全国住宅ローン返済相談センター お気軽にお電話下さい 任意売却無料相談 お問い合わせはこちらから お問い合わせはこちらから 土日祝も受付 ハウマッチ 電話発信ボタン

 

資産が減り続ける個人投資家たちへ

不動産投資で成功する為に
不動産投資で成功する為に

低金利の現在、高利回り商品として各種金融投資商品同様に不動産投資する方が増えているようです。不動産投資信託(リート)や不動産小口化商品(任意売却による不動産投資物件)等々様々ですが、考え方の基本は皆同じです。

以下、不動産投資で失敗しないための基礎的な7つのポイントをあげてみました。

不動産投資で失敗しないための7つのポイント

1.利回りで検討すべし

不動産の利回りは、広告等では「表面利回り」を表示し「利回り○%」とうたっていることが多いようです。

「年間収入÷購入費用」で表される、いわゆる利回りにおいて、分子である年間の賃料から「固定資産税」、「管理費」、「修繕費」、(借入を起して購入する場合は借入金利)を差し引いて、また購入費用には購入価格に「不動産取得税」、「登録免許税」、「仲介等手数料」、「ローン手数料」をプラスして「純」の「利回り」を計算すべきです。

2.不動産投資は「立地が命」と思うべし

空室率の問題も、賃料の低下の問題も、将来の不動産自体の価格の問題もその立地が大きく影響を及ぼすことは明白です。将来の転売の問題も全て立地が命です。立地の善し悪しを判断する知識、経験は非情に大切です。

3.他の金融商品との違い

他の金融商品との違いは、不動産に対する投資ゆえに多々ありますが、一番の明白な違いは換金性の問題でしょう。投資した不動産を現金化するには購入者を見つけて売却しなければなりません。つまり不動産投資の換金性は低いと言わざるをえません。よって余剰資金等での投資以外は勧められません。

4.賃料の想定は適切か確認

中古物件等で既に入居済みの利回り確定物件であっても、その契約賃料が、周辺の相場に比べて既に割り高な場合、その入居者が出た後、賃料を下げてテナントを募集しなければなりません。この場合、結果として当然利回りは低くなります。中古の物件で既に既にテナントが入居している場合も、新築物件の想定賃料も、各物件の賃料が高めに設定されていないか注意が必要です。

周辺の実質の賃料相場(「出し値」と「決まり値」=実質賃料の差が大きいので注意)をよく調べて、利回りを計算致しましょう。

また、よく賃料保証をうたう物件もありますが、この契約は通常3年ごとの見直しですので、長い将来に渡って賃料を保証するものではありません。また、保証する企業が大手でなければ体力的に実質的な保証は非現実的ものです。

5.「空室率」や将来の「賃料の低下」も当然考慮するべし

賃貸市場の需要と供給のバランスは今後も崩れて行くと考えられます。よって常に満室を想定した計画は非現実的と言えます。賃料の低下も見込んだ将来の収支を想定しましょう。

6.耐震基準値をクリアーしているかを確認すべし

外資系企業が日本の不動産投資をする場合、新耐震基準に制定後に建てられたものかどうか必ず考慮に入れます。つまり国内で過去に発生した大震災級の地震が起きた時に、建物の価値が大きく変動するリスクを考慮に入れているのです。建物の耐震性、管理・修繕状態、老朽化の程度は当然考慮に入れるべきです。

7.情報開示の必要性

投資用不動産の購入に当たっては、その不動産の「賃貸借契約内容」、「賃借人の信用情報」、「建物の管理契約(規約)内容」、「修繕計画内容」、「賃料の過去の推移」「周辺の実際の賃料相場の情報」等々の情報を得て初めて検討できるものです。これらの情報が開示されない(しようとしない)不動産(投資商品)の購入は勧められません。

不動産投資をお考えの方へ

当社では、不動産投資をお考えの方に、各種不動産投資商品(任意売却による不動産投資物件)をお客様に代わって調査、診断する業務を行なっています。

プロの専門家としての視点から、不動産投資商品に対するコンサルィング(相談)も随時受付けております。

  • 1)お客様の購入前に投資物件を徹底的に調査し、投資判断の良し悪しを科学的にご提案する
    「不動産調査・購入代行業務」
  • 2)資料等をお持ちいただいて、専門的・客観的アドバイスをさせて頂く
    「不動産コンサルティング業務」

エイミックスでは長年の実績や経験からお客様に的確なアドバイスをさせて頂いております。最終判断をする前に一度、エイミックスまでご相談下さい。

ご相談は下記までお気軽に!(ご相談は無料です)

フリーダイヤルPC用

フリーダイヤルスマホ用

メール相談PC用

メール相談スマホ用

ハウマッチスマホ用

関連リンク

このページのトップへ戻る