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任意売却のメリット。競売と比較した10の利点とは

任意売却のメリットを理解する

任意売却は、競売と比較して住宅ローンの返済に困った方にとてもメリットが多い解決方法です。

ただ、どんな方法もですが、まずしっかりとそのメリットが今の自分の状況に合ったものなのか?などをしっかりと把握した上でご依頼することが重要となってきます。また、併せてデメリットについてもしっかりと理解し、どんな事が起こりえるか?どう対応したらいいのか?も想定しておきましょう。

任意売却の主な10のメリット

メリット 1競売に比べより市場流通価格に近い高値で売却できる

価格相場

競売は、基本的にプロの業者の販売用不動産の「仕入場所」として取引されているところで、一般の流通価格とかけはなれた額で落札されることが多く、その分ローンの残債も多くなります。そうなってしまうと競売後に多額のローンの返済を求められ場合によっては給与を差し押さえられるということも起こり得ます。

任意売却であれば、普通の不動産売買と同じく、広く一般の方々に対して売却活動を行います。それにより一般の流通価格に近い価格での売却ができますので、競売に比べてその分だけローンの残債を圧縮でき、任意売却後の生活の再建も行いやすくなるのです。また、任意売却であれば残債の支払いも債権者との協議により無理のない金額での返済ができ、場合によっては※債権譲渡され一括金での解決を債権者から持ちかけられることもあり有利です。

 
 
 相談員細貝  
相談員 細貝(ほそがい)
 
競売よりも2~3割程度高値で売却できるため、競売よりも残債務を減らすことができます。これが最大のメリットです!
 
 

関連ワード

債権譲渡(さいけんじょうと)とは、債権の譲渡、すなわち、債権をその同一性を変えずに債権者の意思によって他人に移転させる ( durchgehen ) ことをいう。”

出典:「債権譲渡」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年2月09日 (土) 15:20 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/債権譲渡

メリット 2引越し時期の融通が利き自分のタイミングで引き渡しできる

引っ越し

競売では裁判所によって入札期日が決められ、決められたスケジュールに沿って進んでいき、落札者が決まれば立ち退きを迫られたり、不法占拠者として訴えられたりすることがあり非常に不安定な日々を過ごすことになります。しかし、任意売却であれば債権者や買主様との協議の中で無理のない引越しスケジュールを組むことができますので通常の不動産売却とそれほど変わらない形での穏やかな退去となりますので安心です。

メリット 3引越費用などを手元に資金を残すことができる

資金

自宅を売却せざるを得ない人は、生活に困窮している方が多いため引越費用(運搬費用)を工面するのも難しい人がほとんどです。

競売による落札の場合、引越費用を落札者に請求しても支払われることはほとんど無く、貰えたとしても5万円程度が関の山で強制執行で追い出されることすら有ります。

一方の任意売却の場合、持ち出し費用がないことと、引越費用(運搬費用)は、返済すべき売買代金から、債権者の好意として、その一部を控除費用として認めてくれる場合があります。任意売却後の新たな生活を考えると、引越費用の捻出はとても価値があるのではないでしょうか。

任意売却において「引越し費用を多額に出します」という広告を良く見ますが、あまり信じない方がよいと思います。引越し費用は債権者の好意であるため普通では考えられません。悪徳業者に気をつけてください!

メリット 4手持ち資金の持ち出しがない

持ち出し金不要

住宅を購入する際には、諸費用を自己資金として支出しなければならなかった事を覚えていると思いますが、不動産を通常売却する際は同じように諸費用は当然かかります。

しかし、任意売却のケースだと、住宅ローンが払えないくらいの難しい状態ですから、諸費用などの資金を持ち出しする事ができないのがほとんどです。さらにマンションの場合、管理費なども滞納されている方も多いのです。

任意売却は、こうした滞納分に加えて、必要な仲介手数料、抵当権抹消費用、司法書士費用など、ほとんどすべての費用を債権者が売却価格の中から控除してくれるのです。

なので所有者の自己資金の持出しが無いのです。

↓任意売却の費用について詳しく

任意売却に費用はいくらくらい掛かるの?

 

メリット 5任意売却後の残債務の返済交渉ができる

 
 
 相談員古家  
相談員 古家(ふるいえ)
 
任意売却をされた方がもっとも気になるのは、「売却後の残債務はどうなるか?」ということではないでしょうか?
 
 
金融機関との交渉

任意売却で不動産を売却し、その売却代金を金融機関に返済しても、元々オーバーローン状態だったので残債務が残ります。債務がすべてなくなるわけではありません(競売で売却された場合でも同じです)。

任意売却を行った後の残債務は、無担保債権となる為に、【ポンカス債権】などと一般的に呼ばれています。債務者は担保の不動産を売却した為、無担保の債権だけが残る状態となるのです。よって、売却後に残った債務に関しては、債務者が無理なく返済できる金額で金融機関と交渉をします。債務者の収入状況や生活状況を十分考慮し、返済可能金額してもらえるように協議をするのです。

さらに民間金融機関の借りいれ銀行のプロパー貸しの場合、この無担保債権であるポンカス債権をサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡します(住宅金融支援機構は譲渡しません)。したがって、サービサーとの交渉次第では、格安で一括返済の交渉ができる場合もあります(例えば3000万円の無担保債権が30万円とかに!)。

その結果、住宅ローンを数10分の1~100分の1程度に圧縮できる可能性もあるのです。何故このような事ができるかと言うと、各金融機関は不良債権を一括でサービサーといわれる債権回収の会社に3~10%程度で一括で売却し処理するためで、購入して方のサービサーはその購入価格以上の回収ができればいいので、このような話ができるのです。

エイミックスの交渉実績について詳しくは

エイミックスの金融機関任意売却交渉実績

メリット 6売却後そのまま住み続けられる場合もある

住み続ける

任意売却は自宅などの所有不動産を売却するのが前提です。しかし、長年住み慣れた自宅を離れるのは心が痛むものです。

「できるならば自宅に住み続けたい」「引越ししたくない」と願う人が多いのも事実です。

そして、そう願う方にも方法はあります。


 
 
 相談員北口  
相談員 北口(きたぐち)
 
債務者の自宅を任意売却で売りに出した際、親族知人若しくは投資家に購入してもらうのです。
 
 

そして債務者は、購入してもらった方に家賃として毎月決まった金額を支払い、自宅に住み続けることができます。
その場合、自宅の所有権が買主に移るだけで、これまで通りの生活を続けられます。この方式を「セール&リースバック方式※」と言います。世間的には何ら変わりはないので、気持ちも楽だと言えるでしょう。

知人や親族等に購入してもらえた場合は、比較的家賃も楽に払える交渉ができますが、投資家等は購入時に利回り計算をしてくるのでやや高めな家賃設定になるかもしれません。それと将来にわたって買い戻しの約束をする場合、購入時にかかった費用プラス利益がいくらといった形の約束をしなくてはなりません!

それが「セール&リースバック方式」といわれる方法です。

セール&リースバック方式について詳しくはこちら

リースバックと任意売却セットでそのまま自宅に住み続ける

メリット 7任意売却は所有者の意思で売却できる

競売と任意売却の違い

競売の場合、所有者の意思と関係なく、強制的にスケジュールにそって不動産が売却されてしまいます。

落札後に競落した方が来られて退去を申し入れられます。拒否すれば強制執行にかけられたりもします。当然引越し費用は出ないと考えていいでしょう。

一方、任意売却の場合、所有者自らが契約行為を行い、所有者が売却価格などに納得したうえで売却できます。
契約後ある程度の日にちを長めに見た引渡しの日等も相談できます。

 
 
 相談員北口  
相談員 北口(きたぐち)
 
弊社の專門相談員が債権者と話し合って、引越しにかかる費用の交渉窓口にもなって運搬賃等を出して頂けるよう交渉をし、退去日を決めて取引をさせて頂きます。
 
 

メリット 8近所や周りの人に知られない

聞き耳

自宅などの不動産が競売にかけられると、競売物件として書類(俗に言う3点セット)が裁判所に掲示されることに加え、官報や競売情報誌などにも物件情報が掲載されます。

加えてインターネットにも掲載されて誰でも閲覧できる状態となるため、世間体を気にされる所有者にとって、競売の公表は大きな心痛となりえます。しかし、任意売却は通常の不動産売買とほとんど同じなので、競売にかけられたときのように情報が外部で公表される心配がありません。

通常に売り出す方法となんら変わりなく売却活動をするため、世間では「売りに出てるんだな」という感じで受け止められますので、違和感はないと思います。

よって売却後に近くに引っ越した場合でも、住宅ローンの返済に困って家を売却したなどの情報が知られることはなく、今まで通りのご近所付き合いが保てます。

メリット 9精神的にダメージが少ない

ノーダメージ

裁判所が主導して進める競売では、債務者の意向は全く反映されることはありません。

強制執行のような形で債務者の存在を無視したかのような形で手続きが進んでいきますので、精神的にダメージを受けてしまう人が少なくありません。ご近所にも競売になっているということは金銭的に厳しかったのだと勘繰られてしまいます。

しかし任意売却であれば裁判所は関係ありませんので、あくまで債務者の意思で能動的に売却する形になり、ある程度計画的に退去できますので精神的なダメージも比較的少なく問題解決ができるのです。

メリット 10債権者側にもメリットがある

債権者もメリット

まず、競売より多くの債権が回収可能。これは債務者側のメリットと同様です。

任意売却の大前提は、競売よりも物件が高値で売却できることで、債務者にとってはより多く債務が圧縮でき、債権者にとってはより多くの債権が回収できるのです。この両者のメリットがともに満たされてこそ、任意売却が成功したといえるのです。この部分が同じベクトルなのです。

次に、競売より早期に債権が回収できます。競売の場合、申し立てを行い、不動産が落札され、債権者に売却代金が配当されるまでの期間が6ヶ月~10ヶ月程度はかかります。

これに対して任意売却では、買受人を見つけて利害関係人との債権調整を考慮したとしても、回収までの期間は競売に比べて早くなる場合が多いのです。債権者は借金をできる限り早期に回収したい訳ですから、回収までの期間が競売より早いのは大きなメリットといえます。

デメリットも知っておく

カードなどの信用情報

何事もメリットがあればデメリットもあるものです。では、「任意売却のデメリット」とはどのような点が挙げられるでしょうか。

まず、債務者が一番気になるのが「信用情報に傷がつく」「ブラックリストに載る」ことだと思います。しかし任意売却を行うからブラックリストに載るのではなく、住宅ローンを6ヶ月間滞納し、代位弁済され、期限の利益の喪失をするからブラックリストに載るのです。ですので、任意売却ではなく競売になっても同じくブラックリストに掲載されます。

ちなみに、ブラックリストというリスト自体、じつは存在しません。通常、ローンを組んだり、消費者金融からお金を借りたりした際、顧客情報が信用情報機関に登録されます。
そして一定期間、返済が滞った場合などに事故情報として登録されるのです。このことを「ブラックリストに載る」と言っているのです。

では、ブラックリストに載る(信用情報機関に事故情報として登録される)とどのような影響が出るのでしょうか。例えばば新たにキャッシュカードやクレジットカードがつくれなくなったり、新規のローンが組めなくなったりします。しかし一定期間を過ぎると事故情報の登録は削除され、通常の状態に戻ります。

次に、「すべての利害関係者の同意を得なければならない」ことがあげられます。

任意売却の前提として、すべての利害関係者の同意が必要です。たとえば銀行A、銀行B、銀行Cの3行からローンを借りている場合、この3行すべての同意が求められるのです。

権利関係が複雑であればそれぞれの意見も多く、交渉が難航するケースもあります。最近特に任意売却での権利関係で難しいのは、地方税である固定資産税の滞納の多い人の交渉が厳しいです。

 
 
 相談員古家  
相談員 古家(ふるいえ)
 
その点、競売の場合は利害関係者の同意を取り付ける必要ありません。債務者は何もせず、すべてを放棄すれば競売の手続きが進んでいきます。
 
 

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任意売却のよくある質問(Q&A集)

Q .もう他社で依頼をしたのですが、相談できますか?

A.問題ありません。お任せください。

他社で媒介契約を結んで販売依頼をしているになかなか進まない…そうこうしているうちに住宅ローンの返済は日に日に厳しくなり…というケースは実際よくあります。任意売却のことなら専門の不動産会社である私たちエイミックスにお任せください。

Q .任意売却をするのに費用はいくらかかるのでしょう?

A.お客様が手出しの現金を出す費用負担は、基本ありません。

厳密に言えば費用はかかりますが、任意売却にかかる諸経費は基本的にすべて売却代金の中から控除されますので、お客様に費用を持ち出して頂くことは無いのです。

掛かる費用の内容は、「不動産仲介手数料」「司法書士に払う登記費用」マンションなどで、管理費や修繕積立金を滞納していれば「滞納した管理費・修繕積立金」「引越し費用」となります。

Q .任意売却ができないということもありますか?

A.多くはないですが条件によって出来ないケースもあります。

それは競売の入札が間近でほとんど任意売却の売却活動をする時間がないような場合です。いくら経験を積んだ専門家でもスムーズに解決するにはそれなりの期間が必要です。出来れば競売の期間入札の1ヶ月前にはご相談を頂きたいところです。

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