住宅ローン破綻を防ぐ！「借り換え」を検討すべき3つのサインと審査落ち後の対策

「物価が上がって生活が苦しい」「変動金利が上がったら返済できなくなるかも…」

将来の不安から、月々の返済額を減らすために「住宅ローンの借り換え」を検討する方が増えています。確かに、金利の低いローンに借り換えることができれば、返済負担は劇的に軽くなります。

しかし、借り換えには「3つの必須条件」があり、さらに「たった1回の滞納」でその道が閉ざされることをご存知でしょうか？
この記事では、借り換えで効果が出る具体的な目安と、万が一審査に落ちてしまった場合に取るべき次善の策について解説します。

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士

「銀行に借り換えを断られた」というご相談が急増しています。実は、借り換え審査否決は「住宅ローン破綻の予兆」です。もし断られても諦めないでください。任意売却やリースバックなど、生活を守る手段はまだ残されています。

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効果が出るのは誰？借り換えを検討すべき「3つのサイン」

一般的に、借り換えによる諸費用（手数料や登記費用）を差し引いてもメリットが出るのは、以下の3条件を満たす場合と言われています。

1. 金利差が「1%以上」ある

現在のローン金利と、借り換え先の金利差が1%以上あることが目安です。
（例：現在2.5% → 新ローン1.0% など）
ただし、残存期間が非常に長い場合は、0.5%程度の差でもメリットが出ることもあります。

2. ローン残高が「1,000万円以上」残っている

残高が少ないと、金利が下がっても軽減される利息額が少なく、借り換え手数料（数十万円〜）の方が高くなってしまう可能性があります。

3. 返済期間が「10年以上」残っている

返済期間が短い場合も同様に、利息軽減効果が薄くなります。

「借り換え審査に落ちた」場合の深刻なリスク

もしあなたが、「収入減少」や「過去のうっかり滞納」、「健康状態（団信に入れない）」などを理由に借り換え審査に落ちてしまった場合、それは「現状のままでは完済が難しい」という銀行からの客観的な評価とも言えます。

無理に今の支払いを続ければ、いずれ貯金が底をつき、本当の滞納が始まってしまいます。借り換え不可＝黄色信号と捉え、すぐに別の対策を講じる必要があります。

借り換えがダメだった時の「次の一手」

借り換えができない場合でも、家を守る、あるいは生活を守る方法はあります。

1. 既存銀行への「リスケジュール（条件変更）」相談

他行への借り換えではなく、今借りている銀行に「月々の返済額を一時的に減らしてもらう」相談です。ただし、これは元金の支払いを先送りするだけであり、トータルの支払額は増える点に注意が必要です。

2. リースバックで「住み続ける」

自宅を投資家などに売却し、賃貸として住み続ける方法です。ローンの支払いがなくなり、固定資産税の負担も消えます。「家賃」が発生しますが、ローンの重圧から解放されます。

3. 負担が限界なら「任意売却」でリセット

すでに家計が赤字なら、無理をして家を維持し続けることが最大のリスクです。市場価格に近い価格で売却（任意売却）し、残債を整理して、身の丈に合った賃貸住宅へ引っ越すことが、生活再建への一番の近道になることもあります。

よくある質問（借り換えと金利リスク編）

Q 転職したばかりですが、借り換えはできますか？

A 非常に厳しいのが現実です。一般的に借り換え審査では「勤続年数1年以上（場合によっては3年以上）」が求められます。転職直後で収入の安定性が証明できない場合、審査で否決される可能性が高いです。

Q 借り換え審査に落ちたら、今借りている銀行にバレて一括請求されますか？

A いいえ、他行の審査に落ちたことが現在の銀行に伝わることはありませんし、それだけで一括請求されることもありません。しかし、審査に落ちたということは家計のリスクが高い状態ですので、早めの対策が必要です。