住宅ローン返済中に不動産価格が下がり始めた。今売るべき人・待てる人の判断軸
オーバーローン / 任意売却 / 収入減少 / 滞納
「不動産価格が下落すると聞いた。住宅ローンの返済が苦しい今、売るべきか待つべきかわからない」
「金利が上がって毎月の返済が苦しくなってきた。今のうちに売って整理した方がいいのか」
「まだ払えているが、価格が下がったらオーバーローンになるのが心配。今の価格のうちに動くべきか」
2026年、変動金利の上昇・物価上昇・購入者の予算縮小が重なり、不動産市場は転換点を迎えています。都心部では依然として高値圏が続く一方、郊外・地方・投資用物件では価格調整が始まりつつあります。住宅ローンの返済が苦しい方にとって、「今すぐ売って整理するか・もう少し様子を見るか」という判断は、その後の人生に大きく影響します。「待った結果、アンダーローンからオーバーローンに転落して選択肢が減った」というケースが実務上出始めています。
この記事では、任意売却専門23年のエイミックスが、価格下落がローン返済者に与える影響・今すぐ動くべき人・待てる人の判断軸を、実務の観点から解説します。
📋 この記事でわかること
1. 2026年の不動産価格はどう動いているか
2026年の不動産市場の現状を整理します。
金利上昇が購入者の予算を直撃している
2024年以降、日銀は段階的な利上げを進め、政策金利は2026年5月現在0.75%まで上昇しています。これを受けて各金融機関の変動金利の適用金利は1%前後まで上昇しており、2026年後半にも追加利上げが見込まれています。住宅ローンの月々の返済額が増えることで、購入者が借りられる金額（購入予算）が減少しています。同じ物件でも「この金利では月々が払えない」と判断する購入者が増え、需要が縮小しています。
売却件数は増加・購入者は減少という構図
「今のうちに売ろう」という売却希望者が増える一方で、金利上昇で購入予算が削られた買い手は減っています。供給過多・需要不足の構図が強まると、物件価格への下落圧力が高まります。特に投資用物件・郊外エリア・築年数の経過した物件から価格調整が始まっています。
⚠️ 重要：価格下落の速度はエリア・物件種別によって大きく異なる
「不動産価格が下落する」という一般論は、すべての物件に均一に当てはまるわけではありません。都心部・交通利便性の高いエリア・人口流入が続く地域では価格が維持されているケースがある一方、郊外・地方・投資用物件では下落が先行しています。まず自分の物件が「今いくらで売れるか」を把握することが、判断の出発点になります。
2. 価格下落がローン返済者に与える影響
不動産価格の下落は、住宅ローン返済者の状況を直接的に変化させます。数字で整理します。
価格下落がローン返済者の状況に与える影響（例）
| 状況 | 現在（2026年5月） | 価格10%下落後 |
|---|---|---|
| 物件の市場価格 | 4,000万円 | 3,600万円 |
| ローン残債 | 3,800万円 | 3,800万円（変わらない） |
| 売却した場合の収支 | +200万円（アンダーローン：通常売却で完済可） | −200万円（オーバーローン：任意売却が必要） |
この例では、価格が10%下落するだけで「通常売却で完済できる状態（アンダーローン）」から「売っても残債が残る状態（オーバーローン）」に転落します。アンダーローンの今なら売却代金でローンを完済し、手元に200万円が残ります。しかし10%下落後は、売却しても200万円の残債が残り、任意売却が必要になります。今動くか・待つかで、手元に残るお金が400万円変わるという計算です。
「今売るべきか・待つべきか」を一緒に整理します
まず現在の物件の市場価格を把握することが判断の出発点。AI査定でまず確認してみてください。
3. 今すぐ売るべき人の条件
以下の条件に当てはまる方は、価格が下落する前の今のうちに動くことを真剣に検討することをお勧めします。
- 現在アンダーローン（市場価格＞残債）で、返済が苦しくなってきている
今なら通常売却で残債を完済し、手元にお金を残せます。価格が下落してオーバーローンになってからでは、任意売却という手段に限定され、売却後も残債が残ります。アンダーローンの今が最もクリーンな出口です。 - 変動金利で、返済額がさらに上昇する見込みがある
2026年後半にも利上げが見込まれる中、返済額がさらに増えることが予想される場合、「今払えているが将来払えなくなる」という状況が近づいています。払えなくなってからではなく、今動くことで選択肢が広がります。 - 定年まで10年以内で、年金収入では払い続けられない見込みがある
価格が高い今のうちに通常売却で整理することで、定年後の住宅ローン問題を先回りして解決できます。定年後に価格が下落した状態で任意売却することより、今通常売却する方が確実に損失が少なくなります。 - 離婚・転勤・相続など、生活環境の変化で住み続けることが難しくなった
住み続ける必要性が低くなった場合、価格が高い今のうちに売却してローンを精算することが合理的です。
4. 待てる人の条件
一方で、価格動向を見ながら待つことができる条件も整理します。
- 返済に余裕があり、当面払い続けることができる
月々の返済が家計を圧迫しておらず、繰り上げ返済・貯蓄も継続できているなら、無理に今売る必要はありません。 - 物件の立地・条件が良く、価格が維持されやすい
都心部・主要駅近・人口流入エリアの物件は、郊外物件より価格の下落耐性が高い傾向があります。価格動向を注意深く見ながら判断する余裕があります。 - 残債がすでに少なく、多少の価格下落があってもアンダーローンを維持できる
たとえば残債500万円・市場価格3,000万円なら、20%下落しても2,400万円で売れるためアンダーローンを維持できます。この場合、価格動向を見ながら最善のタイミングを選ぶ余裕があります。
5. 「もう少し様子を見よう」が危険な理由
住宅ローン返済が苦しい方にとって、「もう少し様子を見よう」という判断が積み重なることが最大のリスクです。
価格下落×滞納の遅延損害金が重なると残債が膨らむ
返済が苦しくなって滞納が始まった後に価格が下落すると、残債が増える（遅延損害金）・売却代金が減る（価格下落）という二重の打撃で、任意売却後に残る残債が大きくなります。「今なら通常売却で200万円残せたのに、1年後には任意売却で300万円の残債が残った」という状況が実務上起きています。
アンダーローンの期間は思ったより短い
住宅ローンの返済では、特に初期段階は元金の減りが遅く、物件価格の下落スピードと元金の減少スピードが競合します。「今はアンダーローンだから大丈夫」という状況が、価格が10〜15%下落することで一気にオーバーローンに転落することがあります。
6. まず現在の市場価格を把握することが先決
「売るべきか・待つべきか」の判断は、現在の物件の市場価格を把握することから始まります。感覚的な判断ではなく、実際の数字を知ることが重要です。
💡 判断に必要な3つの数字
- ① 現在の物件の市場価格
- エイミックスのAI査定（ハウマッチ）でまず目安を確認してみてください。無料で、しつこいセールスはありません。
- ② 現在のローン残債
- 金融機関から毎年届く残高証明書、またはネットバンキングの残高照会で確認できます。①と②の差がプラス（市場価格＞残債）ならアンダーローン、マイナスならオーバーローンです。
- ③ 今後の返済継続可能性
- 収入の見通し・定年までの年数・変動金利のさらなる上昇リスクを踏まえて、「あと何年払い続けられるか」を現実的に評価します。
この3つの数字が揃えば、「今すぐ売るべき人」か「待てる人」かの判断が客観的にできます。エイミックスでは、この3つの数字を整理するところからお手伝いしています。
7. よくある質問（FAQ）
- Q. 今はアンダーローンですが、価格が下がる前に売った方がいいですか？
- 返済が苦しくなってきている・変動金利がさらに上昇する見込みがある・定年が近いという条件が重なっているなら、今のうちに売ることを真剣に検討することをお勧めします。アンダーローンの今は通常売却で残債を完済し、手元にお金を残せます。価格が下落してオーバーローンになってからでは選択肢が限られます。まず現在の残債と市場価格の差を確認してみてください。
- Q. 価格が下落してオーバーローンになってしまいました。もう売れませんか？
- オーバーローンになっても、任意売却という方法で売却できる場合があります。売却代金で残債を完済できない分は残りますが、売却完了後にご本人（債務者）と債権者が直接協議して返済条件を決めます。生活実態に応じた分割返済に設定されることが多く、月々1万円程度のケースも実務上あります。価格が下落する前に動ける段階での相談が最善ですが、下落後でも出口はあります。
- Q. まだ返済できています。でも価格下落が不安です。相談できますか？
- はい、ぜひご相談ください。「まだ払えているが将来が不安」という段階でのご相談が、選択肢を最も多く残します。現在の物件の市場価格・残債・収入の見通しを整理して、今すぐ動くべきかどうかを一緒に判断します。
- Q. 価格が回復するまで待ちたいのですが、どのくらい待てばいいですか？
- 価格がいつ・どの程度回復するかは予測が難しく、「回復を待つ」という判断は不確実性を伴います。その間も住宅ローンの返済は続き、変動金利がさらに上昇する可能性もあります。返済に余裕があり物件の立地条件が良い場合は待てますが、返済が苦しい状況で価格回復を待つことは損失を拡大するリスクがあります。まず現在の数字を整理した上で判断することをお勧めします。
8. まとめ
✅ この記事のポイント
- ● 2026年、金利上昇・購入者の予算縮小が重なり、不動産価格への下落圧力が高まっている。ただし下落幅はエリア・物件種別によって大きく異なる。
- ● 価格が10%下落するだけで「アンダーローン（通常売却で完済可）」から「オーバーローン（任意売却が必要）」に転落するケースがある。
- ● 今すぐ売るべき人：返済が苦しい・変動金利がさらに上昇する見込み・定年が近い・生活環境が変わった。
- ● 待てる人：返済に余裕がある・立地条件が良い・残債がすでに少ない。
- ● 判断に必要なのは「現在の市場価格」「残債」「今後の返済継続可能性」の3つ。まずこの数字を把握することが先決。
- ● 「もう少し様子を見よう」が積み重なると、アンダーローンの期間を逃してオーバーローンに転落するリスクがある。
「今売るべきか・待つべきか」まず現在の物件の価値を確認しましょう
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この記事の監修・相談回答
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士 / 公認不動産コンサルティングマスター / 2級FP技能士 / 相続診断士
「今売るべきか・待つべきか」という相談が2026年に入って急増しています。アンダーローンの今なら通常売却で完済できるのに、「もう少し様子を見よう」を繰り返しているうちにオーバーローンに転落するケースを実務上見てきました。判断に必要な数字（市場価格・残債・返済継続可能性）を整理するだけで、答えが見えてくることが多いです。「まだ払えているが不安」という段階からのご相談をお待ちしています。
