収会社から紹介された不動産会社があまりにも地元の地場の不動産屋さんだったために不安になったそうです。
実際に不動産屋の社長が来られたそうなのですが、質問してもあまり明確な答えはなく債権回収会社から紹介されたからということの一点張りで不信感を持ったそうです。
それでその不動産屋さんへの返答は保留にして当社にご相談されたということでした。
そして丁寧に普段と変わらずお話しをお聞きした上で納得されて当社で任意売却をご依頼いただくことになり無事に任意売却で家を売却することができたのです。

当社も同じように債権回収会社からの紹介で債務者とお会いすることもあるのですがその時も紹介を受けていないご相談者様と変わらない内容の説明をするようにしています。
なぜなら債権回収会社はあくまで金融機関ですので任意売却については債務者に大雑把なことしか伝えていないことが多いからです。
それでよくわからない地場の不動産屋さんを紹介してくるのですから無責任といえば無責任なのですがそもそも任意売却は債務者が任意で行うものですので債権者である債権回収会社は不動産会社に入ってもらって任意売却できれば別にどこでもいいのです。
なので任意売却の依頼を受けたのが紹介先の不動産会社でなく当社であったとしてもそれで任意売却が進むのであれば別にいいのです。問題は、任意売却に長けていなさそうな地場の不動産屋さんを紹介されて、そのまま任意売却を進めてしまって、もしうまくいかなかったら、債務者にとっては残念な結果になるということです。

任意売却は、実績ある信頼できる専門業者へ

不振な業者

 住宅金融支援機構の委託を受けている債権回収会社は3社あるのですが、その中の1社は子会社に不動産会社を持っていて、その不動産会社が印刷されている任意売却の申出書を送ってきていたこともありましたので、そこと会ってみて頼りなさそうなら不動産会社を変える判断も必要です。
任意売却の申出書を出してしまったあとでも不動産会社の変更は可能ですのでご安心ください。変更した不動産会社でまた1から書類を出し直すだけなのでそれほど問題ではありません。それよりもよくわからない不動産屋さんに任意売却を任せてしまっていることのほうが問題です。

 特に競売にかけられるという不動産が、本当にきちんと任意売却できるのかどうかは、まずは所有者さんからのご依頼を正式に頂いて、その上でひとつひとつ絡まった糸を紐解いていく、地道な作業と経験が必要になります。
先述のDMを無差別に送り付けている様な業者は、安易な方法で困った人を引っかけにきている不動産業者ばかりなので、もしそのDMを見て問い合わせがあったとしても、任意売却に着手してみて、なんだか難しそうな案件は、依頼を受けるだけ受けて、結局放置する場合すらあるので、本当に注意してください。

競売よりもメリットの多い任意売却

ご覧いただいたように、滞納を続けたまま放置していると「競売開始決定通知書」が届き、競売の手続きが始まります。一旦始まると簡単に止めれれるものではないですし、万が一競売で自宅が処分されるようなことになれば、残債が多く残る可能性もあり、任意売却を行う場合と比べるとその後の生活も大きく代わるほどに大きな違いが出てくるのです。

任意売却は、強制的に進んでいく競売とは違いあなたの意思で売却する方法です。

売却していく流れをお打ち合わせしながら、希望に沿う形で進めていくことが可能です。また、残債が残る場合についても債権者との交渉で無理のない返済額にすることも可能です。

 

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