高齢者の任意売却「住み続けたい」を実現するリースバックの限界と現実

「長年住み慣れた家は残したいが、老後の資金や住宅ローンの返済が苦しい」「リースバックなら家を売っても住み続けられると聞いたが、本当に安全なのか」──
特に高齢者の任意売却の相談において、この「リースバック」に関するお問い合わせは急増しています。
リースバックは、まとまった資金を得て、なおかつ住み続けられるという大きな希望を持つ解決策です。しかし、契約内容を安易に受け入れてしまうと、将来的にかえって生活を苦しくするリスクも潜んでいます。
本記事では、任意売却の専門家として、リースバックの公正なメリットと、特に高齢者が知っておくべき「3つの大きなリスク（限界）」について、正直に解説します。

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部で任意売却部門を立ち上げ、
銀行・保証会社・破産管財人弁護士と連携し、住宅ローン返済に困難を抱える方々の相談を300件以上担当。

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リースバックとは？高齢者の任意売却における位置づけ

専門家が指摘するリースバックの「3つの大きなリスク」

メリットばかりに目を向けず、特に年金生活に入った高齢者の方は、以下のリスクを理解し、賃貸条件を慎重に検討する必要があります。

リスク１：賃料設定が高く、新たな負担になる可能性がある

リースバックの賃料は、一般の賃貸住宅の相場とは異なり、買主側の「投資利回り」に基づいて設定される場合が多く、高めに設定される傾向があります。そのため、得られた資金を賃料で食いつぶし、かえって老後の家計を圧迫するリスクがあります。契約前に、賃料を生涯にわたって払い続けられるかを厳しく試算すべきです。

なお、リースバックを利用する場合、売買契約と賃貸借契約の双方について、宅地建物取引士による「重要事項説明」（宅建業法第35条）を受ける必要があります。 契約内容の制限、賃料の算定根拠、契約期間、更新の有無、買戻しに関する特約など、法的に重要な事項が書面で説明されるため、必ず内容を確認し、不明点はその場で質問してください。

リスク２：再購入（買戻し）が希望通りにいかない

将来の買戻しを期待する方が多いですが、以下の現実があります。

1. 買戻し価格は売却価格より大幅に高く設定される。
2. 買戻しを希望する時点で、買主が売却に応じてくれないリスクがある。
3. 高齢であるほど、ローンの審査基準（年齢、返済比率、収入の継続性等）を満たすのが難しくなる。

買戻しを前提とする場合は、その条件（価格や時期）を契約書に明確に盛り込むことが必須です。

リスク３：賃貸借契約の期間と終了による退去リスク

リースバックでよく利用される「定期借家契約」は、契約期間（3年～5年など）が満了すると、売却先（大家）の意向で更新せずに退去を求められる可能性があります。普通借家契約と比べて住居の安定性が低く、特に高齢になってからの急な引っ越しは、大きな負担となるため、契約形態をよく確認する必要があります。

失敗を避けるための必須チェックリスト

リースバックを選択する場合は、以下の点を任意売却の専門家や法律専門家と連携して厳しくチェックしてください。

• 賃料の適正評価: 買主の提示した賃料が、周辺相場やご自身の年金収入に見合っているか？
• 契約形態の確認: 普通借家契約（更新が可能）か、定期借家契約（契約終了で退去の可能性）か？
• 買戻し条件の明記: 買戻しの意思があるなら、将来の価格や期間を特約として書面に残しているか？
• 修繕費用の負担: 建物が老朽化している場合、大規模な修繕費用が賃借人（売主）負担になっていないか？

さらに、売主が宅建業者に自宅を売却する場合、一般的なクーリングオフ制度が適用されないケースがあります（宅建業法第37条の2 等）。 そのため、訪問や電話での強引な勧誘、即決を促す説明を受けた場合には特に注意が必要です。契約の前には、第三者の専門家に相談し、冷静な判断を行うことが重要です。

任意売却 Q&A

Qリースバック以外に住み続けられる方法はありますか？

A親族などに一時的に家を買ってもらい、金銭的な余裕ができたときに買い戻す「親族間売買」という方法も選択肢の一つです。税務・法律上の注意点が多いため、専門家にご相談ください。

Qリースバックの契約を断ることはできますか？

A売却先候補の一つとして検討できます。もし条件が合わなければ、通常の任意売却で第三者に売却し、別の賃貸物件に移るという選択も可能です。