債権回収会社（サービサー） – エイミックスの用語辞典

住宅ローンを滞納していると、ある日突然、この債権回収会社(※サービサーとも呼びます)から電話があったり、書面での通知が届いたりします。

また、「任意売却後の残債を譲り受けたので、今後はこちらに連絡を下さい」との通知や連絡が来ることもあります。

この債権回収会社とはいったい何者なのでしょうか？債権回収（さいけんかいしゅう）という会社名を初めて目にして怖そうなイメージを持たれたという方も多くいらっしゃいます。それでは、債権回収会社というものは何者なのか？を詳しく見ていきましょう。

監修

	細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 2級フィナンシャルプランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続診断士 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。
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■債権回収会社(サービサー)とは何なのか？

債権回収会社とは一言でいうと、

法務省から特別に認可された債権回収代行業者のことを指します。

債権回収会社というものが出来るまでは、債権回収代行業務は権限が弁護士にしかない業務で、弁護士以外が業として依頼を受けて債権回収代行業務すると罰せられていました。

例えば、映画やドラマで一般人が他人の借金の取り立てをしているシーンをよく見かけると思いますが、実際なら全部違反です。

大量の不良債権が発生したバブル経済の崩壊後に弁護士だけでは対応できないとのことで、債権回収代行業務を専門に管理する会社が必要となってきて、法整備が進められたという経緯があります。それで弁護士法の特例として債権回収代行業務を債権回収会社が行うことが認められたのです。なので法務省の厳しい認可条件をパスしたきちんとした会社しか登録できないようになっているので安心です。

法務大臣の認可を取れる債権回収業者の条件とは？

法務大臣から債権回収会社として認可をもらうためには以下の条件が主に必要です。

• ①資本金が5億円以上の株式会社であること
• ②暴力団員または暴力団員を辞めてから5年以内の者が従事していないこと
• ③常務に従事する取締役のうち1人以上が弁護士であること
• ④禁固刑以上に処されて5年を経過しない者が従事していないこと
• ⑤破産者で復権していない者、成年被後見人が従事していないこと

最低限上記5項目をクリアしていないと債権回収会社として法務大臣の認可を取得できません。特に一定以上の資本額がある株式会社で、専門知識のある弁護士が1人以上取締役に就任していることがポイントとなります。

また、債権の取り立てに当たっては暴力団（反社会的勢力）が入ることのないよう、特に暴力団員の排除には厳格なルールとなっています。

取り扱うことのできる債権

債権回収会社に債権回収を代行することが認可されているとはいっても、ありとあらゆる債権の回収代行ができるというわけではありません。債権回収会社が取り扱えるのは、特定金銭債権といわれる一部の債権のみとされています。

特定金銭債権とは、債権管理回収業に関する特別措置法2条の債権のことで、主には金融機関(銀行)や農林中央金庫、保険会社、貸金業者や政府関係金融機関などの有する債権のことを指します。

私たちの生活で身近なものでは、

• ◎金融機関が有する貸付債権クレジット債権
• ◎保証契約に基づく保証会社の債権

などが含まれます。

住宅ローンでの残債も、上記の金融機関や保証会社の債権に当たるため、債権回収会社は住宅ローンの債権回収の代行ができるというわけです。

具体的にどのような企業があるのか？

債権回収会社の大半は、金融機関(銀行・クレジット会社・消費者金融等)やリース会社、投資ファンドの子会社にあたります。SMBC債権回収、みずほ債権回収などは、名前からすぐに系列と分かる会社です。また、独立系として弁護士や一般事業法人が立ち上げて債権回収代行業務を始めている債権回収会社も存在します。

さらに、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の債権を専門に扱う債権回収会社もあり

• 住宅債権管理回収機構(JLS)
• 三菱 HC キャピタル債権回収（旧日立キャピタル債権回収）2021年7月1日より新社名
• エムユーフロンティア債権回収

の3社がそうで、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)がらみの債権回収案件は必ずこの3社のいずれかが窓口となります。

■任意売却後の残債務を債権回収会社が買い取るってどういうこと？

任意売却後、売却価格よりも住宅ローンの残債務が大きい場合には残債務が発生します。この残債務は最終的にはどうなってしまうのでしょうか？

任意売却後に残った残債務は、最終的には不良債権として、債権者から債権回収会社に売却されていくことになります。

では任意売却後の残債務が、債権回収会社に売却されたらどうなるのかを見てみましょう。

任意売却後も残債務の支払いは免除されません

オーバーローンでの任意売却後に残債務が残ってしまったら、その残債務の支払いはすぐに免除されるというわけではありません。しかし、任意売却後の残債務の債権は債権者にとってもあまりうまみのあるものではないというのが事実です。

なぜなら任意売却後の債権はいわゆる無担保債権となり、もし債務者の支払いが滞っても任意売却前のように債権者が抵当権を実行したりして回収できないからです。

債務者から、「ない袖は振れない」と言われてしまうと、債権回収がとたんに難しくなってしまうのです。

ですので、このような任意売却後の無担保債権は、不良債権としてある程度のタイミングでサービサー＜債権回収会社＞と呼ばれる債権回収業者に売却されることが多いのです。

その後、債権回収会社に売却が行われた後は、そちらに支払い義務が引き継がれることになります。

売却されるのが無担保債権というのがミソ

任意売却後の残債務が免除されるということはないと申し上げましたが、上記の通り不良債権として債権回収会社に売却される際に、不良債権ということもあり元々の債権額よりもかなり低い金額で債権回収会社は買い取っているということがポイントです。

例えば残債務が1000万円残っていたとして債権回収会社がその何％かで買い取っているという場合です。

こういう場合には交渉により残債額の減額やより負担の軽い分割返済に応じてくれるケースがあるということです。

任意売却後の残債務の支払いは交渉で減額できることがある

住宅ローンを融資していた銀行は、住宅ローンの延滞が一定回数を超えた段階で保証会社から住宅ローン残債務全額の代位弁済を受けて、すべての住宅ローン債権を保証会社に譲渡してしまいます。

代位弁済で住宅ローン残債務の債権を譲渡された保証会社も、抵当権がついている住宅を競売や任意売却で処分して全額もしくは一部を回収したあと、残りの残債務に関しては不良債権として債権回収会社に売却するのです。

保証会社はそもそも、

• ◎住宅ローンの保証に入る際に支払われた保証料
• ◎住宅の任意売却または競売での回収

で、元が取れているので、それ以上の残債務の回収についてはあまり期待せずに、債権額の数％という金額で債権回収会社に売却することが多いのです。

残債務の債権を買い取った債権回収会社との交渉で減額される可能性があります

債権回収会社は、債権額の元本よりも大幅に低い金額で残債務の債権を保証会社から買い取りしていますので、理屈では額面全額を返済してもらわなくても利益が出ることになります。

もちろん本音では全額返済してもらうのが一番利益が出るのですが、それが出来ないから債務者が任意売却や競売で住宅を処分した後だということは債権回収会社も百も承知の上なのです。

もともと回収可能な確率の低い無担保の不良債権なので、返済については過度に期待していないともいえます。

そのため交渉次第では、

• 　◎残債務よりも安い金額で債権を一括払いで買い戻す
• 　◎生活に負担のない範囲での低額での分割返済

に応じてもらえる可能性も十分に考えられます。

【重要】任意売却を行う前に十分説明を受けられたかがポイント

このような内容を、

• ◎任意売却したあとで初めて知る
• ◎任意売却する前の相談の時点で知っておく

のとでは、任意売却している最中の精神的な安定感がまるで違います。

どうなってしまうのだろうという不安を持ちながらの日常生活を送りながら任意売却を進めていくことは精神的につらいですし、仕事などにも影響しがちです。

私たちエイミックスは任意売却の専門の不動産業者として、任意売却のことだけでなく、任意売却後のことに関してもできるだけ安心してもらえることを最優先に取り組んでいます。

なぜなら任意売却することだけが目的ではなく、あくまでも解決の手段としての任意売却であり、ご相談者様とそのご家族が元の不安のない生活を取り戻して頂くことが本当の目的なのです。

不安で夜も眠れないというご相談者様はたくさんいらっしゃいます。

私たちにご相談頂くことで少しでも不安が払拭でき、今後の将来に少しでも希望を持って頂くことを願って、私たちは日々任意売却に取り組んでおります。

任意売却において債権回収会社と取引実績があることは非常に重要

任意売却業務している不動産会社において、債権回収会社との取引実績を多く持つということは任意売却をスムーズに進めるにあたり非常に重要なファクターとなります。それは債権回収会社によって任意売却に対する考え方やスタンス、業務の進め方が大きく違うからです。

また何度も取引していることで阿吽の呼吸ではありませんが、債権回収会社側がなにを求めているかが分かるので、取引実績が多いほど暗黙の了解で任意売却はスムーズに進むことになるのです。

逆に初めて取り組む不動産会社だと、とんちんかんな対応となり債権回収会社側を困惑させてしまったり、知らないうちに競売手続きに入られてしまったりして思い通りの目的を達成できない可能性がありますので注意が必要です。

私たちは任意売却専門会社として取引を重ねており、任意売却している概ね全ての債権回収会社との取引実績がありますので安心してご相談ください。